Fachbeiträge & Kommentare zu Regress

Die gesetzlichen Regelungen bezüglich der Höhe, des Ratenzahlungsrechts, der Anlage und der Verzinsungspflicht gelten bei der Geschäftsraummiete nicht. Daraus folgt zunächst, dass die Parteien die Höhe der Kaution – bis zur Grenze der §§ 137, 138 BGB – frei vereinbaren können.[1] Ebenso kann vereinbart werden, dass die Kaution bereits vor der Übergabe zu erbringen ist[2] ode...mehr

Der "große" Schadensersatz hat insbesondere beim Bauträgervertrag praktische Relevanz. Im Gegensatz zum "kleinen" Schadensersatz, bei dem der Besteller das mangelhafte Werk behält, führt die Geltendmachung des "großen" Schadensersatzes zur Rückabwicklung des gesamten Vertrags. Der Wohnungseigentümer will also seine Eigentumswohnung nicht behalten und ist nun vom Unternehmer ...mehr

Ist die Werkleistung mit einem Mangel behaftet, kann der Besteller Schadensersatz statt der Leistung oder auch neben der Leistung verlangen. Voraussetzung ist, dass den Unternehmer ein Verschulden trifft. Insoweit ist zu beachten, dass sein Verschulden nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet wird, womit der Unternehmer zu beweisen hat, dass ihn kein Verschulden trifft. Weiter ...mehr

Macht der Besteller den "kleinen" Schadensersatz geltend, behält er das mangelbehaftete Werk und fordert Geldersatz. Er ist dann so zu stellen, als hätte der Unternehmer mangelfrei geleistet. Zu ersetzen sind alle Kosten, die dem Besteller infolge der Mangelhaftigkeit des Werks entstanden sind. Dies sind in erster Linie die Kosten, die zur Ursachenermittlung, der Rechtsdurchse...mehr

Nach Art. 82 Abs. 1 DSGVO hat jede Person einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Verantwortlichen, wenn ihr durch den Datenschutzverstoß ein materieller oder immaterieller Schaden entstanden ist. Insoweit ist zunächst zu berücksichtigen, dass der bloße Verstoß gegen die Bestimmungen der DSGVO nicht ausreicht, um einen Schadensersatzanspruch begründen zu können. Erforder...mehr

Wird eine Zustimmung zu Unrecht schuldhaft verweigert oder verzögert (der Berechtigte ist verpflichtet, nach Erhalt der notwendigen Informationen seine Zustimmung unverzüglich zu erteilen; 2 Wochen), kann der Veräußerer gem. §§ 280ff., 286 BGB einen Schadensersatzanspruch besitzen.[1] Die Ermessensgrenzen sind überschritten, wenn die Entscheidung offensichtlich unvertretbar ...mehr

Nach erfolgter Beschlussfassung ist der Verwalter verpflichtet, für eine unverzügliche Umsetzung des Beschlusses zu sorgen. Wartet der Verwalter ab, droht ein hohes Haftungsrisiko. Haben die Wohnungseigentümer den Verwalter z. B. beauftragt, an einem Treppenaufgang ein fehlendes Geländer anbringen zu lassen, so hat der Verwalter für die unverzügliche Ausführung des Auftrags ...mehr

Den relevantesten Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar (siehe hierzu ausführlich Kap. D.IV.4.4.1). Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE einem Dritten mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen deliktisch nach...mehr

Verletzt der Verwalter seine Organpflichten, insbesondere weil er erforderliche Maßnahmen der Verkehrssicherung unterlässt bzw. nicht für eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer sorgt, kann er wegen Verletzung der der GdWE im Außenverhältnis obliegenden Verkehrssicherungspflichten in Anspruch und in Regress genommenen werden. Eine unmittelbare Haftung des V...mehr

Nach § 44 Abs. 3 WEG erstreckt sich die Rechtskraft in Beschlussklagen nur noch auf die Wohnungseigentümer und nicht mehr auf den Verwalter. Hat der Verwalter bspw. einen Beschlussmangel verursacht, der erfolgreich angefochten wurde, kann er insbesondere auf Ersatz der Verfahrenskosten in Regress genommen werden. Das Anfechtungsurteil hilft hier nicht, weil es nur die Wohnun...mehr

Nach § 278 BGB hat der Schuldner ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Erfüllungsgehilfen sind in erster Linie die Mitarbeiter des Verwalters. Praxis-Beispiel Mitarbeiter des Verwalters Der für die Wohnungseigentümergemeinschaft X im I...mehr

Ein Schuldverhältnis wird i. d. R. durch ein Rechtsgeschäft (dazu Kap. B.II.1.2) begründet. Dies kann bspw. ein Kauf-, Miet-, Dienst- oder Werkvertrag sein. Recht der Schuldverhältnisse Das Recht der Schuldverhältnisse bildet das 2. Buch des BGB mit den §§ 241 bis 853 BGB. Wohnungseigentum Der BGH sieht aber auch in den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis u...mehr

Es bedarf keiner besonderen Problematisierung, dass ein Wohnungseigentümer im Fall der Beschädigung des Sondereigentums eines anderen Wohnungseigentümers diesem gegenüber haftet. Von praxisrelevanter Bedeutung sind aber die Fälle, für die eine Versicherung abgeschlossen ist. Praxis-Beispiel Der geplatzte Waschmaschinenschlauch Ein Wohnungseigentümer hatte einen Waschgang gesta...mehr

Haben die Wohnungseigentümer in einer geregelten Mehrhausanlage Beschlusskompetenzen für Angelegenheiten, die nur ihr Haus betreffen und sind sie entsprechend auch zur exklusiven Kostentragung verpflichtet, können sie grundsätzlich auch über Erhaltungsmaßnahmen betreffend ihr Haus beschließen. Da derartige Untergemeinschaften aber nicht rechtsfähig sind, muss die Maßnahme na...mehr

Der nachfolgende Leitfaden führt die Verwaltung durch die Planung und Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme.[1]mehr

Gemäß § 9b Abs. 2 WEG fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats qua Gesetz als Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter. Diese Bestimmung ist dem Aktienrecht entlehnt. Nach § 112 AktG vertritt der Aufsichtsrat die Gesellschaft gerichtlich und außergerichtlich gegenüber den Vorstandsmitgliedern. Freilich steht es den Wohnungseigentümern auch frei, einen anderen Wohnun...mehr

Das System der Haftung für die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist nicht unkompliziert, da in aller Regel mehrere Personen beteiligt sind. Zum Verständnis daher nachfolgende Fallbeispiele. Praxis-Beispiel Ausgangsfall: Besucher stürzt Aufgrund entsprechender Beschlussfassung hat der Verwalter mit einem Hausmeister namens der GdWE einen Hausmeistervertrag geschlossen...mehr

Nicht nur Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums infolge Alterung oder Verschleiß, sondern auch solche, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben erforderlich werden, können mit erheblichen Kosten für die einzelnen Wohnungseigentümer verbunden sein, weshalb die Bereitschaft, freiwillig Geld in die Hand zu nehmen, nicht bei jedem Wohnungseigentümer vorhan...mehr

Für die Abwicklung von Versicherungsschäden, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist die GdWE zuständig. Für sie handelt der Verwalter. Ein besonderes Augenmerk sollte der Verwalter auf die Schadensanzeige, die Schadensminderungspflicht und die zügige Abwicklung legen. Die Schlechterfüllung einer dieser Aufgaben im Rahmen der Schadensabwicklung kann eine Obliegenheitsver...mehr

Die Sonderumlage ist zweckgebunden an die zu finanzierende Maßnahme. Zwar können die Wohnungseigentümer beschlussweise die Zweckbindung aufheben und die Beiträge für andere Zwecke einsetzen,[1] dem Verwalter fehlt indes diese Befugnis.[2] Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser E...mehr

Ist das Sondereigentum mangelhaft, stehen Mängelrechte naturgemäß dem jeweiligen Erwerber zur Verfügung. Eine Zuständigkeit der Gemeinschaft besteht nicht. Allerdings kann der Erwerber die GdWE ermächtigen, Mängelrechte für ihn geltend zu machen. Dies dürfte insbesondere dann vorteilhaft sein, wenn die GdWE ohnehin Mängelrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums durch Besc...mehr

Eine deliktische Haftung kann den Verwalter dann treffen, wenn er die durch § 823 BGB geschützten Rechtsgüter der Wohnungseigentümer verletzt. Hierbei handelt es sich insbesondere um das Leben, den Körper, die Gesundheit und das Eigentum. Praxis-Beispiel Die zerbrochene Vase In der Wohnung eines Wohnungseigentümers werden die Fenster ausgetauscht. Der Verwalter prüft vor Ort, ...mehr

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses.[1] Erst durch diesen Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.[3] Dies gilt au...mehr

Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch der Wohnungseigentümer dem § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.[1] Insoweit ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings muss der Schaden des betreffenden Wohnungseigentümers eine Sonderopfergrenze überschreiten. Es besteht also kein Anspruch auf Ersatz jedes adäquat-kausal verursachten Schadens, sondern nur auf eine angemessene En...mehr

Statt zurückzutreten kann der Besteller die Vergütung gem. §§ 634 Nr. 3 Var. 2, 638 BGB mindern, und zwar auch dann, wenn der Mangel unerheblich ist (vgl. § 638 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Minderung ist wie der Rücktritt ein Gestaltungsrecht. Der Besteller kann die Herabsetzung der geschuldeten Vergütung also einseitig durchsetzen. Auf ein etwaiges Einverständnis des Unternehmer...mehr

Jede Person kann in einer Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich Eigentum erwerben und dadurch zu einem Wohnungs- (vgl. § 1 Abs. 2 WEG) und/oder Teileigentümer (vgl. § 1 Abs. 3 WEG) werden. In diesem Fall muss sich die Verwaltung im Einzelfall damit auseinandersetzen, wer diesen Wohnungseigentümer nach außen vertritt (dazu noch näher in Kap. B.II.1.3). Dies gilt z. B. für ein...mehr

Durch einen Vertrag übernehmen die Vertragsparteien Pflichten und erhalten Rechte. Werden die Pflichten nicht erfüllt oder Rechte verletzt, spricht man von einer "Leistungsstörung". Im Fall einer Leistungsstörung kann eine Vertragspartei in erster Linie eine Nacherfüllung verlangen, in zweiter Linie i. d. R. hingegen Schadensersatz, wenn ein Verschulden vorliegt. Ferner kann...mehr

Ein Zuschuss ist ein Vermögensvorteil, den ein Zuschussgeber zur Förderung eines zumindest auch in seinem Interesse liegenden Zwecks dem Zuschussempfänger zuwendet.[1] Ist ein Eigeninteresse des Zuschussgebers nicht gegeben, so liegt kein Zuschuss vor.[2] Ein (echter) Zuschuss ist allerdings nicht gegeben, wenn ein unmittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Leistun...mehr

Haftungsrelevante Generalklausel ist § 823 BGB. Nach § 823 Abs. 1 BGB haftet auf Schadensersatz, wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt. Dem Deliktsrecht des BGB entstammend, hat die Norm hinsichtlich der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten insbeso...mehr

Die ehrenamtlichen Aufgaben des Verwaltungsbeirats sind sowohl mit Zeitaufwand als auch mit Risiken verbunden. Eine Haftung kann sich gegenüber der GdWE, gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber Dritten (z. B. einem Vertragspartner der Gemeinschaft) ergeben. Zu denken ist z. B. an die Folgen einer fehlerhaften Prüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Vermöge...mehr

Wer als Vertreter einen Vertrag geschlossen hat, ist nach § 179 Abs. 1 BGB, sofern er nicht seine Vertretungsmacht nachweist, dem anderen Teil nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Vertretene die Genehmigung des Vertrags verweigert. Hat der Vertreter den Mangel der Vertretungsmacht allerdings nicht gekannt, so ist er nur zum Ersatz des...mehr

Nach § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird und nicht von vornherein nichtig ist. Die Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG hat keinen Suspensiveffekt in der Weise, dass ein Beschluss mit Rechtshängigkeit der Klage nicht mehr durchgeführt werden dürfte. Vielmehr ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Besch...mehr

Nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG muss der Vermieter in der Heizkostenabrechnung den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung i. S. v. § 5 Abs. 1 Satz 1 oder 2 CO2KostAufG sowie die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Dies spielt für die Wohnungseigentümer aber keine Rolle. Unter ihnen sind die CO2-Kosten nach dem gelt...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Fristen, also einerseits Anfechtungs-, Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und andererseits Klagefristen. Voraussetzung für die Eilkompetenz des Verwalters ist, dass mit Blick auf den Fristablauf eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere auch für die Führ...mehr

Die GdWE kann von den Wohnungseigentümern auf rückständige Vor- und/oder Nachschüsse Zinsen und darüber hinaus gegebenenfalls auch Schadensersatz – z. B. für das Mahnwesen des Verwalters[1] – verlangen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung in Verzug gerät. Dazu bedarf es neben der Klärung der Fälligkeit einer Hausgeldschuld einer Mahnung. Keiner Mahnung bedarf es (§ 28...mehr

Die Entscheidung, ob die GdWE eine Sache kauft, müssen nach § 19 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Wohnungseigentümer durch Beschluss treffen oder nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren. Die Verwaltung kann diese Entscheidung als Organ der GdWE von Gesetzes wegen nur dann treffen, wenn die Wohnungseigentümer das vereinbart oder beschlossen haben oder wenn die Voraussetzungen des ...mehr

Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), bspw. die Forderung auf Zahlung von Vorschuss, unterliegt nach § 194 BGB der Verjährung. Gem. § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist 3 Jahre. Dies gilt u. a. für sehr viele Ansprüche der GdWE gegen die Wohnungseigentümer, für die meisten Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen die GdWE ...mehr

Ob die GdWE ordnungswidrig handelt und ein Bußgeld befürchten muss, bemisst sich an § 72 TrinkwV. Strafvorschriften enthält § 75 IfSG. Legionellen im Trinkwasser Erkrankt bspw. der Mieter einer Wohnung wegen Legionellen im Trinkwasser an einer Lungenentzündung, kann er Ansprüche gegen den vermietenden Wohnungseigentümer haben, wenn dieser seiner Pflicht zur Untersuchung des T...mehr

I. d. R. muss die Verwaltung sofort tätig werden, wenn eine einzige Hausgeldzahlung ausbleibt.[1] Spätestens nach 2 ausgebliebenen Hausgeldzahlungen verhält sich die Verwaltung jedenfalls pflichtwidrig und macht sich ggf. schadensersatzpflichtig, wenn sie einfach untätig bleibt. Schadensersatz ist bspw. zu zahlen, wenn es durch die Säumigkeit des Verwalters zu einem ansonste...mehr

Was in der Praxis immer wieder übersehen wird und in vielen Fällen dennoch folgenlos bleibt, ist die Abrechnungspflicht des Bestellers auch im Fall der Geltendmachung eines Vorschussanspruchs. Außerhalb des Vorschussanspruchs muss der Besteller seine Aufwendungen für die Mängelbeseitigung ohnehin nachweisen. Jedenfalls ist über den erhaltenen Kostenvorschuss eine Abrechnung z...mehr

Die Glasversicherung ist eine eigenständige Sachversicherung und wird üblicherweise zusammen mit einer Hausrat- bzw. Wohngebäudeversicherung abgeschlossen.mehr

Charakteristisches Merkmal des Verrichtungsgehilfen ist seine Weisungsabhängigkeit, also sein Mangel an Selbstständigkeit und Eigenverantwortlichkeit. Hier regelt § 831 BGB, dass derjenige zum Schadensersatz verpflichtet ist, der einen anderen zu einer Verrichtung bestellt hat und dieser in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich einen Schaden zufügt. Vorauss...mehr

Im Rahmen der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gehört es zu den Pflichten des Verwalters, diese wie ein Bauherr zu überwachen. Bewirkt er Zahlungen an den Werkunternehmer, ist er zur sorgfältigen Prüfung verpflichtet, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.[1] Leistet er pflichtwidrig Abschlagsza...mehr

Schließt die GdWE einen Vertrag, schuldet sie die Erfüllung der Vertragspflichten. Die GdWE kann ferner aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis verpflichtet sein. Die GdWE kann bspw. "Geschäftsherrin" einer Geschäftsführung ohne Auftrag sein oder sie kann zu Unrecht bereichert sein oder aus einen Delikt Schadensersatz schulden. Für solche und andere Verbindlichkeiten der GdWE...mehr

Charakteristisches Merkmal des Verrichtungsgehilfen ist seine Weisungsabhängigkeit, also sein Mangel an Selbstständigkeit und Eigenverantwortlichkeit, was ihn im Wesentlichen vom Erfüllungsgehilfen unterscheidet. Jedenfalls regelt § 831 BGB, dass derjenige zum Schadensersatz verpflichtet ist, der einen anderen zu einer Verrichtung bestellt hat und dieser in Ausführung der Ve...mehr

Das Mahnwesen gehört zu den Qualitätsmerkmalen einer professionellen Verwaltung. Es erfordert in aller Regel viel eigenes rechtliches und praktisches Wissen, Menschlichkeit, Geschäftssinn, Klugheit, Menschenkenntnis und geschulte und zuverlässige Mitarbeiter, die sich regelmäßig, wie der Verwalter selbst, über die laufende Rechtsprechung und etwaige Gesetzesänderungen auf de...mehr

Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet Personen von Sachen. Zu den Personen findet man allgemeine Bestimmungen in den §§ 1 bis 54 BGB, zu den Sachen (und Tieren) finden sich hingegen Vorschriften in den §§ 90 bis 103 BGB. Beide Begriffe haben für die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage eine Bedeutung. So muss die Verwaltung bspw. für ihr Tun, z. B. die Ladung zu einer ...mehr

Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung schützt den Besitzer/Betreiber von Heizöltanks oder einer anderen Anlage mit wassergefährdenden Stoffen vor den finanziellen Folgen bspw. eines Ölaustritts und entschädigt für die ordnungsgemäße Entsorgung von verseuchtem Boden, falls er aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen von Dritten auf Schadensersatz in Anspruch genomme...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben....mehr

Die GdWE wird nach § 9b Abs. 2 WEG gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Es gibt bereits neuen Verwalter oder noch einen alten Verwalter Gibt es bereits einen neuen Verwalter, dürfte § 9b Abs. 2 WEG nicht anwendbar sein. Denn diese Bestimmung will nur regeln, was gilt, w...mehr