Fachbeiträge & Kommentare zu Makler

Als Generalklausel des Maklerrechts umschreibt § 652 BGB in Abs. 1, unter welchen Voraussetzungen der Makler Anspruch auf Provision gegen seinen Auftraggeber hat: "Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des ...mehr

Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 652 Abs. 1 BGB hat der Makler einen Provisionsanspruch nur für die Vertragsabschlussgelegenheit, die er tatsächlich nachweist oder vermittelt. Ist er damit beauftragt, die Gelegenheit zum Kauf einer Immobilie nachzuweisen oder zu vermitteln, erhält er seine Courtage also nur, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Wird das Objekt lediglich ...mehr

Aus Sicht des Verkäufers stellt sich die Situation wie folgt dar: Der Verkäufer beauftragt den Makler mit dem Nachweis oder der Vermittlung einer Verkaufsangelegenheit. Der Makler hat zwar einen sehr interessierten potenziellen Käufer an der Hand, stellt aber für den Zeitraum, für den die Reservierungsvereinbarung gilt, seine Tätigkeit ein. Unter diesen Umständen bestehen zw...mehr

Außer dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags kann der Makler als typische Maklertätigkeit einen entsprechenden Vertragsabschluss vermitteln. Die Vermittlungstätigkeit des Maklers ist von erheblicher Bedeutung, wenn sein Kunde das Objekt und seinen potenziellen Hauptvertragspartner bereits kennt. Provision für einen Nachweis kann der Makler dann nicht ...mehr

Welche Rechtswirkungen Maklerklauseln im Einzelnen entfalten, hängt entscheidend von ihrer Formulierung und Auslegung ab. So kann es sich im Einzelfall um ein Schuldanerkenntnis i. S. v. § 781 BGB, eine Schuldübernahme gemäß § 415 BGB, eine Erfüllungsübernahme nach § 329 BGB, einen Schuldbeitritt oder einen Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB handeln. Zu beachten ist, ...mehr

Das bloße "Gefallenlassen" von Maklerleistungen seitens eines Interessenten genügt nicht, damit ein Maklervertrag zustande kommt.[1] Tritt der Makler als Verkäufermakler oder als Vermietungsmakler auf, muss er sich stets vor Augen halten, dass etwaige Kauf- oder Mietinteressenten davon ausgehen, dass seine Leistung bereits vom Verkäufer oder Vermieter bezahlt wird. Es ist Sa...mehr

Lediglich in Ausnahmefällen brauchen die Kontaktdaten des potenziellen Partners für den Hauptvertrag nicht genannt werden, nämlich dann, wenn der Maklerkunde vorerst kein Interesse an der Benennung seines potenziellen Vertragspartners hat. Dies kann der Fall sein, wenn der Kunde zunächst einmal prüfen möchte, ob ein Objekt für ihn überhaupt interessant ist.[1] Der arglistige...mehr

Muster: Maklervertrag mit Vermieter (Alleinauftrag) Maklervertrag zwischen Herrn/Frau/Firma _____________________________________ – im Folgenden Makler genannt – und Herrn/Frau/Firma _____________________________________ – im Folgenden Auftraggeber genannt – § 1 Vertragsgegenstand Der Auftraggeber beauftragt den Makler im Rahmen eines Alleinauftrags mit dem Nachweis der Gelegenheit zu...mehr

Zwar seltener, aber möglicher Idealfall für den Makler: Ein Provisionsanspruch besteht auch dann gegen den Auftraggeber, wenn der Makler überhaupt keine Tätigkeiten entfaltet hat. Voraussetzung ist der Abschluss eines "qualifizierten" Alleinauftrags und das vertragswidrige Eigengeschäft des Maklerkunden.[1] Durch einen "einfachen" Alleinauftrag ist der Auftraggeber letztlich...mehr

Die erbrachte Nachweisleistung des Maklers begründet nur dann einen Provisionsanspruch, wenn der benannte potenzielle Partner des mit seinem Kunden zu schließenden Hauptvertrags überhaupt vertragsabschlussbereit ist.[1] Des Weiteren muss das nachgewiesene Objekt tatsächlich zur Vermietung bzw. zum Verkauf stehen. Es genügt nicht, dass ein Objekt nachgewiesen wird, vielmehr m...mehr

Muster: Maklervertrag mit Mietinteressent Maklervertrag zwischen Herrn/Frau/Firma _____________________________________ – im Folgenden Auftraggeber genannt – und Herrn/Frau/Firma _____________________________________ – im Folgenden Makler genannt – § 1 Vertragsgegenstand Der Auftraggeber sucht für den Auftraggeber in _________ ein/eine _________ [Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Rei...mehr

In aller Regel wird mit einer Maklerklausel dem Makler durch Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB ein unmittelbares Forderungsrecht gegen eine oder beide Parteien des Hauptvertrags eingeräumt. Dadurch wird meist die dem Verkäufer obliegende Provisionspflicht auf den Käufer übertragen. Wesen eines derartigen Vertrags zugunsten Dritter ist also, dass der Makler unabhängig...mehr

Von elementarer Bedeutung ist, dass der Makler die eigentliche Nachweistätigkeit erst nach Abschluss des provisionspflichtigen Maklervertrags erbringt. In der Praxis sind häufig Fälle zu beobachten, in denen der Makler potenziellen Interessenten ein Exposé übersendet, in dem sämtliche für einen vollständigen Nachweis erforderlichen Angaben enthalten sind. Zwar findet sich in...mehr

Zudem ist beiden Vertragstypen gemeinsam, dass sich der Kunde für einen befristeten Zeitraum an den Makler bindet. In aller Regel werden nämlich Alleinaufträge – egal ob "einfache" oder "qualifizierte" – für einen befristeten Zeitraum abgeschlossen. Fehlt es ausnahmsweise an einer Befristung, gilt eine angemessene Frist als vereinbart.[1] Was als angemessene Frist bzw. Befri...mehr

Das Widerrufsrecht bei Verträgen zwischen Verbraucher und Makler bereitet Schwierigkeiten im Hinblick auf das Zustandekommen eines konkludenten Vertragsschlusses. Maßgeblich ist ja, dass dieser erst dann zustande kommt, wenn der Makler auf Verlangen des Auftraggebers in Kenntnis eines eindeutigen und ausdrücklichen Provisionsverlangens Maklerleistungen entfaltet. Die Widerru...mehr

Kommt im klassischen Fall des Maklerangebots über das Internet – entweder auf der Homepage des Maklers oder in einem Immobilienportal – ein eindeutiges Provisionsverlangen zum Ausdruck, entsteht durch das Entgegennehmen von Maklerleistungen konkludent ein provisionspflichtiger Maklervertrag. Der Auftraggeber ist also bei weiterer Inanspruchnahme von Dienstleistungen des Makl...mehr

Die Bestimmungen des § 5 DDG fordern die im Folgenden beschriebenen Angaben im Rahmen eines Internetauftritts. Name des Unternehmens mit Angabe der Rechtsform (§ 5 Abs. 1 Nr. 1 DDG) Ist die Maklerfirma im Handelsregister eingetragen, so ist der Firmenname anzugeben. Handelt es sich beim Inhaber um einen eingetragenen Kaufmann, muss ebenfalls der im Handelsregister eingetragene...mehr

Was die AGB des Maklers angeht, muss man sich stets vor Augen halten, dass die Rechtsprechung einen äußerst strengen Maßstab anlegt, wenn es darum geht, die Provisionspflicht des Auftraggebers über das Maß des § 652 BGB hinaus auszudehnen. Nach dieser Bestimmung hat der Makler nur dann einen Provisionsanspruch, wenn alle der vier im Folgenden aufgezählten Voraussetzungen erf...mehr

Grundsätzlich gilt: Die nach dem DDG erforderlichen Angaben müssen "leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar" sein. Die gesetzlichen Pflichtangaben müssen also auf einer gesonderten, gut erreichbaren Seite des Internetauftritts zu finden sein. Insoweit reicht es nach der Rechtsprechung aus, wenn der Nutzer durch Anklicken von 2 aufeinanderfolgenden Link...mehr

Hinsichtlich des Inhalts von Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sind nach der Bestimmung des § 87 GEG bestimmte Pflichtangaben vorgeschrieben: Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude die im Energieausweis genannten wesentlichen Energi...mehr

Hat der Makler seinen Kunden zwar über dessen Widerrufsrecht belehrt, mit ihm jedoch keine Vereinbarung zum sofortigen Tätigwerden getroffen, wird es etwas kompliziert, wenn der Makler bei rechtzeitigem Widerruf bereits seine Maklertätigkeit erbracht hat. Gefahr droht hier im praktisch bedeutsamen Fall, dass der Makler "nur" mit dem Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenhei...mehr

Die Widerrufsfrist beträgt unter der Voraussetzung ordnungsmäßiger Widerrufsbelehrung gemäß § 355 Abs. 2 BGB 14 Tage. Sie beginnt nach § 356 Abs. 3 BGB nicht, bevor der Makler seinen Kunden über dessen Widerrufsrecht aufgeklärt hat. Im eigenen Interesse sollte der Makler seinen Kunden bereits bei Vertragsschluss über das Widerrufsrecht belehren. Praxis-Beispiel Widerrufsfrist...mehr

Praxis-Beispiel Kundeninitiative zum Hauskauf Der Kaufinteressent, der für sich und seine Familie ein Eigenheim erwerben möchte, sucht den Makler auf und beauftragt ihn mit der Suche nach einem geeigneten Einfamilienhaus. Der Makler teilt dem Kaufinteressenten mit, dass er gerne für ihn tätig und sich auf die Suche nach geeigneten Objekten machen wird. Damit ist ein Maklervert...mehr

Hinzuziehungs- und Verweisungsklauseln finden sich in aller Regel bei Alleinaufträgen und machen den "einfachen" zu einem "qualifizierten" Alleinauftrag. Derartige Klauseln regeln, dass der Auftraggeber einen Selbstverkauf zu unterlassen, Interessenten an den Makler zu verweisen und diesen bei Vertragsverhandlungen hinzuzuziehen hat. Allerdings sind diese Pflichten des Auftr...mehr

Im Rahmen von Provisionsstreitigkeiten wird der Makler häufig mit dem Einwand der Vorkenntnis konfrontiert. Maklerkunden wenden sich gegen den Provisionsanspruch des Maklers mit dem Argument, ihnen sei das Kauf- oder Mietobjekt bereits vor Benennung durch den Makler bekannt gewesen. Für den Nachweismakler wirkt sich dies in der Regel provisionsvernichtend aus. Makler versuch...mehr

Häufig ist es für die Eigentümer von Verkaufs- bzw. Vermietungsobjekten aus dem eigenen Bestand verlockend, sich indirekt als Makler zu betätigen. Dem Vermieter bzw. Eigentümer ist zwar in der Regel bekannt, dass er im Hinblick auf Objekte aus dem eigenen Bestand keine provisionsauslösende Maklertätigkeit entfalten kann. Einerseits stehen dieser nämlich die Bestimmungen des ...mehr

Der Abschluss des Maklervertrags kann mit Ausnahme der Wohnungsvermittlung und dem Vertrieb von Einfamilienhäusern und Wohnungen zunächst mündlich erfolgen. Da der Makler regelmäßig einen Vertrag schließt, um seine Provision zu sichern, muss er sich vor Augen halten, dass er im Zweifelsfall sämtliche anspruchsbegründenden Tatsachen zu beweisen hat. In erster Linie obliegt ih...mehr

Obwohl es im Bereich des Maklerrechts mit wenigen Ausnahmen weder für den Kunden des Maklers noch für den Makler selbst eine Verpflichtung zur Tätigkeit gibt, müssen Makler und Auftraggeber dann Nebenpflichten erfüllen, wenn der Makler tatsächlich tätig wird und der Kunde die Leistung des Maklers tatsächlich in Anspruch nimmt. In erster Linie treffen den Makler Aufklärungs- ...mehr

Der "einfache" Alleinauftrag kann unproblematisch formularvertraglich vereinbart werden. Makler müssen allerdings beachten, dass aus dem entsprechenden Vertrag die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien deutlich hervorgehen. Es genügt nicht die Bezeichnung "Alleinauftrag", vielmehr muss eindeutig erkennbar sein, dass der Auftraggeber keinen anderen Makler beauftragen darf...mehr

Die Initiative für einen Auftrag kann auch vom Makler ausgehen. Praxis-Beispiel Maklerinitiative zum Tätigwerden Anlässlich eines Besichtigungstermins mit mehreren Interessenten wird der Makler auf einen Teilnehmer aufmerksam, dem das Besichtigungsobjekt offensichtlich nicht zusagt. Er bietet diesem Interessenten an, nach einem für ihn geeigneten Objekt zu suchen. Dieser nimmt...mehr

Die Vereinbarung von Mehr- bzw. Übererlösklauseln ist zunächst grundsätzlich zulässig.[1] Gemeint sind Klauseln, nach denen die Provision aus dem über einen bestimmten Betrag hinausgehenden Teil des Kaufpreises besteht oder zusätzlich zur vereinbarten Provision der erzielte Mehrerlös Bestandteil der Provision ist. Sie können aber wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein oder zur ...mehr

Gemäß § 11 i. V. m. § 10 MaBV muss der Makler seinen Interessenten in deutscher Sprache rechtzeitig schriftlich, vollständig und korrekt über die Objektmerkmale informieren. Im unmittelbaren Zusammenhang mit der Annahme eines Maklerauftrags müssen zunächst Provisionshöhe und Vertragsdauer festgelegt sein. Spätestens mit Beginn der konkreten Vertragsverhandlungen im Zuge einer...mehr

Das GwG verpflichtet den Auftraggeber in § 11 Abs. 6 zunächst, dem Makler die erforderlichen Informationen und Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Der Makler hat also Anspruch darauf, dass ihm z. B. ein amtliches Ausweispapier oder ein aktueller Handelsregisterauszug vorgelegt wird. Der Auftraggeber ist weiter verpflichtet, sich im Lauf der Geschäftsbeziehung ergebende Ände...mehr

In diesem Zusammenhang stellt sich zunächst die Frage, wann eine AGB überhaupt vorliegt. Hier sei zuallererst mit dem Irrglauben aufgeräumt, dass nur das "Kleingedruckte" und mit "Allgemeine Geschäftsbedingungen" überschriebene Beiblatt zum Maklervertrag oder dessen Rückseite AGB im Rechtssinne darstellen. In aller Regel ist bereits der Maklervertrag an sich eine AGB. Maklerv...mehr

Nach der Bestimmung des § 305b BGB haben Individualvereinbarungen stets Vorrang vor allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dabei ist es unerheblich, ob die Vereinbarung schriftlich oder mündlich getroffen wurde. Streiten Makler und Auftraggeber über das Vorliegen einer Individualvereinbarung, ist derjenige beweispflichtig, der aus der Zusatzabrede bzw. Individualvereinbarung Rech...mehr

Reservierungsvereinbarungen können als durchaus gefährlich bezeichnet werden, sie dürften nur ausnahmsweise wirksam und risikolos für den Makler sein. Praxis-Beispiel Reservierungsvereinbarung Der Makler ist vom Eigentümer eines Hausgrundstücks im Rahmen eines Maklervertrags beauftragt worden, die Möglichkeit einer Verkaufsgelegenheit nachzuweisen oder zu vermitteln. Der Makle...mehr

Welche Daten der Makler von seinem Auftraggeber zu erheben hat, richtet sich danach, ob es sich um eine natürliche Person oder eine juristische Person handelt. Natürliche Person Handelt es sich bei dem Auftraggeber des Maklers um eine natürliche Person, sind folgende Daten zu erfassen: Name (Nachname und mindestens ein Vorname) Geburtsort und Geburtsdatum Staatsangehörigkeit Ansch...mehr

Ist vertraglich vereinbart, dass der Provisionsanspruch entsteht, "sobald aufgrund unseres Nachweises bzw. unserer Vermittlung ein Hauptvertrag zustande gekommen ist", ist eine solche kombinierte Vereinbarung sowohl als Nachweis- als auch als Vermittlungsmaklervertrag auszulegen.[1] Maklerkunden stellen sich im Hinblick auf das Erbringen reiner Nachweistätigkeit des Maklers g...mehr

In der juristischen Literatur wird kontrovers diskutiert, ob der Makler überhaupt eine provisionspflichtige Leistung erbringen kann, wenn er seinem Auftraggeber den Erwerb eines Objekts im Wege der Zwangsversteigerung ermöglicht. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wurde eine Gleichstellung beider Erwerbsformen aufgrund der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit zumindest erw...mehr

Besteht kein Maklervertrag, kann eine Reservierungsvereinbarung unzweifelhaft nicht durch AGB vereinbart werden; eine entsprechende Individualvereinbarung ist erforderlich.[1] Eine solche Individualvereinbarung kann der notariellen Beurkundung gemäß § 311b BGB unterliegen, so wiederum die Reservierungsgebühr eine Höhe von 10 % der üblichen Provision – wäre eine Provision ver...mehr

Hinsichtlich der Provision des Gelegenheitsmaklers vertritt die Rechtsprechung die Auffassung, dass diese niedriger sein soll, als die des gewerblich tätigen Maklers. Das OLG München[1] ist der Auffassung, dass der nur gelegentlich als Makler tätig werdende Repräsentant einer Bausparkasse dann nicht die Vergütung eines "Voll"-Maklers beanspruchen kann, wenn die Provisionshöh...mehr

Im Hinblick auf eine möglichst unproblematische Durchsetzung des Provisionsanspruchs des Maklers aufgrund Maklerklausel im Hauptvertrag war es üblich, die sofortige Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung der Vertragsparteien zugunsten des Maklers zu vereinbaren. Vorteil für den Makler: Zahlt der Provisionsbelastete nicht freiwillig, kann der Makler direkt aus der notarie...mehr

Wesen der Schuldübernahme gemäß § 415 BGB ist, dass die eine Partei des Hauptvertrags die eigentlich gegenüber der anderen Hauptvertragspartei aufgrund des mit ihr geschlossenen provisionspflichtigen Maklervertrags begründete Provisionspflicht übernimmt. Hinsichtlich der Provisionspflicht tritt in aller Regel der Käufer an die Stelle des Verkäufers. Damit verliert der Makler...mehr

Bei einem Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung muss der Makler gemäß § 43 Abs. 1 GwG unverzüglich eine Verdachtsmeldung bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen machen. Die Verdachtsmeldung muss nach § 45 Abs. 1 GwG grundsätzlich elektronisch erfolgen und zwar über das Portal der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) (goam...mehr

Häufig wollen Makler ihren Provisionsanspruch vor dem Einwand ungenügender Maklerleistung ihrer Auftraggeber schützen, indem der Auftraggeber bereits im Rahmen des Maklervertrags bestätigt, das vom Makler angebotene Objekt besichtigt zu haben und ausreichend über die Kaufvertragsbedingungen informiert worden zu sein. Dass dies in all den Fällen, in denen der Makler dem Auftr...mehr

Bedenken dienst- und standesrechtlicher Art bestehen, wenn der Notar Maklerklauseln beurkundet, die das Abwickeln des Kaufvertrags mit dem Erfüllen des Vergütungsanspruchs des Maklers gegen den Verkäufer verknüpfen. Im Rahmen einer Vertragsabwicklung über Notaranderkonto kann dies z. B. dadurch geschehen, dass die Beteiligten den Notar anweisen, einen Teil des Kaufpreises in...mehr

Stimmt der Makler der Schuldübernahme nicht zu, liegt nach § 415 Abs. 3 BGB nur eine Erfüllungsübernahme vor. Bei der Erfüllungsübernahme gemäß § 329 BGB hat der Makler keinen direkten Provisionsanspruch gegen den Käufer. Typische Formulierung: "Der Käufer verpflichtet sich dem Verkäufer gegenüber, an den Makler eine Maklerprovision in Höhe von ... EUR zu zahlen." Wie in der ...mehr

Wie erwähnt sind Vertragsstrafen, die der Maklerkunde durchsetzen könnte, in der Praxis so gut wie nicht verbreitet, denn in aller Regel stellen die Makler die Verträge. Letztlich haben Vertragsstrafen zugunsten der Maklerkunden auch vor dem Hintergrund keine Bedeutung, dass die Bestimmung des § 654 BGB bereits ausreichenden Schutz bietet. Macht sich nämlich der Makler einer...mehr

Der Maklerkunde ist – außer beim Alleinauftrag – ohnehin berechtigt, andere Makler zu beauftragen und Eigengeschäfte abzuschließen. Für den Makler entsteht durch die jederzeit mögliche Kündigung ebenso kein Nachteil, da er nicht zum Tätigwerden verpflichtet ist. Achtung Anspruch auf Maklerprovision besteht trotz Vertragskündigung Hat der Makler vor Kündigung des Maklervertrags...mehr

Hauptzweck der Maklerklausel ist die Sicherung des Provisionsanspruchs gegen den (Zweit-)Käufer bei Ausübung eines dinglichen oder gesetzlichen Vorkaufsrechts. Praxis-Beispiel Vorkaufsrecht der Gemeinde Der Makler schließt mit dem Kaufinteressenten einen provisionspflichtigen Maklervertrag ab. Später kommt es dann zwischen den Kaufvertragsparteien zum notariellen Kaufvertrag. ...mehr