Fachbeiträge & Kommentare zu Makler

Seit 1.8.2018 besteht für Wohnimmobilienverwalter die Pflicht zur Weiterbildung. Rechtsgrundlagen sind § 34c Abs. 2a GewO, der die Weiterbildungspflicht statuiert, sowie § 15b MaBV, der sie näher ausgestaltet. Zu detaillierten Einzelheiten siehe Kap. B.V.1.3.mehr

Wohnimmobilienverwalter benötigen Versicherungsschutz. Nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO ist die Erteilung der Gewerbeerlaubnis jedenfalls zu versagen, wenn der antragstellende Wohnimmobilienverwalter den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbringen kann. Da Wohnimmobilienverwalter eine Gewerbeerlaubnis benötigen, müssen sie also für entsprechenden Versicherungssc...mehr

Nach § 278 BGB hat der Schuldner ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Erfüllungsgehilfen sind in erster Linie die Mitarbeiter des Verwalters. Praxis-Beispiel Mitarbeiter des Verwalters Der für die Wohnungseigentümergemeinschaft X im I...mehr

Nach § 15a Abs. 2 Satz 1 MaBV ist das Versicherungsunternehmen verpflichtet, der für die Erlaubniserteilung zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen: die Beendigung des Versicherungsvertrags, insbesondere infolge einer wirksamen Kündigung, das Ausscheiden eines Versicherungsnehmers aus einem Gruppenversicherungsvertrag sowie jede Änderung des Versicherungsvertrags, die den v...mehr

§ 18 Abs. 1 MaBV regelt einen bußgeldbewehrten Ordnungswidrigkeitenkatalog. Für den Bereich der Wohnimmobilienverwalter einschlägige Ordnungswidrigkeiten regelt § 18 Abs. 1 in Nr. 6: Verletzung der Anzeigepflicht nach § 9 MaBV (siehe hierzu Kap. B.V.2.2); konkret: die Anzeige wird nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erstattet; Nr. 8: die nach § 11 Sa...mehr

§ 15 MaBV regelt: Die Versicherung muss bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden (§ 15 Abs. 1 MaBV). Die Mindestversicherungssumme muss 500.000 EUR für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres betragen (§ 15 Abs. 2 MaBV). Die Versicherung muss Deckung für die sich aus der gewerb...mehr

Relevant ist § 11 MaBV lediglich bezüglich folgender Anforderungen: Berufsspezifische Qualifikationen Nach § 11 Satz 1 Nr. 3 MaBV haben Verwalter von Wohnimmobilien auf Anfrage des Auftraggebers unverzüglich Angaben über ihre berufsspezifischen Qualifikationen und der unmittelbar bei der Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten zu machen. Die Angaben müssen unverzüglich nach Anfra...mehr

Charakteristisches Merkmal des Verrichtungsgehilfen ist seine Weisungsabhängigkeit, also sein Mangel an Selbstständigkeit und Eigenverantwortlichkeit, was ihn im Wesentlichen vom Erfüllungsgehilfen unterscheidet. Jedenfalls regelt § 831 BGB, dass derjenige zum Schadensersatz verpflichtet ist, der einen anderen zu einer Verrichtung bestellt hat und dieser in Ausführung der Ve...mehr

Nach § 113 Abs. 2 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) hat der Versicherer dem Versicherungsnehmer unter Angabe der Versicherungssumme zu bescheinigen, dass eine nach dem Gesetz vorgeschriebene Pflichtversicherung besteht. Diese Versicherungsbestätigung darf nach § 15a Abs. 1 MaBV zum Zeitpunkt der Antragstellung bei der für die Erlaubniserteilung zuständigen Behörde nicht älte...mehr

Weitgehend bedeutungslos ist auch § 19 MaBV. § 19 Abs. 1 Satz 1 MaBV regelt die Unanwendbarkeit der Bestimmungen der MaBV, wenn der Verwalter von einer Niederlassung in einem anderen Mitgliedsstaat der EU oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum aus im Geltungsbereich der Gewerbeordnung vorübergehend eine selbstständige Tätigkeit a...mehr

Das am 23.12.2020 in Kraft getretene "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser"[1] hat einschneidende Änderungen bezüglich der Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, gebracht. Zunächst muss der Maklervertrag nach § 656a BGB der Textform entsprechen. ...mehr

In der Praxis sind Fälle verbreitet, in denen der Verkäufer den Makler zwar beauftragt, die Provisionszahlungspflicht letztlich aber den Käufer treffen soll und insoweit im notariellen Kaufvertrag eine Maklerklausel aufgenommen wird, die den Provisionsanspruch des Maklers gegen den Käufer sichern soll. Diese Möglichkeit besteht weiter. Hat nur eine Partei des Kaufvertrags üb...mehr

Alle Wohnimmobilienverwalter, also insbesondere die Wohnungseigentumsverwalter, benötigen seit 1.8.2018 eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Die Gewerbeerlaubnis kann versagt oder mit Auflagen verbunden werden. Eine einmal erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden. Fehlende Gewerbeerlaubnis Fehlt eine Gewerbeerlaubnis, wird unterschiedlich beurteilt, ob di...mehr

Seit 1.8.2018 besteht für Wohnimmobilienverwalter die Pflicht zur Weiterbildung. Rechtsgrundlagen sind § 34c Abs. 2a GewO, der die Weiterbildungspflicht statuiert, sowie § 15b Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), der sie näher ausgestaltet. 3.1 Betroffene Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt ents...mehr

Verantwortlich für die Erfüllung der Vorgaben des GEG ist nach § 8 GEG der Bauherr oder Eigentümer, soweit maßnahmenspezifisch nicht etwas Anderes ausdrücklich bestimmt ist. Dies ist insbesondere in § 80 Abs. 4 und 5 GEG bezüglich der Vorlagepflicht des Energieausweises und der Pflichtinformationen in Immobilienanzeigen der Fall. Verpflichtet sind hier u. a. Verkäufer, Vermi...mehr

Bezüglich des Umfangs der Weiterbildung regelt § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO eine Verpflichtung von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren. Zunächst handelt es sich um Zeitstunden, also volle Stunden (= 60 Minuten) und nicht etwa Weiterbildungsstunden, die ggf. nur mit 45 Minuten angesetzt werden. Letztlich müssen im Schnitt also etwas mehr als 6,5 Stunden Fortbildung...mehr

Auf der einen Seite ist zwar die Berufsfreiheit verfassungsrechtlich in Art. 12 Grundgesetz (GG) geschützt, auf der anderen Seite aber ist der Rechtsverkehr vor unzuverlässigen Personen bzw. Gewerbetreibenden zu schützen, weshalb Art. 12 GG bereits eine Ausgestaltungsbefugnis durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes zulässt. Wegen der grundrechtlich geschützten Berufsfreihe...mehr

Die Immobilienwirtschaft wird durch das Wirtschaftsgut "Immobilie" in vielfältiger Art und Weise geprägt und nimmt in der Volkswirtschaft einen sehr bedeutenden und wichtigen Bereich ein. Das Wirtschaftsgut "Immobilie" unterscheidet sich von anderen Wirtschaftsgütern insbesondere durch die Standortgebundenheit, eine lange Produktions- und Nutzungsdauer, hohe Kapitalbindung, Einm...mehr

Rz. 22 In Bereichen, in denen üblicherweise keine Regelungen durch Tarifvertrag getroffen werden, können die in § 12 Satz 1 vorgesehenen Abweichungen durch die Aufsichtsbehörde bewilligt werden, wenn dies aus betrieblichen Gründen erforderlich ist und die Gesundheit der Arbeitnehmer nicht gefährdet wird. Zu den Bereichen, in denen üblicherweise keine tariflichen Regelungen ge...mehr

Zunächst einmal ist der Auftraggeber des Maklers völlig frei, mehrere Makler zu beauftragen. Dies gilt nur beim Alleinauftrag nicht. Wesen des Alleinauftrags ist gerade, dass ein Makler allein beauftragt ist und sich nicht mit unliebsamer Konkurrenz herumschlagen muss. Ist der Auftraggeber im Übrigen berechtigt, mehrere Makler zu beauftragen, muss er im Einzelfall damit rech...mehr

4.1 Zusätzliche Gewerbeerlaubnis erforderlich Makler, die sich auch als Wohnungseigentumsverwalter betätigen, benötigen neben ihrer Gewerbeerlaubnis als Makler eine zusätzliche Gewerbeerlaubnis als Wohnimmobilienverwalter. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Verwaltung "gewerbsmäßig" betrieben wird. Gewerbsmäßig ist eine Tätigkeit, die nachhaltig ausgeübt wird, d. h. zumindes...mehr

Lässt sich der als Hausverwalter tätige professionelle Makler im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit Straftaten zu Schulden kommen, riskiert er den Verlust seiner Gewerbeerlaubnis. Instruktiv ist hier der vom Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entschiedene Fall: Ein Verwalter hatte sich unter Berufung auf die Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB aus den Hausgeldern eine...mehr

Häufig betätigen sich hauptberufliche Wohnungseigentumsverwalter zumindest gelegentlich als Makler beim Verkauf und/oder bei der Vermietung von Wohnungen oder Geschäftsräumen innerhalb der verwalteten Eigentumsanlagen. Auch wenn der BGH grundsätzlich aus maklerrechtlichen Gesichtspunkten unter gewissen Voraussetzungen nichts dagegen hat, ist damit noch nichts über die Verträ...mehr

Überblick Um einen Provisionsanspruch zu begründen, muss ein "Dreiecksverhältnis" (Makler – Käufer/Mieter – Verkäufer/Vermieter) bestehen. Dabei muss der Hauptvertrag zwischen dem Kunden und einem Dritten geschlossen werden, wobei der Makler zwischen den Parteien dieses Hauptvertrags steht. Ist das nicht der Fall und steht der Makler vielmehr dergestalt "im Lager" einer der ...mehr

In seltenen Fällen kann es vorkommen, dass der Makler selbst das ihm vom Verkäufer zur Vermittlung an die Hand gegebene Objekt erwirbt. Zumindest durch AGB kann der Makler aber nicht mit seinem Auftraggeber – also dem Verkäufer – vereinbaren, dass dieser auch dann die Maklerprovision schuldet, wenn der Makler selbst das Verkaufsobjekt erwirbt. Denn Voraussetzung des Provisio...mehr

Der im deutschen Schuldrecht geltende Grundsatz der Vertragsfreiheit ermöglicht es, dass die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision auch unabhängig vom Vorliegen einer echten Maklerleistung durch ein selbstständiges Provisionsversprechen begründet werden kann.[1] Der Makler kann sich eine Provision also auch sichern, indem er mit seinem Kunden ein selbstständiges Pr...mehr

Selbstverständlich können sich auch (Immobilien-)Makler als Wohnungseigentumsverwalter – und umgekehrt – betätigen, was in der Praxis häufig vorkommt. Makler sollten sich dabei vor Augen halten, dass sie unter gewissen Umständen bei einer Tätigkeit als Verwalter ihre Gewerbeerlaubnis verlieren können. Verwalter sollten sich bewusst machen, dass sie unter gewissen Umständen b...mehr

Jede Maklertätigkeit setzt das Zusammenwirken von 3 Personen voraus[1]: Makler Käufer/Mieter Verkäufer/Vermieter Das hat zur Konsequenz, dass ein Hauptvertragsschluss mit dem Makler selbst grundsätzlich einen Provisionsanspruch des Maklers ausschließt.[2] Eine Nachweistätigkeit scheidet deshalb aus, weil der Makler nicht die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachweist, son...mehr

4.3.1 Grundsätze Im Rahmen des am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG ist der Gesetzgeber einen besonders eleganten Weg gegangen, den seit langem geforderten Sachkundenachweis einzuführen. Durch entsprechende Ergänzung des Wohnungseigentumsgesetzes hat er den zertifizierten Verwalter geschaffen und durch diese materiell-rechtliche Regelung dafür gesorgt, dass die Zertifizieru...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Ausübung des Maklerberufs ist an keinerlei spezifische fachliche Voraussetzungen geknüpft. Auch das am 1.8.2018 in Kraft getretene "Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter" hat daran zwar nichts geändert, statuiert aber eine Fortbildungsverpflichtung für Makler. Auch existi...mehr

Der Gesetzgeber ging grundsätzlich davon aus, dass die Maklervertragsparteien eine bestimmte Provisionshöhe vereinbart haben, was in § 652 Abs. 1 BGB zum Ausdruck kommt. Lediglich für den Fall, dass eine derartige Vereinbarung unterblieben und die Höhe der Vergütung des Maklers nicht ausdrücklich geregelt ist, bestimmt die Vorschrift des § 653 Abs. 2 BGB, dass der Makler Ans...mehr

Makler müssen sich seit 1.8.2018 fortbilden. Allerdings hält sich diese Pflicht in erträglichen Grenzen. Innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren müssen Makler nämlich nur 20 Stunden in ihre Fortbildung investieren. Dabei bleibt es dem Makler freigestellt, wie er diesen Fortbildungsumfang innerhalb des Dreijahreszeitraums aufteilt. Nicht erforderlich ist also, dass jährlich ei...mehr

Eine sog. echte Verflechtung liegt dann vor, wenn der Maklerkunde den Vertrag mit einer Partei abschließt, die mit dem Makler in wirtschaftlicher Hinsicht identisch ist. Maßgebliches Kriterium ist hier, ob der Makler und der potenzielle Vertragspartner des Maklerkunden die Fähigkeit zur selbstständigen und unabhängigen Willensbildung haben.[1] Dies ist insbesondere dann nich...mehr

Auch ohne eine wirtschaftliche Beherrschung gibt es viele weitere Fälle in der Praxis, in denen der Makler schlicht ungeeignet ist, die Interessen seines Kunden wahrzunehmen, weil er "im Lager" eines anderen steht.[1] Ein Interessenkonflikt an sich reicht noch nicht aus. Vielmehr muss dieser derart institutionalisiert sein, dass der Makler unabhängig von seinem konkreten Ver...mehr

Überblick In aller Regel einigen sich die Parteien des Maklervertrags auf eine bestimmte Provisionshöhe. Was aber gilt, wenn gerade dies nicht geschehen ist? Da der Maklerkunde stets in seinen Entschließungen frei ist, ob er ein vom Makler akquiriertes Objekt kauft oder mietet, sollten sich Makler zumindest einen Aufwendungsersatz für den Fall sichern, dass das Objekt letztl...mehr

Überblick Eine weitere Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers[1] ist, dass der Hauptvertrag infolge der Tätigkeit des Maklers, also des Nachweises oder der Vermittlung, zustande kommt. Die Tätigkeit des Maklers muss also ursächlich für das Zustandekommen des Hauptvertrags gewesen sein. Zu beachten ist insoweit, dass die Maklertätigkeit nicht alleinige Ursache f...mehr

Mit Individualvereinbarungen können durchaus Aufwandsersatzpauschalen geregelt werden, die sich an den Preisvorstellungen des Kunden oder am erzielbaren Kauf- bzw. Verkaufspreis orientieren. Jedoch sind auch hier bestimmte Grundsätze zu beachten. Erreicht die Pauschale eine gewisse Höhe, kann die Vereinbarung notarieller Beurkundung bedürfen. Allgemein wird nämlich angenomme...mehr

In Bezug auf den Umfang der Weiterbildung regelt § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO eine Verpflichtung von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren. Zunächst handelt es sich um Zeitstunden, also volle Stunden, nicht etwa um Weiterbildungsstunden, die ggf. nur mit 45 Minuten angesetzt werden. Letztlich müssen im Schnitt also etwas mehr als 6,5 Stunden Fortbildung jährlich abs...mehr

Anlage 1 zu § 15b Abs. 1 MaBV-E enthält einen umfangreichen Katalog inhaltlicher Anforderungen an die Weiterbildung der Makler. Abschnitt A listet die einzelnen Themenbereiche für Makler auf. Insgesamt entspricht der Themenkatalog im Wesentlichen den Inhalten, die bei einer Ausbildung zum Immobilienkaufmann vermittelt werden. Fortbildungsschwerpunkte für Makler sind insbesond...mehr

Provisionsschädlich kann eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs sein. Das ist der Fall, wenn zwischen der Leistung des Maklers und dem Abschluss des Hauptvertrags ein Ereignis liegt, wodurch die ursprüngliche Maklertätigkeit nicht mehr als ursächlich für den Hauptvertragsschluss angesehen werden kann.[1] Vermeintlich findige Maklerkunden versuchen deshalb häufig, sich von...mehr

Häufig versuchen findige Maklerkunden, sich mit dem sog. Vorkenntniseinwand vor der Provision zu drücken. Praxis-Beispiel Vorkenntniseinwand Der Maklerkunde beauftragt den Makler mit dem Nachweis einer Kaufgelegenheit für eine Eigentumswohnung. Daraufhin wird der Makler tätig und weist seinem Kunden eine entsprechende Wohnung nach, die dieser später auch kauft. Gegen den Provi...mehr

Da nicht alle RDM-Verbände dem Zusammenschluss mit dem VDM zum IVD zugestimmt hatten, existieren neben dem IVD Bundesverband und den Regionalverbänden nach wie vor RDM-Verbände, die einen Mitgliederbestand von ca. 650 Mitgliedern haben. Landesverband Berlin-Brandenburg Ring Deutscher Makler – RDM Verband der Immobilienberufe und Hausverwalter Landesverband Berlin & Brandenburg...mehr

Ursprünglich sollte eine Versicherungspflicht nicht nur für Verwalter von Wohnimmobilien, sondern auch für Makler eingeführt werden. Hiervon war man allerdings abgerückt. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist nur für Verwalter von Wohnimmobilien verpflichtend. So sich Makler auch etwa als Wohnungseigentumsverwalter betätigen, benötigen sie für diese Funktion also entspreche...mehr

Unsicherheiten bei der Berechnung der Maklerprovision bestehen insbesondere im Hinblick auf die im Verkaufspreis oder in der Miete enthaltene Umsatzsteuer. Fraglich ist hier aus Maklersicht stets, ob Berechnungsgrundlage der Maklerprovision die Nettomiete bzw. der Nettoverkaufspreis ist oder ob der Makler seine Provision auf Grundlage der Bruttopreise, also unter Einschluss ...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 652 Abs. 2 BGB hat der Makler dann einen Aufwendungsersatzanspruch gegen seinen Kunden, wenn eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung getroffen ist. Dass die Maklertätigkeit letztlich erfolgreich sein muss, ist nicht Voraussetzung, denn der Makler kann sich nach Satz 2 der erwähnten Bestimmung einen Aufwendungsersatzanspruch auch o...mehr

Zusammenfassung Überblick In aller Regel einigen sich die Parteien des Maklervertrags auf eine bestimmte Provisionshöhe. Was aber gilt, wenn gerade dies nicht geschehen ist? Da der Maklerkunde stets in seinen Entschließungen frei ist, ob er ein vom Makler akquiriertes Objekt kauft oder mietet, sollten sich Makler zumindest einen Aufwendungsersatz für den Fall sichern, dass da...mehr

Bereits § 26a Abs. 1 WEG umreißt die Prüfungsinhalte insoweit, als der Verwalter nachzuweisen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Den Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter regelt insoweit konkret Anlage 1 zu § 1 ZertVerwV.mehr

Zusammenfassung Überblick Um einen Provisionsanspruch zu begründen, muss ein "Dreiecksverhältnis" (Makler – Käufer/Mieter – Verkäufer/Vermieter) bestehen. Dabei muss der Hauptvertrag zwischen dem Kunden und einem Dritten geschlossen werden, wobei der Makler zwischen den Parteien dieses Hauptvertrags steht. Ist das nicht der Fall und steht der Makler vielmehr dergestalt "im La...mehr

Zusammenfassung Überblick Bei der Wohnungsvermittlung sind zunächst die allgemeinen maklerrechtlichen Grundsätze der §§ 652 bis 654 BGB zu beachten. Zusätzlich ergeben sich vom Makler zwingend zu beachtende ergänzende Regelungen aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG). Diese sind vorrangig gegenüber den Bestimmungen der §§ 652 ff. BGB.[1] Zum Schutz des Mietinteressente...mehr

Der CEPI-CEI (European Association of Real Estate Professions) ist am 6.3.2015 durch Zusammenschluss der beiden europäischen Maklerverbände CEI und CEPI entstanden. In ihm sind mehr als 300.000 Makler und Immobilienverwalter aus über 30 nationalen Verbänden organisiert. Die Geschäftsstelle befindet sich in Brüssel. Automatisch werden auch die Interessen der Mitglieder des IV...mehr