Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Die ordentliche Kündigung gem. § 573c Abs. 1 BGB muss dem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein. Bei diesen 3 ersten Werktagen handelt es sich um sog. "Karenztage". Nicht abschließend geklärt ist, wie ein Samstag zu behandeln ist, der in diesen 3-Tageszeitraum fällt. Fraglich ist also, ob der Samstag als Werktag anzusehen ist oder nicht. Zur Bea...mehr

Ist der Kündigung keine Originalvollmacht beigefügt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Mieter kann sie deshalb nur unverzüglich zurückweisen. Das fehlende Vollmachtsexemplar hat überhaupt keine Konsequenzen, wenn der Mieter die Kündigung wegen des Vollmachtmangels nicht nach § 174 BGB zurückweist. Besonderheiten bei gesetzlicher Vertretung Der gesetzliche ...mehr

Unter einer wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts ist jede Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung zu einem auf Gewinnerzielung gerichteten Zweck zu verstehen. Hierunter fallen in erster Linie Verkauf[1]; Sanierung bzw. Modernisierung, wenn bei bestehendem Mietverhältnis nicht möglich[2]; Abriss mit anschließendem Neubau[3]; sowie Nutzung/Vermietung zu anderen als Wohn...mehr

Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung nur von einem der (mehreren) Vermieter ausgesprochen wird. Voraussetzung ist aber, dass die übrigen Vermieter ihre Z...mehr

Rz. 14 § 22 UStG ("Aufzeichnungspflichten") ordnet für Zwecke der Umsatzbesteuerung bestimmte Aufzeichnungen hinsichtlich der großen Zahl an umsatzsteuerlich relevanten Vorgängen der betrieblichen Praxis an. Die Norm wird durch die §§ 63–68 UStDV ergänzt. Als Grundforderung (Generalklausel) bestimmt § 63 Abs. 1 UStDV, dass die Aufzeichnungen so beschaffen sein müssen, dass e...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Rz. 46 Mit § 2 Abs. 3 GrEStG weicht der grunderwerbsteuerliche Grundstücksbegriff vom bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff ab, indem mehrere Grundstücke oder Teile eines Grundstücks zu einer grunderwerbsteuerlich relevanten Einheit zusammengefasst werden können. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit wird nicht nur in § 2 Abs. 3 GrEStG, sondern auch in § 2 BewG verwen...mehr

Für das Land Brandenburg besteht in § 61 Abs. 9 LPVG BB die Rechtsgrundlage für vorläufige Maßnahmen im Zusammenhang mit der Mitbestimmung. Für die Fälle der Mitwirkung schafft § 68 Abs. 5 LPVG BB durch den Verweis auf § 61 Abs. 9 LPVG BB ebenfalls die Rechtsgrundlage für vorläufige Maßnahmen. Der vorläufige Ausspruch einer Kündigung während das Mitbestimmungsverfahren noch lä...mehr

§ 13 BUrlG gestattet grundsätzlich tarifliche Regelungen des in § 5 BUrlG geregelten Teilurlaubs, auch zum Nachteil der Arbeitnehmer.[1] So können Ansprüche auf Teilurlaub tariflich modifiziert werden. Es kann also eine andere Regelung der Teilurlaubsansprüche gefunden werden, die keinen vollen Urlaubstag ergeben. Grundsätzlich kann also generell eine Abrundung genauso wie ei...mehr

Rz. 24 Der mit dem Erbbaugrundstück verbundene Erbbauzinsanspruch ist zwar bürgerlich-rechtlich wesentlicher Bestandteil des belasteten Grundstücks,[1] grunderwerbsteuerrechtlich aber kein Grundstücksbestandteil, sodass auch sein Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Es handelt sich dabei um eine bloße Geldforderung.[2] Der Gesetzgeber hat sich dieser Beurteilung an...mehr

Grundsätzlich ist der Vermieter in seiner Lebensplanung frei. Die Gerichte können ihm auch nicht in seine Vorstellungen von für ihn angemessenes Wohnen hineinreden. Der vom Kündigenden geltend gemachte Bedarf an Wohnfläche ist jedenfalls nicht vom Gericht auf Angemessenheit zu prüfen, solange kein evident überhöhter Bedarf geltend gemacht wird.[1] Der Vermieter kann daher dem...mehr

Beim Postversand ist zu beachten, dass der Vermieter beweisen muss, dass das Kündigungsschreiben in den Briefkasten des Mieters eingelegt wurde. Im Rechtsstreit kann sich der Mieter dann nicht mit dem Argument wehren, sein Briefkasten sei defekt oder Post würde gelegentlich entwendet, weshalb ihm das Kündigungsschreiben nicht zugehen konnte. Solche Risiken liegen in der Sphä...mehr

Rz. 2 Das System des gegenwärtigen Umsatzsteuerrechts wurde zum 1.1.1968 in der Bundesrepublik eingeführt. Die Steuer (mit Verkehrsteuer- wie auch Verbrauchsteuermerkmalen) soll den Endverbrauch von Lieferungen und sonstigen Leistungen belasten. Um das Steueraufkommen zu sichern, wird die Steuer aber nicht lediglich auf der letzten Stufe – bei Übergang der Leistung an den En...mehr

Die bisherigen Formen der Softwareüberlassung in Form des Erwerbs oder des Leasings einer Softwarelizenz wird zunehmend durch die Nutzung von Software als Dienstleistung abgelöst. Darunter fallen z. B. Vereinbarungen zur Nutzung von Software mit jährlicher oder monatlicher Kündigungsmöglichkeit. Dabei sind z. B. die folgenden Formen anzutreffen: Die Software wird als Cloud-So...mehr

Der sich errechnende Teilurlaubsanspruch ist auf Wunsch des Arbeitnehmers auf das folgende Urlaubsjahr zu übertragen.[1] Die Übertragung muss grundsätzlich explizit und noch im Urlaubsjahr verlangt werden. Dafür reicht jede Handlung des Arbeitnehmers aus, mit der er für den Arbeitgeber deutlich macht, den Teilurlaub erst im nächsten Jahr nehmen zu wollen. Es reicht hingegen n...mehr

Selbstverständlich muss sich der Vermieter auch unpünktliche Zahlungen seines Mieters nicht gefallen lassen. Hier bedarf es aber einer vorausgegangenen Abmahnung.[1] Bei einer einmaligen, nur um einen einzigen Tag verspäteten Zahlung der Miete nach Abmahnung handelt es sich um einen Bagatellfall, der auch eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigt.[2] Anders verhält sich ...mehr

Bei juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften als Vermieter muss die Kündigung grundsätzlich durch den gesetzlichen Vertreter ausgesprochen werden. Die Kündigung erfolgt also durch den Vorstand des Vereins[1], die Gesellschafter einer OHG[2], den Vorstand einer AG[3], den Geschäftsführer einer GmbH[4], den Vorstand einer Genossenschaft.[5] Die Vertretungsmacht ergib...mehr

Im Gebäude dürfen nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sein. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist wiederum die Verkehrsanschauung maßgebend. Auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbststä...mehr

Hinsichtlich zu viel gewährten Urlaubs gilt das Rückforderungsverbot des § 5 Abs. 3 BUrlG. Dieser Fall wird z. B. dann praktisch relevant, wenn der Arbeitnehmer im 1. Halbjahr erhebliche Teile seines Jahresurlaubs nimmt und erst danach das Arbeitsverhältnis noch im 1. Kalenderhalbjahr beendet. Das für den zu viel gewährten Urlaub gezahlte Urlaubsentgelt kann nach der zitiert...mehr

Rz. 54 Umsatzsteuer auf bezogene Lieferungen/sonstige Leistungen kann voll abgezogen werden, wenn damit auf der Ausgangsseite des Unternehmens in vollem Umfang steuerpflichtige Lieferungen/sonstige Leistungen, Ausfuhren bzw. innergemeinschaftliche Lieferungen bewirkt werden. Werden sie hingegen für das Erbringen steuerfreier Leistungen verwendet,[1] die den Vorsteuerabzug au...mehr

Der Begriff des Gebäudes bestimmt sich dabei nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude.[1] Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als selbstständige Gebäude angesehen.[2] Verfügt ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte über 2 Wohnungen und wird die eine vom Vermieter selbst bewohnt und die andere vermietet, kann...mehr

Rz. 2 Das TzBfG ist die allgemeine gesetzliche Grundlage für die Befristung von Arbeitsverträgen mit und ohne sachlichen Grund. Seine Befristungsregelungen gelten deshalb auch im Geltungsbereich des TVöD . § 30 Abs. 1 Satz 1 TVöD/TV-L/TV-H verweist hinsichtlich des Abschlusses befristeter Arbeitsverträge ausdrücklich auf die gesetzlichen Regelungen des TzBfG und andere gesetz...mehr

Nach der Bestimmung des § 575 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine F...mehr

Schließlich gilt das Anteilsprinzip, wenn der Arbeitnehmer trotz erfüllter Wartezeit in der 1. Hälfte des Kalenderjahres ausscheidet.[1] Praxis-Beispiel Ausscheiden in der 1. Jahreshälfte Ein Arbeitnehmer ist seit mehreren Jahren bei demselben Arbeitgeber beschäftigt. Genau zum Ablauf des 30.6. scheidet er schließlich aus dem Arbeitsverhältnis aus. In diesem Fall ist zwar die W...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, umfasst die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage.[1] Diese ist allerdings der Kündigungserklärung beizufügen, da der Mieter die Kündigung ansonsten nach § 174 BGB zurückweisen kann. Die Vollmacht muss auch im Original vorgelegt werden....mehr

Die Vollmacht bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung kann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in Schriftform erteilt wurde. Wesen der Schriftform ist die Wiedergabe der Originalunterschrift des Vermieters. Deshalb kann eine Kündigung auch dann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn ihm lediglich eine Kopie oder ein entsprechendes Telefax vorgel...mehr

Eine Teilkündigung des Mietverhältnisses ist unzulässig. Wird die Kündigung also nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern erklärt, ist sie insgesamt unwirksam. Sind mehrere Personen Vertragspartner, muss die Kündigung gegenüber allen am Vertrag Beteiligten erklärt werden.[1] 2.2.1 Ehegatten Sind Mietvertragsparteien sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann, muss die Kü...mehr

Nach der Bestimmung des § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Maßgeblich ist hier stets die knapp 3-monatige Grundkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hatte. Allerdings ist diese privilegierte Kündigung nur zum ersten Termin möglich. Hierbei...mehr

Auch der Ehegatte ist allein aufgrund der Schlüsselgewalt des § 1357 BGB nicht befugt, die Kündigung eines Mietverhältnisses zu erklären. So er nicht bereits als Vermieter fungiert, muss auch er von seinem vermietenden Partner hierzu ermächtigt sein.[1]mehr

Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Hierdurch soll der Mieter vor einer willkürlichen Kündigung des Vermieters geschützt werden. Die Eigenbedarfskündigung soll dem Mieter ermöglichen, den Kündigungsgrund zu überprüfen. Insoweit reicht es aus, dass der Mieter das Interesse des Vermieters an der Kündigung erschließt und er prüfen kann, ob die Künd...mehr

Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als einer Monatsmiete für einen Zeitraum von mindestens einem Monat in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen.[1] Keine Abwendungsbefugnis nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB Im Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs gewährt d...mehr

Eine Software ist ein immaterieller Vermögensgegenstand, der keine körperliche Substanz aufweist und gleichzeitig keinen monetären Charakter hat (im Gegensatz zu bspw. einer Beteiligung an einem Unternehmen). Für buchhalterische Zwecke ist zwischen den folgenden Varianten von Software zu unterscheiden: Firmware: Software, die in elektronischen Geräten eingebettet ist und nur ...mehr

Ein berechtigtes Interesse an einer Eigenbedarfskündigung kann auch dann bestehen, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung als Zweitwohnung benötigt oder die von seinem Mieter bewohnte Wohnung erheblich näher am Arbeitsplatz des Vermieters liegt oder die Wohnung gemischt genutzt auch freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken dienen soll.[1]mehr

Hat der Vermieter die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und ist einer der Mieter bereits ausgezogen, muss zunächst und grundsätzlich trotzdem gegenüber allen Mietern gekündigt werden, also auch gegenüber dem bereits ausgezogenen.[1] Kein Grundsatz ohne Ausnahme: Aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben wird ein Mitmieter die allein ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung ...mehr

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber einer Personenmehrheit kündigen und kündigt er dabei jedem einzelnen Mieter gesondert, was grundsätzlich möglich ist[1], müssen die jeweiligen Kündigungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen. Der Kündigungsempfänger muss nämlich alsbald wissen, ob die an ihn adressierte Kündigung überhaupt wirksam ist. Voraussetzung...mehr

Der Käufer einer Wohnung kann dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt auch für den Fall, dass der Veräußerer den Erwerber etwa im Kaufvertrag ermächtigt hat, Kündigungsrechte geltend zu machen. Der Eigenbedarf muss sich auf den jeweiligen Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung beziehen. Vermieter ist der Erwerber aber e...mehr

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Rz. 69 Die Umsatzsteuer ist Teil des zivilrechtlichen Preises, die Kundenforderungen umfassen daher den Bruttopreis (einschließlich Umsatzsteuer). Dies ist bei der Forderungsbewertung im Rahmen des Jahresabschlusses zu beachten. Eine umsatzsteuerlich relevante Entgeltminderung wegen Uneinbringlichkeit führt zu einer Minderung der Umsatzsteuerschuld,[1] da die früher erklärte...mehr

Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung insbesondere im Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, ist dieser Eigenbedarf aber lediglich vorgeschoben, macht sich der Vermieter gegenüber dem gekündigten Mieter schadensersatzpflichtig. Zieht der Mieter infolge der Kündigung aus, hat ihm der Vermieter sämtliche hierdurch en...mehr

In seltenen Fällen kommt es erst gar nicht zum Vollzug des Mietverhältnisses, weil dieses bereits vor Einzug des Mieters beendet wird. Praxis-Beispiel Kündigung vor Einzug Mieter und Vermieter schließen am 1.7.2025 einen Mietvertrag ab. Das Mietverhältnis soll zum 1.11.2025 beginnen. Kurz nach Abschluss des Vertrags verschlechtert sich der gesundheitliche Zustand der Mutter de...mehr

Liegen die Voraussetzungen des § 575 BGB nicht vor, kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht, der einen Zeitraum von 4 Jahren übersteigt, nur individualvertraglich vereinbart werden. Der BGH gesteht den Mietvertragsparteien hier auch einen weiten Gestaltungsspielraum zu.[1] Da das Gesetz in § 544 BGB den Mietvertrag über mehr als 30 Jahre ausdrücklich regelt, dürfte es durch...mehr

§ 88 Abs. 4 LPVG BW öffnet sowohl in den Mitbestimmungsangelegenheiten nach §§ 76-78 Abs. 1 LPVG BW als auch in Mitwirkungsangelegenheiten nach §§ 82 und 83 LPVG BW die Schaffung vorläufiger Regelungen. Die Voraussetzungen entsprechen den Regelungen zu § 76 BPersVG für die Fälle der Mitbestimmung bzw. § 83 BPersVG für die Fälle der Mitwirkung. Ein guter Beispielsfall für die ...mehr

Rz. 27 Befristete Arbeitsverträge können vor Vertragsablauf nicht ordentlich gekündigt werden, sofern nicht die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung tarifvertraglich oder einzelvertraglich vereinbart ist (§ 15 Abs. 4 TzBfG). Der Kündigungsausschluss betrifft dabei sowohl den Arbeitgeber als auch den Beschäftigten.[1] Die Kündigungsmöglichkeit besteht auch dann, wenn ohne ...mehr

Nach der Bestimmung des § 180 Satz 1 BGB ist eine Kündigung unwirksam, wenn sie durch einen Nichtbevollmächtigten erklärt wird. Praxis-Beispiel Kündigung durch "Nichtberechtigten" Der bereits betagte Vermieter hat einige Wohnungen vermietet. Zu seiner Unterstützung kümmert sich sein Sohn um die Mietverwaltung. Einer der Mieter ist ihm ein besonderer Dorn im Auge. Immer wieder ...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis dann kündigen, wenn seinem Mieter eine "nicht unerhebliche" Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen ist. Von besonderer Bedeutung für den Bereich der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sind Zahlungsverzug und unpünktliche Zahlungen. Keine gewinnbringende Untervermietung Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung liegt auch bei ein...mehr

In der Praxis sind die Fälle nicht selten, in denen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgte, der tatsächliche Bedarf an der Wohnung aber später weggefallen ist. Diese Fälle sind zu unterscheiden von denjenigen, in denen der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde. Grundsätzlich besteht in solchen Fällen zunächst der Verdacht, der Eigenbedarf sei lediglich vorgetäuscht. Im Fall...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. Es ist insoweit unerheblich, ob neben ihm selbst noch andere Personen in die Wohnung einziehen werden. Handelt es sich um mehrere Vermieter, genügt es, wenn einer der Vermieter Eigenbedarf hat.[1] Praxis-Beispiel Vermietende Geschwister Den beiden Geschwistern ist i...mehr

Begriff Eine Berufsgenossenschaft ist ein Träger der gesetzlichen Unfallversicherung für die gewerbliche Wirtschaft. Zwangsmitglied ist hier jeder Unternehmer, der Arbeitnehmer beschäftigt. Die Berufsgenossenschaften gehören zu den Sozialversicherungsträgern, da die gesetzliche Unfallversicherung einen der 5 Zweige der Sozialversicherung darstellt. Gesetze, Vorschriften und ...mehr

Auch Haushaltsangehörige des Vermieters gehören zum begünstigten Personenkreis. Hierbei handelt es sich um Personen, die mit dem Vermieter dauerhaft einen Haushalt führen und mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben. In erster Linie handelt es sich dabei um Pflegekinder, Pflegepersonal, Haushaltshilfen und auch ggf. ausnahmsweise den Hausmeister. Eigenbedarf wegen des Hausmeister...mehr

Auf die Wirksamkeit der Kündigung hat es keinen Einfluss, wenn der Vermieter in ihr die Kündigungsfrist oder den Kündigungstermin nicht angibt. Freilich ist die entsprechende Angabe stets empfehlenswert. Angabe einer kürzeren Frist Für den Fall, dass der Vermieter eine kürzere als die maßgebliche gesetzliche Frist im Kündigungsschreiben angibt, ist dies in aller Regel folgenlo...mehr