Fachbeiträge & Kommentare zu Wertermittlung

Rz. 32 [Autor/Stand] Bei den Bodenrichtwerten i.S.d. § 196 Abs. 1 BauGB handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Bodenrichtwerte ...mehr

Rz. 83 [Autor/Stand] Ein allgemein innerhalb der Finanzverwaltung abgestimmter Kriterienkatalog, aus dem sich Anhaltspunkte zur Prüfung der Plausibilität von Sachverständigengutachten ergeben, existiert zwar nicht. Häufig orientiert sich die Praxis dennoch an Kriterien, die typischerweise bei der Anerkennung von Gutachten kritisch sein können. Rz. 84 [Autor/Stand] Aus der nac...mehr

Rz. 97 [Autor/Stand] Das Hessische Finanzgericht hat mit Urteil vom 24.9.2013[2] ein mangelhaftes Kurzgutachten nicht zum Nachweis eines geringeren Verkehrswerts zugelassen. Ausschlaggebend dabei waren Mängel in der formellen Ausgestaltung (z.B. fehlende Lagepläne und Zeichnungen) und eine Reihe sachlicher nicht unerheblicher Mängel. Dabei fehlte insb. die Nachvollziehbarkei...mehr

a) Größere Flexibilität der ImmoWertV Rz. 116 [Autor/Stand] Die ImmoWertV 2021 bietet bei der Bewertung von Grundstücken naturgemäß wesentlich mehr Spielräume als dies innerhalb des typisierten Bewertungsverfahrens nach dem Bewertungsgesetz der Fall ist. Deshalb ist vom Steuerzahler eine Bewertung nach dem Bewertungsgesetz dahin gehend zu prüfen, ob und ggf. welche Unterschie...mehr

Rz. 42 [Autor/Stand] Die Bodenrichtwerte werden nach den §§ 195 bis 197 BauGB von den Gutachterausschüssen flächendeckend ermittelt, veröffentlicht und dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt. Als Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte dient die Kaufpreissammlung i.S.d. § 195 BauGB. Sofern die Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten zu ermitteln sind, sind sie mit dem We...mehr

Rz. 56 [Autor/Stand] Der Gutachterausschuss hat für die Ermittlung der Bodenrichtwerte die in § 197 BauGB näher beschriebenen Befugnisse. So kann er beispielsweise Auskünfte verlangen, sich Unterlagen vorlegen lassen und darf Grundstücke betreten; – Wohnungen dürfen allerdings nur mit Zustimmung des Wohnungsinhabers betreten werden (§ 197 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Grundstückseig...mehr

Rz. 121 [Autor/Stand] Nach § 179 Satz 3 BewG ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Diese Regelung entspricht § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG, der für die "alte", d.h. für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2008 geltende Grundbesitzbewertung maßgebend ist. Rz. 121.1 [Autor/Stand] Die Regelung des § 179 Satz 3 BewG ist durch Art. ...mehr

1. Vorbemerkung Rz. 293 [Autor/Stand] Kommt – wie in der Regel – eine Ableitung des gemeinen Werts aus zeitnahen, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr stattgefundenen Verkäufen mangels deren Vorhandenseins nicht in Betracht, so ist der gemeine Wert "unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten ... oder einer anderen anerkannten, auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für nichtsteu...mehr

Rz. 256 [Autor/Stand] Das Erbschaftsteuerreformgesetz 2009[2] hat für die Bewertung des Betriebsvermögens aller gewerblichen, gewerblich geprägten und freiberuflichen Unternehmensrechtsträger, unabhängig von deren Rechtsform, den gemeinen Wert zur Bewertungszielgröße erhoben. Der gemeine Wert des Betriebsvermögens ist auf den Bewertungsstichtag (vgl. dazu unten, Rz. 368 ff.)...mehr

Rz. 21 [Autor/Stand] Die Begriffsbestimmung der unbebauten Grundstücke erfolgt durch § 178 BewG sowie die Abgrenzung zu den bebauten Grundstücken durch den § 180 BewG. Der gesetzlichen Definition folgend sind in der Praxis die Grundstücke entsprechend in die unbebauten oder bebauten Grundstücke einzuordnen und zu bewerten. Rz. 22 [Autor/Stand] Ein Grundstück gilt als unbebaut...mehr

Rz. 93 [Autor/Stand] Die Wahl der Bewertungsmethode ist nach § 182 BewG von der nach dem Bewertungsgesetz definierten Grundstücksart abhängig. Mit dieser schematischen Vorgabe sind zwangsläufig alle Bewertungsmethoden ausgeschlossen, die unter dem Gesichtspunkt der allgemeinen Wertermittlungsregelungen zutreffend wären. Eine derart schematisch geregelte Vorauswahl eines inha...mehr

Rz. 58 [Autor/Stand] Bereits bei der Konzeption der Neuregelungen zur Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer erfolgte eine enge Anlehnung an die anerkannten Verfahrensvorschriften zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuchs, um die verfassungsrechtlich geforderte Nähe der Bewertungsergebnisse zum gemeinen W...mehr

Rz. 44 [Autor/Stand] § 109 BewG ist für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2008 anzuwenden. Da sich die Relevanz der Bewertung des Betriebsvermögens nach dem Absehen von der Erhebung der Vermögensteuer ab 1.1.1997[2] und nach Abschaffung der Gewerbekapitalsteuer[3] ab 1.1.1998 auf die Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung beschränkt, sind in diesem Zusammenhang insbesondere ...mehr

Rz. 143 [Autor/Stand] Der Steuerpflichtige hat gemäß § 198 BewG die Möglichkeit, abweichend von der Wertermittlung nach § 179 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert für die wirtschaftliche Einheit des unbebauten Grundstücks nachzuweisen. Der Nachweis kann anhand eines Wertgutachtens (vgl. § 198 Abs. 2 BewG) oder durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vereinbarten Kaufpre...mehr

Rz. 29 [Autor/Stand] Der Steuerpflichtige trägt beim Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts eine Nachweislast und nicht eine bloße Darlegungslast.[2] Dieser Nachweislast kommt der Steuerpflichtige in der Praxis regelmäßig durch Vorlage eines entsprechenden Gutachtens nach, das vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder von einem Sachverständigen für die Bewertung von u...mehr

Rz. 16 [Autor/Stand] § 2a ErbStG wurde bewusst in den mit Steuerpflicht überschriebenen ersten Abschnitt des ErbStG eingefügt. Die dortigen grundlegenden Regelungen zur Steuerbarkeit werden damit um vier weitere Fiktionen erweitert. Sie sind ebenso auch bei Anwendung der in den nachfolgenden Abschnitten enthaltenden Vorschriften zur Wertermittlung, Steuerberechnung sowie zur...mehr

Rz. 91 [Autor/Stand] Die Gründe, weshalb der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erfolgreich und deshalb sinnvoll sein kann, sind vielfältig. Im Allgemeinen kann insb. bei Abweichungen vom "Durchschnittsgrundstück" davon ausgegangen werden, dass der Grundbesitzwert nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes vom tatsächlichen gemeinen Wert des Grundstücks abweicht. Dabe...mehr

Rz. 102 [Autor/Stand] Innerhalb der steuerlichen Bewertung dürfen Freilegungskosten nicht berücksichtigt werden. Dagegen können nach §§ 8 Abs. 3 Nr. 3, 40 Abs. 5 Nr. 3 ImmoWertV 2021[2] vom 14.7.2021 Freilegungskosten vom Bodenwert abgezogen werden, wenn mit dem alsbaldigen Abriss der baulichen Anlagen zu rechnen ist. Davon kann beispielsweise ausgegangen werden, wenn die ba...mehr

Rz. 351 [Autor/Stand] Gemäß § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG darf der nach Maßgabe des § 11 Abs. 2 Satz 2 und 4 BewG ermittelte (Unternehmens-)Wert die "Summe der gemeinen Werte der zum Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgüter und sonstigen aktiven Ansätze abzüglich der zum Betriebsvermögen gehörenden Schulden und sonstigen Abzüge (Substanzwert) ... nicht (unterschreiten); die §§...mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat mit gl. lt. Erl. v. 9.9.2022[2] die Regelungen zur Bewertung von Kapitalforderungen und Kapitalschulden sowie von Ansprüchen/Lasten bei wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen nach dem 31. Dezember 2009 für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer aktualisiert. Dabei hat die Finanzverwaltung in Rz.. 38 und 42 auch zu Besonderhe...mehr

Rz. 42 [Autor/Stand] In allen anderen Fällen der Wertfeststellung nach § 151 Abs. 1 BewG sind die Wertfeststellungsbescheide den Beteiligten bekannt zu geben, für die sie bestimmt oder die von ihnen betroffen sind (§§ 122 Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 1 Satz 1 AO). Das ergibt sich mittelbar aus § 153 Abs. 5 BewG i.V.m. §§ 181 Abs. 1 Satz 1, 155 Abs. 1 Satz 2 AO. Rz. 43 [Autor/Stand...mehr

Rz. 317 [Autor/Stand] Wie die übrigen, nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BewG in Betracht kommenden Bewertungsmethoden setzt auch die Anwendung des vereinfachten Ertragswertverfahrens i.S.d. §§ 199 bis 203 BewG voraus, dass der gemeine (Unternehmens-)Wert nicht aus zeitnahen Verkäufen unter fremden Dritten abgeleitet werden kann (vgl. dazu schon oben, Rz. 257). Darüber hinaus ist das ...mehr

Rz. 11 [Autor/Stand] Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Anordnung von Einziehung ergeben sich – abgesehen von der Spezialregelung in § 375 Abs. 2 AO – über die Verweisung in § 369 Abs. 2 AO aus dem Allgemeinen Teil des StGB. Die inhaltlichen Voraussetzungen ergeben sich für die Einziehung von Taterträgen (dem vormaligen Verfall) aus §§ 73–73e StGB (s. § 399 Rz....mehr

Rz. 72 [Autor/Stand] Zwingende Voraussetzung für die Anerkennung eines Sachverständigengutachtens als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist die Plausibilität des Gutachtens. Bei der Würdigung der Plausibilität wird sich die Finanzverwaltung insb. an den nachstehenden Kriterien orientieren. Die Plausibilität setzt voraus, dass die Gedankengänge des Sachverständigen dokum...mehr

Rz. 136.6 [Autor/Stand] Ist mangels geeigneter Vorgaben des örtlichen Gutachterausschusses für das Grundstück mit Windkraftanlage oder Freiflächen-Fotovoltaikanlage eine Ableitung des Bodenwerts nach § 179 Satz 4 BewG durch das Lagefinanzamt erforderlich, werden dafür nach den o.g. Erlassen die jährlichen Erträge zur Nutzung des Grund und Bodens für den Betrieb der Anlage sa...mehr

Rz. 76 [Autor/Stand] § 109 Abs. 1 Satz 1 BewG verweist zur Frage der Zuordnung von einzelnen Wirtschaftsgütern und sonstigen aktiven und passiven Positionen zum (bewertungsrechtlichen) Betriebsvermögen auf § 95 BewG, der seinerseits auf § 15 Abs. 1 und 2 EStG rekurriert. So heißt es in § 95 Abs. 1 BewG, dass das Betriebsvermögen alle Teile eines Gewerbebetriebs i.S.d. § 15 A...mehr

Rz. 138 [Autor/Stand] Nach § 97 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 4 BewG bilden insb. alle Wirtschaftsgüter, die inländischen Kapitalgesellschaften, Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften, Versicherungsvereinen auf Gegenseitigkeit und Kreditanstalten des öffentlichen Rechts gehören, einen (einzigen) Gewerbebetrieb. Kraft ihrer Rechtsform werden diese inländischen Körperschaften usw....mehr

Rz. 22 [Autor/Stand] Mit dem in § 198 BewG aufgenommenen Bezug auf das Baugesetzbuch sollte letztlich auch klargestellt werden, dass dingliche Nutzungsrechte im Falle eines Sachverständigengutachtens bereits bei der Ermittlung des Wertes des Grundstücks wertmindernd zu berücksichtigen sind. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat dies in der Vergangenheit stets abgelehnt, ...mehr

Rz. 277 [Autor/Stand] Der gemeine (Unternehmens-)Wert ist primär aus Verkäufen unter fremden Dritten abzuleiten, die, vom Bewertungsstichtag (dazu unten, Rz. 368 ff.) an zurückgerechnet, weniger als ein Jahr zurückliegen. Ausnahmsweise können auch einige Wochen vor dieser Jahresfrist liegende Verkäufe berücksichtigt werden.[2] In Betracht kommen nach der (m.E. zutreffenden) h...mehr

Rz. 331 [Autor/Stand] Die bisher – unter b und c – dargestellten Bewertungsmethoden haben gemeinsam, dass sie – mit Ausnahme einzelner Varianten der Multiplikatorenverfahren (siehe unten) – entweder ausschließlich, vorrangig oder doch zumindest neben anderen Faktoren, die Ertragsaussichten der zu bewertenden Unternehmen berücksichtigen. Die Anwendung dieser Methoden steht ni...mehr

Rz. 55 [Autor/Stand] Die Wertermittlung, vorzunehmen auf den grundsätzlich nach dem Steuerentstehungszeitpunkt fixierbaren Bewertungsstichtag (§ 11 ErbStG), erfolgt nach den einschlägigen Vorschriften des BewG (§ 12 ErbStG).[2] Regelmaßstab ist hierbei der gemeine Wert des jeweiligen Erwerbsgegenstands (§ 9 BewG). Umfasst der steuerbare Erwerb der rechtsfähigen Personengesel...mehr

Rz. 109 [Autor/Stand] Bei der Bewertung bebauter Grundstücke im Vergleichswertverfahren sind nach § 183 Abs. 3 BewG keine Besonderheiten zu berücksichtigen, wobei in der gesetzlichen Regelung ausdrücklich insb. Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art erwähnt werden, die den Wert beeinflussen. Aus der Gesetzesbegründung ist erkennbar, dass besondere Abwei...mehr

Rz. 60 [Autor/Stand] Nicht börsennotierte Anteile an Kapitalgesellschaften sind nach Maßgabe des § 11 Abs. 2 BewG zu bewerten. Die ausschließliche Erklärungspflicht der Kapitalgesellschaft (§ 153 Abs. 3 BewG) schließt grundsätzlich eine Einflussnahme der/s Steuerschuldner/s auf die Wertermittlung gegenüber dem Feststellungsfinanzamt aus. Rz. 61 [Autor/Stand] Die Kapitalgesell...mehr

Rz. 136 [Autor/Stand] In der Praxis haben sich bei der Bewertung von Grundstücken mit Windkraftanlagen oder Freiflächen-Photovoltaikanlagen immer wieder Probleme und Fragen zur Ermittlung des Bodenwerts ergeben. Die Länder haben hierauf mit gleich lautenden Erlassen vom 6.3.2024[2] zur Bewertung von Grundstücken mit Windkraftanlagen oder Freiflächen-Fotovoltaikanlagen und zu...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Die Anforderungen an die Qualifikation, die die Nachweisenden aufweisen müssen, um einen erfolgreichen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts mithilfe eines Sachverständigengutachtens führen zu können, sind mit der Änderung des § 198 BewG und dem für Bewertungsstichtage nach dem 22.7.2021 geltenden Abs. 2 durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz v. ...mehr

Schrifttum: Anzinger, Dauerniedrigzins bei Bilanzierung, Unternehmensbewertung und Besteuerung, DStR 2016, 1766; Bachmann/Richter/Wagner, Vergleich des AHW-Standards mit dem vereinfachten Ertragswertverfahren für erbschaftsteuerliche Zwecke, StB 2018, 183; Ballwieser/Franken/Ihlau/Jonas/Kohl/Mackenstedt/Popp/Siebler, Besonderheiten bei der Ermittlung eines objektivierten Unte...mehr

Rz. 67 [Autor/Stand] Die Ableitung des Bodenrichtwerts kann in der Praxis von verschiedenen Faktoren abhängen. So kann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer Geschossflächenzahl definieren. In diesem Fall ist bei Grundstücken, deren planungsrechtlich zulässige Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert nach ...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 109 BewG in der bis 1973 geltenden Fassung ist auf die früheren § 31 RBewG 1925, § 50 RBewG 1931 und § 66 RBewG 1934 zurückzuführen. Nach den §§ 31 RBewG 1925 und 50 RBewG 1931 erfolgte seinerzeit die Bewertung des Betriebsvermögens grundsätzlich mit den gemeinen Werten (vgl. § 31 RBewG 1925 i.V.m. §§ 137 Abs. 1, 138 RAO, § 50 Abs. 1 RBewG 1931). Seit d...mehr

Rz. 26 Besonders die Konzernbilanzierung ist im Vergleich zum Einzelabschluss bezüglich der angewandten Konsolidierungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zu beschreiben, um die Darstellung des Konzernabschlusses verständlich zu machen. Absicht des Gesetzgebers ist die Angabe und ggf. Beschreibung der konkret angewandten Methoden im Konzernabschluss. Neben der Darstellu...mehr

Rz. 34 Die IFRS/IAS (International Financial Reporting Standards/International Accounting Standards) definieren die Begriffe "Forschung" und "Entwicklung" in IAS 38.8 (s. Rz. 1). Ob die Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten zu aktivierbaren selbst geschaffenen immateriellen Vermögenswerten führen, bestimmt sich nach dem Erstellungsprozess des Produkts, d. h., ob die Aufwend...mehr

Die Bestimmung (Wertermittlung) des in § 1 Abs. 3 Satz 9 AStG/ § 1 Abs. 3b Satz 1 AStG genannten Transferpakets soll als Ganzes nach den Sätzen 5 und 6 und unter Berücksichtigung funktions- und risikoadäquater Kapitalisierungszinssätze erfolgen. Für eine Bewertung eines teilbetriebsähnlichen Pakets kommt grundsätzlich nur eine betriebswirtschaftliche Unternehmensbewertung in...mehr

Soweit Ladestrom vom Unternehmer für private Zwecke genutzt wird, gelten grundsätzlich die Entnahmegrundsätze entsprechend. Bei Anwendung der pauschalen Ermittlungsmethode für die Privatnutzung ist der für private Zwecke verbrauchte Strom grundsätzlich über dem pauschalen Wertansatz (1 % bzw. 0,5 % oder 0,25 %-Methode) abgegolten. Nur im Rahmen der individuellen Wertermittlu...mehr

Außenanlagen gehören stets zum Grundvermögen .[1] Das bedeutet: Sie werden bei der Wertermittlung von Grundstücken mit erfasst. Unter Außenanlagen versteht man alle solche auf dem Grundstück befindlichen Bauwerke, die weder als Gebäude bzw. Gebäudebestandteil noch als Betriebsvorrichtung einzustufen sind. Außenanlagen sind insbesondere Einfriedungen, Bodenbefestigungen, Be- ...mehr

I. Durchschnittspreise Rz. 31 [Autor/Stand] Der Wert der Außenanlagen ist aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zu errechnen. Es sind also nur diejenigen Herstellungskosten anzusetzen, die erfahrungsgemäß im Durchschnitt für die zu bewertenden Außenanlagen aufzuwenden sind. Ungewöhnliche Mehr- oder Minderkosten z.B. auf lokalen Besonderheiten beruhend, bleiben deshalb...mehr

Rz. 31 [Autor/Stand] Der Wert der Außenanlagen ist aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zu errechnen. Es sind also nur diejenigen Herstellungskosten anzusetzen, die erfahrungsgemäß im Durchschnitt für die zu bewertenden Außenanlagen aufzuwenden sind. Ungewöhnliche Mehr- oder Minderkosten z.B. auf lokalen Besonderheiten beruhend, bleiben deshalb außer Betracht (s. hi...mehr

Rz. 19 [Autor/Stand] Die übrigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen sind einzeln aber nur beispielhaft in § 175 Abs. 2 BewG aufgeführt. Danach fallen insbesondere 1. die Binnenfischerei, 2. die Teichwirtschaft, 3. die Fischzucht für Binnenfischerei und Teichwirtschaft, 4. die Imkerei, 5. die Wanderschäferei, 6. die Saatzucht, 7. der Pilzanbau, 8. die Produktion von Nützlingen...mehr

Rn. 259 Stand: EL 130 – ET: 09/2018 Besonders wertvolle Tiere, zB Zuchttiere wie Zuchthengste und Zuchtbullen, Turnier- u Reitpferde, sind grundsätzlich einzeln anhand einer betriebsindividuellen Wertermittlung o mit aus vergleichbaren Musterbetrieben abgeleiteten Werten zu bewerten; der Ansatz von AK/HK nach Richtwerten der FinVerw scheidet ebenso aus wie auch eine Gruppenbe...mehr

Rz. 61 [Autor/Stand] Bei den Außenanlagen können ebenso wie bei den Gebäuden bauliche Mängel und Schäden gegeben sein, die im Normalherstellungswert bzw. im Gebäudesachwert (Normalherstellungswert abzüglich Wertminderung wegen Alters) nicht zum Ausdruck kommen. In solchen Fällen ist die Vorschrift des § 87 BewG sinngemäß anzuwenden. Danach ist ein entsprechender Abschlag zu ...mehr

Rz. 71 [Autor/Stand] Durch die in § 89 BewG vorgegebene Verweisung kommt für Außenanlagen § 86 Abs. 3 BewG entsprechend zur Anwendung. Danach ist grundsätzlich jeweils für die einzelne Außenanlage ein Restwert von mindestens 30 % des Normalherstellungswerts anzusetzen Die Erläuterungen zu § 86 Abs. 3 BewG gelten in diesem Zusammenhang entsprechend (vgl. § 86 BewG Rz. 176 ff....mehr

Rz. 66 [Autor/Stand] Der Sachwert der Außenanlagen kann entsprechend § 88 BewG ermäßigt oder erhöht werden, wenn Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die bei der Ermittlung des Sachwerts der einzelnen Anlage noch nicht berücksichtigt sind. Eine Ermäßigung kann durch Abschläge z.B. wegen wirtschaftlicher Überalterung oder übermäßiger Höhe einer Umzäunung, die nach den heutig...mehr