Die Quadratmeterpreise in den Städten sind hoch, also wurde in den vergangenen Jahren laut Empirica Regio häufig "zu klein" gebaut und das Angebot an großen Wohnungen systematisch verknappt. Dort werden jetzt die teuersten Mieten aufgerufen – was die Suburbanisierung beschleunigt, so die Analysten.
Große Familien – und Singles – zahlen in Deutschland laut einer Analyse des Datenanbieters Empirica Regio die höchsten Mieten pro Quadratmeter. Demnach wurde im Jahr 2021 für eine Einzimmerwohnung im bundesweiten Durchschnitt 9,84 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter fällig. Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern wurden für 8,78 Euro pro Quadratmeter angeboten. Wohnungen mit zwei Zimmern waren hingegen günstiger mit 8,72 Euro pro Quadratmeter, ebenso wie Dreizimmerwohnungen (8,41 Euro) und Vierzimmerwohnungen (8,42 Euro).
Große Wohnungen in den Metropolen am teuersten
Besonders in Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin wurden nach Angaben von Empirica Regio Familien und Singles bei den untersuchten Angebotsmieten mehr zur Kasse gebeten als andere Mieter. Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern kosteten im Schnitt rund 13,71 Euro pro Quadratmeter, Einzimmerwohnungen 13,50 Euro. Beides lag über dem Durchschnittsmietpreis von 12,79 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen mit zwei, drei oder vier Zimmern waren auch hier günstiger. In anderen großen Städten (B-Lagen) gab es ähnliche Muster.
Die höchsten Preise deutschlandweit wurden laut Empirica Regio für Einzimmerwohnungen in München aufgerufen (20,55 Euro pro Quadratmeter). Auch familienfreundliche Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern waren hier deutlich teurer als im Rest Deutschlands (18,40 Euro).
In Stagnations- und Schrumpfungsregionen hingegen waren im vergangenen Jahr Ein- und Zweizimmerwohnungen besonders gefragt und teurer als andere Wohnungsarten.
Wo die Mieten am stärksten gestiegen sind
Am stärksten stiegen der Analyse zufolge die Mietpreise deutschlandweit für Ein-Zimmer-Wohnungen im Main-Tauber-Kreis. Dort legten die Preise seit 2012 um 86,3 Prozent zu. Seit 2021 betrug das Preiswachstum rund 16 Prozent, auf zuletzt 8,86 Euro pro Quadratmeter. Am zweit- und drittstärksten stiegen die Mieten für Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern in Oberhavel (plus 85,5 Prozent seit 2012) und Rostock (plus 85 Prozent). Seit 2021 legten die Preise in Oberhavel um 51,8 Prozent (11,09 Euro) und in Rostock um 51,7 Prozent (9,20 Euro) zu.
Insgesamt lagen im vergangenen Jahr die Preise für keine Wohnungsart in keiner kreisfreien Stadt und keinem deutschen Landkreis niedriger als noch 2012, heißt es in der Studie. Einzige Ausnahme sind Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern im Landkreis Mecklenburgische Seenplatte, dort liegen die Preise mit fünf Euro pro Quadratmeter rund 0,5 Prozent unter den Ausgangspreisen 2012.
Neubau: Zahl von 4-Zimmer-plus-Wohnungen kräftig gesunken
Laut der Studie von Empirica Regio sind die Fertigstellungen von Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern – hier einschließlich Ein- und Zweifamilienhäuser – vor allem in den Metropolen kräftig gesunken: Im Vergleich der Fünfjahreszeiträume 2011 bis 2015 und 2016 bis 2020 gingen sie von durchschnittlich 8.500 Wohnungen pro Jahr auf 6.700 zurück. Zudem machten Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern nur 15 statt 29 Prozent aller Fertigstellungen aus.
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen mit einem oder zwei Zimmern ist in den Metropolen wiederum um das Zweieinhalbfache gewachsen, berichtet Empirica Regio – von 7.400 auf 19.100 jährlich; der Anteil dieser an allen Fertigstellungen ist von 25 auf 42 Prozent gestiegen.
"Die Immobilienbranche reagiert auf die wachsende Haushaltszahl häufig mit dem Bau von Single-Wohnungen", sagte Grade, Geschäftsführer von Empirica Regio. Dabei zeigten Daten, dass die Zahl von Haushalten ab drei Personen in den A- und B-Städten in den vergangenen Jahren stärker zugelegt habe als die Zahl der kleinen Haushalte. "Die Zielgruppe der Familien droht aus dem Blick zu geraten". Nötig sei ein größeres Wohnungsangebot für sie.
Baufertigstellung fängt Mietdynamik nicht ein
Gerade im Bereich der großen Wohnungen zeigt sich eine überdurchschnittliche Mietdynamik zwischen 2020 und 2021 in den Ballungszentren: Für fünf oder mehr Zimmer legten die Mieten in den A-Städten im Durchschnitt um 5,9 Prozent zu, so die Analysten. Für Ein-Zimmer-Wohnungen waren es nur 3,6 Prozent, für Zwei-Zimmer-Wohnungen plus 3,3 Prozent, für Drei-Zimmer-Wohnungen 2,8 Prozent und für Vier-Zimmer-Wohnungen plus 4,2 Prozent.
"Das treibt diese potenziell kaufkräftige und für die Stadtentwicklung wichtige Gruppe der jungen Familien ins Umland und beschleunigt die Suburbanisierung", so Grade weiter. "Für Städte wird das auf Dauer ein Problem, wenn nicht mehr Angebot geschaffen wird."
Methodik
Empirica Regio hat die durchschnittlichen, inserierten Mietpreise pro Quadratmeter Wohnfläche ausgewertet. Standardpreise beschreiben das mittlere Segment (Median). Angaben gab es nur für Gebiete, bei denen mindestens 20 Objekte pro Segment und Jahr berücksichtigt werden konnten. Datengrundlage ist eine Sammlung aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus mehr als 100 Quellen (Angebotsdaten), bereinigt um Dubletten und Betrugsinserate bereinigt. Bei der Recherche fließen auch kleinere, spezialisierte Internetquellen und Printmedien ein. Berücksichtigt wurden die Daten der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte.
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