Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 1.500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 300 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Miete daher um 15 %...mehr

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein.[1] Deshalb kann der Mieter die Minderung auch dann geltend machen, wenn er die Sache nicht nutzt [2], etwa weil er die Räume bereits vor dem Ende der Mietzeit zurückgegeben hat.[3] Umgekehrt bleiben aber auch besondere Umstände in der Person des Mieters (z. B. hohe Lärmempfindlichkeit) unberücksichtigt.[4] Verschulden des Vermieters uner...mehr

Ebenso kann vereinbart werden, dass der Mieter mit dem Contractor einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen hat (sog. Fullcontracting). Auch diese Vereinbarung kann durch Formularvertrag getroffen werden.[1] Beim Fullcontracting gehört die Wärmelieferung nicht zu den Vertragspflichten des Vermieters. Die Wärmelieferung erfolgt nicht aufgrund des Mietvertrags, sondern aufgrun...mehr

Eine Umstellung von der Eigenversorgung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme auch gegen den Willen des Mieters ist möglich, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind[1]: Der Mieter muss nach den Vereinbarungen des Mietvertrags verpflichtet sein, die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen; die Wärme muss nach der Umstellung mit verbesserter Effizie...mehr

Positive Kenntnis des Mangels Die Minderung ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel beim Abschluss des Mietvertrags kennt (§ 536b BGB). Es ist erforderlich, dass der Mieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses positive Kenntnis vom Mangel hat; leicht fahrlässige Unkenntnis genügt nicht. Ebenso reicht es nicht aus, wenn die äußeren Umstände die Annahme eines Man...mehr

In erster Linie legt der Mieter von Geschäftsräumen Wert auf einen langfristigen Mietvertrag. Für ihn ist dieser langfristige Bestandsschutz deshalb so wichtig, da er bei Beendung des Mietverhältnisses Gefahr läuft, sein Geschäft und damit seine wirtschaftliche Existenz zu verlieren. Dieser längerfristige Bestandsschutz ist für ihn deshalb so wichtig, weil die gesetzlichen Sc...mehr

Beim Abschluss eines Mietvertrags über einen Geschäftsraum – sei es als Vermieter oder Mieter – braucht grundsätzlich keine Form beachtet zu werden. Denn Mietverträge sind grundsätzlich formfrei. Etwas anderes gilt für Mietverträge über Grundstücke und damit auch über Geschäftsräume, deren Laufzeit länger als 1 Jahr beträgt.[1] Derartige längerfristige Mietverträge über Gesch...mehr

Der Mietvertrag soll das Mietobjekt und dessen Nutzung genau festlegen. Zum Mietobjekt gehören Räume nur dann, wenn sie genau beschrieben oder in einem Anhang zum Mietvertrag genau aufgeführt sind. Außerdem sollte genau darauf geachtet werden, dass beim Vertragszweck eindeutig zum Ausdruck kommt, dass es sich um eine gewerbliche Miete handelt. Nur so kann die Anwendung der st...mehr

Üblicherweise treffen die Vertragsparteien eine eindeutige Vereinbarung über Mietzins und Nebenkosten. Enthielte der Mietvertrag keine Einigung über die Miete, würde die ortsübliche Miete als vereinbart gelten. Es sind verschiedene Arten des Mietzinses denkbar. Von der grundsätzlichen Zulässigkeit der Umsatzmiete gibt es eine Ausnahme. Bei Mietverträgen über eine Apotheke ist...mehr

Auch für den Abschluss von langfristigen Gewerbemietverträgen gilt grundsätzlich die Umsatzsteuerbefreiung gem. § 4 Nr. 12a UStG. Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit dann zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung zu optieren, wenn der Mieter selbst gewerblich tätig ist und Umsätze erzielt, welche den Vorsteuerabzug für ihn nicht ausschließen (so genannte Umsatzsteuerop...mehr

Rz. 49 Die Aktivierung von Zuwendungen als Anschaffungskosten eines immateriellen Anlageguts kommt immer dann infrage, wenn die Zuwendungen aus der Perspektive des Zuwendungsgebers einen Vermögensgegenstand verkörpern. Der Zuwendungsgeber muss mit der Hingabe der Zuwendung folglich ein bestimmtes Recht entgeltlich erworben haben, welches dann in seiner Bilanz als immateriell...mehr

Was unter Geschäftsräumen zu verstehen ist, ist gesetzlich nicht definiert. I. d. R. versteht man unter Geschäftsräumen alle Räumlichkeiten, die zu Erwerbszwecken angemietet werden, also für gewerbliche und freiberufliche Tätigkeiten. Geschäftsräume sind z. B. Läden, Geschäfte, Lagerräume, Praxisräume, Kioske, Gaststätten, Werkstätten, Garagen usw. Weiterhin zählen zu den Geschäftsräu...mehr

In der Praxis kommen sog. Mischmietverhältnisse recht häufig vor. So wird beispielsweise ein einziger Vertrag über Wohnraum geschlossen, das Mietobjekt aber zusätzlich zu Gewerbezwecken genutzt. Zu denken ist etwa an einen Gaststättenpächter, der nach Abschluss eines Vertrags auch die im selben Haus wie die Gaststätte gelegene Wohnung nutzt. Dabei handelt es sich aber nicht u...mehr

Unbefristete Mietverhältnisse enden durch Kündigung, befristete Mietverhältnisse durch Vertragsablauf. Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist eine ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig, d. h. erst nach rund 6 Monaten.[1] Allerdings können die Parteien abweichende Vereinbarungen treffe...mehr

(Teil-)Betriebsschließungen, Einschränkungen von Besucher-/Kundenzahlen und Lieferschwierigkeiten sind nur einige Folgen der Corona-Pandemie für die Wirtschaft. So kam es seit 2020 vermehr durch Zwangschließungen von z. B. verschiedenen Geschäften, der Gastronomie und Sportstudios im Rahmen des Lockdowns. Aber auch zu Zeiten behördlicher Schließungen bestehen grundsätzlich d...mehr

Bei der Geschäftsraummiete wird der Mietzins häufig am Umsatz bemessen. In diesem Fall vereinbaren die Parteien einen festgelegten Prozentsatz des Umsatzes, den der Mieter in den Geschäftsräumen erzielt. Diese Art der Mietzinsfindung führt in der Praxis häufig zu Streitigkeiten. Denn was geschieht, wenn die Vertragsparteien von zu hohen Umsätzen ausgegangen sind? In diesem Fa...mehr

Abgrenzungsprobleme wird man vornehmlich bei Gaststätten oder auch im Bereich der Land- und Forstwirtschaft antreffen. Für die Annahme eines Pachtvertrags spricht, wenn nicht nur Räume an sich, sondern Räume mit Einrichtung oder ein komplett betriebenes Objekt zur Verfügung gestellt werden, z. B. eine Gaststätte samt Einrichtung, ein landwirtschaftlicher Hof nebst umfangreic...mehr

Sofern eine Staffelmiete vereinbart werden soll, ist unbedingt die Schriftform einzuhalten. Außerdem muss im Vertrag die Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen werden. Die Angabe nur einer prozentualen Steigerung reicht nicht aus. Kommt es infolge der Staffelmiete zu einer Mieterhöhung, muss zwischen den einzelnen Mietsteigerungen mindestens 1 Jahr liegen. Andernfalls ist der gesa...mehr

Die Pauschalmiete soll sämtliche Kosten abdecken. Dennoch muss der Vermieter auch bei dieser Art der Miete die Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sowie die Kosten für Fernwärme und Fernwasser anteilig nach Verbrauch auf die Mieter umlegen. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 % der Kosten der Zentralh...mehr

Rz. 10 Hinsichtlich ihrer Rückforderbarkeit durch den Zuwendungsgeber besteht die Möglichkeit, Zuwendungen in verlorene (nicht rückzahlbare), bedingt rückzahlbare und verrechenbare Zuwendungen zu klassifizieren. Investitionszulagen und öffentliche Ertragszuschüsse sind dabei in der Regel als verlorene Zuwendungen ausgestaltet.[1] Zwar sehen die Zuwendungsbedingungen häufig e...mehr

Rz. 51 Analog zur Bildung eines passiven Rechnungsabgrenzungspostens beim Zuwendungsnehmer ist beim Zuwendungsgeber ein aktiver Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden, wenn es sich bei der Zuwendung um eine Ausgabe vor dem Abschlussstichtag handelt, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellt.[1] Wie bereits erläutert wurde, existiert keine einheitlic...mehr

Mieterhöhungen sind bei Mietverträgen über Geschäftsräume nur aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung möglich. Folgende Klauseln sind zulässig. 6.1 Leistungsvorbehaltsklausel: Was beachtet werden muss Danach kann der Mietzins bei Veränderung der Bezugsgröße oder bei Ablauf einer bestimmten Zeit erhöht werden. Im Falle einer diesbezüglichen Änderung erhöht sich der Mietzins ...mehr

Zwar gilt die Betriebskostenverordnung nur für öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum. Bei der Geschäftsraummiete können diese allerdings als Orientierung für die in Betracht kommenden Nebenkosten und deren Verteilung auf Mieter und Vermieter herangezogen werden. Die monatlichen Zahlungen, die üblicherweise mit dem Mietzins überwiesen werden, sind nur Vorauszahlunge...mehr

Wird die Dezembermiete erst im Januar des Folgejahres beglichen, handelt es sich um Aufwendungen, die das abgelaufene Wirtschaftsjahr betreffen. Die Aufwendungen sind als sonstige Verbindlichkeiten zu passivieren. Eine sonstige Verbindlichkeit ist dann zu passivieren, wenn es sich um Aufwand handelt, der wirtschaftlich dem abgelaufenen Geschäftsjahr zuzuordnen ist, aber die ...mehr

Abschreibungen darf grundsätzlich nur derjenige Steuerpflichtige vornehmen, der ein Wirtschaftsgut zur Erzielung von Einkünften einsetzt. Daher scheidet eine Abschreibung bei unentgeltlicher Nutzungsüberlassung stets aus. Praxis-Beispiel Keine Abschreibung bei unentgeltlicher Nutzungsüberlassung Der Vater erwirbt für seinen Sohn, der sich selbstständig gemacht hat, aber nicht ...mehr

Leitsatz Eine "neue, bisher nicht vorhandene" Wohnung im Sinne von § 7b Abs. 2 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes in der Fassung des Streitjahres (2020) liegt nicht vor, wenn die durch eine Baumaßnahme geschaffene Wohnung zwar "neu" im sprachlichen Sinne ist, hierdurch aber der zuvor vorhandene Bestand an Wohnungen auf dem Grundstück nicht vermehrt wurde. Normenkette § 7b EStG Sachverhalt Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks, das zunächst mit einem älteren Einfamilienhaus (EFH) bebaut un...mehr

Die Mietpreisbremse ist um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert. Der Gesetzentwurf der schwarz-roten Koalition fand die notwendige Mehrheit im Bundesrat. Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) denkt nun über eine Bußgeldregelung nach. Der Bundesrat hat in der letzten Plenarsitzung vor der parlamentarischen Sommerpause am 11.7.2025 ein Gesetz des Bundestags zur Verlängerung der ...mehr

Die Finanzverwaltung hat den Begriff der Mitgliedergeschäfte im Zusammenhang mit der Steuerbefreiung nach § 5 Abs. 1 Nr. 14 KStG von Genossenschaften und Vereinen im Bereich der Land- und Forstwirtschaft erläutert. Zweckgeschäft ...: Mitgliedergeschäfte sind Zweckgeschäfte, die mit den Mitgliedern der Genossenschaft als Vertragspartner durchgeführt werden – und Zweckgeschäfte...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Die unmittelbar für Wohnraum geltende Bestimmung ist entsprechend anwendbar auf Grundstücke (§ 578 Abs. 1) und auf Geschäftsräume (§ 578 Abs. 2); für Pachtverhältnisse findet sich eine Abs. 1 entsprechende Regelung in § 585a. Nach § 578 Abs. 1 Satz 2 in der ab 1.1.2025 geltenden Fassung ist § 550 mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für lä...mehr

Rz. 4 Die Vorschrift bezieht sich wie der bisherige § 566 auf die gesetzliche Schriftform des § 126. Danach muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens (z. B. drei Kreuze – xxx) unterzeichnet werden. Hinweis Personengesellschaften Bei Personengesellschaften (GbR, KG, OHG, juristischen Personen) wird ...mehr

Rz. 17 Für die Praxis sind folgende in den letzten Jahren ergangene Entscheidungen, deren Tenor nachstehend wiedergegeben wird, von besonderer Bedeutung. BGH, Urteil v. 19.9.2007, XII ZR 121/05, GE 2007, 1481 Geschäftsraummietvertrag für längere Zeit als ein Jahr: Wahrung der Schriftform bei GmbH als Vertragspartei; Unterschriftsleistung durch dritte Person und nicht durch Gmb...mehr

Rz. 16 Aus der Fassung des Gesetzes ergibt sich zwar, dass § 550 wie bisher auch § 566 a. F. nicht abdingbar ist; dem steht aber nicht entgegen, dass durch Vereinbarung im Verhältnis zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien ein Berufen auf die Formungültigkeit ausgeschlossen werden kann. Eine solche Vereinbarung kann auch formularmäßig erfolgen; § 307 Abs. 2 Ziff. 1 ...mehr

Rz. 11 Ist die erforderliche Schriftform für einen Vertrag mit einer Laufzeit von über einem Jahr nicht eingehalten, gilt er für unbestimmte Zeit abgeschlossen mit der Folge, dass das Mietverhältnis trotz einer ursprünglich formgerecht vereinbarten längeren Mindestmietzeit fristgemäß kündbar ist. Die im formunwirksamen Mietvertrag vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist ist j...mehr

Rz. 1 Die unmittelbar für Wohnraum geltende Bestimmung ist entsprechend anwendbar auf Grundstücke (§ 578 Abs. 1) und auf Geschäftsräume (§ 578 Abs. 2); für Pachtverhältnisse findet sich eine Abs. 1 entsprechende Regelung in § 585a. Nach § 578 Abs. 1 Satz 2 in der ab 1.1.2025 geltenden Fassung ist § 550 mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit al...mehr

Rz. 15 § 550 Satz 2 stellt klar, dass der Mietvertrag frühestens zum Ablauf eines Jahres nach dem (vertraglich bestimmten) Zeitpunkt der Überlassung gekündigt werden kann. Auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses kommt es dagegen nicht an. Der für den Fristbeginn maßgebende Zeitpunkt entspricht dem in § 544. Damit ist in beiden Vorschriften der Fristbeginn einheitlich auf den...mehr

Rz. 10 Von besonderer Bedeutung für die Praxis ist die Wahrung der Schriftform im Falle von Nachträgen, Zusätzen und Änderungen des ursprünglichen Mietvertrags. Da diese unmittelbar auf den Regelungsgehalt des langfristigen Vertrages einwirken, müssen sie dessen Form ebenfalls entsprechen: Achtung Nachträgliche Abrede Eine in mündlicher Form getroffene nachträgliche Abrede, di...mehr

Rz. 10a Die Beweislastverteilung hinsichtlich der Wahrung der Schriftform eines Mietvertrags ist in Rechtsprechung und Literatur allerdings umstritten. Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass derjenige, der als Anspruchssteller einen Verstoß gegen das Formerfordernis als Voraussetzung eines Kündigungsrechts geltend mache, die Beweislast für diesen Verstoß trage (OLG Olden...mehr

Rz. 12 Nach § 127 gelten die in §§ 126, 126a und 126b enthaltenen Regelungen über die gesetzliche Schriftform im Zweifel auch für die durch Rechtsgeschäft bestimmte schriftliche Form. Hinweis Wille der Parteien entscheidend Diese die Wirksamkeit des Vertrages berührende gesetzliche Auslegungsregel gilt aber nur dann, wenn die Einhaltung der Form nach dem Willen der Parteien ko...mehr

Die Inanspruchnahme von AfA setzt u. a. voraus, dass der Steuerpflichtige Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Wirtschaftsgut, z. B. ein Gebäude, selbst aufgewendet hat.[1] Kein Eigenaufwand, sondern sog. Drittaufwand liegt vor, wenn ein Dritter Kosten trägt, die durch die Einkunftserzielung des Steuerpflichtigen veranlasst sind. Derartige Aufwendungen von Dritten i...mehr

Das Persönlichkeitskriterium ist das übergreifende Bemessungskriterium (§ 26 Abs. 1 Satz 2 LDG BW).[1] Praxis-Beispiel Beispielsfall: Unsorgfältige Prüfung eines Vertrages Kreisbeamter K leitet das Liegenschaftsamt und ist dort für das "Vertragsmanagement" zuständig. Wie er weiß, benötigt der Kreis ein derzeit angemietetes Gebäude ab Ende 2024 nicht mehr. Den zugrundeliegenden...mehr

Rz. 5 Das Vorkaufsrecht setzt eine bestimmte zeitliche Reihenfolge voraus, nämlich dass ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen und die Wohnung dem Mieter überlassen worden ist, nach Überlassung Wohnungseigentum an der Wohnung begründet worden ist oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Rz. 6 Der Abschluss eines wirksamen Mietvertrags muss der vollen...mehr

Rz. 2 Ob der Gebrauch vertragswidrig ist oder nicht, bestimmt sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Sind diese auslegungsfähig und auslegungsbedürftig, ist der wirkliche Parteiwille zu ermitteln. Sind die Vereinbarungen lückenhaft, ist der vertragsgemäße Gebrauch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln (Schmidt-Futterer/Flato...mehr

Rz. 26 Vereinbarungen, die das Vorkaufsrecht zum Nachteil des Mieters ausschließen oder einschränken, sind unwirksam. Dies gilt sowohl für den Ausschluss oder den Verzicht im Mietvertrag (Blank, WuM 1993, 573 [580]; Wirth, NZM 1998, 390 [394]) als auch für Vereinbarungen des Mieters mit dem Verkäufer, bevor der Vorkaufsfall eingetreten ist, etwa vor Beurkundung des Kaufvertr...mehr

Rz. 10c Die Anbringung einer Parabolantenne an der Balkonbrüstung der gemieteten Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters ist vertragswidrig, wenn der Vermieter nicht – aufgrund einer aus § 242 herzuleitenden Nebenpflicht aus dem Mietvertrag – verpflichtet ist, die Anbringung der Parabolantenne durch den Mieter zu dulden. Für den Entfernungsanspruch des Vermieters reicht es da...mehr

Rz. 11 Voraussetzung des Unterlassungsanspruchs ist in der Regel, dass der Vermieter den Mieter zunächst abmahnt (Schmidt-Futterer/Flatow, § 541 Rn. 1). In der Abmahnung muss der Mieter aufgefordert werden, den beanstandeten, vertragswidrigen Gebrauch einzustellen (LG Aachen, Urteil v. 18.9.1987, 5 S 207/87, WuM 1988, 55). Die Abmahnung muss die vertragswidrige Handlung gena...mehr

Rz. 14 Das Vorkaufsrecht entsteht als persönliches, schuldrechtliches Vorkaufsrecht für denjenigen Mieter, während dessen Mietzeit (Wirth, NZM 1998, 390 [391]) die Voraussetzungen dafür eintreten. Zwar wird dieses Vorkaufsrecht bereits mit der Umwandlung der vermieteten Räume in Wohnungseigentum latent angelegt. Da aber weitere Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsre...mehr

Rz. 10b a) Mieter deutscher Herkunft Der Vermieter muss jedoch dem Mieter nur dann gestatten, in oder außerhalb seiner Wohnung technische Anlagen zum Fernsehempfang anzubringen und zu nutzen, wenn er nicht seinerseits dem Mieter die Möglichkeit eröffnet, über bestimmte technische Vorrichtungen sein Fernsehgerät anzuschließen und Programme zu empfangen. Der Mieter hat keinen A...mehr

Erstaunlicherweise hat die Steuerverwaltung selbst das Fass geöffnet und in den ErbStR eine Ausnahme zugelassen. Danach soll das von Dritten überlassene Grundstück doch nicht als Verwaltungsvermögen eingruppiert werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen (R E 13b.13 Satz 3 ErbStR): es werden bzgl. des überlassenen Grundstücks weitere gewerbliche Leistungen einheitlich an...mehr

Nach § 74 Abs. 1 Nr. 2 LPVG BW hat der Personalrat mitzubestimmen bei der "allgemeine[n] Festsetzung der Nutzungsbedingungen für Wohnungen, über die die Beschäftigungsdienststelle verfügt oder für die die Beschäftigungsdienststelle ein Vorschlagsrecht hat". Bei den "Nutzungsbedingungen› geht es vor allem um Grundsätze zur rechtlichen und/oder wirtschaftlichen Gestaltung der ...mehr

Unter Zuhilfenahme der Gesetzesbegründung zum ErbStRefG in 2008 (BT-Drucks. 16/7918, 35, 36) ist die Absicht des Gesetzgebers erkennbar, Steuerbegünstigungen für privates Grundvermögen, das sich in betrieblichen Gesellschaftsstrukturen befindet, nicht mehr zulassen zu wollen. Man wolle vermögensverwaltende Betriebe nicht mehr begünstigen. Aber auch "Gewerbebetriebe", die dur...mehr