Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 35 Die früheren Fristen für Erhebung und Begründung der Anfechtungsklage wurden aus dem früheren Recht wort- und inhaltsgleich in § 45 WEG übernommen. Insoweit kann im vollen Umfang auf die Kommentierungen zu § 46 Abs. 1 WEG a.F. verwiesen werden.mehr

a) Notwendigkeit einer Regelung Rz. 52 Über eine Beschlussklage wird nunmehr, nach der Umorientierung des Gesetzes hinsichtlich der Passivlegitimation im Zwei-Parteien-Prozess entschieden. Nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen würde das Urteil daher nur zwischen Anfechtungskläger und Wohnungseigentümergemeinschaft wirken. Dies wäre nicht hinnehmbar, da dies gerade zu...mehr

Rz. 19 Mit der neuen Fassung des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat der Gesetzgeber den Pflichtenkreis der Wohnungseigentümer indessen (möglicherweise unvermerkt) verändert. Eine Erweiterung erfolgte insoweit, als die Verpflichtung zur Unterlassung von Beeinträchtigungen nunmehr unbeschränkt besteht, nicht mehr auf den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bezogen. Dies kann...mehr

a) Gegenstand der Bekanntgabe Rz. 40 § 44 Abs. 2 S. 2 WEG redet etwas missverständlich davon, dass der Verwalter den Wohnungseigentümern die Erhebung einer "Klage" bekanntzugeben hat. Dies scheint auf eine Fortführung der Regelung in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. zu deuten, wo dem Verwalter ebenfalls die Pflicht zur Unterrichtung über jedes Verfahren nach § 43 WEG a.F. auferlegt...mehr

Rz. 176 Nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 4 S. 1 BGB sind hinsichtlich der Duldungspflicht nur solche Härtegründe zu berücksichtigen, die der Drittnutzer gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB in Textform bis zum Ablauf des Monats mitteilt, der auf die Ankündigung der baulichen Veränderung folgt. Sind Umstände, die hinsichtlich der Duldungspflicht eine Härte...mehr

Rz. 20 Die Online-Teilnahme kann durch den Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gleichermaßen allen Wohnungseigentümern gestattet werden, muss es aber nicht. Das Gesetz redet nicht von einem Beschluss, der allen Wohnungseigentümern, sondern nur von einem, der Wohnungseigentümern die Teilnahme von einem anderen Ort aus gestattet. Die Eigentümerversammlung kann diese Möglichkei...mehr

a) Verlangen eines Wohnungseigentümers Rz. 99 § 21 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG bezieht sich auf die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegierten Maßnahmen. Das Vorliegen einer solchen Maßnahme alleine genügt freilich nicht, um den dadurch begünstigten Wohnungseigentümer mit den Kosten ihrer Herstellung zu belasten. Dies ist nur der Fall, wenn er die bauliche Veränderung verlangt und d...mehr

Rz. 41 Im Ergebnis erscheinen die in den Gesetzesmaterialien genannten Kriterien wenig überzeugend. Sie erfassen einerseits bei der Abwägung der Vor- und Nachteile zu viele bauliche Veränderungen, andererseits bei der Voraussetzung einer Ungleichbehandlung wesentliche Konstellationen nicht. Zudem verlassen die Gesetzesmaterialien mit diesen neuen Kriterien ohne Not bereits b...mehr

Rz. 79 Das Gesetz sieht Befreiungen von der Prüfung durch die IHK in § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG aufgrund anderweitiger Qualifikationen bereits vor. Dort genannt wird die Befähigung zum Richteramt, der Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt oder eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann bzw. zur Immobilienkauffrau. Diese Liste ist nicht abschlie...mehr

a) Gemeinschaftseigentum Rz. 21 Der Perspektivwechsel des Gesetzes, das nun nicht mehr auf den Ausgangspunkt, sondern auf das Ziel der Störung abstellt, schafft umgekehrt auch Lücken im Rechtsschutz. Denn § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG erfasst nur Einwirkungen auf das Sondereigentum. Damit sind jedenfalls störende Einwirkungen auf solches Eigentum, an dem keine Sondernutzungsrechte be...mehr

a) Zielsetzung des Gesetzgebers Rz. 14 Nach den Gesetzesmaterialien ist es darüber hinaus erklärtes Ziel des Gesetzgebers, die Anfechtbarkeit auch der Beschlussfassung über Vor- und Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse einzuschränken. Danach soll ein Fehler in Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse über Vor- und Nachschüsse bzw. A...mehr

Rz. 127 Den umgekehrten Weg eines Verzichts auf die Nutzung baulicher Veränderungen sieht das Gesetz jedenfalls nicht durch einseitiges Verlangen einer entsprechenden Änderung vor. Das ist auch konsequent, da dann die zur Tragung der Folgekosten einer baulichen Veränderung Verpflichteten fortfielen. Derjenige, der eine bauliche Veränderung veranlasst oder mitbeschlossen hat,...mehr

a) Nutzung nach billigem Ermessen Rz. 130 Der Beschluss spricht dem betroffenen Wohnungseigentümer das Recht zu, die bauliche Veränderung mitzubenutzen. Er regelt, sofern problematisch, auch den Umfang der begehrten Nutzung, die nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG billigem Ermessen entsprechen muss. Dies spielt vorrangig bei Kapazitätsproblemen eine Rolle.[83] Dabei räumen die Gesetzes...mehr

a) Notwendigkeit der Beschlussfassung Rz. 19 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in...mehr

Rz. 51 Der Gesetzgeber hat dieses Problem zwar nicht übersehen, aber ein untaugliches Gegenmittel vorgeschlagen. Nach den Gesetzesmaterialien soll der gute Glaube im Falle einer Anfechtung durch einen Rechtshängigkeitsvermerk ausgeschlossen werden.[53] Diese richterrechtlich entwickelte Eintragung macht Erwerber darauf aufmerksam, dass ein Rechtsstreit über ein eingetragenes...mehr

Rz. 43 Der Wortlaut des § 44 Abs. 2 S. 2 WEG schreibt keine bestimmte Form der Bekanntgabe vor, was nach dem Bekunden der Gesetzesmaterialien auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers beruht. Dem Verwalter bleibt somit ein weiter Rahmen, wie er die Wohnungseigentümer informieren will. Selbst ein individueller Zugang bei den einzelnen Wohnungseigentümern ist nicht erf...mehr

a) Beschlussklagen Rz. 46 § 44 Abs. 2 S. 3 WEG redet etwas irreführend nur von mehreren Prozessen. Aus dem systematischen Zusammenhang wird aber klar, dass nicht jegliche Prozesse zu verbinden sind. Es muss sich naturgemäß um Beschlussklagen handeln. Dies erfasst nicht nur Anfechtungs- und Nichtigkeits-, sondern auch Beschlussersetzungsklagen.[39] b) Derselbe Beschluss Rz. 47 D...mehr

Rz. 31 § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet den Verwalter nach wie vor, eine Jahresabrechnung für das Kalenderjahr aufzustellen.[29] Inhaltlich bleibt sie gegenüber dem bisherigen Recht unverändert. Soweit § 28 Abs. 2 S. 2 WEG formuliert, dass sie "darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält", ist dies ebenso wie die entsprechende Formulierung beim Wirtschaftsplan kaum ve...mehr

Rz. 24 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen. Das geht schon aus dem Wortlaut hervor, wonach ...mehr

Rz. 51 Fraglich ist indessen, wie der auf einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG bedachte Wohnungseigentümer auf die bloße Anfechtbarkeit eines Beschlusses zu reagieren hat, der ihm ungünstige Einwirkungen erlaubt. Hier scheint auf den ersten Blick eine Parallele zur Rechtsprechung des BGH zum Schadensersatz wegen unzureichender Beschlussfassungen über die Sanierung von Gemein...mehr

Rz. 11 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine der vorerwähnten Spezialregelungen, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.[14] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die Erteilung einer Vollmacht grundsätzlich auch keiner Form...mehr

Rz. 50 Die nach dem Bekunden der Entwurfsbegründung und der Rechtsnatur der Beschlüsse nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG naheliegende Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs hat indessen gravierende Konsequenzen für Anfechtungsklagen. Wird ein Sondereigentum mit dem durch einen solchen Beschluss bestimmten Inhalt gutgläubig erworben, bestimmt dies auch die Beschlusslage für die anderen ...mehr

Rz. 53 § 14 Abs. 3 WEG sieht ausdrücklich nur einen Ausgleich "in Geld" vor. Der duldungspflichtige Wohnungseigentümer kann somit, anders als nach § 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F. noch nicht einmal theoretisch Naturalrestitution verlangen.mehr

Rz. 22 Neben der Vertretung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats sieht § 9b Abs. 2 WEG die Möglichkeit vor, einen Miteigentümer zur Vertretung gegenüber dem Verwalter zu ermächtigen. Dies setzt nicht das Fehlen eines Verwaltungsbeirats(vorsitzenden) oder seine pflichtwidrige Weigerung voraus, die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten. Beide Möglichkeiten...mehr

Rz. 47 Darüber hinaus müssen sich die Klagen gegen denselben Beschluss richten, was sich zumindest aus dem Sinn der Norm ergibt und auch von den Gesetzesmaterialien vorausgesetzt wird, wonach die Vorschrift nur für Verfahren "über denselben Streitgegenstand" gilt.[40] Denn bei einer Mehrheit von Klagen gegen verschiedene Beschlüsse kann es von vorneherein nicht zu divergiere...mehr

a) Fehler des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG Rz. 26 Bei der Fehlerlehre ist zu unterscheiden zwischen Fehlern des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG selbst und solchen bei der Durchführung der Veranstaltung. Erstere können grundsätzlich, sofern nicht ausnahmsweise ein Fall der Nichtigkeit vorliegt, nur mit der Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG innerhalb der F...mehr

Rz. 159 Zu den Folgen von Unterlassung oder Fehlern der Ankündigung äußern sich die Gesetzesmaterialien deutlicher als im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013. Danach sollen Fehler der Ankündigung dazu führen, dass die Duldungspflicht des Drittnutzers nicht fällig wird.[100] Ausgenommen bleiben die in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 4 S. 2, Abs. 5 BGB normierten Fol...mehr

Rz. 13 Die Vorschrift gilt naturgemäß nicht für Stellplätze, an denen selbstständiges Sondereigentum gebildet wird, da sie als eigene Einheit gar nicht mit Räumlichkeiten verbunden sind, sondern selbst als solche gelten. Dagegen ist die Vorschrift auf sonstige Stellplätze im unselbstständigen Sondereigentum anzuwenden, da diese mit Räumlichkeiten verbunden sind.[11] Auf sons...mehr

Rz. 80 Liegt ein Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer vor, bezieht sich dies auf eine konkrete bauliche Veränderung. Der umbauwillige Wohnungseigentümer kann deren Gestattung durch Beschluss folglich sofort verlangen, ohne dass es des zweistufigen Verfahrens bedarf. Sowohl in der Eigentümerversammlung als auch, wenn der verlangte Beschluss nicht gefasst wir...mehr

a) Bedeutung der Einwirkung auf das Sondereigentum Rz. 31 Die Duldung von "Einwirkungen" stellt die zentrale Regelung des § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG dar. Diese Bestimmung ersetzt letztlich § 14 Nr. 3 WEG a.F., wonach der Wohnungseigentümer Einwirkungen auch auf sein Sondereigentum zu dulden hatte, soweit sie auf einem zulässigen Gebrauch beruhen. Der B...mehr

a) Ausgangslage Rz. 49 Nach Rechtsprechung des BGH verhinderte die Vorgängervorschrift des § 47 WEG a.F. nicht, dass gleichwohl divergierende Urteile ergehen konnten. So sollte bei Versäumung der Klage- oder Begründungsfrist durch einen von mehreren Klägern dessen Klage als unbegründet abgewiesen werden können.[42] Dies war nach altem Recht zwar zweifelhaft, da mit § 47 WEG a...mehr

Rz. 115 Bei der Bemessung des angemessenen Zeitraums nehmen die Gesetzesmaterialien zwar auf die 10-Jahresgrenze des BGH bei modernisierenden Instandsetzungen Bezug, lehnen aber eine statische Übertragung ab. Dieser Zeitraum könne "in Abhängigkeit von der konkreten Maßnahme auch überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wo...mehr

Rz. 2 Im Gegensatz zu § 43 Nr. 5 WEG a.F. ist der Gerichtsstand des § 43 Abs. 1 S. 1 WEG für Klagen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr ausschließlich. Damit kann der Kläger bei einer Mehrheit von Gerichtsständen wählen. Bedeutsam wird dies auch für Klagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, da nunmehr Widerklagen an einem anderen Gericht möglich werden.mehr

Rz. 50 Die Wirkung der Verbindung nach § 44 Abs. 2 S. 3 WEG geht gleichwohl über diejenige nach § 147 ZPO hinaus. Denn anders als dort "kann" das Gericht die Klagen nicht verbinden (und ggf. nach § 145 ZPO wieder trennen); die Formulierung "sind (...) zu verbinden" macht klar, dass die Verbindung und gleichzeitige Entscheidung über alle Beschlussklagen nach § 44 Abs. 2 S. 3 ...mehr

a) Erstmalige Belastung Rz. 136 Das Gesetz regelt in § 21 Abs. 5 S. 2 WEG einen möglichen Fehler der Beschlussfassung ausdrücklich, indem es die Belastung der Wohnungseigentümer untersagt, die nach § 21 Abs. 1–4 WEG von den Kosten einer baulichen Veränderung freigestellt sind. Dies stellt eine gesetzliche Ausprägung des vom BGH entwickelten Belastungsverbotes dar, wonach selb...mehr

Rz. 6 Die Rechtsfigur der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft hat somit im künftigen Recht keinen Anwendungsbereich mehr. Wird eine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber, wie es der Regelfall ist, nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher eingetragen, besteht bereits die "echte" Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied der Erwerber nach § 8 Abs. 3 WEG wird. Wird di...mehr

Rz. 85 Änderungen ergeben sich auch hinsichtlich der inneren Hierarchie des Verwaltungsbeirates. Diese war bislang nur indirekt geregelt, zum einen durch § 29 Abs. 1 S. 2 WEG a.F., wonach der Verwaltungsbeirat aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern besteht, und aus § 24 Abs. 3 WEG a.F., der klarstellte, dass einer der Beisitzer Vertreter des Vorsitzenden sein sollte. § 2...mehr

Rz. 162 Unterschiede zum Mietrecht ergeben sich aus der weiteren Fassung der duldungspflichtigen Arbeiten, da der Mieter nur Modernisierungen dulden muss. Im Mietrecht nicht von § 555d Abs. 1 BGB erfasst sind etwa Umgestaltungen der Mietsache wie die Schaffung zusätzlicher (nicht Wohnzwecken dienender) Räume und Verbesserungen, die über eine Modernisierung hinausgehen. Derar...mehr

Rz. 13 Aus der neuen Konzeption des Wirtschaftsplanes folgt umgekehrt, dass dieser selbst nicht mehr im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG angegriffen werden kann. Denn der Wirtschaftsplan ist eben nicht mehr Gegenstand eines Beschlusses. Folglich kann er nicht mehr mit den prozessualen Rechtsbehelfen gegen Beschlüsse überprüft werden. Eine Beschlussklage wegen eventueller...mehr

Rz. 56 Der Gesetzgeber hat die frühere Technik einer umfassenden Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum, wie sie in § 14 Nr. 1 WEG a.F. enthalten war, zugunsten einer kleinteiligen Normierung einzelner Pflichten aufgegeben. So ist § 14 Nr. 1 WEG a.F. entfallen, der die umfassende Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum enth...mehr

Rz. 82 Nach neuem Recht ist voraussehbar, dass die Regelungen zu Veränderungen im Sondereigentum, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, erhebliche praktische Bedeutung erlangen werden. Dies liegt an der neuen Sondereigentumsfähigkeit des Grundstücks nach § 3 Abs. 2 WEG. Über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Veränderungen des Grundstücks wären nach alte...mehr

a) Betreten des gemeinschaftlichen Eigentums Rz. 34 Erstaunlicherweise gestattet nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nur das Betreten des Sondereigentums, nicht aber des Gemeinschaftseigentums. Dies hielt der Gesetzgeber wohl für selbstverständlich bzw. als ausreichend durch § 16 Abs. 1 S. 3 WEG geregelt. Dies betrifft auch den Ausschluss der Mitbenutzung ...mehr

Rz. 17 Zu den grundbuchrechtlichen Neuerungen gehört die Regelung des § 7 Abs. 3 S. 2 WEG, wonach bei Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 WEG und bei Bestimmungen zur Erwerberhaftung die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nicht mehr genügt. Sie müssen künftig ausdrücklich eingetragen werden, gleichgültig ob sie vereinbart oder aufgrund einer Öffnungsklausel beschlos...mehr

a) Vorrang der Kostentragungsregelungen in § 21 Abs. 1 und 2 WEG Rz. 116 Der in § 21 Abs. 3 S. 1 WEG gebrauchte Begriff "anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen" ist nicht präzise. Es kommt auf die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 1 und 2 WEG an. Eine der von § 21 Abs. 1 S. 1 WEG erfassten Maßnahmen etwa des barrierefreien Zugangs kann durc...mehr

Rz. 54 Zu den erfassten Maßnahmen zählt die Gesetzesbegründung neben den Glasfaserkomponenten nicht nur die Anschlusskomponenten, sondern auch u.a. Maßnahmen in Bezug auf Downlink-und Uplink-Bandbreite, Ausfallsicherheit sowie Latenz und Latenzschwankung.[47] Obwohl dies die Gesetzesmaterialien zu § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 WEG nicht thematisieren, dürfte der Anschluss an ein Te...mehr

Rz. 80 Darüber hinaus entfällt mit dem Wegfall von § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. die vorgängige Beschlussfassung vor der Entziehungsklage. Die Klage, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Veräußerung des Sondereigentums von einem Miteigentümer verlangt, ist somit auch ohne entsprechende Beschlussfassung zulässig. Dies wird das Entziehungsverfahren erheblich beschle...mehr

Rz. 163 Die Pflicht des Drittnutzers aus § 15 Halbs. 1 WEG, eine bauliche Veränderung zu dulden, entfällt nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB, wenn sie für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Berücksichtigung von "Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude" und Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtf...mehr

Rz. 85 Das WEMoG unterstellt jetzt auch Veränderungen im Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, den Regeln zur baulichen Veränderung. Dieser Begriff wird nur deswegen nicht verwendet, weil er terminologisch auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt sein soll.[67] Dies läuft auf eine zu weitgehende Mitwirkung der Miteigentümer hinaus, da jetzt grundsätzlich alle ü...mehr

Rz. 9 Mit dieser Abgrenzung ist auch das Handeln des teilenden Eigentümers in der Gründungsphase in den Griff zu bekommen. Vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann er nur in eigenem Namen handeln, da die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht existiert. Bis zu diesem Zeitpunkt eingegangene Verpflichtungen treffen also ihn persönlich. Nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher...mehr

Rz. 144 Vor diesem Hintergrund erscheint es unausweichlich, die misslungene Verweisungstechnik des Gesetzes schlicht zu ignorieren. Nach dem Sinn der Ankündigung kommt nur der Urheber einer baulichen Veränderung als Auskunftsverpflichteter in Betracht, also je nach Maßnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft, nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG vertreten durch den Verwalter oder der u...mehr