Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Für das dingliche Sondernutzungsrecht ist umstritten, ob es sich bei diesem um ein "anderes Vermögensrecht" im Sinne des § 857 ZPO handelt.[1] Weil ein dingliches Sondernutzungsrecht Inhalt eines Sondereigentums und damit des Wohnungseigentums wird, ist es überzeugender, dass dieses kein eigenständiges Vermögensrecht im Sinne des § 857 ZPO ist und nur ein indirekter Zugriff ...mehr

Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: ZVG-Rang Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG und solche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.[1] Dieses Nebeneinander von Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 5 ZVG kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Es ist insoweit Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mit ihrem Zwangsve...mehr

Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am wichtigsten sind die Zahlungspflichten des Zwangsverwalters. Der Zwangsverwalter muss aus den Nutzungen des Wohnungseigentums (Miete, Pacht etc.) vorweg die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens bestreiten, mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers ent...mehr

Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgreich vollstrecken, benötigt sie Informationen über den Hausgeldschuldner. Außerdem ist aus Kostengründen zu klären, ob eine Zwangsvollstreckung zu einem bestimmten Zeitpunkt überhaupt Aussicht auf Erfolg hat. Die für diese Fragen notwendigen Informationen muss teilweise der Verwalter sammeln. Wichtig sind Informationen unte...mehr

Im Versteigerungstermin wird gemäß § 66 Abs. 1 ZVG nach dem Aufruf der Sache Folgendes bekannt gemacht: die das Grundstück betreffenden Nachweisungen, die das Verfahren betreibenden Gläubiger, Ansprüche der betreibenden Gläubiger, die Zeit der Beschlagnahme, den vom Gericht festgesetzten Wert des Grundstücks, die erfolgten Anmeldungen. Dann wird das geringste Gebot festgestellt.[1]...mehr

Der Verwalter besitzt für die Durchführung der Zwangsvollstreckung eines Hausgeldtitels nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Vertretungsmacht. Ob er die Zwangsvollstreckung im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchführen darf, bemisst sich an § 27 Abs. 1 WEG. Danach darf er Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen,...mehr

Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in der Regel bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dazu hat er nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG...mehr

Weiß der nach § 8 WEG Aufteilende (noch) nicht, welchem Sondereigentümer ein Sondernutzungsrecht zustehen soll, kann er die Begründung "hinauszögern".[1] Dafür werden mehrere Wege diskutiert. Ein Weg soll darin bestehen, dass für den Gegenstand das (Mit-)Gebrauchsrecht sämtlicher Wohnungseigentümer sofort ausgeschlossen wird. Die Wohnungseigentümer müssen dann ferner vereinb...mehr

Eine durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betriebene Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums durch das örtlich zuständige Vollstreckungsgericht hat anders als eine Zwangshypothek, welche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sichert und die Zwangsverwaltung, die Nutzungen "abgreift", die Befriedigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Erlös des Wo...mehr

Dinglich gesicherte Gläubiger Andere dinglich gesicherte Gläubiger des Hausgeldschuldners sind in der Regel berechtigt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 268 BGB abzulösen.[1] Für sie besteht grundsätzlich die Gefahr, dass sie im Fall der Versteigerung des Wohnungseigentums ihre in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechte verlieren. Denn ihre Rechte...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung für ein Wohnungseigentum hat nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche zur Zahlung verpflichtet ist, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung (Beschlagnahmezeitpunkt) fällig geworden sind.[1] Der Zwangsverwalter muss also das laufende Hausgeld, mithin die Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bedi...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss über einen Titel gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner verfügen. Hier ist darauf zu achten, dass die Zwangsvollstreckung gegen den "richtigen" Schuldner betrieben wird. Probleme ergeben sich z. B. bei Bruchteilseigentümern, Gesamthandseigentum oder BGB-Gesellschaften. "Titel" wird in der Regel ein Vollstreckungsbescheid oder ein...mehr

Der Verwalter ist von Gesetzes wegen zwar nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, aber in der Regel von den Wohnungseigentümern nicht ermächtigt, den Beitrittsantrag zu stellen.[1] Wie beim Eigenantrag ist der Verwalter aber regelmäßig verpflichtet, die Wohnungseigentümer über diese Möglichkeit zu informieren und eine Beschlussfassung über das weitere Vorgehen bzw. über das Einh...mehr

Das Vollstreckungsgericht erlässt ohne Anhörung des Hausgeldschuldners[1] bereits auf einen zulässigen und begründeten Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hin den Pfändungs- und Überweisungsbeschluss (PfÜb).[2] Der Tatsachenvortrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nicht geprüft. Der Pfändungsbeschluss entfaltet daher nur Wirkungen, wenn die Forderung a...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nach § 45 Abs. 3 ZVG ferner die Möglichkeit, ihre Forderungen gegen einen Hausgeldschuldner bei einem von einem Dritten betriebenen Verfahren anzumelden.[1] Der Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig[2], wenn er die Anmeldung im Termin unterlässt und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dadurch ein Schaden entsteht, weil d...mehr

Mit Zustellung an den Drittschuldner ist die Forderung gepfändet. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erwirbt dann ein Pfändungspfandrecht und damit die Sicherung ihres Anspruchs. Zugleich wird ihr die gepfändete Forderung überwiesen. Damit wird die bisherige Forderung des Hausgeldschuldners gegen den Drittschuldner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu ihrer Befrie...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann ein Interesse daran haben, im Wege der Zwangsvollstreckung in das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers zu vollstrecken. 4.1 Vollstreckung in das Wohnungseigentum Ein sicherer Weg besteht darin, in das Wohnungseigentum zu vollstrecken. Die Vollstreckung umfasst dann immer auch die Vollstreckung in das Sondernutzungsrecht.[1]...mehr

Die eigentliche Zwangsvollstreckung erfolgt durch Pfändung. Die Pfändung der im Gewahrsam des Schuldners befindlichen körperlichen Sachen wird dadurch bewirkt, dass der Gerichtsvollzieher sie in Besitz nimmt. Andere Sachen als Geld, Kostbarkeiten und Wertpapiere werden vom Gerichtsvollzieher grundsätzlich im Gewahrsam des Hausgeldschuldners belassen und die Pfändung durch An...mehr

Die Voraussetzungen für eine Beteiligung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Zwangsversteigerung eines Dritten sind mit denen bei einem Eigenantrag nicht identisch. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss allerdings auch in diesem Fall gegen einen Wohnungseigentümer über titulierte Forderungen verfügen. Fallen die Forderungen unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, dar...mehr

Das Grundbuchamt trägt bei einem zulässigen und begründeten Antrag die Sicherungshypothek als Zwangshypothek in die Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs ein. Dadurch entsteht zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Grundpfandrecht. Das Grundstück des Hausgeldschuldners haftet dann der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Höhe der Forderung.[1] Hausgeldsch...mehr

Der Titel muss dem schuldenden Wohnungseigentümer zugestellt sein. Zustellung meint nach § 166 Abs. 1 ZPO die Bekanntgabe eines Dokumentes an eine Person in der in diesem Titel bestimmten Form. Eine Zustellung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer genügt; in diesem Fall braucht die Ausfertigung des Urteils Tatbestand und Entscheidungsgründe nicht zu enthalten ("kurze...mehr

Um sich über das Vermögen des Hausgeldschuldners einen Überblick zu verschaffen, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings nicht selbst tätig werden. Denn nach § 802a Abs. 2 Nr. 2 ZPO kann der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, eine Vermögensauskunft des Schuldners[1] einzuholen.[2] Eine solche Vermögensauskunft stellt eine selbstständige Vollstreckungsmaßna...mehr

Voraussetzung für jedes gerichtliche Verfahren ist, dass die sog. allgemeinen Verfahrensvoraussetzungen vorliegen. Überblick: Deutsche Gerichtsbarkeit, §§ 18 bis 20 GVG; Zuständigkeit; Rechtsweg (ZPO-Titel), § 13 GVG; Parteifähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und des Hausgeldschuldners, § 50 ZPO; Prozessfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und des Hausge...mehr

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im letzten Monat vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder nach diesem, durch Zwangsvollstreckung eine Sicherung (etwa eine Sicherungshypothek) an dem zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögen des Schuldners erlangt, so wird diese Sicherung mit der Eröffnung des Verfahrens unwirksam (Rückschlagsperre, § 88 InsO). Wird ...mehr

Statt auf Sachen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Mobiliarzwangsvollstreckung auch auf Forderungen des Hausgeldschuldners zugreifen (lassen). Die eigentliche Pfändung von Forderungen und sonstigen Vermögenswerten wird nach §§ 828 ff. ZPO bewirkt. Für die Forderungspfändung ist nicht der Gerichtsvollzieher, sondern die Vollstreckungsabteilung des Amtsgeric...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sich aus verschiedenen Gründen für eine Sicherungshypothek entscheiden. Ein Vorteil besteht darin, dass sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem freihändigen Verkauf ihre Bereitschaft zur Löschung der Hypothek, an welcher der Hausgeldschuldner ein Interesse haben wird, abkaufen lassen kann. Ferner kann eine Sicherung...mehr

In der Zwangsversteigerung werden die Ansprüche der betreibenden Gläubiger, aber auch die Ansprüche anderer Beteiligter, die ihre Forderungen nur anmelden müssen, in "Rangklassen" unterteilt. Neben diesen Rangklassen sind vorweg aus dem Versteigerungserlös die Verfahrenskosten des Gerichtes zu entnehmen.[1] Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, welche die Zwangs...mehr

Die Eintragung einer Sicherungshypothek bedarf eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Antrag ist gemäß § 867 Abs. 1 ZPO an das Grundbuchamt zu richten.[1] Dem Antrag beizufügen ist ein zur Zwangsvollstreckung geeigneter Titel über die zugrunde liegenden Hausgeldforderungen. Der Antrag muss die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den ...mehr

Der Titel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss mit einer Vollstreckungsklausel im Sinne von § 725 ZPO versehen sein. Beispiel für eine Klausel "Vorstehende Ausfertigung wird dem _______ (Bezeichnung der Partei) zum Zweck der Zwangsvollstreckung erteilt". Die Klausel kann auch für einen nur vorläufig vollstreckbaren Titel erteilt werden. Hier besteht aber das Risiko, da...mehr

Der BGH hat auch noch nicht entschieden, ob Vorschüsse auf Deckungssonderumlagen (Ausfall von Hausgeld) und/oder Nachschüsse "laufende wiederkehrende Leistungen" darstellen und vom Zwangsverwalter nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zu begleichen sind.[1] Eine Zahlungspflicht des Zwangsverwalters wird vor allem mit Hinweis auf § 155 Abs. 2 Satz 2 ZVG verneint.[2] Nur Vorschüsse, ni...mehr

Die Mobiliarzwangsvollstreckung beginnt mit einem Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Gerichtsvollzieherverteilerstelle, die sich in der Regel beim örtlich zuständigen Amtsgericht befindet (Wohnsitz des Schuldners). Der Auftrag zur Zwangsvollstreckung wird zwar dem Gerichtsvollzieher erteilt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Auftraggeber darf ab...mehr

An Gerichtskosten entsteht eine Gebühr in Höhe von 20 EUR.[1] Für den Gerichtsvollzieher ist eine Gebühr in Höhe von 10 EUR zu entrichten.[2] Gibt es mehrere Drittschuldner, handelt es sich um mehrere Aufträge und die Gebühr entsteht entsprechend mehrfach. Ist ein Rechtsanwalt aufseiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig, erhält er eine 0,3 Verfahrensgebühr gemäß ...mehr

Die Einschaltung Dritter verursacht in der Regel Kosten. Der Verwalter darf die Einschaltung Dritter daher namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur veranlassen, wenn die Kosten i. S. v. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG untergeordnete Bedeutung haben oder ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt hat[1] und das Gemeinschaftsvermögen di...mehr

Die Eintragung der Sicherungshypothek ist gemäß § 866 Abs. 3 ZPO nur für einen Betrag von über 750 EUR zulässig. Dies hat seinen Grund darin, dass das Grundbuchamt nicht durch eine Fülle kleiner Hypotheken unübersichtlich werden soll; andererseits sollen kleine Forderungen nicht das Grundeigentum gefährden. Allerdings können mehrere Schuldtitel der Gemeinschaft der Wohnungse...mehr

Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann wegen ihrer Hausgeldforderungen, die Geldforderungen sind, die Mobiliarzwangsvollstreckung gemäß §§ 808 ff. ZPO und die Immobiliarzwangsvollstreckung gemäß §§ 866 ff. ZPO oder beides nebeneinander betreiben.[1]mehr

Ist der Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung zulässig und begründet, trifft das Amtsgericht einen Anordnungsbeschluss[1], der zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Beschlagnahme wirkt. Im Anordnungsbeschluss benennt das Amtsgericht einen Zwangsverwalter, dessen Tätigkeit sich nach der Zwangsverwalterordnung bestimmt, und lässt diesen in Abteilung II des ...mehr

Die Sachpfändung beginnt mit einem Antrag an einen Gerichtsvollzieher über die Gerichtsvollzieherverteilerstelle am Wohnort des Hausgeldschuldners. Nach Eingang eines Vorschusses sucht der Gerichtsvollzieher in der Regel den Hausgeldschuldner auf und pfändet dort die Sachen, die der Pfändung unterliegen. Anschließend kommt es zur Versteigerung und der Auskehrung des Erlöses ...mehr

Die Eintragung einer Sicherungshypothek ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung. Es müssen sowohl die Vollstreckungsvoraussetzungen gegeben sein, als auch ein nach den Vorschriften und Verfahrensgrundsätzen der Grundbuchordnung zu behandelndes Grundbuchgeschäft.[1] Sowohl die grundbuchlichen als auch die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen müssen daher vorliegen. Der...mehr

Zu einem Antrag auf Zwangsversteigerung genügt jeder Titel, den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer innehat. Allerdings sind nicht alle Forderungen bzw. die ihretwegen betriebene Zwangsvollstreckung gleich aussichtsreich.mehr

Ist der Verwalter bereits zur gerichtlichen Betreibung ermächtigt worden, umfasst seine Ermächtigung auch die normale Zwangsvollstreckung (nicht: Entziehungsklage[1] und Durchsetzung, nicht Versorgungssperre[2]), sodass es einer besonderen Ermächtigung nicht bedarf. Um Unklarheiten zu vermeiden, sollte eine Ermächtigung allerdings ausdrücklich (ggf. auch) die Zwangsvollstrec...mehr

Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Vorschüsse oder Nachschüsse.[1] Dies gilt auch für rückständige Vorschüsse auf Sonderumlagen. Soweit daher in den Nachschüssen Beträge enthalten sind, die bereits vorher fällig geworden sind, scheidet ein Ausgleich aus.[2] Übersieht der Zwangsverwalt...mehr

Der Zwangsverwalter hat nach Abzug der Bewirtschaftungskosten die von ihm erzielten Einnahmen auf Grundlage eines vom Gericht erstellten Teilungsplans an die Gläubiger nach der in § 10 Abs. 1 ZVG bestimmten Rangfolge zu verteilen. Hierbei werden in der 2., 3. und 4. Rangklasse nur Ansprüche auf die laufenden wiederkehrenden Leistungen, einschließlich der Rentenleistungen, so...mehr

Für den Antrag auf Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses nach § 829 ZPO ist das verbindliche Formular zu verwenden.[1] Das Formular ist relativ umfassend, weil es – auch als Hilfestellung – eine Vielzahl von Fallgestaltungen erfassen soll.[2] Das Formular kann entweder in der papiergebundenen Fassung oder am PC ausgefüllt werden. Die ausgefüllten Formulare müss...mehr

Als Forderungen und sonstige Vermögenswerte des Hausgeldschuldners gegen einen bestimmten Dritten kommen z. B. in Betracht: Lohnforderungen, Forderungen gegen die Bank des Hausgeldschuldners wie: das Bankkonto des Hausgeldschuldners, ein Festgeldkonto, ein Aktiendepot, Mieten, Bausparverträge, Sozialansprüche, Steuererstattungsansprüche, Versicherungsguthaben, z. B. aus einer Lebensve...mehr

Ferner kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in das Schuldnerverzeichnis[1] Einsicht nehmen. Die Einsichtnahme erfolgt über ein zentrales und länderübergreifendes elektronisches Informations- und Kommunikationssystem der Länder im Internet.[2]mehr

1 Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann die Verletzung seiner Rechte als Sondereigentümer geltend machen, wenn seine Wohnung einem Bauvorhaben unmittelbar gegenüberliegt und diese durch von den vorgesehenen Parkplatzflächen verursachten Lärm stärker als das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer betroffen ist. 2 Normenkette § 42 Abs. 2 VwGO...mehr

1 Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist kein Kaufmann i. S. d. § 38 ZPO i. V. m. §§ 1, 6 HGB. 2 Normenkette §§ 1ff. HGB; §§ 9a, 43 Abs. 1 Satz 1 WEG 3 Das Problem Das gewerbliche Reinigungsunternehmen K erhebt gegen die Verwalterin, eine GmbH, eine Werklohnklage. Später nimmt sie diese Klage gegen die Verwaltung zurück und richtet sie gegen die Gemeinschaft der Woh...mehr

Problemüberblick Wohnungseigentümerin K geht gegen eine Baugenehmigung für das Nachbargrundstück vor. K befürchtet u. a. Lärm, der von den geplanten Stellplätzen ausgeht. Klagebefugnis: Gemeinschaftliches Eigentum In Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ist nach § 9a Abs. 2 WEG nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagebefugt. Diese Klage muss gem. §§ 18 Abs. 1, 27 A...mehr

Problemüberblick Hält sich ein Gericht für unzuständig, kann es den Rechtsstreit an ein anderes Gericht verweisen. Die Verweisung ist grundsätzlich bindend. Die Bindungswirkung entfällt nur ausnahmsweise, wenn nämlich der Verweisungsbeschluss schlechterdings nicht als im Rahmen des § 281 ZPO ergangen anzusehen ist, beispielsweise, weil er auf einer Verletzung rechtlichen Gehö...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann die Verletzung seiner Rechte als Sondereigentümer geltend machen, wenn seine Wohnung einem Bauvorhaben unmittelbar gegenüberliegt und diese durch von den vorgesehenen Parkplatzflächen verursachten Lärm stärker als das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer betroffen ist.mehr