Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 49 Nach Rechtsprechung des BGH verhinderte die Vorgängervorschrift des § 47 WEG a.F. nicht, dass gleichwohl divergierende Urteile ergehen konnten. So sollte bei Versäumung der Klage- oder Begründungsfrist durch einen von mehreren Klägern dessen Klage als unbegründet abgewiesen werden können.[42] Dies war nach altem Recht zwar zweifelhaft, da mit § 47 WEG a.F. eine einhei...mehr

Rz. 109 Die Kostenverteilungsregelung des § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG birgt erhebliche Risiken, da sie vom Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit abhängt, was üblicherweise nicht sicher prognostizierbar ist.[73] Selbst bei einem knappen Verfehlen dieser Mehrheiten droht also eine Kostenverteilung nach § 21 Abs. 3 WEG nur auf die dem Beschluss zustimmenden Wohnungseigen...mehr

Rz. 75 Fortgeführt wird die Systematik des bisherigen Rechtes auch insoweit, als die Generalklausel in § 17 Abs. 1 WEG durch ein Regelbeispiel in § 17 Abs. 2 WEG konkretisiert wird. Dieses bejaht die Voraussetzungen einer Entziehung dann, wenn der Wohnungseigentümer wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Erforderlich sind also nach Ab...mehr

Rz. 30 Der Gesetzgeber behält die ihr 2005 vom BGH zuerkannte Rechtsfähigkeit[30] der Wohnungseigentümergemeinschaft bei, was der Gesetzgeber gegenüber § 10 Abs. 6 S. 1 u. 2 WEG a.F. in § 9a Abs. 1 S. 1 WEG verkürzt, aber im Wesentlichen inhaltsgleich zum Ausdruck bringt. Zu den Möglichkeiten, Rechte zu erwerben, Pflichten einzugehen und vor Gericht zu handeln, kann also auf...mehr

Rz. 33 Wort- und inhaltsgleich aus § 10 Abs. 8 WEG a.F. in das neue Recht übernommen wurde die nunmehr in § 9a Abs. 4 WEG geregelte Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Insoweit kann auf die Kommentierungen zu § 10 Abs. 8 WEG a.F. verwiesen werden. Allerdings ist § 10 Abs. 8 S. 4 WEG a.F. ersatzlos entfallen. Die Wohnungsei...mehr

Rz. 65 Ähnlich wie im Falle der Beschränkungen haben die Wohnungseigentümer auch bei der Erweiterung der Verwalterbefugnisse einen weiten Spielraum. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter nunmehr auch jenseits des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Durchführung von Maßnahmen ohne Beschluss ermächtigen. Dies kann sowohl generell, auch durch Vorratsbeschluss, oder für den Einzelfa...mehr

Rz. 64 § 27 Abs. 2 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, die Befugnisse des Verwalters zu beschränken. Sie können sowohl im Einzelfall bestimmte Weisungen erteilen als auch generelle Restriktionen beschließen, das eigenständige Handeln des Verwalters etwa auf bestimmte Maßnahmen beschränken, andere gänzlich untersagen oder Wertgrenzen aufstellen. Ebenso können sie das T...mehr

Rz. 8 Die Vorschrift führt § 14 Nr. 4 WEG a.F. fort, wonach der Wohnungseigentümer die Inanspruchnahme seines Sondereigentums hinnehmen muss. Sie ist nunmehr dem Wortlaut nach weiter gefasst. Zum einen muss der Wohnungseigentümer nicht nur Betreten und Benutzung (so § 14 Nr. 4 WEG a.F.), sondern auch "andere Einwirkungen" dulden. Dies entspricht allerdings der bisherigen Han...mehr

Rz. 20 Die Erstellung der Jahresabrechnung ist nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG wie nach altem Recht Pflicht des Verwalters. Anders als beim Zahlungsplan über die Vorschüsse gilt dies auch für die Vorbereitung einer Beschlussfassung über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse. Dies ergibt sich daraus, dass in § 28 Abs. 2 S. 1 WEG, anders als in § 28 Abs. 1 S. 1 WEG der Passu...mehr

Rz. 9 Die neue Fassung des § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG erweist sich auch insoweit als glücklich, als die bisherige Beschränkung auf Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum auch in anderer Hinsicht zu eng war. Denn ein ganz ähnlicher Streit konnte auch über die Nutzung des Gemeinschaftsvermögens, etwa eines von der Wohnungseigentümergemeinschaft erworbenen Grundstücks zwecks Erw...mehr

Rz. 62 Unglücklich erscheint auch der Wegfall der Beiladung nach § 48 WEG a.F. insbesondere in Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Zwar hat der Gesetzgeber sicherlich recht, wenn er sich auf den Standpunkt stellt, dass mit der Übertragung der Ausübungsbefugnis von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen auf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Gefahr der mehrfache...mehr

Rz. 6 Vor der WEG-Novelle 2007 herrschte weitgehende Übereinstimmung, dass ein Mehrheitsbeschluss zur Genehmigung einer baulichen Veränderung weder erforderlich noch hinreichend war, da es grundsätzlich (nur) der Zustimmung der beeinträchtigten Miteigentümer bedurfte.[5] Die WEG-Novelle 2007 sollte nach dem Bekunden des Gesetzgebers hieran nichts ändern,[6] griff aber vermei...mehr

Rz. 8 § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG lässt nur in Kleinanlagen Ausnahmen von der einvernehmlichen Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters zu. Diese definiert § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG dahingehend, dass weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen. Maßgeblich ist der rechtliche Bestand, etwa interne Aufteilungen analog § 8 WEG schaffen eine zusätzliche Einheit.[11] Dabei sind ...mehr

Rz. 14 Das bisherige Recht enthielt etwa in §§ 16 Abs. 4 S. 2, 18 Abs. 3 S. 1, 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. qualifizierte Mehrheiten; bisweilen (etwa in §§ 15 Abs. 2, 26 Abs. 1 S. 1 WEG a.F.) ordnete es auch an, dass mit (nicht qualifizierter) Mehrheit entschieden werden kann. Mit alledem macht § 25 Abs. 1 WEG nun Schluss. Danach entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ü...mehr

Rz. 121 Die Regelung des § 21 Abs. 3 S. 1 WEG stellt die Verwalter vor neue Herausforderungen. Denn die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 3 S. 1 WEG erfordert die Feststellung derjenigen, die für den Beschluss gestimmt haben. Der Versammlungsleiter, in der Regel also der Verwalter, muss das Abstimmungsverhalten zumindest soweit dokumentieren, als die Stimmen für die bauliche V...mehr

Rz. 43 Wie oben ausgeführt (vgl. o. Rdn 23), kann auch das Sondernutzungsrecht aufgrund seiner Rechtsähnlichkeit zum Sondereigentum Gegenstand einer Duldungspflicht aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG sein. Es entspricht daher einer konsequenten Rechtsanwendung, auch in diesen Fällen einen Ausgleichsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG zu gewähren. Auf diesem Wege lässt sich auch ein vom BGH ...mehr

Rz. 97 § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG differenziert ebenso wenig wie § 21 Abs. 1 S. 1 WEG, wer die bauliche Veränderung durchführt, die einem Wohnungseigentümer gestattet wird. Die Gesetzesmaterialien gehen wohl von der Ausführung durch den Wohnungseigentümer als Regelfall aus, wenn sie davon reden, dass "einem Wohnungseigentümer die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet wi...mehr

Rz. 6 Abgesehen von formellen Fehlern kann ein Beschluss nach § 24 Abs. 3 WEG insbesondere an zwei Mängeln leiden: Bereits die ermächtigende Eigentümerversammlung war nicht ordnungsgemäß einberufen oder es wurde fälschlich eine Weigerung des Verwalters angenommen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bereits nach bisher h.M. führten Fehler in der Einberufung durch den Vo...mehr

Rz. 75 Für die Verwaltung einer Einheit der Wohnungseigentümergemeinschaft in der eigenen Liegenschaft kann die Verweisung in § 9a Abs. 3 WEG dagegen nicht uneingeschränkt gelten. Besonders augenfällig wird dies anhand der Notgeschäftsführung. Wörtlich genommen würde die Inbezugnahme des § 18 Abs. 3 WEG in § 9a Abs. 3 WEG darauf hinauslaufen, dass jeder Wohnungseigentümer au...mehr

Rz. 16 Aus dem Ausscheiden der weiteren Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen aus § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG dürfte jedoch nicht zu schließen sein, dass sie nicht mehr zu den Wohnungseigentumssachen mit dem speziellen Instanzenzug unterfallen. Es wäre widersinnig, ausgerechnet diese Verfahren mit ihren spezifisch wohnungseigentumsrechtlichen Fragestellungen den allge...mehr

Rz. 125 Die Entscheidung gegen eine bauliche Veränderung kann auf Erwägungen beruhen, die sich überholen. Etwa die Verbesserung der Technik im Rahmen der E-Mobilität kann dazu führen, dass ein Wohnungseigentümer die Beteiligung an der Lademöglichkeit für sinnvoll befindet, die er ursprünglich für überflüssig gehalten und daher nicht verlangt hat. Ebenso kann er etwa infolge ...mehr

Rz. 68 Mit der Aufhebung des § 21 Abs. 8 WEG a.F. verwirft der Gesetzgeber die Auffassung des BGH zum alten Recht, wonach das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG a.F. auch Vereinbarungen ersetzen durfte.[67] § 44 Abs. 1 S. 2 WEG erlaubt nur noch die Ersetzung von Beschlüssen durch das Gericht. Der Anspruch auf Ersetzung von Vereinbarungen ist im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG...mehr

Rz. 41 Wie § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. verlangt § 44 Abs. 2 S. 2 WEG mit der Bekanntgabe der Erhebung einer Klage nur eine Erstinformation, keine umfassende Mitteilungspflicht über den jeweiligen Stand des Prozesses. Die Bekanntgabe nach § 44 Abs. 2 S. 2 WEG will also wie die Vorgängernorm sicherstellen, dass die Wohnungseigentümer Kenntnis von einer Beschlussklage erlangen. ...mehr

Rz. 49 Ein Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass "der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden" hat. Ohne Duldungspflicht steht ihm also auch bei massiven Einwirkungen kein Ausgleich zu. Dies ist zunächst bei Maßnahmen von Miteigentümern der Fall, die nicht nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG duldungspflichtig sind. Duldet der Wohnungseigentümer sie gleichwohl, kann e...mehr

Rz. 42 § 20 Abs. 4 WEG untersagt den Beschluss baulicher Veränderungen, die mit einer unbilligen Benachteiligung verbunden sind, nur dann, wenn sie ohne Einverständnis des betroffenen Wohnungseigentümers erfolgt. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass eine entsprechende Beschlussfassung mit seinem Einverständnis ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Wird das Einverständnis irr...mehr

Rz. 22 Gegenstand der Übertragung sind nur die zum Sondereigentum gehörenden Räume. Dies umfasst nach dem Wortlaut sämtliche Räume, da von "den zum Sondereigentum gehörenden Räumen" die Rede ist. Wird also etwa ein Kellerraum noch nicht übergeben, greift die Fiktion des § 8 Abs. 3 WEG noch nicht ein. Zu den Räumen gehören nach der Gleichstellung in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG auch S...mehr

Rz. 8 Umgekehrt stellt sich die Frage, ob Stellplätze auch in der Form des § 3 Abs. 2 WEG als unselbstständiges Sondereigentum mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder einem Teileigentum verbunden werden können. Dies ist wohl zu bejahen. Alleine die Regelung des § 3 Abs. 1 S. 2 WEG, wonach sie als Räume gelten, schließt es nicht aus, sie mit anderen Räumen zu einer Einhe...mehr

Rz. 23 Problematisch erscheint die Beschränkung des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG auf Sondereigentum im Hinblick auf Sondernutzungsrechte, da sie rechtlich ebenfalls Gemeinschaftseigentum darstellen. Dem Wortlaut nach sind sie daher ebenfalls nicht vom Störungsverbot des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG erfasst. Dies erscheint im Hinblick auf ihre rechtliche Nähe zum Sondereigentum unbefriedig...mehr

Rz. 77 Die Frage, ob eine Beeinträchtigung vorliegt, richtet sich mangels neuer Vorgaben nach denselben Kriterien wie nach altem Recht.[60] Denn § 20 Abs. 3 WEG knüpft in Wortlaut und Inhalt an den Begriff der Beeinträchtigung in § 14 Nr. 1 WEG a.F. an. Es kann also auf die Rechtsprechung zu Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr. 1 WEG a.F. zurückgegriffen werden.mehr

Rz. 74 Der Tatbestand einer Veränderung ohne Beeinträchtigung hat im neuen Recht erheblich an Bedeutung verloren. Er wird nach dessen Vorgaben nur noch bei Veränderungen im Sondereigentum unmittelbar relevant, da dort Maßnahmen, die keinen Miteigentümer mehr als unerheblich beeinträchtigen, gemäß § 13 Abs. 2 WEG ohne Beschlussfassung der Miteigentümer durchgeführt werden kön...mehr

Rz. 78 § 20 Abs. 3 WEG redet anders als § 22 Abs. 1 WEG a.F. nicht mehr von einer Zustimmung zu der baulichen Veränderung, sondern vom Einverständnis hiermit. Damit soll klargestellt werden, dass es sich hierbei nicht um eine Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft und somit nicht, wie nach früherer Auffassung, um eine Willenserklärung handelt, sondern um das Einverstandensein mi...mehr

Rz. 2 Diese Anordnung in § 9a Abs. 1 S. 2 WEG spiegelt den bisherigen Rechtszustand nur für eine Aufteilung mehrerer Eigentümer nach § 3 WEG a.F. wider. Bei dieser Aufteilung war schon bislang anerkannt, dass sogleich mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher sowohl die Wohnungseigentumsrechte als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband entstehen.[3] Für die Aufte...mehr

Rz. 45 Die Möglichkeit, bauliche Änderungen zu verlangen, bot schon das alte Recht, beschränkte sich aber darauf, die Zustimmung aller hierdurch beeinträchtigter Wohnungseigentümer als Voraussetzung eines solchen Verlangens zu nennen. § 20 Abs. 2, 3 WEG gehen weit darüber hinaus. § 20 Abs. 3 WEG behält den Anspruch auf bauliche Veränderungen bei Zustimmung aller beeinträchti...mehr

Rz. 73 Im Grundsatz führt das WEMoG die Systematik des früheren Rechtes fort, wonach die materiellen Voraussetzungen der Entziehung in einer Generalklausel (nunmehr § 17 Abs. 1 WEG) kodifiziert sind, die durch ein Regelbeispiel konkretisiert wird. Dies ermöglicht es, wie früher, schon bei einmaligen, aber besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen, etwa bei körperlichen Ü...mehr

Rz. 47 Jeder Wohnungseigentümer kann aus § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Die Reichweite dieser Vorschrift ist erheblich; sie erfasst nicht nur die Lademöglichkeit im engeren Sinne, sondern die gesamte Infrastruktur von der Verlegung der Versorgungsleitungen zur Ladebox über die Verstärkung de...mehr

Rz. 108 Die qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln der Stimmen bemisst sich mangels Verweises auf § 25 Abs. 2 WEG nach der in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Stimmkraft, also nur dann nach Köpfen, wenn dies dort bestimmt oder keine von § 25 Abs. 2 WEG abweichende Regelung getroffen wurde. Maßgeblich ist ferner nur die Mehrheit der abgegebenen, nicht aller Stimmen, so...mehr

Rz. 50 Die Gesetzesmaterialien gehen implizit von einer Lademöglichkeit in Reichweite der durch Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum individuell zugewiesenen Stellplatzes aus. Denn sie stellen das Recht eines Wohnungseigentümers, sein Fahrzeug während des Ladevorgangs im Gemeinschaftseigentum abzustellen, ausdrücklich in Abrede.[44] Dem ist insoweit zuzustimmen, als über ...mehr

Rz. 52 Über eine Beschlussklage wird nunmehr, nach der Umorientierung des Gesetzes hinsichtlich der Passivlegitimation im Zwei-Parteien-Prozess entschieden. Nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen würde das Urteil daher nur zwischen Anfechtungskläger und Wohnungseigentümergemeinschaft wirken. Dies wäre nicht hinnehmbar, da dies gerade zu der gespaltenen Wirksamkeit vo...mehr

Rz. 32 Nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss nur "für einen einzelnen Gegenstand" fassen. Dies begrenzt nach allgemeiner Terminologie des WEMoG die Beschlusskompetenz.[32] Beschließen die Wohnungseigentümer also generell, mit Mehrheit im Umlaufverfahren zu entscheiden, ist der Beschluss nichtig und ein auf dieser Grundlage mit...mehr

Rz. 58 Das neue WEG kennt keine § 14 Nr. 1 WEG a.F. entsprechende Regelung mehr, die dem Wohnungseigentümer Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums auf seine Kosten auferlegt. Die Mindestpflichten zur Erhaltung ergeben sich nunmehr aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den Miteigentümern gegenüber verpflichtet ist, deren Sondereigentum n...mehr

Rz. 7 Nach Bekunden der Gesetzesmaterialien will die neue Fassung der Zuständigkeitsvorschrift im Wesentlichen die Rechtspraxis nach früherem Recht fortsetzen.[6] Es bleibt also insbesondere bei der weiten Handhabung der Vorschrift. So erfasst § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG etwa den Streit mit ausgeschiedenen Wohnungseigentümern,[7] mit Verwaltungsbeiräten, die nicht (mehr) Wohnungse...mehr

Rz. 3 Nach § 19 Abs. 1 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, sofern sie nicht durch Vereinbarung geregelt ist. Diese weitgesteckte Beschlusskompetenz entspricht inhaltlich den Vorgängervorschriften in § 15 Abs. 2 WEG a.F. und § 21 Abs. 3 WEG a.F., fasst lediglich Verwaltung und Gebrauch zusammen. Inhaltliche ...mehr

Rz. 117 Im Ergebnis ist der Anwendungsbereich von § 21 Abs. 3 S. 1 WEG auf bauliche Veränderungen beschränkt, die auf dem Mehrheitswillen beruhen, aber nicht die doppelt qualifizierte Mehrheit des § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG erreichen. Auf Verlangen durch Beschluss gestattete bauliche Veränderungen scheiden ebenso aus, wie solche, deren Durchführung auf Verlangen einzelner Wo...mehr

Rz. 5 Inhaltlich enthält das neue Recht keine neuen Vorgaben dazu, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG fasst den bislang in § 15 Abs. 3 WEG a.F. und § 21 Abs. 4 WEG a.F. normierten Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zusammen. Die Definition der ordnungsm...mehr

Rz. 39 Der bisher in§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F. normierte Anspruch war auf Ersatz der Schäden infolge der Inanspruchnahme durch Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gerichtet. Dies wird auch in Zukunft eine der wichtigsten Fallgruppen des Ausgleichs aus § 14 Abs. 3 WEG darstellen. Dabei ist allerdings anders als nach § 14 Nr. 4 WEG a...mehr

Rz. 14 Ähnlich wie im Zusammenhang mit § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG werden die massiven Änderungen hinsichtlich gemeinschaftsbezogener Rechte auch den Anwendungsbereich dieser Vorschrift ändern, hier aber verringern. Denn die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und des Gemeinschaftsvermögens ist nun nach §§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, währ...mehr

Rz. 39 Mit § 44 Abs. 2 S. 2 WEG normiert der Gesetzgeber die Pflicht des Verwalters, den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Damit scheint auf den ersten Blick nur die früher in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. normierte Informationspflicht modifiziert in das neue Recht übertragen zu sein. Tatsächlich begründet § 44 Abs. 2 S. 2 WEG nach neu...mehr

Rz. 98 Weder § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG noch § 21 Abs. 1 S. 1 WEG schließen es aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine gestattete, ähnlich wie eine verlangte bauliche Veränderung selbst durchführt. Dies kann schon deshalb sinnvoll sein, weil eben das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Wird etwa auf Veranlassung des für die Gartenpflege zuständigen Wohnungseigentümer ...mehr

Rz. 20 Dem Wortlaut der Vorschrift nach erfasst das Störungsverbot des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sogar Beeinträchtigungen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, das einem Wohnungseigentümer gehört. Insoweit dürfte die Vorschrift aber teleologisch zu reduzieren sein. Wie der Gesetzgeber etwa im Zusammenhang mit der Streichung der Rechte Dritter aus § 13 Abs. 1 WEG klargestell...mehr

Rz. 18 Zur Durchsetzung seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung benötigt der Wohnungseigentümer häufig genauere Kenntnis der Vorgänge in der Verwaltung. Der Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen war bislang nur punktuell für die Niederschriften in § 24 Abs. 6 S. 3 WEG a.F. und für die Beschluss-Sammlung in § 24 Abs. 7 S. 8 WEG a.F. geregelt. Es herrscht aber ...mehr