Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 83 Mit der Umformulierung von § 29 Abs. 1 S. 1 WEG, wonach Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können, hat der Gesetzgeber allerdings (wohl unvermerkt) eine weitere wichtige Änderung vorgenommen. Nach der bisherigen Gesetzesfassung in § 29 Abs. 1 WEG a.F. war die Kompetenz zur Bestellung des Verwaltungsbeirates in Satz 1 von der Regel...mehr

Rz. 1 Mit dem WEMoG erfährt die Stellung des Verwalters in dreifacher Hinsicht einen durchgreifenden Systemwandel. Zum einen wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch § 18 Abs. 1 WEG zur alleinigen Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sämtliche Ansprüche sowohl auf bestimmte Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung als auch Sekundäransprüche wegen fehler...mehr

Rz. 6 Von erheblicher Bedeutung ist dagegen, dass die Einhaltung von gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen in § 14 Abs. 1 WEG in verortet wurde. Die Durchsetzung dieser Pflicht ist somit ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zugewiesen. Dies betrifft sämtliche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, insbesondere die in der Praxis so wichtigen Zw...mehr

Rz. 55 Anders als § 48 Abs. 4 WEG a.F. äußert sich das neue Recht nicht zur Wirkung einer Abweisung der Anfechtungsklage bei Nichtigkeit des angegriffenen Beschlusses. Eine rechtliche Änderung dürfte damit nicht eintreten. Denn Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage haben denselben Streitgegenstand. Verneint das Gericht auf eine Anfechtungsklage hin die Fehlerhaftigkeit des Besc...mehr

Rz. 87 Weitgehend ungeregelt bleibt auch die interne Organisation des Verwaltungsbeirats. Das neue Recht beschränkt sich in § 29 Abs. 1 S. 3 WEG wie die Vorgängernorm (§ 29 Abs. 4 WEG a.F.) auf die Anordnung, dass der Verwaltungsbeirat von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen wird. Alle übrigen Regelungen zur inneren Organisation (Vorbereitung, Ort und Dauer der Zusammenk...mehr

Rz. 32 Der Kläger darf allerdings nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden, wenn das Vorgehen in seiner Beschlussklage erörtert wird.[33] Wenn eine solche Erörterung in Gegenwart des Prozessgegners nicht gewünscht ist, kann die Beratung aber außerhalb einer Eigentümerversammlung erfolgen. Zulässig ist zu diesem Zwecke auch die Unterbrechung einer Eigentümerv...mehr

Rz. 57 § 20 Abs. 2 WEG fasst den Kreis der Anspruchsberechtigten außerordentlich weit. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG verlangen, unabhängig davon, ob er selbst etwa behindert ist, Einbrüche fürchten muss oder ein elektrisches Fahrzeug laden will. Zudem soll ein Anspruch auf Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Gebr...mehr

Rz. 35 Die Geltendmachung von Ansprüchen ist Gegenstand der Verwaltung und hätte keiner Neuregelung bedurft. Bestehen Ansprüche gegen den Verwalter und sind diese durchsetzbar, folgt die Beschlusskompetenz hierfür bereits aus § 19 Abs. 1 WEG. Nach der Streichung von § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. stellte sich aber die Frage, wer diese Ansprüche geltend machen soll. Dies regelt § ...mehr

Rz. 38 Nach früherem Recht (§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F.) hatte ein Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum durch Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung beschädigt wurde, einen Anspruch auf Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens. Diese Regelung modifiziert die Novelle erheblich. Insbesondere erweitert sie die Verpflichtung zum Schadensersatz auf weitere "E...mehr

Rz. 34 Das Gesetz differenziert bei der Eintragungsfähigkeit von vereinbarungsändernden Beschlüssen nach der Kompetenz zur Beschlussfassung. Nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG können nur Beschlüsse in das Grundbuch eingetragen werden, die aufgrund einer vereinbarten, nicht aber solche, die aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel gefasst werden. Die Gesetzesmaterialien begründen di...mehr

Rz. 59 Die begehrte bauliche Veränderung muss dem privilegierten Zweck lediglich "dienen". Wie die Gesetzesmaterialien in Zusammenhang mit baulichen Veränderungen zugunsten behinderter Bewohner betonen,[50] erfordert dies nicht, dass der Bewohner auf die Maßnahme angewiesen ist. Es genügt bereits, wenn sie zu dem privilegierten Zweck sinnvoll ist, dem Gebrauch des Wohnungsei...mehr

Rz. 3 Einen Wechsel will der Gesetzgeber offenbar bei der modernisierenden Instandsetzung vollziehen. Nach der Legaldefinition dürfte sie nicht der baulichen Veränderung unterfallen, da auch sie nur den ursprünglichen Zustand wiederherstellt, wenn auch nicht im Sinne einer Reproduktion, sondern als zeitgemäße Modifikation. Damit geht sie nicht im Sinne von § 13 Abs. 2 WEG üb...mehr

Rz. 60 Der einzelne Wohnungseigentümer kann nur "angemessene" bauliche Veränderungen verlangen. Dazu, was darunter zu verstehen sein soll, äußern sich die Gesetzesmaterialien nur ein einziges Mal und das nur in zumindest irreführender Weise. Im Zusammenhang mit dem zu weit gehenden Ausschluss der Nutzung von Gemeinschaftseigentum als Stellfläche bei der Ladung von E-Fahrzeug...mehr

Rz. 21 Bedauerlicherweise übernimmt § 28 Abs. 2 S. 1 WEG aus dem alten Recht die Formulierung, dass der Verwalter "nach Ablauf des Kalenderjahres" tätig werden muss. Hier hätte der Gesetzgeber tatsächlich eine ungemein praxisrelevante Frage klären können. Denn der BGH ließ für diesen Wortlaut offen, ob die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung am letzten Tag des ...mehr

Rz. 23 Eine weitere Einschränkung der Veräußerung kann sich aus § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG ergeben. Denn auch bei einer Umschreibung innerhalb der Gemeinschaft muss die Einheit, der der Grundstücksteil zugeschrieben werden soll, die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Wäre dies nicht der Fall, muss die Änderung der Zuordnung zu einem wirtschaftlich nicht die Hauptsache darst...mehr

Rz. 26 Jenseits der Regelungen zur baulichen Veränderung kann die Veränderung eines Grundstücksteils auch sachenrechtliche Fragen aufwerfen. Feststehen dürfte allerdings, dass fest mit dem Boden verbundene Baulichkeiten nach § 5 Abs. 1 S. 2 WEG i.V.m. § 94 Abs. 1 BGB dem Sondereigentum zugehören.[24] Besondere Probleme dürfte die Schaffung weiterer Räume auf dem Grundstückst...mehr

Rz. 39 Noch dramatischer wirkt sich die Streichung des § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. auf Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter aus. Nach § 9b Abs. 1 S. 2 WEG vertreten die Wohnungseigentümer ihren Verband gemeinschaftlich, worin die Gesetzesmaterialien zutreffend einen Fall der Gesamtvertretungsberechtigung sehen. Dies belässt es zwar für diejenigen, die der Wohnungsei...mehr

Rz. 42 § 14 Abs. 3 WEG benennt den Gegenstand der Beeinträchtigung nicht. Die Vorschrift wählt die offene Formulierung, dass "der Wohnungseigentümer eine Einwirkung" zu dulden hat. Die Beeinträchtigung wird regelmäßig sein Sondereigentum betreffen. Das ist aber nicht zwangsläufig der Fall.mehr

Rz. 45 Die Wohnungseigentümer können zwar gemäß § 27 Abs. 2 WEG die Rechte und Pflichten des Verwalters einschränken. Ein solcher Beschluss wirkt aber nur im Innenverhältnis. Die gesetzliche Vollmacht des § 9b Abs. 1 S. 1 WEG kann gemäß § 9b Abs. 1 S. 3 WEG weder in der Gemeinschaftsordnung noch durch Vereinbarung und erst recht nicht durch Beschluss mit Wirkung im Außenverh...mehr

Rz. 4 Die Gesetzesänderung kann gerade in beiden oben skizzierten Problemfällen, der Wohnungseigentümergemeinschaft im Gründungsstadium und der kleinen Gemeinschaft ohne Verwalter zumindest teilweise die Einberufung einer Eigentümerversammlung ermöglichen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher existent wird, kann der teilend...mehr

Rz. 18 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort regelt. Die technischen Einzelheiten sind wohl i...mehr

Rz. 130 Der Beschluss spricht dem betroffenen Wohnungseigentümer das Recht zu, die bauliche Veränderung mitzubenutzen. Er regelt, sofern problematisch, auch den Umfang der begehrten Nutzung, die nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG billigem Ermessen entsprechen muss. Dies spielt vorrangig bei Kapazitätsproblemen eine Rolle.[83] Dabei räumen die Gesetzesmaterialien den ursprünglich Nutz...mehr

Rz. 50 Beruht die Duldungspflicht auf einer Vereinbarung, muss der auf einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG bedachte Wohnungseigentümer prüfen, ob diese wirksam ist. Dies kann wegen § 10 Abs. 3 S. 1 WEG insbesondere bei nicht im Grundbuch gewahrten Vereinbarungen zweifelhaft sein. Gleiches gilt für Beschlüsse, die kraft vereinbarter Öffnungsklauseln gefasst, aber nicht in da...mehr

Rz. 49 Die Eintragung von Beschlüssen als Inhalt des Sondereigentums wirft das Problemeines gutgläubigen Erwerbs auf. Es stellt sich die Frage, ob der gutgläubige Erwerber etwa einer ihm günstigen Kostenregelung vertrauen darf, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Die Gesetzesbegründung hält dies für möglich, will diese Frage aber ausdrücklich nicht entscheiden, sondern "i...mehr

Rz. 11 Für selbstständiges und unselbstständiges Sondereigentum gelten gleichermaßen die Anforderungen an ihre Bestimmtheit nach § 3 Abs. 3 WEG. Danach müssen die "außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan" bestimmt sein. Der Aufteilungsplan wird somit künftig, wenn Sondereigentum an Grundstücksflächen begründet werden soll, e...mehr

Rz. 21 Den Gesetzesmaterialien ist nur zu entnehmen, dass Klagen einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen oder die Durchführung sonstiger Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung bereits an dessen Passivlegitimation scheitern und daher gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten sind. Unklar bleibt freilich, wie diese den Anspruch...mehr

Rz. 14 Der Gesetzgeber lässt eine Erstreckung von Sondereigentum auf das Grundstück nur zu, wenn die Räumlichkeiten die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Das Ziel dieser Einschränkungen wird in den Gesetzesmaterialien nicht erläutert. Es soll wohl ein faktisches Eigentum am Grundstück, verbunden mit einer geringwertigen Einheit, vermieden werden.mehr

Rz. 81 Eine der wesentlichen Änderungen des neuen Rechtes zum Verwaltungsbeirat betrifft dessen personelle Stärke. Nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. bestand der Verwaltungsbeirat unabhängig von der Größe der Liegenschaft aus drei Wohnungseigentümern. Diese Vorgabe konnte zwar geändert werden, aber nur durch Gemeinschaftsordnung oder nachträgliche Vereinbarung. Im Ergebnis konnt...mehr

Rz. 5 Die neue Regelung ist weitgehend überflüssig und bringt wenig Gewinn an Rechtsklarheit. Dass Wohnungseigentümer gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse, soweit wirksam, einhalten müssen ist selbstverständlich. Neu ist abgesehen von der alleinigen Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich die Aufgabe der Differenzierung zwischen Verwal...mehr

Rz. 7 Zur Bedeutung der Rechtsfigur der "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" im Außenverhältnis hat sich der BGH stets bedeckt halten und davon geredet, dass die Vorschriften des WEG "jedenfalls im Innenverhältnis" o.ä. Anwendung finden.[9] Mit dieser zurückhaltenden Zweideutigkeit macht das WEMoG dankenswerterweise Schluss. Die Gesetzesmaterialien stellen klar, dass d...mehr

Rz. 37 Inhaltlich muss der Vermögensbericht lediglich die in Gesetz und Materialien genannten Elemente (Rücklagen, Vermögen, Verbindlichkeiten und Sachwerte) enthalten, die am letzten Tag des Kalenderjahres vorhanden sind.[40] Ansonsten gilt nur der Grundsatz, dass er möglichst übersichtlich über das Gemeinschaftsvermögen Auskunft geben soll. Wie bei der Form, in der der Ver...mehr

Rz. 79 Die weitere Neuerung ist inhaltlicher Natur und betrifft das Gemeinschaftsvermögen. Dies spiegelt die nach Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit gesteigerte Bedeutung wieder, die dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zukommt. Mittlerweile ist insbesondere fast einhellig anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Immobiliarvermögen innerhalb und außer...mehr

Rz. 31 Segensreich dürfte sich der vom Rechtsausschuss eingefügte Satz 2 in § 23 Abs. 3 WEG auswirken, wonach die Wohnungseigentümer für das Umlaufverfahren beschließen können, "dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt." Damit will der Gesetzgeber eine Lösungsmöglichkeit für die Konstellation anbieten, in der ein Beschlussgegenstand zwa...mehr

Rz. 15 Wer die Neufassung eines Beschlusses nach § 48 Abs. 1 S. 3 WEG verlangt, hat zunächst nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentümerversammlung mit seinem Anliegen zu befassen. Erst danach besteht für eine Beschlussersetzungsklage das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.[9] Wird die Beschlussersetzungsklage vor dem 31.12.2025 rechtshängig, besteht der Anspruch danach for...mehr

a) Beschlüsse ohne Ermessensspielraum Rz. 66 Die Gesetzesmaterialien stellen zunächst fest, dass das Gericht wie nach früherem Recht dann, wenn Anspruch auf einen bestimmten Beschluss besteht, genau diese Beschlussfassung ersetzen kann. Dies ist systemgerecht, da dann auch die Eigentümerversammlung keinen Ermessensspielraum gehabt hätte, so dass ihre Verwaltungsbefugnisse dur...mehr

1. Einberufung durch Wohnungseigentümer a) Zielsetzung Rz. 1 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[1] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu U...mehr

1. Anspruch statt Ausübungsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft Rz. 79 Das neue Recht ordnet nunmehr nicht nur die Befugnis zur Ausübung des Entziehungsanspruchs, sondern diesen selbst der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Damit wird zugleich der unauflösliche Widerspruch zwischen § 19 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. und § 19 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. mit einander widersprechende...mehr

a) Konsequenzen der Eintragung ohne Prüfung der Rechtmäßigkeit Rz. 45 Die Eintragung ohne Prüfung der Rechtmäßigkeit hat zur Folge, dass künftig nicht nur angefochtene, sondern auch durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärte Beschlüsse zunächst im Grundbuch eingetragen bleiben. Damit droht ein Auseinanderlaufen von materiellem Recht und Grundbuch, da auch ein rechtskr...mehr

1. Den alten Gesetzeswortlaut wiederholende Regelungen Rz. 2 Aus diesen Vorgaben ergibt sich mit Sicherheit, dass die häufig zu beobachtende wörtliche Wiederholung des Gesetzes in der Gemeinschaftsordnung der Anwendbarkeit des neuen Rechtes grundsätzlich nicht entgegensteht.[4] Ähnliches gilt für die bloß inhaltsgleiche Gestaltung der Gemeinschaftsordnung. Auch damit soll nur...mehr

Rz. 81 Die Frage nach der Behandlung von Maßnahmen im Sondereigentum, die einer baulichen Veränderung gleichkommen, war nach früherem Recht eher von rein dogmatischem Interesse, da derartige Veränderungen fast immer auch das Gemeinschaftseigentum betrafen und somit ohne weiteres nach den Regelungen des § 22 WEG a.F. zu beurteilen waren. Selbst die maßgebliche Entscheidung de...mehr

Rz. 84 § 13 Abs. 2 WEG erfasst nicht den Fall, dass alle beeinträchtigten Miteigentümer ihr Einverständnis mit der Veränderung des Sondereigentums erklärt haben.[66] Dies ist nach dem ausdrücklichen Bekunden des Gesetzgebers kein Versehen. Vielmehr muss der Umbauwillige auch in diesen Fällen die Gestattung der Maßnahme durch Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Inso...mehr

a) Grundsatz: Trennung von Zahlungs- und Wirtschaftsplan Rz. 2 Die Beschlussfassung über das Finanz- und Rechnungswesen wird durch das WEMoG grundlegend umgestaltet. Während nach früherem Recht Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschlossen wurden und die Zahlungspflichten implizit aus deren Genehmigung folgten,[5] will der Gesetzgeber dieses Verhältnis nun umkehren. Dies k...mehr

Rz. 165 Darüber hinaus stellt § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB auch weniger auf eine objektivierte, sondern auf eine individualisierende Betrachtung ab. Es kommt alleine darauf an, ob eine Beeinträchtigung für den Drittnutzer, der sich hierauf beruft, eine Härte darstellt. Dabei sind Besonderheiten in seiner körperlichen Konstitution, sein Alter und sein Gesundhe...mehr

Rz. 17 Ein wesentlicher Unterschied des nach neuem Recht möglichen Sondereigentums an Grundstücksflächen zum bisher alleine möglichen Sondernutzungsrecht besteht in der Rechtsnatur. Während das Sondernutzungsrecht seiner Rechtsnatur nach letztlich eine Vereinbarung darstellte, die dinglichen Rechten nur angenähert war,[16] ist auch das Sondereigentum am Grundstück ein vollwe...mehr

Rz. 57 § 13 Abs. 2 WEG bietet nunmehr einen übergeordneten Begriff für Instandhaltung und Instandsetzung, nämlich den der "Erhaltung." Dies wird in den Gesetzesmaterialien zutreffend damit begründet, dass Instandhaltung und Instandsetzung im Gesetz gleich behandelt werden.[44] Dies ändert aber nichts daran, dass die Gemeinschaftsordnung nach wie vor zwischen beidem differenz...mehr

a) Systemwechsel Rz. 71 Nach früherem Verständnis war jedenfalls die behindertengerechte Ausgestaltung der Wohnanlage personenbezogen und daher nach Ende der Nutzung durch den Anspruchsberechtigten zurückzubauen. Zur Sicherung dieses Anspruchs konnte die Gemeinschaft sogar eine Kaution verlangen.[56] Von beidem ist im neuen Recht nicht mehr die Rede. Dies erscheint auch konse...mehr

Rz. 31 Mit dem Übergang der Passivlegitimation für Beschlussklagen auf die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar der wichtigste Anwendungsfall der Tätigkeit des Verwalters für die Wohnungseigentümer entfallen. Gleichwohl kommen sie noch als Anspruchsgegner in Betracht, insbesondere dann, wenn das Landesrecht sie als Schuldner kommunaler Abgaben bestimmt oder, bei sachenrec...mehr

Rz. 2 Der Gesetzgeber verlagert die Beschlussdurchführung und die ordnungsmäßige Verwaltung allgemein unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit er in § 18 Abs. 1 WEG formuliert, die "Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", handelt ...mehr

Rz. 35 Hinzu kommt, dass eine Beschlusskompetenz sowohl aus einer vereinbarten als auch aus einer gesetzlichen Regelung resultieren kann. Dies verkennen auch die Gesetzesmaterialien nicht. Denn sie führen aus, dass ein Beschluss auch dann nicht eintragungsfähig ist, wenn er aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst wurde, die nur "eine gesetzliche Öffnungsklausel w...mehr

Rz. 45 Nach dem ausdrücklichen Bekunden der Gesetzesmaterialien müssen auch Sachwerte im Vermögensbericht ausgewiesen werden, wobei sie die Brennstoffvorräte als einziges Beispiel nennen. Gerade ihre Ausweisung ist nicht völlig neu, da schon bislang der Gegenwert der verbrauchten Brennstoffe zwecks verbrauchsabhängiger Kostenabrechnung in der Jahresabrechnung erscheinen muss...mehr