Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 32 Im Gegensatz zu § 14 Nr. 3 WEG a.F. differenziert § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG die zulässige Intensität der Einwirkung danach, ob sie durch Vereinbarung oder Beschluss zugelassen wird. Ist dies der Fall, besteht keine Schranke. Dies spielt insbesondere bei Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter eine Rolle. Gestattet die Gemeinschaftsordnung...mehr

Rz. 83 § 13 Abs. 2 WEG enthält für den umbauwilligen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums nur eine einzige Erleichterung: Führt seine Maßnahme nicht zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, darf er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen. Die Frage, wann eine Beeinträchtigung vorliegt,...mehr

Rz. 80 Wie im alten Recht ist weder ausdrücklich bestimmt noch anderweitig erkennbar, dass der in § 16 Abs. 1 S. 1, 2 WEG geregelte Verteilungsmaßstab unabdingbar sein soll. Es kann also kein Zweifel bestehen, dass die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung eine abweichende Verteilung oder gar eine gänzlich abweichende Verwendung solcher Früchte, etwa in Form einer Zufü...mehr

Rz. 111 Da das Vertrauen des Gesetzgebers in die Vernunft der doppelt qualifizierten Mehrheit doch nicht unbegrenzt war, sah er in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 letzter Hs. WEG eine Ausnahme von der Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer vor, wenn die bauliche Veränderung "mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden" ist. Da anstelle der Kostentragung nach § 21 Abs. 2 S. 1 Nr....mehr

Rz. 79 Das neue Recht ordnet nunmehr nicht nur die Befugnis zur Ausübung des Entziehungsanspruchs, sondern diesen selbst der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Damit wird zugleich der unauflösliche Widerspruch zwischen § 19 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. und § 19 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. mit einander widersprechenden Normbefehlen aufgehoben. Eine Klage hat nunmehr die Wohnungseigentümerge...mehr

Rz. 3 § 43 Abs. 1 S. 2 WEG erweitert den Gerichtsstand der belegenen Sache auf Klagen aus § 9a Abs. 4 S. 1 WEG, also wegen der Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten ihres Verbandes. Dies soll nach dem Bekunden der Gesetzesmaterialien eine einheitliche Klage gegen sämtliche Wohnungseigentümer und die Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglichen.[2] Hierbei handel...mehr

Rz. 139 Darüber hinaus produziert insbesondere die Möglichkeit von Drittnutzern, sich auf Härtegründe gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB zu berufen, unüberbrückbare Wertungswidersprüche. Der Gesetzgeber hat sich mit guten Gründen dafür entschieden, die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, bauliche Veränderungen zu verhindern, deutlich einzuschränken. Beschlüsse h...mehr

Rz. 67 Der Ermächtigung nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Beschluss sogar Außenwirkung verleihen. Denn § 9b Abs. 1 S. 3 WEG erklärt nur die Beschränkung der Verwaltervollmacht im Außenverhältnis für unwirksam. Hieraus folgt im Umkehrschluss, dass Erweiterungen sehr wohl möglich sind. Wie nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F. kann dem Verwalter somit für...mehr

Rz. 11 Die Verpflichtung zur Duldung des Betretens des Sondereigentums bzw. sonstiger Einwirkungen besteht, wie oben ausgeführt, nur der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber.[12] Damit ist der bisweilen bejahten analogen Anwendung der Vorgängervorschrift auf Erhaltungsmaßnahmen zugunsten anderen Sondereigentums[13] wohl der Boden entzogen. Denn nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG...mehr

Rz. 88 Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirates bleiben weitgehend unverändert. Neben der Unterstützung des Verwalters gemäß § 29 Abs. 2 S. 1 WEG kommen ihm, wie bisher, die Reservebefugnisse aus § 24 Abs. 3 WEG zur Einberufung der Eigentümerversammlung, aus § 24 Abs. 6 S. 2 WEG zur Unterzeichnung der Niederschrift und aus § 29 Abs. 2 S. 2 WEG zur Prüfung von Wirtscha...mehr

Rz. 8 Durch den Wegfall der Formulierung in § 43 Nr. 1 WEG a.F., wonach es sich um Rechte "aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" handeln musste, wollte der Gesetzgeber die Streitigkeiten aus dem so genannten sachenrechtlichen Grundverhältnis nunmehr der Zuständigkeit nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG zuweisen.[8] Denn i...mehr

Rz. 11 Durch den glücklicherweise unverändert weiten Wortlaut der Vorschrift kann ihr ein großer Teil der Streitigkeiten um das Gemeinschaftsvermögen zugeordnet werden. Denn § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist nicht auf Streitigkeiten aus dem Gemeinschaftseigentum beschränkt. Will die Wohnungseigentümergemeinschaft etwa gegen einen Wohnungseigentümer vorgehen, der ein zugekauftes Grun...mehr

Rz. 145 Ähnlich insuffizient wie beim Ankündigenden ist die Verweisungstechnik auch beim Adressaten der Ankündigung. Die Normen, auf die § 15 Nr. 2 WEG verweist (z.B. §§ 555c Abs. 2, 555d Abs. 2 S. 1 BGB), benennen hier den Mieter, was im dortigen Regelungszusammenhang zutreffend ist. Dies entspricht aber nicht dem Sinn des § 15 WEG, der schon ausweislich seines ersten Halbs...mehr

Rz. 39 Die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt der Verwalter, dessen Vollmacht sich auch in vorliegendem Zusammenhang aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG ergibt. Denn die gerichtliche Vertretung umfasst auch den Antrag beim Grundbuchamt.[39] Wie stets können die Wohnungseigentümer dem Verwalter allerdings Weisungen erteilen, etwa den Antrag umgehend oder erst nach Eintritt der Best...mehr

Rz. 69 Die Bestellung des Verwalters unterzog der Gesetzgeber nur geringen Modifikationen. In § 26 Abs. 1 WEG strich er den ohnehin überflüssigen Verweis auf die Beschlussfassung mit Stimmenmehrheit. Für die Stimmkraft gilt das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 S. 1 WEG, wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist. Die allgemeinen Bestimmungen der Gemeinschaftsor...mehr

Rz. 173 Der Mieter muss Härtegründe gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf die Ankündigung der baulichen Veränderung folgt. Im Ergebnis bleiben ihm also maximal, bei Zugang der Ankündigung zu Beginn eines Monats, knapp zwei Monate, im Minimum, bei Zugang am Ende eines Monats nur etwas mehr als ein Monat.[111] Allerding...mehr

Rz. 73 Erstmals enthält das Gesetz in § 9a Abs. 3 WEG eine Regelung zur Verwaltung des Verbandsvermögens. Danach gelten die Vorschriften zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in §§ 18, 19 Abs. 1 und 27 WEG entsprechend. Die Wohnungseigentümer entscheiden somit gemäß § 19 Abs. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung auch über Verwaltung und Ben...mehr

Rz. 66 § 20 Abs. 2 S. 2 WEG ist zu entnehmen, dass der Gesetzgeber eine getrennte Beschlussfassung über das "Ob" und das "Wie" der baulichen Veränderung vorsieht. Dies erscheint konsequent, wenn man einen Anspruch auf die Beschlussfassung über die bauliche Veränderung dem Grunde nach bejaht. Denn dann besteht nur noch hinsichtlich ihrer konkreten Ausführung ein Ermessen. Im ...mehr

Rz. 24 Für die Erhaltung des Sondereigentums an Grundstücksteilen gelten die allgemeinen Regeln. Danach hat der Sondereigentümer für die Erhaltung sowohl des selbstständigen als auch des unselbstständigen Sondereigentums an Grundstücksteilen zu sorgen.[20] Hiervon nicht erfasst sind gemeinschaftliche Einrichtungen wie Versorgungsleitungen. Diese verbleiben nach der Grundrege...mehr

Rz. 124 Als Ausgleich für die Kostenlast sieht § 21 Abs. 3 S. 2 WEG vor, dass nur denjenigen, die hieran beteiligt sind, die Nutzungen der baulichen Veränderung zustehen. Dies kann durch ähnliche technische Maßnahmen sichergestellt werden wie bei der exklusiven Nutzung nach § 21 Abs. 1 S. 2 WEG, stößt aber an dieselben Grenzen wie dort. Beschließen die Wohnungseigentümer etw...mehr

Rz. 15 Die Stimmkraft richtet sich kraft Gesetzes gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG wie bislang nach Köpfen. Da § 25 Abs. 1 WEG aber von der "Mehrheit der abgegebenen Stimmen" redet, gilt die Vorschrift auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Stimmkraft nach dem Einheits- oder Wertprinzip bemisst. Auch hier ist ein Beschlussantrag künftig mit der Mehrheit der abgegebenen Stimm...mehr

Rz. 2 Die Änderungen im Gesetzestext sind vergleichsweise geringfügig. Im Wesentlichen konzentrieren sie sich auf § 3 Abs. 1 S. 2 WEG (Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen), § 3 Abs. 2 WEG (Sondereigentum an sonstigen Grundstücksteilen) und § 3 Abs. 3 (Bestimmbarkeit). In § 5 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 sowie § 7 Abs. 4 Nr. 1 und § 13 Abs. 1 WEG finden sich redaktionelle Fol...mehr

Rz. 15 Die am weitesten gehende Veränderung hat die Regelung der Zuständigkeit für Streitigkeiten um die interne Willensbildung erfahren. Diese war in § 43 Nr. 4 WEG a.F. mit der Formulierung "Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer" sehr weit gefasst. Es herrschte Einigkeit darüber, dass hierunter nicht nur die konstitutive Ungültigerklärun...mehr

Rz. 126 Dieselbe Möglichkeit will § 21 Abs. 4 WEG ausweislich der Gesetzesbegründung auch dann eröffnen, wenn der Ausschluss von der Nutzungsmöglichkeit auf einem Beschluss nach § 21 Abs. 5 WEG beruht. In der Sache handelt es sich also um die Normierung eines Anspruchs auf Abänderung eines Beschlusses.mehr

Rz. 101 Besteht aus § 20 Abs. 2 S. 1 WEG ein Anspruch auf eine privilegierte bauliche Veränderung, so kommt den Wohnungseigentümern zwar wegen der konkreten Ausführung ein Ermessen zu. Das Gesetz schließt es aber nicht aus, die Ausführung dem Umbauwilligen zu überlassen. Dieser Fall wird wohl deswegen in § 21 Abs. 1 S. 1 WEG nicht ausdrücklich geregelt, weil der Gesetzgeber ...mehr

Rz. 78 Nach § 26a Abs. 1 WEG kann die Zertifizierung durch eine Prüfung vor der IHK erlangt werden. Diese soll die "notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse" nachweisen. Die näheren Modalitäten der Prüfung und des Zertifikates werden erst durch das Justizministerium durch Rechtsverordnung festgelegt, wofür § 26a Abs. 2 WEG eine Ermächtigung enthält....mehr

Rz. 132 Jenseits der allgemeinen Fehlerlehre kommen als inhaltliche Mängel eines Beschlusses nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG insbesondere Mängel der Nutzungs- und der Ausgleichregelung in Betracht. Diese führen in keinem Fall zur Nichtigkeit, da die Ermessensausübung bzw. die Ermittlung eines angemessenen Ausgleichs letztlich Fragen der ordnungsmäßigen Verwaltung darstellen. In de...mehr

Rz. 52 Zum Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG ist nach den Gesetzesmaterialien derjenige verpflichtet, zu dessen Gunsten die Duldungspflicht besteht.[39] Das ist bei der Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft, bei derjenigen nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG der einwirkende Eigentümer.mehr

Rz. 9 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO. Rz. 10 Praxisti...mehr

Rz. 75 Der Gesetzgeber empfand die Aufteilung der Regelungen zu Mitgebrauch und sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums in §§ 13 Abs. 2, 16 Abs. 1 WEG a.F. als unübersichtlich.[51] Das neue Recht verortet die Berechtigung zur Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (§ 13 Abs. 2 WEG a.F.) nunmehr in § 16 Abs. 1 S. 3 WEG. Die Vorschrift entspricht inhaltlich der V...mehr

a) Missverständlichkeit des Wortlautes Rz. 29 Wie unglücklich der Verweis in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG geraten ist, zeigt sich schon beim ersten Tatbestandsmerkmal der Duldung nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, dem Betreten des Sondereigentums. Würde man den Wortlaut ernst nehmen, hätte jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums durch Miteigentümer zu dulden, wenn dies...mehr

Rz. 5 Die neue Regelung des § 9a Abs. 1 S. 2 WEG kann aber gegenüber der bisherigen Praxis auch zu einer Verzögerung in der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Denn der BGH nahm an, dass das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unbedingt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher bedürfe. Bei Absicherung der Anwartschaft durch eine Auflassungsvormer...mehr

Rz. 84 Diese Änderung kann in der Praxis gravierende Folgen nach sich ziehen. Ganz unmittelbar ergibt sich dies bei der Reservekompetenz des Verwaltungsbeirates gemäß § 24 Abs. 3 WEG, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert. Nimmt die Einberufung dann ein scheinbar zum Mitglied des Verwaltungsbeirates bestellter Nicht...mehr

a) Gesetzlicher Ausschluss von Nutzungsmöglichkeiten Rz. 125 Die Entscheidung gegen eine bauliche Veränderung kann auf Erwägungen beruhen, die sich überholen. Etwa die Verbesserung der Technik im Rahmen der E-Mobilität kann dazu führen, dass ein Wohnungseigentümer die Beteiligung an der Lademöglichkeit für sinnvoll befindet, die er ursprünglich für überflüssig gehalten und da...mehr

Rz. 136 Das Gesetz regelt in § 21 Abs. 5 S. 2 WEG einen möglichen Fehler der Beschlussfassung ausdrücklich, indem es die Belastung der Wohnungseigentümer untersagt, die nach § 21 Abs. 1–4 WEG von den Kosten einer baulichen Veränderung freigestellt sind. Dies stellt eine gesetzliche Ausprägung des vom BGH entwickelten Belastungsverbotes dar, wonach selbst bei Vorliegen einer ...mehr

Rz. 138 Ähnlich wie Erhaltungsmaßnahmen soll der Drittnutzer grundsätzlich auch darüber hinausgehende Veränderungen dulden. Hier erreicht die den Verfassern des WEMoG offenkundig besonders ans Herz gewachsene Verweisungstechnik allerdings einen traurigen Höhepunkt, indem § 15 Nr. 2 WEG auf §§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und 2, Abs. 2–4 und 555d Abs. 2–5 BGB Bezug nimmt. Damit wir...mehr

Rz. 114 Der Begriff der Amortisation wird in den Gesetzesmaterialien nur knapp erläutert. Demnach genügt eine mittelbare Entlastung der einzelnen Wohnungseigentümer.[81] Eine Amortisation liegt also schon dann vor, wenn die in der Jahresabrechnung auf den Wohnungseigentümer umzulegenden Kosten sinken. Nicht ausreichend sind dagegen Kostensenkungen, die nur einen Teil der Woh...mehr

Rz. 53 Noch von der Bundesregierung in den Gesetzeswurf eingefügt wurden in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 WEG Maßnahmen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Den unbestimmten Rechtsbegriff der "sehr hohen" Kapazität entnimmt der Gesetzgeber Art. 2 Nr. 2 der EU-Richtlinie 2018/1972 des Europäischen Parlamentes und des Rates vom 11.12.2018....mehr

Rz. 59 Die erste Lücke im neuen Recht zeigt sich bereits bei Vernachlässigungen oder sonstigen Veränderungen des Sondereigentums, die sich auf das Gemeinschaftseigentum auswirken. Bedeutung erlangt dies etwa dann, wenn im Sondereigentum stehende Bauteile wie etwa Heizkörper betroffen sind, deren Veränderung sich auf das gesamte System auswirken. Hier ergab sich aus § 14 Nr. ...mehr

Rz. 4 Nur in Dringlichkeitsfällen darf der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 3 WEG ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen zur Abwendung weiterer Schäden ergreifen. Die Vorschrift entspricht wörtlich der Vorgängernorm (§ 21 Abs. 2 WEG a.F.). Mangels inhaltlicher Änderungen kann daher auf die dortigen Kommentierungen verwiesen wer...mehr

a) Verweisung auf den "Mieter" Rz. 145 Ähnlich insuffizient wie beim Ankündigenden ist die Verweisungstechnik auch beim Adressaten der Ankündigung. Die Normen, auf die § 15 Nr. 2 WEG verweist (z.B. §§ 555c Abs. 2, 555d Abs. 2 S. 1 BGB), benennen hier den Mieter, was im dortigen Regelungszusammenhang zutreffend ist. Dies entspricht aber nicht dem Sinn des § 15 WEG, der schon a...mehr

a) Unerheblichkeit des Einverständnisses nach § 20 Abs. 3 WEG Rz. 118 Als Kostentragungspflichtige bezeichnet § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung beschlossen haben. Im Gegensatz zum früheren Recht ist also das bloße Einverständnis mit der baulichen Veränderung für die Kostenlast unerheblich. Einem Wohnungseigentümer, der sich nach § 20 Ab...mehr

Rz. 68 Die Regelung des § 20 Abs. 2 WEG a.F., wonach die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann, wird im neuen Recht entfallen. Dies wird aber ohne Folgen bleiben. Der Gesetzgeber war lediglich – zutreffend – der Auffassung, der Ausschluss von Beschränkungen bei der Verwalterbestellung in § 26 Abs. 1 S. 3 WEG-E (jetzt § 26 Abs. 5 WEG) sei ausreichend.[6...mehr

Rz. 37 Es kann in der Verwalterpraxis dazu kommen, dass der Verwalter eine bestimmte Aufgabe nicht selbst erledigen kann. Dieses Problem wurde früher durch die Bestellung eines Vertreters durch Beschluss nach § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. entschärft. War der Verwalter etwa in dem Termin zur Versteigerung der Wohnung eines säumigen Miteigentümers, die die Wohnungseigentümergemein...mehr

Rz. 59 Hingegen stellen sich die sonstigen Fragen zu § 50 WEG a.F. insbesondere zur Kostenerstattung bei einer Vielzahl von Beschlussklägern nicht mehr. Deren Kostenerstattungsanspruch wird durch § 44 Abs. 4 WEG nicht eingeschränkt, da die Vorschrift ausdrücklich nur die Kosten der Nebenintervention regelt. Denkbar ist allerdings wie nach bisherigem Recht, dass die Kosten na...mehr

Rz. 143 Die Verweisungstechnik des Gesetzgebers lässt auch einen gutwilligen Leser darüber zweifeln, wer die bauliche Veränderung anzukündigen hat. § 15 Nr. 2 WEG selbst macht hierzu keine Angaben. Aus der dortigen Verweisung etwa auf § 555c Abs. 2 und 3 BGB könnte man entnehmen, dass der vermietende Wohnungseigentümer die Ankündigung vornehmen muss. Dies wäre aber in mehrfa...mehr

Rz. 63 Vor diesem Hintergrund gewinnt die Abgrenzung zwischen erheblichen und unerheblichen Beeinträchtigungen bei Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zentrale Bedeutung. Aus dem alten Recht lässt sich hierzu praktisch nichts übernehmen, da diese Abgrenzung bei Erhaltungsmaßnahmen keine Rolle spielte. Die Gesetzesmaterialien bieten hier ebenfalls keinen weiteren ...mehr

Rz. 43 Wohl auf die Kritik in der öffentlichen Diskussion hin schränkte der Gesetzgeber die Vollmacht des Verwalters in § 9b Abs. 1 S. 1 WEG (geringfügig) ein. Demnach besteht die Vollmacht des Verwalters "beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrages aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer." Es darf bezweifelt werden, dass damit den Bedenk...mehr

Rz. 1 Die Novelle 2007 bestimmte an zahlreichen Stellen etwa in §§ 12 Abs. 4 S. 2, 16 Abs. 5, 22 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. ausdrücklich, dass die Neuregelungen unabdingbar seien. Dadurch wurden nicht nur abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse für die Zukunft ausgeschlossen. Zugleich traten abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse aus der Zeit vor der Novelle faktisch außer Kr...mehr

Rz. 67 Nach dem Wortlaut des § 20 Abs. 2 WEG sind kombinierte Anträge über Grund und konkrete Ausführung der baulichen Veränderung nicht vorgesehen. Diese kommen aber jedenfalls dann in Betracht, wenn auch auf der zweiten Stufe der Beschlussfassung eine Ermessensreduzierung auf Null eingetreten ist. Erstaunlicherweise erwecken die Gesetzesmaterialien den Eindruck, das Gerich...mehr