Fachbeiträge & Kommentare zu Wertermittlung

Rz. 90 Ist der gemeine Wert einer Anzahl von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, die einer Person gehören, infolge besonderer Umstände höher als der Wert, der sich aufgrund der Kurswerte[1] bzw. der gemeinen Werte[2] für die einzelnen Anteile insgesamt ergibt, so ist nach § 11 Abs. 3 BewG der gemeine Wert der Beteiligung maßgeblich. Dies kommt nach dem Gesetz insbesondere... mehr

Rz. 526 § 182 Abs. 1 S. 1 BewG schreibt vor, dass der Wert der bebauten Grundstücke in Abhängigkeit von der Grundstücksart nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln ist. Für welche Grundstücksart welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, ergibt sich aus § 182 Abs. 2–4 BewG. Die unterschiedlichen Bewertungsverfah... mehr

Rz. 121 Die Frage, wie Sachleistungsansprüche und -verbindlichkeiten zu bewerten sind, hatte in der Vergangenheit vor allem für den Fall Bedeutung, dass diese die Übertragung von Grundstücken zum Gegenstand hatten. Die Rspr. des BFH zu dieser Frage hat geschwankt. Nachdem er zunächst die Auffassung vertreten hatte, dass die kaufvertragliche Verpflichtung zur Grundstücksüberei... mehr

Rz. 576 Im Vergleich zu der Bedarfsbewertung nach dem bis zum 31.12.2008 geltenden Recht führen die neuen Bewertungsverfahren im Durchschnitt zu deutlich höheren Werten. Eine unter Auswertung der Kaufpreissammlungen des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte Niedersachsen für die Jahre 1996–2006 durchgeführte Untersuchung, bei der der durch Mikrosimulation ermittel... mehr

Rz. 302 In die Ermittlung des Substanzwerts sind auf der Aktivseite alle Wirtschaftsgüter einzubeziehen, die nach §§ 95–97 BewG zum Betriebsvermögen gehören (vgl. dazu Rz. 252–257). Wirtschaftsgüter sind neben körperlichen Gegenständen und Forderungen auch immaterielle Wirtschaftsgüter. Für die Steuerbilanz macht § 5 Abs. 2 EStG den Ansatz immaterieller Wirtschaftsgüter des A... mehr

Rz. 375 Der Basiszinssatz ist eine variable Größe. Er ist nach § 203 Abs. 2 S. 1 BewG a. F. aus der langfristig erzielbaren Rendite öffentlicher Anleihen abzuleiten. Dabei ist nach § 203 Abs. 2 S. 2 BewG a. F. auf den Zinssatz abzustellen, den die Deutsche Bundesbank anhand der Zinsstrukturdaten jeweils auf den ersten Börsentag des Jahres errechnet. Der Begriff der "langfris... mehr

Rz. 80 3 Die mit der Wertermittlung von Immobiliensicherheiten und sonstigen beweglichen Vermögenswerten betrauten sachverständigen Personen haben über die erforderlichen Qualifikationen und Erfahrungen zu verfügen und dürfen nicht in den Kreditvergabeprozess und in die Kreditbearbeitung eingebunden sein. Dabei können externe Sachverständige für diese Zwecke herangezogen wer... mehr

Rz. 96 Die Institute sollten die Leistung der Sachverständigen, die sich insbesondere in der Genauigkeit der vorgenommenen Bewertungen widerspiegelt, beurteilen. Die EBA nennt dafür beispielhaft Rückvergleiche im Hinblick auf den Wert der Sicherheiten anhand fortgeschrittener statistischer Modelle (→ BTO 1.2 Tz. 2).[1] Vorgeschrieben wird diese Verfahrensweise allerdings nic... mehr

Rz. 65 Bei Engagements in der Abwicklung ist ggf. auch eine neue, unter Realisationsgesichtspunkten erstellte Wertermittlung erforderlich. Für den Sicherheitenwert ist dabei, i. d. R. ausgehend vom Marktwert, der voraussichtliche Verwertungserlös unter Berücksichtigung der erwarteten Verwertungskosten und der voraussichtlichen Verwertungsdauer zu bestimmen. Der Sicherheitenw... mehr

Rz. 69 Die Institute sollen auf "geeignete" Wertermittlungsverfahren abstellen. In ähnlicher Weise wird z. B. in § 18a Abs. 7 Nr. 1 KWG gefordert, bei der Vergabe von grundpfandrechtlich oder durch eine Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehen für die Immobilienbewertung "zuverlässige" Standards zu verwenden, ohne dass näher ausgeführt ist, was der Gesetzgeber dar... mehr

Rz. 67 Aufgrund der wichtigen Rolle, die der Wert einer Sicherheit im Rahmen der Kreditgewährung spielen kann, werden die Verfahren zur Wertermittlung, Verwaltung und Verwertung gestellter Sicherheiten hervorgehoben. Die deutsche Aufsicht erwartet zudem, dass diese Verfahren vom Institut festgelegt werden. Die EBA hat in Abschnitt 7.1 ihrer Leitlinien für die Kreditvergabe u... mehr

da) Bewertung mit dem "wahren" Wert Rn. 301 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Die Bewertung einer vGA soll mit ihrem "wahren" Wert erfolgen (BFH v 26.10.1987, BStBl II 1988, 348). Gehören die Anteile an der KapGes zum PV eines Anteilseigners, dann ist der Vermögensvorteil nach § 8 Abs 2 EStG zu bewerten. Damit ist der um übliche Preisnachlässe verminderte Endpreis am Abgabeort anzus... mehr

Rz. 39 2 Das Institut hat Bearbeitungsgrundsätze für die Prozesse im Kreditgeschäft zu formulieren, die, soweit erforderlich, in geeigneter Weise zu differenzieren sind (z. B. nach Kreditarten). Darüber hinaus sind die vom Institut akzeptierten Sicherheitenarten sowie die Verfahren zur Wertermittlung, Verwaltung und Verwertung dieser Sicherheiten festzulegen. Bei der Festleg... mehr

Rz. 100 Die Anforderungen an die Unabhängigkeit und die Qualifikation der Gutachter können nach Einschätzung der deutschen Aufsicht analog zu denen der Realkreditprivilegierung umgesetzt werden. Die Erleichterungen für Kleindarlehen bei wohnwirtschaftlich genutzten Objekten gemäß § 24 Abs. 1 BelWertV können von den Instituten weiterhin in Anspruch genommen werden. Demnach da... mehr

Rz. 85 Die mit der Wertermittlung von Immobiliensicherheiten betrauten sachverständigen Personen dürfen zudem nicht in den Kreditvergabeprozess und in die Kreditbearbeitung eingebunden sein. Diese Formulierung ist mit der siebten MaRisk-Novelle angepasst worden. Zuvor war auch eine Beteiligung an der Kreditentscheidung explizit ausgeschlossen. Da der Kreditvergabeprozess jed... mehr

Rz. 81 Die mit der Wertermittlung von Immobiliensicherheiten und sonstigen beweglichen Vermögenswerten[1] betrauten sachverständigen Personen müssen über die dafür erforderlichen Qualifikationen und Erfahrungen verfügen. Für die Berechnung der regulatorischen Kapitalanforderungen sind von den Instituten in dieser Hinsicht ähnliche Vorgaben zu beachten. So muss die Bewertung ... mehr

Tz. 12 Stand: EL 150 – ET: 08/2026 Die die Zuwendungsbestätigung/Spendenbestätigung ausstellende steuerbegünstigte Einrichtung hat sich über die Wertermittlung entsprechende Nachweise vorlegen zu lassen und ihren den Unterlagen beizufügen (§ 50 Abs. 7 Satz 3 EStDV, Anhang 11). Damit eine steuerbegünstigte (gemeinnützige) Einrichtung in der Lage ist, eine formell ordnungsgemäße... mehr

Rz. 60 2 Im Rahmen der Überleitung des Engagements in die Sanierung bzw. Abwicklung hat eine Überprüfung der Werthaltigkeit von Sicherheiten und ggf. eine neue, unter Realisationsgesichtspunkten erstellte Wertermittlung zu erfolgen. Mindestens jährlich ist eine Überprüfung durchzuführen, wobei erhebliche Schwankungen und insbesondere ein erheblicher Rückgang des Sicherheiten... mehr

Rz. 93 Vom Institut ist eine angemessene Rotation der für die Wertermittlung von Immobiliensicherheiten zuständigen Personen sicherzustellen. Konkret ist eine Rotation immer dann vorzunehmen, wenn dieselbe mit der Wertermittlung betraute sachverständige Person zwei aufeinanderfolgende Einzelbewertungen derselben Immobilie durchgeführt hat (→ BTO 1.2 Tz. 3, Erläuterung). Bei ... mehr

Rz. 68 Immobiliensicherheiten sollten nach Maßgabe von Art. 229 CRR auf der Grundlage ihres Markt- oder Beleihungswertes[1] bewertet werden.[2] Gemäß Art. 4 Abs. 1 Nr. 74a CRR wird unter dem "Immobilienwert" ebenso der nach Art. 229 Abs. 1 CRR ermittelte Wert einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie verstanden, wobei die Begriffe "Wohnimmobilie" und "Gewerbeimmobilie" näher erläute... mehr

Rz. 92 Zur Wertermittlung von Immobiliensicherheiten und sonstigen beweglichen Vermögenswerten können auch externe Sachverständige herangezogen werden. Diese Sachverständigen unterliegen grundsätzlich denselben Anforderungen an die Qualifikation, Erfahrung und Unabhängigkeit wie interne Gutachter. Ergänzend müssen die Institute in diesem Fall über eine Auswahl bzw. eine List... mehr

Rz. 188 Zum Zeitpunkt der Kreditvergabe hat bei der Bewertung der als Sicherheit dienenden Immobilien grundsätzlich eine Innen- und Außenbesichtigung der Objekte zu erfolgen. Sofern es sich um gut entwickelte und ausgereifte Immobilienmärkte handelt, kann der Wert alternativ auch mittels einer Desktop-Bewertung[1] durch einen Sachverständigen ermittelt werden, die durch for... mehr

Rz. 118 Die Werthaltigkeit von Sicherheiten wird i. d. R. durch die Marktfolge bzw. durch eine separate Einheit mit entsprechenden Spezialisten beurteilt. In der Immobilienfinanzierung sind dafür oftmals interne oder externe Sachverständige (Gutachter) zuständig. Zur aufbauorganisatorischen Zuordnung der internen Sachverständigen bestehen nach der Beleihungswertermittlungsve... mehr

Rz. 176 Mit der COVID-19-Pandemie waren über einen längeren Zeitraum Reisebeschränkungen und massive Einschränkungen persönlicher Kontakte verbunden (teilweiser bzw. vollständiger "Lockdown"), womit die ansonsten obligatorische Außen- und Innenbesichtigung zu beleihender Immobilienobjekte nicht oder nur eingeschränkt möglich war. Vor diesem Hintergrund hat die BaFin vorüberg... mehr

Rz. 83 Mindestens jährlich ist eine Überprüfung der Werthaltigkeit der Sicherheiten durchzuführen, wobei erhebliche Schwankungen (des Marktes) und insbesondere ein erheblicher Rückgang des Sicherheitenwertes zu berücksichtigen sind. In diesen Fällen sollte die Überprüfung häufiger durchgeführt werden. Zur Überwachung der Immobiliensicherheiten werden von den Instituten i. d.... mehr

Rz. 169 Im Hinblick auf die Art und Weise der Bestimmung der Werthaltigkeit von Sicherheiten werden je nach Sicherheitenart unterschiedliche Methoden verwendet. Der zu betreibende Aufwand richtet sich dabei i. d. R. nach dem Risikogehalt der Sicherheiten und der jeweiligen Sicherheitenart: Bei Barsicherheiten oder Garantien des Bundes ist der Bewertungsaufwand tendenziell zu... mehr

Rz. 1 1 Das Institut hat Kriterien festzulegen, auf deren Grundlage unter Beachtung der angewandten Rechnungslegungsnormen Wertberichtigungen, Abschreibungen und Rückstellungen für das Kreditgeschäft (einschließlich der Länderrisikovorsorge) zu bilden sind (z. B. ein institutsinternes Forderungsbewertungsverfahren). Im Rahmen der Ermittlung des Risikovorsorgebedarfs hat ein... mehr

Rz. 12 Im Rahmen der sechsten MaRisk-Novelle wurde die Anforderung ergänzt, bei der Ermittlung des Risikovorsorgebedarfes auch die Sicherheitenwerte zu überprüfen oder ggf. eine neue Wertermittlung durchzuführen. Dabei kann natürlich auf die Erkenntnisse aus den regulären Kreditprozessen zurückgegriffen werden. So sind grundsätzlich bereits vor der Kreditvergabe die Werthalt... mehr

3.2.1 Unabhängigkeit von der Kreditgewährung und -weiterbearbeitung Rz. 85 Die mit der Wertermittlung von Immobiliensicherheiten betrauten sachverständigen Personen dürfen zudem nicht in den Kreditvergabeprozess und in die Kreditbearbeitung eingebunden sein. Diese Formulierung ist mit der siebten MaRisk-Novelle angepasst worden. Zuvor war auch eine Beteiligung an der Krediten... mehr

Rz. 173 Objektbesichtigungen gehören insbesondere bei Immobilienobjekten ab einer bestimmten Grenze zumindest bei Pfandbriefbanken zum Standard. Das ergibt sich aus den Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). So ist das zu bewertende Objekt im Rahmen der Wertermittlung gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 BelWertV zu besichtigen. Rz. 174 Unter Risikogesichtspunkten ka... mehr

Rz. 184 Setzen die Institute externe Sachverständige ein, sollten sie eine Liste zugelassener externer Sachverständiger erstellen und diese bei der Auswahl der Bewerter heranziehen. Diese Liste sollte natürlich Sachverständige umfassen, die sich mit den spezifischen, als Sicherheit dienenden Immobilien bzw. beweglichen Vermögenswerten befassen, die für die Kreditvergabetätig... mehr

Rz. 128 Grundsätzlich dient die Hereinnahme von Sicherheiten immer der Reduzierung des Risikogehaltes eines Kreditengagements. Andernfalls könnte sich das Institut den mit der Hereinnahme der Sicherheit verbundenen Aufwand aus betriebswirtschaftlicher Sicht auch sparen. Vor diesem Hintergrund existieren im Grunde keine Sicherheiten, die unter Risikogesichtspunkten irrelevant... mehr

Tz. 9 Stand: EL 150 – ET: 08/2026 Grundsätzlich erfüllt eine Tombola keinen eigenen steuerbegünstigten (gemeinnützigen) Zweck. Sie dient vielmehr der Mittelbeschaffung, die für die steuerbegünstigten satzungsmäßigen Zwecke von Verbänden/Vereinen benötigt werden. Einnahmen aus einer Tombola sind nach § 68 Nr. 6 AO (Anhang 1b) bei einer gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlic... mehr

Rz. 101 Die zuständigen Behörden prüfen im Rahmen des SREP, ob die Institute über angemessene Richtlinien und Verfahren für die Bewertung von Immobilien und beweglichen Vermögenswerten im Einklang mit Abschnitt 9 der EBA-Leitlinien über das Management notleidender und gestundeter Risikopositionen verfügen. Dabei wird insbesondere geprüft, ob die internen Richtlinien alle ver... mehr

Rn. 311 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Eine vGA ist beim Gesellschafter dann zu versteuern, wenn ihm nach § 11 Abs 1 EStG der Vermögensvorteil zufließt. Damit löst die Feststellung einer vGA auf Ebene der KapGes nicht zwingend eine Besteuerung beim Anteilseigner aus (BFH v 14.05.2019, BStBl II 2019, 586; BFH v 19.06.2007, BStBl II 2007, 830). Steuerliche Folgen beim Gesellschafte... mehr

Rz. 115 Für die Kreditgewährung spielt grundsätzlich die Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers die entscheidende Rolle, also die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers, wobei die Risiken für die zukünftige Vermögens- und ggf. Liquiditätslage des Kreditnehmers in die Betrachtung einfließen müssen (→ BTO 1.2.1 Tz. 1, Erläuterung). Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung s... mehr

Rn. 322 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Eine vGA liegt vor, soweit eine KapGes von ihren Gesellschaftern WG gegen ein unangemessen hohes Entgelt erwirbt oder an die Gesellschafter unentgeltlich überträgt oder gegen ein unangemessen niedriges Entgelt WG veräußert. Ob jedoch etwa Preisverbilligungen zur Annahme einer vGA führen, hängt von der gesellschaftsrechtlichen Veranlassung a... mehr

Rz. 61 Da die Kreditentscheidung neben der Kapitaldienstfähigkeit (→ BTO 1.2.1 Tz. 1) und der Risikoeinstufung des Kreditnehmers bzw. des zu finanzierenden Objektes/Projektes (→ BTO 1.4 Tz. 1) auch vom Wert der Sicherheiten abhängen kann, wird dem Umgang mit Sicherheiten eine besondere Bedeutung beigemessen. Das betrifft sowohl die vom Institut akzeptierten Sicherheitenarten... mehr

Rz. 74 Die "Verwertungskosten" werden als Mittelabflüsse definiert, die bei der Verwertung von Sicherheiten und beim Verkaufsprozess anfallen. Die Verwertungskosten umfassen alle anfallenden Verfahrens- und Gerichtskosten, Veräußerungskosten, Steuern und sonstige Aufwendungen, ggf. zusätzliche Instandhaltungskosten, die dem Institut im Zusammenhang mit der Inbesitznahme und Ver... mehr

Rz. 74 Da die Sicherheiten im Regelfall nicht an das Institut übergeben werden, handelt es sich in erster Linie um die Verwaltung der entsprechenden Urkunden und Verträge. Die ehemals in den Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft (MaK) enthaltene Vorschrift, Sicherheiten, Sicherheitennachweise und Urkunden so zu verwahren, dass sie gegen Missbrauch oder Zerstörung geschü... mehr

Rz. 131 Das Institut hat die akzeptierten Sicherheitenarten und die Verfahren zur Wertermittlung dieser Sicherheiten festzulegen (→ BTO 1.2 Tz. 2). In der Regel wird es sich dabei um Sicherheiten handeln, die einen maßgeblichen Beitrag zur Reduzierung der Verlustquote bei Ausfall leisten können. Andernfalls würden sich die mit der Hereinnahme der Sicherheiten und ihrer lauf... mehr

Rz. 90 In Abschnitt 7.3 ihrer Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung beschäftigt sich die EBA aus verschiedenen Blickwinkeln mit dem Thema "Interessenkonflikte". Zunächst sollten die Institute sicherstellen, dass das Honorar oder Gehalt der Sachverständigen und das Ergebnis der Bewertung nicht in einer Weise verknüpft sind, die zu einem Interessenkonflikt führt. Da... mehr

Rz. 177 Die Bestimmung der Werthaltigkeit setzt voraus, dass die Sicherheiten überhaupt bewertet und somit bei der Ermittlung des Blankoanteils angesetzt werden können. Dies ist bei bestimmten Sicherheiten entweder gar nicht oder nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand möglich. So lässt sich z. B. die Werthaltigkeit einer weichen Patronatserklärung i. d. R. nicht exak... mehr

Rz. 118 Im Abwicklungsprozess spielt die Sicherheitenverwertung eine zentrale Rolle. Da das Institut i. d. R. keine andere Möglichkeit hat, den ausstehenden Kreditbetrag sowie die aufgelaufenen Zinsrückstände zu reduzieren, kommt es in diesem Prozess auf die richtige Vorgehensweise an. Daher ist vor allem darauf zu achten, dass die im Abwicklungskonzept festgelegten Maßnahme... mehr

Rn. 301 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Die Bewertung einer vGA soll mit ihrem "wahren" Wert erfolgen (BFH v 26.10.1987, BStBl II 1988, 348). Gehören die Anteile an der KapGes zum PV eines Anteilseigners, dann ist der Vermögensvorteil nach § 8 Abs 2 EStG zu bewerten. Damit ist der um übliche Preisnachlässe verminderte Endpreis am Abgabeort anzusetzen. Die Bewertung der vGA bei der... mehr

Rn. 321 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Grds lassen sich für die Annahme einer vGA folgende typische Grundfälle aufführen (s Jochum in K/K/M, § 20 EStG Rz C/1 55 (06/2025) unter Hinweis auf Döllerer, VGA und verdeckte Einlagen bei KapGes, 1990, 38): Die KapGes erwirbt von ihrem Gesellschafter WG gegen ein unangemessen hohes Entgelt; sie veräußert WG an den Gesellschafter unentgeltl... mehr

Rn. 323 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Nutzungsvorteile aus Dienstverträgen Insb die Angemessenheit von Geschäftsführerbezügen steht wiederholt auf dem Prüfstand seitens der FinVerw. Für die Beurteilung der Angemessenheit ist auf die Gesamtausstattung der Vergütungen abzustellen. Diese umfasst im Allgemeinen Grundgehalt, Tantieme, Zusatzvergütungen, Pensionszusagen und Sachleistunge... mehr

Rz. 62 Im Idealfall sind die Sicherheitenverträge so ausgestaltet, dass die ausgereichten Kreditmittel inkl. Verzinsung im Fall von Zahlungsstörungen des Kreditnehmers ggf. auch ohne seine Mitwirkung durch Verwertung der Sicherheiten zurückgeführt werden können. Häufig reicht der aktuelle Wert der Sicherheiten allerdings nicht aus, um den ausstehenden Kapitaldienst vollständ... mehr

Rz. 76 Die Berücksichtigung der voraussichtlichen Verwertungsdauer ist über eine angemessene Abzinsung der Zahlungsströme ("Cashflows") möglich. Dabei kommt es darauf an, die Verwertungsdauer möglichst genau abzuschätzen. Es empfiehlt sich, zu diesem Zweck auf die Erkenntnisse aus der Überwachung der Abwicklungsmaßnahmen zurückzugreifen. Im Rahmen der Abwicklung von Engageme... mehr

Rn. 371 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Grds haben die Gesellschafter die Gründungsaufwendungen einer KapGes zu tragen. Eine Ausnahme gilt bei einer entsprechenden gesellschaftsvertraglichen Regelung. Fehlt es an einer derartigen, betragsmäßig fixierten Regelung oder übersteigen die von der KapGes übernommenen Gründungskosten den im Gesellschaftsvertrag bezifferten Betrag, liegt ... mehr