Kinne/Schach/Bieber, BGB § 550 Form des Mietvertrags

1 Allgemeines

Rz. 1

Die unmittelbar für Wohnraum geltende Bestimmung ist entsprechend anwendbar auf Grundstücke (§ 578 Abs. 1) und auf Geschäftsräume (§ 578 Abs. 2); für Pachtverhältnisse findet sich eine Abs. 1 entsprechende Regelung in § 585a. Nach § 578 Abs. 1 Satz 2 in der ab 1.1.2025 geltenden Fassung ist § 550 mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Damit gilt für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, kein Schriftformerfordernis mehr. Der Abschluss sowie Änderungen und Ergänzungen dieser Mietverträge sind in Zukunft in Textform möglich, d. h., es muss lediglich eine lesbare Erklärung (z. B. E-Mail, SMS oder andere elektronische Kommunikation), in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden (§ 126b Satz 1). Weiterhin gilt sog. Einheitlichkeit der Mietvertragsurkunde. Auch für Änderungen im laufenden Vertragsverhältnis reicht der Austausch der Willenserklärungen per E-Mail aus (Artz/Brinkmann: Bürokratieentlastung im Mietrecht, NJW 2025, 1). Für bereits vor Inkrafttreten des BEG IV abgeschlossene Vertragsinhalte gilt grundsätzlich eine einjährige Übergangsfrist bis zum 1.1.2026, während der solche Altverträge nach wie vor wegen Schriftformmängeln gekündigt werden können. Auf einen Mietvertrag, der im Laufe des Jahres 2025 per E-Mail geändert wird, ist das neue Recht unmittelbar anzuwenden.

§ 550 stellt eine Ausnahme von der grundsätzlichen Formfreiheit der meisten Vertragstypen des BGB dar und ist im Zusammenhang mit § 566 Abs. 1 und dessen nahezu gleichlautender Regelung in § 571 Abs. 1 a. F. zu verstehen. § 550 hat somit nach allgemeiner Ansicht den Zweck, den späteren Grundstückserwerber en...