Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung und Verpachtung

Rz. 38 Bei der Vermietung eines Gebäudes können Verluste für die Festsetzung von Vorauszahlungen für Kj. geltend gemacht werden, die nach der Anschaffung oder Fertigstellung des Gebäudes beginnen; bei anderen Vermögensgegenständen für Kj., die nach der Aufnahme der Nutzung der Vermögensgegenstände durch den Stpfl. beginnen. Für das LSt-Ermäßigungsverfahren ist § 39a EStG dur...mehr

3.2.2.2.1 Grundlagen Rz. 36 § 37 Abs. 3 EStG unterscheidet zwischen negativen Einkünften aus der Vermietung von Gebäuden (Abs. 3 S. 8 bis 10) und von anderen Vermögensgegenständen (Abs. 3 S. 11). Beide Alternativen beziehen sich auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Erfolgt die Vermietung im Rahmen einer anderen Einkunftsart, z. B. die Vermietung eines ...mehr

Rz. 32 Die Höhe der Vorauszahlungen richtet sich grundsätzlich nach der für den laufenden Vz zu erwartenden ESt-Schuld (Rz. 22). Von diesem Grundsatz macht § 37 Abs. 3 S. 8 bis 11 EStG für bestimmte negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eine Ausnahme.[1] Solche Verluste sind erst für Kj. zu berücksichtigen, die nach dem Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung de...mehr

Rz. 36 § 37 Abs. 3 EStG unterscheidet zwischen negativen Einkünften aus der Vermietung von Gebäuden (Abs. 3 S. 8 bis 10) und von anderen Vermögensgegenständen (Abs. 3 S. 11). Beide Alternativen beziehen sich auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Erfolgt die Vermietung im Rahmen einer anderen Einkunftsart, z. B. die Vermietung eines zum Betriebsvermögen...mehr

Rz. 50 § 37 Abs. 3 S. 8 bis 11 EStG gelten ebenso für negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die über eine Gemeinschaft bezogen werden. Im Vorauszahlungsverfahren jedes einzelnen Beteiligten ist dabei wegen des Objektbezugs der Regelung (Rz. 39) zu prüfen, welche positiven oder negativen Einkünfte aus dem einzelnen Objekt fließen. Die Entscheidung hierüber oblieg...mehr

Laufende Überschüsse aus fremdvermieteten Immobilien sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV; § 21 EStG) und unterliegen dem persönlichen Einkommensteuertarif (ESt-Tarif) (Höchststeuersatz 42 % bzw. 45 % Reichensteuer). Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist im Privatvermögen nach Ablauf von 10 Jahren nach § 23 EStG steuerfrei, sofern nicht die Grenze zum gew...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw....mehr

Begriff So wie jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum oder Teile hiervon vermieten kann, ist es möglich, auch Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder aber eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vermieten. Grundsätzlich ist hierfür ein mehrheitlich gefasster Beschluss ausreichend. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Vermietung des Gemei...mehr

Fallgruppe I: Das Grundstück gehört nur einem Ehegatten, dieser hat den Bauauftrag erteilt Praxis-Beispiel Einzelner Ehegatte ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks Ehegatte A ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks. Er erteilt einen Auftrag zur Errichtung eines Gebäudes. Von den beauftragten Bau- und Handwerksbetrieben erhält A Rechnungen mit Umsatzsteuerausweis. Es ...mehr

Die Beiträge zur Erhaltungsrücklage gehen mit ihrer Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die Rechtszuständigkeit der Wohnungsei­gen­tümergemeinschaft über. Die Erhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch die Neuregelung in § 10 Abs. 6 und 7 WEG aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnun...mehr

Aus dem Grundsatz, dass die Erben in die Rechtspersönlichkeit des Erblassers treten, folgt auch, dass die Einkünfte aus dem Nachlass der Einkunftsart zuzurechnen sind, der sie auch beim Erblasser zuzurechnen waren. Nicht die Erbengemeinschaft als solche, sondern die einzelnen Miterben unterliegen der Einkommensteuerpflicht. Daraus ergibt sich, dass eine Erbengemeinschaft durc...mehr

Das Einkommensteuergesetz (EStG) enthält eine eigene Legaldefinition des Gewerbebetriebs.[1] Danach ist Gewerbebetrieb eine Betätigung, die selbstständig, nachhaltig, mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt; es darf sich weder um Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft noch um solche aus selbstständig...mehr

Da auch die private Vermögensverwaltung[1] einschließlich der Verwertung der Substanz z. B. durch Veräußerung eine selbstständige, nachhaltige und von Gewinnabsicht getragene Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr sein kann, ist ungeschriebenes – d. h. im Gesetz nicht erwähntes – Tatbestandsmerkmal eines Gewerbebetriebs, dass die Betätigung den Rahmen privater Ver...mehr

Eine Betriebsaufspaltung, die zwischen Besitzeinzelunternehmer und einer vom Einzelunternehmer beherrschten Betriebs-GmbH bestand, setzt sich nach dem Tod des Besitzeinzelunternehmers und dem Übergang des Nachlasses auf mehrere Miterben prinzipiell fort.[1] Praxis-Beispiel Begründung einer Betriebsaufspaltung Fall 1 Erben des V, der Alleingesellschafter der V-GmbH war, sind se...mehr

Die Erhaltungsrücklage wird im Regelfall für Maßnahmen in Anspruch genommen, die steuerlich Erhaltungsaufwand darstellen. Die Aufwendungen können deshalb im Kalenderjahr der Zahlung (Abflussprinzip, § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG) in voller Höhe als Werbungskosten berücksichtigt werden, sofern die Wohnung der Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 21 EStG...mehr

Sofern die Erhaltungsrücklage für Maßnahmen verwendet wird, die steuerlich zu Herstellungskosten führen, sind im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nur die entsprechenden Absetzungen für Abnutzung als Werbungskosten abziehbar.[1] Das Gleiche gilt für Eigentumswohnungen, die zum Betriebsvermögen gehören. In diesem Fall sind die Herstellungskosten ebenfalls nur ...mehr

Gehört zum Nachlass neben einem Gewerbebetrieb auch ein freiberuflicher oder land- und forstwirtschaftlicher Betrieb oder steuerlich relevantes Privatvermögen, erzielt die Erbengemeinschaft Einkünfte aus verschiedenen Einkunftsarten. Die sog. Abfärberegelung nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG, wonach die Tätigkeit einer nur teilweise gewerblich tätigen Personengesellschaft in volle...mehr

Nicht übersehen werden darf, dass durch einen Erbfall eine Betriebsaufspaltung erstmalig entstehen kann, wenn die personelle und sachliche Verflechtung erstmals zusammentrifft. Praxis-Beispiel Erben haben einer vom Erblasser beherrschten GmbH eine wesentliche Betriebsgrundlage überlassen Erben des V, der Alleingesellschafter der V-GmbH war, sind seine beiden Kinder S und T zu ...mehr

Riepolt, Aufteilung eines Gesamtkaufpreises bei Immobilienerwerb – Anmerkungen zum BFH-Urteil v. 7.10.2025 – IX R 26/24, StuB 2/2026, S. 47; Lüdenbach, Bilanzierung eines Erbbaurechts inklusive Erschließungsbeiträgen, PiR 5/2025, S. 161; Jüttner, Planen, bauen, bewerten und bilanzieren – Abgrenzung von Grundvermögen und Betriebsvorrichtungen, b+b 10/2024, S. 32; Antonakopoulo...mehr

Hofele, Green Lease – Nachhaltigkeit im Gewerberaummietrecht – Auswirkungen (vor allem) der EU-Nachhaltigkeitsgesetzgebung auf Geschäftsraummietverträge, NWB 50/2025, S. 3480; Marx, Bilanzierungsfragen bei Ein- und Umbauten von Mietern – Ein Überblick über die Rechtsprechung und Verwaltungsgrundsätze, StuB 11/2024, S. 409; Bender, Kein Aufteilungsgebot bei der Vermietung und...mehr

Rn 11 Ferner verlangt § 13a Abs. 1 Nr. 1, dass die Bilanzsummen und Umsatzerlöse des letzten Geschäftsjahres der betroffenen Unternehmen angegeben werden. Nach § 267 Abs. 4a Satz 1 HGB setzt sich die Bilanzsumme aus den Posten zusammen, die in § 266 Abs. 2 Buchstabe A – E HGB aufgeführt sind. Ein auf der Aktivseite ausgewiesener Fehlbetrag (268 Abs. 3 HGB) wird nicht einbezo...mehr

Bei der Vermietung von Sportanlagen zur stundenweisen Nutzung für sportliche Zwecke liegt eine insgesamt steuerpflichtige Leistung des Vermieters vor. Eine Aufteilung in eine zum Teil steuerfreie Grundstücksvermietung und eine teilweise steuerpflichtige Vermietung von Betriebsvorrichtungen ist nach der Rechtsprechung des BFH[1] nicht gegeben. Lediglich bei der Verpachtung ein...mehr

Von entscheidender Bedeutung bei der Vermietung von im Inland belegenen Grundstücken ist die Frage der Steuerpflicht. Nach § 4 Nr. 12 UStG werden die folgenden Umsätze steuerbefreit: Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Gr...mehr

Rz. 385 Von der Entnahme von Wirtschaftsgütern ist die Entnahme von Nutzungen und Leistungen zu unterscheiden. Denn die Entnahme von Wirtschaftsgütern ist ein gewinnrealisierender Vorgang in Höhe des Unterschiedsbetrags zwischen dem Buchwert und dem Teilwert des entnommenen Wirtschaftsguts. Nutzungen und Nutzungsvorteile sind ebenso wenig wie Leistungen Wirtschaftsgüter, die...mehr

Rz. 9 Die Voraussetzungen zur Vornahme einer LSt-Außenprüfung ergeben sich aus § 193 AO (Rz. 10ff.). Der sachliche Umfang der LSt-Außenprüfung folgt aus § 42f EStG i. V. m. § 194 Abs. 1 AO (Rz. 13ff.). Der zeitliche Umfang wird durch § 194 Abs. 1 S. 2 AO geregelt (Rz. 18). Rz. 10 Nach § 193 Abs. 1 AO ist die Außenprüfung bei Stpfl. mit Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft...mehr

Rz. 120 Anschaffungspreisminderungen sind nach § 255 Abs. 1 S. 3 HGB von den Anschaffungskosten abzusetzen. Dies beruht auf dem Grundsatz der Erfolgsneutralität des Anschaffungsvorgangs. Ob eine Minderung der Anschaffungskosten vorliegt, richtet sich nach dem Rechtsverhältnis, aufgrund dessen die als Anschaffungskosten zu beurteilenden Aufwendungen zu erbringen sind. Eine He...mehr

Eine steuerbare Vermietung eines Grundstücks setzt voraus, dass ein Unternehmer im Rahmen seines Unternehmens an einen Dritten gegen Entgelt eine sonstige Leistung im Inland ausführt. Die Unternehmereigenschaft des Vermieters ergibt sich dabei nach den allgemeinen Grundsätzen des UStG, wenn der Vermieter nachhaltig Leistungen ausführt. Diese Voraussetzung ist bei einer Vermi...mehr

Rz. 231 Vergebliche Vorauszahlungen, für die ein Bauherr infolge Konkurses des Bauunternehmers keine Gegenleistung erhalten hat, zählen nach der Rspr.[1] nicht zu den Herstellungskosten, weil es insoweit nicht zu einem Verbrauch von Gütern oder Dienstleistungen i. S. v. § 252 Abs. 2 HGB für das herzustellende Gebäude gekommen ist. Sie sind danach gleichermaßen bei den gewerb...mehr

Rz. 312a Entsprechend der früheren Verwaltungspraxis laut R 157 Abs. 4 EStR waren anschaffungsnahe Aufwendungen nach dem Kauf eines zur Vermietung bestimmten Gebäudes anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn die Kosten ohne die USt in den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind ...mehr

Rz. 90 Bewertungsmaßstäbe sind nach § 6 Abs. 1 Nr. 1, 2 EStG die Anschaffungs- und Herstellungskosten, hilfsweise der niedrigere Teilwert.[1] Im Fall der Übertragung eines einzelnen Wirtschaftsguts im Wege des Tauschs bemessen sich die Anschaffungskosten nach § 6 Abs. 6 S. 1 EStG nach dem gemeinen Wert des hingegebenen Wirtschaftsguts. Der gemeine Wert ist in § 9 BewG definie...mehr

Rz. 129 Zu den Anschaffungskosten gehören auch die "Nebenkosten" nach § 255 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 HGB. Anschaffungsnebenkosten sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb eines zu aktivierenden Wirtschaftsguts stehen, soweit diese Aufwendungen dem Wirtschaftsgut einzeln zugeordnet werden können.[1] Anschaffungsnebenkosten können nur aktiviert werden, wenn auch di...mehr

Rz. 446a Die Abschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter war durch das Unternehmensteuerreformgesetz 2008 v. 14.8.2007[1] in § 6 Abs. 2, 2a EStG mit Wirkung zum 1.1.2008 neu geregelt worden. Die bis dahin geltende Regelung für Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu 410 EUR und dem Wahlrecht zum Sofortabzug galt nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG nur ...mehr

Die Regelung des § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV ist auch im Fall einer mittelbaren Grundstücksschenkung anzuwenden. Dies hat der BFH mit Urteil vom 4.10.2016 entschieden.[1] Wird dem Steuerpflichtigen eine der Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dienende Eigentumswohnung (einschließlich Inventar) im Wege der mittelbaren Grundstücksschenkung zugewendet, kann er m...mehr

Wer die Vorversicherungszeit für die Pflichtversicherung als Rentner nicht erfüllt, verbleibt als freiwilliges Mitglied in der gesetzlichen Krankenversicherung. Bei freiwilligen Mitgliedern werden die Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung aus der gesamten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erhoben. Entsprechend gelten auch Renten aus der betrieblichen Altersversorgun...mehr

Die Versorgungseinrichtungen sind verpflichtet, dem ehemaligen Arbeitnehmer nach amtlich vorgeschriebenem Muster Mitteilungen über den Betrag der jährlich zufließenden Leistungen aus der betrieblichen Altersversorgung auszustellen. Mit Einverständnis des Steuerbürgers kann die Mitteilung auch elektronisch bereitgestellt werden. Die Erteilung einer Bescheinigung ist erforderl...mehr

Die sinngemäße Anwendung des § 15a EStG bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt dazu, dass für die Beteiligung des Kommanditisten einheitlich und einkünfteartübergreifend zu verfahren ist. Dies gilt insbesondere für die Regelung des § 15a Abs. 3 EStG. Entsprechend ist nach einer "Entprägung" einer vormals gewerblich geprägten KG zum Zeitpunkt des Wechsels der...mehr

Das Umsatzsteuerrecht kennt keine positive Definition des Begriffs der sonstigen Leistung. Während der Begriff der Lieferung als Verschaffung der Verfügungsmacht über einen Gegenstand nach § 3 Abs. 1 UStG beschrieben ist, ergibt sich der Begriff der sonstigen Leistung aus einer Ausschlussdefinition in § 3 Abs. 9 UStG: Jede Leistung im wirtschaftlichen Sinn, die keine Lieferu...mehr

Rz. 25 Eine Veranlagung ist nach § 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG durchzuführen, wenn die positive Summe der einkommensteuerpflichtigen, um Freibeträge gekürzten Einkünfte, die nicht der LSt zu unterwerfen waren (Rz. 30ff.), oder die positive Summe der dem Progressionsvorbehalt unterliegenden Einkünfte und Leistungen (Rz. 34) mehr als 410 EUR beträgt. Damit sind zwei Grenzen gesetzt. ...mehr

Rz. 55 Liegen die Voraussetzungen für eine Amtsveranlagung nicht vor, so gewährt § 46 Abs. 2 Nr. 8 EStG dem Stpfl. auf Antrag das Recht auf eine Veranlagung. Ein Interesse des Stpfl. an einer solchen Antragsveranlagung besteht insbesondere dann, wenn die einbehaltene LSt höher ist als die Jahressteuerschuld, z. B. bei Arbeitslohn in schwankender Höhe, erhöhte Werbungskosten, S...mehr

Nach der Kerntaxonomie, die für Unternehmen aller Rechtsformen Gültigkeit hat, sind als Posten der Gewinn- und Verlustrechnung für die Erträge insbesondere folgende Positionen vorgesehen:mehr

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind gem. § 275 Abs. 2 Nr. 4 HGB (Gesamtkostenverfahren) und § 275 Abs. 3 Nr. 6 HGB (Umsatzkostenverfahren) "sonstige betriebliche Erträge" auszuweisen.[1] Gehört eine Tätigkeit des Unternehmens zu den Nebentätigkeiten, rechnen die Erlöse hieraus zu den Nebenerlösen. Als solche Tätigkeiten kommen in Betracht:[2] Vermietung und Verpachtung, Bet...mehr

Rz. 66 Der Antrag ist nur wirksam, wenn er durch die Abgabe einer ESt-Erklärung gestellt wird (§ 46 Nr. 8 S. 2 EStG).[1] Die Erklärung kann unter den Voraussetzungen des § 151 AO auch bei dem zuständigen FA zur Niederschrift erklärt werden. Die ESt-Erklärung muss für den Vz abgegeben werden, für den die Veranlagung begehrt wird. Das gilt auch dann, wenn Veranlagungen schon f...mehr

Kapitalgesellschaften sowie bestimmte offene Handelsgesellschaften und Kommanditgesellschaften (KapCo-Gesellschaften gem. § 264a HGB)[1] weisen in ihrer Gewinn- und Verlustrechnung "Umsatzerlöse" als ersten Posten aus.[2] Einzelunternehmen und Personengesellschaften bilden in ihren Gewinn- und Verlustrechnungen ebenfalls einen entsprechenden Posten. Er hat dort entweder die ...mehr

Einnahmen und Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich im Verhältnis ihrer bürgerlich-rechtlichen Miteigentumsanteile auf die Miteigentümer aufzuteilen.[1] Haben die Miteigentümer abweichende Vereinbarungen getroffen, sind diese maßgebend, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam sind und hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorli...mehr

Bei Verpachtung eines Betriebs im Ganzen hat der Verpächter einkommensteuerrechtlich das sog. Verpächterwahlrecht, mit dem er über die weitere Behandlung der Einkünfte als solche aus Gewerbebetrieb oder aus Vermietung und Verpachtung entscheiden kann. Gewerbesteuerlich besteht dagegen eine andere Ausgangslage mit weiteren Besonderheiten bei Verpachtung eines Teilbetriebs.mehr

Wird ein bereits bisher verpachteter Betrieb entgeltlich erworben, geht das vom Veräußerer zuvor in Anspruch genommene Verpächterwahlrecht nicht auf den Erwerber über. Der "Betrieb" gehört beim Erwerber zu dessen Privatvermögen; er erzielt aus der fortgeführten Verpachtung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.[1] Anders hingegen, wenn ein im Ganzen verpacht...mehr

Auf den Zeitpunkt der Aufgabeerklärung gilt der Betrieb als aufgegeben. Die Wirtschaftsgüter des bisherigen Betriebsvermögens werden zu Privatvermögen, mit der Folge, dass enthaltene stille Reserven aufzudecken und zu versteuern sind. Die Pachteinnahmen rechnen fortan zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 21 EStG. Der Aufgabegewinn ist grundsätzlich ste...mehr

Der am 19.3.2026 in erster Lesung im Bundestag behandelte Entwurf eines Neunten Gesetzes zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes (BT-Drucks 21/4550) greift größtenteils die Inhalte des Entwurfs eines Gesetzes zur Neuregelung beschränkter und unentgeltlicher geschäftsmäßiger Hilfeleistung in Steuersachen sowie zur Änderung weiterer Vorschriften im Recht der steuerberatenden ...mehr

Begriff Mit einem Freistellungsauftrag können Kapitalerträge bis zur Höhe des gesetzlichen Sparer-Pauschbetrags[1] vom Steuerabzug freigestellt werden.[2] Der Freistellungsauftrag wird i. d. R. gegenüber einem inländischen Kreditinstitut erteilt. Eine Freistellungserklärung [3] wird ebenfalls gegenüber einem inländischen Kreditinstitut abgegeben. Aufgrund dieser Erklärung wird...mehr

Für Körperschaften erfolgt die Abstandnahme nach der Tz. 2.1 i. d. R. kraft Rechtsform, d. h. für diese ist regelmäßig nichts zu veranlassen.[1] Personenunternehmen (insbes. Einzelgewerbetreibende oder Personengesellschaften) müssen für die Freistellung vom Steuerabzug eine entsprechende Freistellungserklärung gegenüber der Bank abgeben. Entsprechendes gilt auch für Erträge a...mehr