Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 79 Mangels klarer Stellungnahme bleibt offen, ob der Gesetzgeber mit der Qualifikation des Einverständnisses als rechtsgeschäftsähnliche Handlung eine andere Behandlung im Falle von Willensmängeln anstrebt. Bislang ging man in diesen Fällen von der Möglichkeit einer Anfechtung gemäß §§ 119 ff. BGB aus.[62] Die Frage verliert freilich an Bedeutung, da die Zustimmung der b...mehr

Rz. 48 Nach früherem Recht war streitig, ob die Klagen gegen einen Beschluss gleichgerichtete Interessen verfolgen mussten.[41] Dies muss trotz Anfechtung desselben Beschlusses nicht zwingend der Fall sein, wenn etwa ein Eigentümer eine Gebrauchsregelung als ungenügend ansieht und eine andere im Wege der Beschlussersetzung erstrebt, der andere schon die beschlossene als zu w...mehr

Rz. 30 Mit ähnlicher Zielrichtung wie bei § 23 Abs. 1 S. 2 WEG wird auch die Regelung zu Umlaufbeschlüssen in § 23 Abs. 3 WEG verändert. Danach bedarf die Zustimmung zu einer Beschlussvorlage nur noch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform. Dies soll nach Bekunden der Gesetzesmaterialien die Möglichkeit eröffnen, Umlaufbeschlüssen im Wege elektronischer Kommunik...mehr

a) Neue Systematik Rz. 104 Die Kostenlast aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen war auch früher nicht die Regel. § 16 Abs. 6 S. 1 WEG a.F. nahm ähnlich wie nun § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer von der Kostenlast aus, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten. Allerdings formulierte § 16 Abs. 6 S. 2 WEG a.F. wiederum eine Rückausnahme für M...mehr

Rz. 74 Neu als Grund für die Entziehung in das Gesetz eingefügt ist die Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Sache nach war dies schon nach altem Recht selbstverständlich. Denn die Nichterfüllung der Zahlungspflichten gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F., die zur Entziehung führen konnte, war eine Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnu...mehr

Rz. 1 Die frühere, auf eine Zuständigkeit des Gerichts für Wohnungseigentumssachen beschränkte Regelung des § 43 WEG a.F. wurde im neuen § 43 Abs. 1 WEG um eine Gerichtsstandsregelung der Wohnungseigentümergemeinschaft ergänzt. Nach Auffassung des Gesetzgebers war unklar, ob sich diese nach dem Ort der Verwaltung oder nach dem Ort richtet, an dem sich die Liegenschaft befind...mehr

Rz. 4 Der Gerichtstand des § 43 Abs. 1 S. 2 WEG ist im Gegensatz zu § 43 Nr. 5 WEG a.F. nicht zwingend.[3] Der Kläger kann einen Wohnungseigentümer wegen Verbindlichkeiten seiner Gemeinschaft auch vor einem anderen Gericht verklagen, das nach einer sonstigen Gerichtsstandsbestimmung zuständig ist. Insbesondere ist eine Klage an seinem allgemeinen Gerichtsstand möglich.mehr

a) Nicht eilbedürftige Maßnahmen Rz. 16 Weigert sich der betroffene Wohnungseigentümer, Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Duldungstitel erwirken. Einer Klage des betroffenen Wohnungseigentümers auf Unterlassung fehlt wie im Mietrecht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn er seine Rechte durch einfache Nichtgewährung von Zutr...mehr

Rz. 17 Denkbar wäre eine Einschränkung der Anfechtbarkeit wegen Fehlern im Gesamtwirtschaftsplan, etwa bei der Einstellung zu hoher Ausgaben. Hier ließe sich argumentieren, dass dieser Fehler die Zahlungspflichten immerhin nicht gleichheitswidrig berührt. Indessen wirken sich auch fehlerhafte Ansätze im Gesamtwirtschaftsplan auf die Zahlungspflichten aus und müssen selbst un...mehr

Rz. 53 Die Umstellung der Passivlegitimation bringt für die "übrigen Wohnungseigentümer", die nicht schon auf Klägerseite an der Beschlussklage beteiligt sind, erhebliche Veränderungen. Während sie nach altem Recht Partei waren und jederzeit zur Sache Vortrag zur Akte reichen konnten, den das Gericht zu beachten hatte, sind sie jetzt im Zwei-Parteien-Prozess zwischen Beschlu...mehr

Rz. 86 § 29 Abs. 1 S. 2 WEG lässt indessen offen, wer diese Funktionen im Verwaltungsbeirat vergibt. Da die Eigentümerversammlung sogar über die Bestimmung seiner Mitglieder befinden kann, steht es ihr erst recht zu, auch die Funktionen des § 29 Abs. 1 S. 2 WEG zu vergeben. Dies ist jedoch nicht zwingend. Der Gesetzeswortlaut lässt es, wie bisher, zu, dass die Mitglieder des...mehr

Rz. 7 Vor diesem Hintergrund gewinnen die Alternativen zum erzwungenen Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft für den beeinträchtigen Wohnungseigentümer erheblich an Bedeutung: Zum einen muss er immer prüfen, ob nicht mit der Nichteinhaltung von Vereinbarungen und Beschlüssen auch eine Beeinträchtigung seines Sondereigentums nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG einhergeht. Diese ...mehr

Rz. 15 Relevant kann die Einschränkung des Gesetzgebers allenfalls bei Fehlbezeichnungen oder Fehlbuchungen sein, also etwa dann, wenn kommunale Kosten falsch verbucht werden (z.B.: Müllabfuhr bei Straßenreinigung). Dies ist zwar fehlerhaft, wirkt sich aber auf die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers nicht aus. Dass derartige Fälle einen nennenswerten Teil der ...mehr

Rz. 29 Mit der Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Rechtsprechung des BGH zum bisherigen Recht Gesetz, wonach der Verwalter unbeschränkt zur Vertretung befugt ist.[30] Dies folgt jetzt aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG. Er darf deshalb auch einen Rechtsanwalt beauftragen oder einen Prozessvergleich abschließen.mehr

a) Kein Vorliegen von Vereinbarungen oder Beschlüssen Rz. 12 § 14 Nr. 4 WEG a.F. setzte keine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung voraus. Diese Rechtslage führt § 14 Abs. 1 Nr. 2 letzter Hs. WEG im beschränkten Umfang fort. Liegen die Voraussetzungen der Vorschrift vor, bedarf es weiterhin keiner Beschlussfassung. Die Vorschrift ist aber subsidiär. Sind die Voraussetzu...mehr

Rz. 166 Erst nach der Bejahung einer Härte auf Mieterseite ist die Abwägung nach § 555d Abs. 2 S. 1 BGB vorzunehmen. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB berücksichtigt als Personen, deren Interessen auf Mieterseite einzubeziehen sind, den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts. Das Gesetz setzt bei allen Personen stillschweigend voraus, dass sie als ...mehr

Rz. 13 Ausdrücklich offen lässt der Gesetzgeber die Frage danach, ob eine noch nicht einmal der Textform genügende Vollmachtserteilung nur zurückgewiesen werden kann oder unwirksam ist.[19] Vor dem Hintergrund der wohnungseigentumsrechtlichen Handhabung erscheint ersteres vorzugswürdig. Wenn man den Mangel der Schriftform nach altem Recht nur als Grund zur Zurückweisung ansa...mehr

Rz. 19 Die ausdrückliche Eintragung von Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung erfolgt nicht von Amts wegen. § 48 Abs. 3 S. 2 WEG verlangt die Antragstellung eines Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es genügt also ein einziger Antrag. Der Bewilligung der (anderen) Wohnungseigentümer bedarf es nicht.[16] Ebensowenig muss die Re...mehr

Rz. 168 In die Abwägung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB sollen die Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude einzubeziehen sein. Die Verweisung auf § 555d Abs. 2 BGB ist besonders unverständlich, da sie schon im ursprünglichen Zusammenhang zumindest unvollständig war, blieben doch die Interessen sonstiger Bewohner, insbesondere anderer Wohnungs...mehr

Rz. 92 Nach bisher ganz h.M. führte die Unentgeltlichkeit der Tätigkeit im Verwaltungsbeirat nicht zu einer Haftungsprivilegierung. Gerade bei Verfügungsbeschränkungen nach § 27 Abs. 5 S. 2 WEG a.F., die nach den Gesetzesmaterialien nach wie vor über § 27 Abs. 2 WEG beschlossen werden dürfen,[79] konnte eine unvorsichtige oder einfach nur vertrauensselige Zustimmung zu Vermö...mehr

Rz. 119 § 21 Abs. 3 S. 1 WEG bürdet die Kostentragung insoweit konsequent den Miteigentümern auf, die die bauliche Veränderung beschlossen haben. Dies bedeutet eine Ja-Stimme bei der Stimmabgabe, da Enthaltungen wie nicht abgegebene Stimmen zählen. Gegen den Beschluss stimmende Wohnungseigentümer und Abwesende sind ebenfalls von der Kostenlast befreit. Sofern nicht alle Wohn...mehr

Rz. 61 Unglücklich ausgefallen ist freilich nur die Begründung des Gesetzes, nicht sein Wortlaut. Er will letztlich sicherstellen, dass nicht nur die in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG privilegierten Interessen, sondern auch diejenigen der Miteigentümer gewahrt werden. Das Tatbestandsmerkmal der Angemessenheit fordert einerseits eine Anpassung der baulichen Veränderung an die v...mehr

Rz. 122 Völlig offen bleibt nach Text und Begründung des Gesetzes, wie zu verfahren ist, wenn die Stimmen für eine bauliche Veränderung nicht dokumentiert wurden oder aus sonstigen Gründen (etwa aufgrund eines Verlusts von Unterlagen) nicht mehr feststellbar sind. Wird der Beschluss bereits ohne Feststellung der Stimmen für die bauliche Veränderung gefasst, dürfte er ordnung...mehr

Rz. 40 Darüber hinaus übernahm der Gesetzgeber in § 11 Abs. 3 WEG erstaunlicherweise die schon 2007 überholte Regelung des § 17 WEG a.F. zur Auseinandersetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft in das neue Recht.[39] Danach spricht er den Wohnungseigentümern einen "Anteil (…) nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaf...mehr

Rz. 2 Voraussetzung der Ermächtigung ist, ebenso wie bei der Einberufung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Stellvertreter, dass ein Verwalter fehlt oder pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung verweigert. Weitere Voraussetzungen müssen nicht erfüllt sein; es bedarf nach ausdrücklichem Bekunden der Gesetzesmaterialien auch keines konkre...mehr

Rz. 63 Fehler in der Einschätzung der Angemessenheit können sowohl beim "Ob" als auch beim "Wie" der baulichen Veränderung und in beide Richtungen, sowohl zu Lasten des Anspruchstellers als auch zu Lasten einzelner oder aller übrigen Miteigentümer unterlaufen, indem etwa eine ungenügende oder eine zu umfassende bauliche Veränderung beschlossen wird. In jedem Fall führt ein s...mehr

Rz. 9 Sofern es sich nicht um eine Maßnahme gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG handelt, die der Verwalter ohne Beschlussfassung ergreifen darf, setzt eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung zunächst eine Beschlussfassung voraus. Erfolgt diese nicht, muss der Inhaber eines Anspruchs auf eine solche Maßnahme zunächst, wie bisher, den Beschluss gerichtlich ersetzen lassen. Ist ei...mehr

Rz. 15 Dieselben Grundsätze wie für den Verwalter als Ausführungsorgan müssten auch für die Eigentümerversammlung als Entscheidungsorgan gelten. Die lange umstrittene, erst 2014 vom BGH entschiedene Frage,[21] wer bei der Unterlassung gebotener Beschlussfassungen für den daraus resultierenden Schaden haftet, hat damit erheblich an Bedeutung verloren. Grundsätzlich haftet zun...mehr

Rz. 94 Der Begriff der Kosten wird im Gesetz selbst nicht definiert. Auch die Gesetzesmaterialien bieten keine allgemeine Definition. Sie halten aber zu jedem der drei Kostenverteilungsschlüssel in § 21 Abs. 1–3 WEG fest,[69] dass mit Kosten auch Folgekosten gemeint sind. Dies ist folglich als die vom Gesetzgeber gewollte Definition anzusehen.mehr

Rz. 19 Der Übertragungsanspruch muss sich gegen den teilenden Eigentümer richten.[23] Damit wird klargestellt, dass nur der Ersterwerber aus § 8 Abs. 3 WEG privilegiert wird. Wer von einem eingetragenen Wohnungseigentümer erwirbt, wird mit Auflassung und Besitzerwerb nicht werdender Eigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG. Ein Zweiterwerber wird erst mit Eintragung im Grundbuch Mitgl...mehr

Rz. 12 § 20 WEG bestimmt nur, dass bauliche Veränderungen beschlossen oder durch Beschluss gestattet werden können, ohne sich zu den erforderlichen Mehrheiten zu äußern. Hierzu verweist die Gesetzesbegründung zutreffend auf die allgemeine Regelung in § 25 Abs. 1 WEG, wonach es der Mehrheit der abgegebenen Stimmen bedarf. Die Formulierung in der Gesetzesbegründung, wonach es ...mehr

Rz. 64 § 20 Abs. 2 WEG sieht ein zweistufiges Vorgehen des Anspruchsinhabers vor. Hat der Wohnungseigentümer dem Grunde nach einen Anspruch auf eine bestimmte bauliche Veränderung, besteht über das "Ob" ihrer Durchführung kein Ermessen der Eigentümerversammlung. Der Inhaber des Anspruchs kann somit unmittelbar die Beschlussfassung über diese bauliche Veränderung dem Grunde n...mehr

Rz. 2 Aus diesen Vorgaben ergibt sich mit Sicherheit, dass die häufig zu beobachtende wörtliche Wiederholung des Gesetzes in der Gemeinschaftsordnung der Anwendbarkeit des neuen Rechtes grundsätzlich nicht entgegensteht.[4] Ähnliches gilt für die bloß inhaltsgleiche Gestaltung der Gemeinschaftsordnung. Auch damit soll nur die Gültigkeit der (alten) Gesetzesfassung festgeschr...mehr

Rz. 2 Die Beschlussfassung über das Finanz- und Rechnungswesen wird durch das WEMoG grundlegend umgestaltet. Während nach früherem Recht Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschlossen wurden und die Zahlungspflichten implizit aus deren Genehmigung folgten,[5] will der Gesetzgeber dieses Verhältnis nun umkehren. Dies kommt in § 28 Abs. 1 S. 1 WEG dadurch zum Ausdruck, dass ...mehr

Rz. 71 Nach früherem Verständnis war jedenfalls die behindertengerechte Ausgestaltung der Wohnanlage personenbezogen und daher nach Ende der Nutzung durch den Anspruchsberechtigten zurückzubauen. Zur Sicherung dieses Anspruchs konnte die Gemeinschaft sogar eine Kaution verlangen.[56] Von beidem ist im neuen Recht nicht mehr die Rede. Dies erscheint auch konsequent, da der Ge...mehr

a) Wegfall von § 14 Nr. 2 WEG a.F. Rz. 25 Vom früheren Konzept weicht die Behandlung der Pflichten des Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 2 WEG a.F. bei der Überlassung von Sondereigentum an Dritte, denen er sein Sondereigentum zur Nutzung überlässt, deutlich ab. Denn diese Vorschrift, die den Wohnungseigentümer dazu verpflichtete, für die Einhaltung der Verpflichtungen aus § 1...mehr

Rz. 72 Die Duldungspflicht des Mieters hängt, abgesehen von der selbstverständlichen Voraussetzung, dass es sich bei den hinzunehmenden Arbeiten um Erhaltungsmaßnahmen handeln muss, nur von einer Ankündigung ab. Insoweit verweist § 15 Nr. 1 WEG in vollem Umfang auf § 555a Abs. 2 BGB. Es kann somit wegen der Einzelheiten von Form, Frist, Inhalt und ausnahmsweise gegebener Ent...mehr

Rz. 24 Im Gesetz sind Rechte und Pflichten des Erwerbers gegenüber Dritten dadurch begrenzt, dass der werdende Wohnungseigentümer "gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers" als Wohnungseigentümer gilt. Die Gesetzesmaterialien beschränken die Reichweite des § 8 Abs. 3 WEG ausdrücklich auf das Inne...mehr

Rz. 18 Diese Aufspaltung nach dem "Ob" und dem "Wie" der Maßnahme kann natürlich nicht nur im Rahmen des Verlangens baulicher Veränderungen aus § 20 Abs. 2 WEG Geltung beanspruchen. Abgesehen davon, dass der BGH diese Praxis schon bisher allgemein, nicht nur bei einem Anspruch auf eine konkrete Beschlussfassung billigte, folgt dies aus allgemeinen Grundsätzen des Beschlussre...mehr

Rz. 26 Die Neuorientierung durch den Gesetzgeber erscheint allerdings gut nachvollziehbar. Denn der BGH hat den beeinträchtigten Wohnungseigentümern jüngst einen unmittelbaren Unterlassungsanspruch gegen störende Dritte zuerkannt, was bis dahin streitig war. Dies umfasst auch Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die eigentlich nur die Verhältnisse der Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 128 § 21 Abs. 4 S. 1 WEG gestaltet die Möglichkeit zur nachträglichen Beteiligung an den Nutzungen einer baulichen Veränderung nicht als Anspruch gegenüber den aktuellen Nutzungsberechtigten, sondern als Verlangen gegenüber der Gemeinschaft aus. Diese im Hinblick auf exklusive Finanzierung und Nutzung auf den ersten Blick überraschende Lösung rechtfertigt sich dadurch, d...mehr

Rz. 131 Im Ausgleich für die nachträgliche Mitbenutzung muss der neue Nutzer einen "angemessenen Ausgleich" leisten. Er ist in dem Beschluss über die Gestattung der Mitbenutzung festzusetzen.[85] Die Gesetzesmaterialien befassen sich ausgiebig mit seiner Höhe. So verlangen sie durchaus nachvollziehbar, dass die Kosten von Errichtung und Erhalt der baulichen Veränderung mit A...mehr

Rz. 12 § 3 Abs. 3 WEG fordert ferner, dass die betroffenen Sondereigentumsflächen "durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind." Dem Wortlaut des Gesetzes nach genügt eine allgemeine Maßangabe in einem maßstäblichen Plan, da sich hieraus auch die Maße der im Sondereigentum stehenden Flächen ergeben. Die Gesetzesmaterialien stellen keine strengeren Anforderungen. Auch d...mehr

Rz. 3 Mit dieser Regelung knüpft der Gesetzgeber an die bisherige Differenzierung zwischen materieller Berechtigung und (prozessualer) Ausübungsbefugnis an. Materiell-rechtlich sind zwar die Wohnungseigentümer als Beeinträchtigte Inhaber der Ansprüche aus § 1004 BGB;[3] ausübungsbefugt ist aber bei der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums alleine die Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 11 Erheblich verändert ist freilich die Bedeutung des Wirtschaftsplanes. Er ist nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch vorbereitendes Zahlungswerk. Im Ergebnis ist der Beschluss über den Zahlungsplan sogar dann vorläufig wirksam und nur anfechtbar, wenn ein Wirtschaftsplan völlig fehlt.[15]mehr

Rz. 82 Die starre Vorgabe zur personellen Besetzung des neuen Rechtes beseitigt § 29 Abs. 1 S. 1 WEG, indem er ohne Festlegung einer Anzahl bestimmt, dass Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Mit der Verwendung des Verbs "können" stellt der Gesetzgeber klar, dass der Eigentümerversammlung insoweit eine Beschlusskompetenz zukommt. D...mehr

Rz. 27 Nach altem Recht (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F.) war die Durchführung derartiger Beschlüsse dem Verwalter zugewiesen. Mit dem Wegfall dieser Vorschrift ist zwar nicht zwangsläufig auch seine Verpflichtung zur Durchführung von Beschlüssen entfallen. Die Gesetzesmaterialien halten eine solche Verpflichtung wie schon früher bei der Durchführung von Vereinbarungen auch ohne ...mehr

Rz. 1 Der Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband entsteht, ist für den Rechtsverkehr von erheblicher Bedeutung. Denn bis zu diesem Zeitpunkt kann er sich mit jeglichen Ansprüchen nur an den oder die teilenden Eigentümer richten, ab diesem Zeitpunkt nur noch an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Gleichwohl war das Entstehen der Wohnungse...mehr

Rz. 28 Fehler bei der Durchführung der Eigentümerversammlung ziehen die allgemeinen Folgen nach sich. Wird etwa gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Hierauf wird sich allerdings nach Treu und Glauben nicht derjenige berufen können, der den Fehler herbeigeführt hat. Komplizierter kann die Beurteil...mehr

Rz. 5 Die gut gemeinte Parallelisierung des örtlichen Gerichtsstandes für Klagen gegen Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer wird indessen in Ermangelung einer entsprechenden Regelung zur sachlichen Zuständigkeit häufig zusätzliche Probleme bereiten. Übersteigt der Streitwert der Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft 5.000 EUR, ist somit das Landgeri...mehr