Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements in der Regel durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3, 19 Abs. 1, 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Wichtig sind insbesondere Beschlüs...mehr

Selbst wenn sich die Zwangsvollstreckung des Hausgeldes zunächst als erfolglos herausstellt, ist durch eine Titulierung eine Vollstreckung hieraus für die folgenden 30 Jahre möglich. Das ist von großem Vorteil, wenn der Hausgeldschuldner nach einigen Jahren durch Arbeit, Erbschaft oder andere Umstände doch wieder zu Geld kommt, sodass auch eine spätere Vollstreckung durchaus...mehr

Der Rechtsanwalt, der namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Hausgeldschuldner ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Hausgeldklage betreiben soll, benötigt für die Führung der Hausgeldklage zahlreiche Informationen.[1] Zu Beginn der Tätigkeit des Rechtsanwaltes reicht in der Regel ein Auftragsschreiben, in dem die Namen der Gemeinschaft und des Hausge...mehr

Gegen den Anspruch auf Zahlung von Hausgeld wird von beklagten Wohnungseigentümern häufig geltend gemacht, dass der entsprechende Beschluss angefochten wurde oder anfechtbar bzw. nicht ordnungsmäßig sei. Diese Einwände müssen in einer Hausgeldklage erfolglos bleiben. Einwendungen gegen das formelle Zustandekommen und den sachlichen Inhalt des zugrunde liegenden Eigentümerbes...mehr

Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellt in der Regel – ist kein Rechtsanwalt eingeschaltet – der Verwalter den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in Spalte 3 unter genauer Angabe des Grundstücks, auf dem sich die Wohnungseigentumsanlage befindet (Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort) und unter Angabe der Rechtsfor...mehr

Eine Ermächtigung kann nach § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss oder Vereinbarung ausgesprochen werden.[1] Soll der Verwalter durch Beschluss ermächtigt werden, hat er zu beachten, dass von einer ihm oder einem anderen Vertreter des Hausgeldschuldners übertragenen Stimmrechtsvollmacht kein Gebrauch gemacht werden darf. Das für den Hausgeldschuldner selbst geltende Stimmverbot de...mehr

Bevor gegen einen säumigen Wohnungseigentümer nach einer erfolglosen Anforderung Schritte unternommen werden, muss der Verwalter sicher sein, dass das geschuldete Hausgeld nicht eingegangen ist. Ggf. hat der Schuldner – ist kein SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren vereinbart – eine Sammelüberweisung veranlasst, in der sich die Zahlung "versteckt".[1] Ggf. wählte der Wohnungseig...mehr

Kommt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Forderung des Wohnungseigentümers nicht freiwillig nach, kann dieser auf Grundlage eines Kostenfestsetzungsbeschlusses gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Zwangsvollstreckung betreiben.mehr

Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind eine Ausgabe, die in der Gesamtabrechnung zu nennen und in den Einzelabrechnungen – haben die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart oder beschlossen – entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG in Höhe der Miteigentumsanteile auf sämtliche Wohnungseigentümer, auch auf den obsiegenden Wohnungseigentümer, umzulegen sind.[1]mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss sich zweitinstanzlich vor dem Landgericht und beim BGH, sollte die Hausgeldklage dorthin kommen, durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Erstinstanzlich, also beim Amtsgericht, ist es anders. Dort muss sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht von einem Rechtsanwalt vertreten lassen, kann dies aber tun. Regelfall: Rech...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Hausgeldklage nicht erfolgreich einwenden, seine Wohnung stehe leer oder sei nicht zu gebrauchen[1], denn nur er und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die anderen Wohnungseigentümer tragen das Verwendungsrisiko. Die Hausgeldverpflichtung besteht unabhängig von einem Gebrauch des Sonder- oder des gemeinschaftlichen Eigen...mehr

Da sich Barzahlungen nicht anbieten, gibt § 28 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz, im Wege des Beschlusses zu regeln, wie ein Wohnungseigentümer gegen ihn gerichtete Hausgeldansprüche erfüllt und erfüllen darf und wie mit Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber einem Wohnungseigentümer verfahren wird. Die Wohnungseigentümer können na...mehr

Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann vor allem (aber nicht nur) wegen Hausgeldes, das nicht entrichtet wurde[1], schlechten Hausgeldmanagements bzw. schlechten Mahnwesens in eine Liquiditätskrise geraten[2], also in eine Situation, in der sie erwartungsgemäß oder überraschend nicht über genügend Mittel verfügt, ihre laufenden Verbindlichkeiten zu begleichen...mehr

Zu den Verwaltungsunterlagen gehören auch die einen Miteigentümer betreffende Einzelabrechnung oder Unterlagen, die Ansprüche gegen Dritte oder einen anderen Wohnungseigentümer belegen. Diesem Anspruch steht der Datenschutz nicht entgegen. Der Datenschutz hindert – nach jetzigem Recht – ein Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer (z. B. in die Verbrauchsdaten der übrigen Wohnu...mehr

Die Zwangsvollstreckung gegen einen Hausgeldschuldner kann nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO unter den dort genannten Voraussetzungen aus Urkunden stattfinden, wenn sich der Hausgeldschuldner in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Für das Hausgeldinkasso sind dabei 2 Wege zu unterscheiden: In Erwerbsverträgen zum Kauf...mehr

Einer Zwischenfinanzierung ist in der Regel die Erhöhung der Mittel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, des Gemeinschaftsvermögens, vorzuziehen. Dieses kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Ein Weg besteht darin, bereits die Vorschüsse höher zu prognostizieren.[1] Der übliche Weg besteht aber darin, über Vorschüsse auf eine Sonderumlage (Ausfalldeckungssonderumlage)...mehr

Das nachfolgende Muster berücksichtigt den Fall, dass der Beklagte Wohnungseigentümer in der betreffenden Wohnungseigentumsanlage ist, gegen ihn Hausgeldrückstände aus Wirtschaftsplan, Sonderumlage, Abrechnung etc. in Höhe von _____ EUR, seit _______ bestehen und auf das verlangte Hausgeld Zinsen in Höhe von _____ EUR seit _______ verlangt werden. Der Verwalter ist – sofern dem so ...mehr

Der Verwalter ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten. Ob er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch vertreten darf – diese Frage stellt sich nur im Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Verwalter – ist nach § 27 Abs. 1, Abs. 2 WEG zu beantworten. In der Regel wird jeder Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. ...mehr

Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand des gemeinschaftlichen Eigentums dem Veranlasser auferlegen. Zum besonderen Verwaltungsaufwand sind vor allem die Sondervergütungen des Verwalters zu zählen, die die Gemeinschaft dem Verwalter neben der Grundvergütung bereits versprochen hat, soweit ein Wohnungseigent...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, ist er in der Regel bereits ohne Mahnung in Verzug. Dies ist der Fall, wenn eine Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung ein Zahlungsziel nennt, die Wohnungseigentümer einen Beschluss nach § 28 Abs. 3 WEG zur Fälligkeit der Zahlungen gefasst haben oder § 271 BGB anwendbar ist. Dennoch ist es im Einzelfall empfehlenswert, den Sä...mehr

Voraussetzung für ein Entziehungsverlangen ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Was eine "schwere" Verletzung ist, sagt § 17 Abs. 1 WEG nicht. Allerdings benennt § ...mehr

Ist das gerichtliche Vorgehen gegen einen Hausgeldschuldner nicht erfolgreich, bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf ihren Kosten "sitzen". Ferner muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Verwaltungsvermögen den Kostenerstattungsanspruch des obsiegenden Wohnungseigentümers erfüllen. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Wohnungseige...mehr

Der Verwalter ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG in der Lage, im Rahmen einer "Anforderung" im Namen der Gemeinschaft auf deren Forderungen einzuwirken, sie beispielsweise zu erlassen[1] oder eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzuerkennen. Ob er das im Einzelfall auch darf, bemisst sich nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG.mehr

Die Wohnungseigentümer können nicht beschließen, dass ein Hausgeldschuldner, der mit seinen Hausgeldzahlungen im Verzug ist, so lange vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, bis die Hausgeldforderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vollständig erfüllt ist. Nach Ansicht des BGH kann eine solche Regelung nicht einmal vereinbart werden.[1] Findet sich in einer Gemeinschaftso...mehr

In der Einzelabrechnung spielen die Hausgeldzahlungen als Berechnungsgröße keine Rolle.[1] Denn die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse errechnen sich nicht nach den Einnahmen bzw. den Zahlungen des Hausgeldschuldners, sondern nach dem Hausgeldsoll, also nach dem Bedarf der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Wirtschaftsjahr. Praxis-Beispiel Zahlungen des W...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zur Vermeidung einer Liquiditätskrise eine Hausgeldausfallversicherung abschließen. Dazu bedarf es eines einfachen Beschlusses der Wohnungseigentümer. Der Verwalter kann den Wohnungseigentümern die Hausgeldausfallversicherung vorstellen, darf aber auch nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG von sich aus keine abschließen. Ist eine Hausgeldausf...mehr

Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner vorgehen, entstehen ihr Kosten. Diese Kosten – es sind die Gebühren eines Rechtsanwaltes, die Gebühren und Auslagen eines Gerichtes, aber auch die Sondervergütung des Verwalters – gehören zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG.[...mehr

Das Mahnwesen als solches ist zwar eine gesetzliche Aufgabe des Verwalters. Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwalter eine Grundvergütung vereinbart, die für die Pflichten des Verwalters gewährt wird, die ihm von Gesetzes wegen obliegen, ist das Mahnwesen aber dennoch einer Sondervergütung (Sonderhonorar) zugänglich. Denn der Verwalter hat die Wahl, ob ...mehr

Diese Einnahme ist – sofern die Wohnungseigentümer keinen anderen Umlageschlüssel bestimmt haben – auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, also in Höhe der Miteigentumsanteile, umzulegen – auch auf den Hausgeldschuldner selbst.[1] Denn auch dieser hat mit seinem Hausgeld dazu beigetragen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über Mittel ...mehr

Örtliche Zuständigkeit Die Klageschrift muss gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO das örtlich zuständige WEG-Gericht bezeichnen. Die örtliche Zuständigkeit für die Klage einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gegen einen Wohnungseigentümer wegen ausstehenden Hausgeldes bestimmt § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Danach ist für Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeins...mehr

Ist kein Regelbeispiel erfüllt, ist zu untersuchen, ob eine schwere Verletzung im Übrigen vorliegt. Der Wortlaut des § 17 Abs. 1 WEG lässt erkennen, dass insoweit nur besonders schwere Pflichtverstöße eine Eigentumsentziehung rechtfertigen können.[1] Dazu gehören insbesondere die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Hausgeld- und anderen Zahlungsansprüchen[2], schwere, fortd...mehr

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG in der Regel berechtigt, im Namen der Gemeinschaft eine Stundung zu gewähren.[1] Die Wohnungseigentümer können ihn insoweit allerdings auch ausdrücklich ermächtigen. Bei Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung, der eine Stundung zu Grunde liegt, ist allerdings Vorsicht geboten. Die mit der Vereinbarung verbundene Stundung entfäl...mehr

Jeder Wohnungseigentümer – auch der ausgeschiedene, sofern er noch betroffen ist – hat nach § 18 Abs. 4 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Ein Wohnungseigentümer kann jederzeit persönlich oder durch einen Dritten, z. B. seinen Mieter, in die Verwaltungsunterlagen Einsicht nehmen. Das...mehr

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Titel erstritten, sollte der Verwalter oder ein für das Hausgeldverfahren eingeschalteter Rechtsanwalt den Hausgeldschuldner unverzüglich unter Fristsetzung zur Zahlung auffordern werden und ihm zugleich die Zwangsvollstreckung androhen. Fordert der Rechtsanwalt mit einem Zwangsvollstreckungsauftrag zur Zahlung des titulierten...mehr

Es gehört nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu den Pflichten des Verwalters, die Kosten, die der Hausgeldschuldner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Maßgabe des Kostenfestsetzungsbeschlusses zu zahlen hat, anzufordern. Musterschreiben: Kostenanforderung beim Schuldner nach Erlass des Kostenfestsetzungsbeschlusses Frau/Herrn __________________ [Name und Anschrift des im Verf...mehr

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit über Hausgeld gewonnen, muss ihr der Hausgeldschuldner nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits erstatten. Zahlt der Hausgeldschuldner die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstandenen Kosten, also etwa die gerichtlichen Gebühren und Auslagen und die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalt...mehr

Vorstellbar ist zum einen, dass eine Vereinbarung Bestimmungen zur Verrechnung trifft oder dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ein Wohnungseigentümer einen Vertrag zur Verrechnung schließen.[1] Zum anderen besteht nach § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz, für künftig eingehende Zahlungen die Tilgungsreihenfolge zu ändern.[2] Möglich ist es, zu vereinbaren od...mehr

Hat der Verwalter für das Hausgeldverfahren einen Anspruch auf eine besondere Vergütung, darf er diese – sofern das im Verwaltervertrag so bestimmt ist – dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen. Auch diese Ausgabe ist in der Gesamtabrechnung darzustellen und – ist nichts anderes bestimmt – auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, also in Höhe der Mit...mehr

Wohnungseigentümer können als Prozesshindernis ein "Vorschalt- oder Güteverfahren" vereinbaren ("Streitigkeiten … sind vor der Einleitung gerichtlicher Schritte dem … vorzutragen"). Bevor Hausgeld gerichtlich eingetrieben wird, muss dies beachtet werden. Die Durchführung des Vorschaltverfahrens ist nicht entbehrlich, wenn die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung m...mehr

Der Mieter kann den Vollzug der Versorgungssperre dadurch abwenden, dass er die Verbindlichkeiten des Vermieters erfüllt und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das rückständige Hausgeld zahlt.[1] Lehnt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund § 267 Abs. 2 BGB die Zahlungen des Mieters ab, handelt sie rechtsmissbräuchlich.[2] Der vermietende Wohnungseigentümer ka...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sich – wie vor Gericht – mit dem Hausgeldschuldner vergleichen. Dies ist vor allem sinnvoll, wenn man wirklich ernsthaft über den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer streiten kann oder es andere Gründe gibt, aufeinander zuzugehen und wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Hausgeldschuldner anwaltlich ver...mehr

Der Verwaltervertrag ist nach derzeit h. M. kein Ort, die Rechte des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG klarzustellen. Eine Vertragsregelung, die dem Verwalter etwa das Hausgeldinkasso erlaubt, ist nämlich weder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, noch stellt sie einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG dar.[1] Es ist zwar nicht...mehr

In der Verwalterpraxis wurde und wird ggf. auch noch bei Liquiditätsengpässen von Verwaltern gern in die Erhaltungsrücklage "gegriffen".[1] Dieser Weg ist ebenso bewährt wie – ist er nicht vorbereitet – nach der Rechtsprechung unzulässig.[2] Die von einem Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf die Erhaltungsrücklage gezahlten Mittel sind nach h. M. nämlich bereit...mehr

Die Kosten der Entziehungsklage gehören nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und sind dem Gemeinschaftsvermögen zu entnehmen. Ist dieses nicht auskömmlich, ist eine Sonderumlage zu erheben. Die Kosten sind, ist nichts anderes bestimmt, nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, auch den, gegen den sich die ...mehr

Auf eine Abmahnung kann im Einzelfall verzichtet werden. Dies ist der Fall, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg hat.[1] Ebenso liegt es, wenn ein Wohnungseigentümer, gegen den bereits ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen in derselben ...mehr

Im Übrigen kann nach § 28 Abs. 3 WEG die Zahlungsabwicklung mit den einzelnen Wohnungseigentümern geregelt werden. Es kann etwa die Möglichkeit der Aufrechnung mit weiteren Anforderungen verbunden oder verboten werden, es können Verrechnungen beschlossen werden – etwa, wenn Wohnungseigentümern Guthaben gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehen – und es können Sa...mehr

Bevor eine Klage erhoben oder ein Mahnverfahren betrieben wird, ist zu klären, ob die Wohnungseigentümer einem gerichtlichen Vorgehen Hemmnisse in den Weg gestellt haben oder ob es als richtig erscheint, eine Mediation anzustreben.mehr

Im Fall des Zahlungsverzugs eines Wohnungseigentümers sollte der Verwalter stets "schematisch" vorgehen. Bietet der Einzelfall keinen Anlass, von diesem "Schema" abzuweichen, helfen routinierte und einstudierte Abläufe dem Verwalter, Fehler zu vermeiden und stets das Richtige zu unternehmen. Checkliste: Vorgehen bei Hausgeldverzug Allgemeine Vorbereitung des Mahnwesens durch ...mehr

Hat der Verwalter für ein Hausgeldverfahren einen Anspruch auf eine besondere Vergütung, darf er diese Sondervergütung – sofern das im Verwaltervertrag so bestimmt ist – dem Verwaltungsvermögen entnehmen. Diese Ausgabe ist in der Gesamtabrechnung als solche darzustellen und – ist nichts anderes bestimmt – auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, ...mehr

Sollen die im Zusammenhang mit dem Hausgeldinkasso stehenden Sondervergütungen nicht als Nebenforderung eingeklagt werden, fragt sich, ob diese als notwendige Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Kostenfestsetzungsverfahren[1] festgesetzt werden können. Diese Frage ist grundsätzlich zu verneinen.[2] Anders ist es allerdings wohl dann, wenn über Bestand und Höhe ...mehr