Fachbeiträge & Kommentare zu Leerstand

Ist die Ertragsminderung bei Wohnungen und anderen Räumen durch Leerstand bedingt, hat der Vermieter die Ertragsminderung i. d. R. nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat.[1] Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen...mehr

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, ist nach § 34 Abs. 1 Satz 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) geschätzte übliche Jahresmiete zu verstehen. Die übliche Jahresmiete ist in Anlehnung an die Miete zu ermitteln, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebsko...mehr

Die Ertragsminderung der bebauten Grundstücke ist unabhängig davon zu ermitteln, in welchem Bewertungsverfahren der Grundsteuerwert ermittelt wurde.[1] Die Minderung des normalen Rohertrags ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag aus dem normalen Rohertrag zu Beginn des Erlasszeitraums, d. h. der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresro...mehr

Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken gilt als Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks.[1] Die Minderung der Ausnutzung entspricht dem Unterschied zwischen der normalen und der tatsächlichen Ausnutzung des Gebäudes. Stehen sämtliche Gebäude des Grundstücks leer und wird das Grundstück nicht anderweitig genutzt, so beträgt d...mehr

In Innenräumen von Gebäuden, die zum vorübergehenden oder ständigen Aufenthalt von Menschen konzipiert sind, ist ein ausreichender Luftwechsel erforderlich. Dieser dient der Gesundheit der Bewohner und schützt die Gebäudesubstanz vor Schimmelpilzbildung. Es gibt folgende Lüftungsarten: Fensterlüftung, Lüftungsdurchlässe/Lüftungsschächte, mechanische Abluftanlagen, mechanische de...mehr

(1) 1Wird ein Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs ausgestellt, sind der witterungsbereinigte Endenergie- und Primärenergieverbrauch nach Maßgabe der Absätze 2 bis 5 zu berechnen. 2Die Bestimmungen des § 50 Absatz 4 über die vereinfachte Datenerhebung sind entsprechend anzuwenden. (2) 1Bei einem Wohngebäude ist der Endenergieverbrauch für Heizun...mehr

(1) Ein Energieausweis muss mindestens folgende Angaben zur Ausweisart und zum Gebäude enthalten:mehr

Der vertragswidrige Gebrauch muss die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzen. Die Frage nach der Erheblichkeit ist daher in jedem Einzelfall zu prüfen. Praxis-Beispiel Beispiele für vertragswidrigen Gebrauch Die Nutzung der Mietsache zu anderen als im Vertrag vorgesehenen Zwecken (gewerbliche Nutzung bei Wohnraumvermietung, Nutzung zu Wohnzwecken bei Geschäftsraum...mehr

Begünstigt sind zu Wohnzwecken vermietete bebaute Grundstücke (oder Gebäudeteile), die im Inland oder in einem EU-/EWR-Staat belegen sind.[1] Zu den bebauten Grundstücken in diesem Sinne gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum oder entsprechende Grundstücksteile anderer Grundstücksarten. Praxis-Tipp Garagen etc. Auch Garagen, Nebenräume und Ne...mehr

Nach § 13d Abs. 1 ErbStG sind zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 % anzusetzen. Dies gilt auch für in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegene Grundstücke.[1] Dabei sind die Verhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt maßgebend.[2] Praxis-Beispiel Verschonungsabschlag Erblasser E, der in Köln seinen Wohn...mehr

Anders als bei der Wohnungsvermittlung existiert für den Bereich der Geschäftsraummiete überhaupt keine gesetzliche Regelung, was die Höhe der Maklerprovision betrifft. Die Höhe der Maklerprovision bestimmt sich allein danach, was die Parteien vereinbaren, dabei sind sie grundsätzlich völlig frei. Eine Gebührenordnung oder irgendwelche Gebührensätze gibt es im Gewerbemietrec...mehr

Rn. 100 Stand: EL 179 – ET: 02/2025 Der StPfl muss nach § 92a Abs 3 S 1 EStG die Aufgabe der Selbstnutzung der geförderten Wohnung offenlegen. Während der Ansparphase muss der StPfl diesen Sachverhalt dem Anbieter, während der Auszahlungsphase muss der StPfl diesen Sachverhalt der zentralen Stelle mitteilen. Die Mitteilungspflichten gehen bei Tod des StPfl auf den Rechtsnachf...mehr

In zahlreichen Gemeinschaftsordnungen sind vom Gesetz abweichende Kostenverteilungsschlüssel vereinbart. Diese Vereinbarungen sind gegenüber der gesetzlichen Regelung vorrangig. Wiederum aber können die Wohnungseigentümer auch eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung über die Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG abändern. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um...mehr

Begriff Oft stehen Eigentumswohnungen über einen längeren Zeitraum leer, sei es, dass der Bauträger sie nicht fertiggestellt hat, sei es, dass er sie trotz Bezugsfertigkeit noch nicht verkaufen konnte oder sei es, dass der Eigentümer für die Wohnung keine Mieter findet. In allen diesen Fällen stellt sich die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein solcher Leerstan...mehr

Ist ein Umbau oder eine Sanierung des Gebäudes beabsichtigt, ergibt sich hierdurch möglicherweise das Risiko einer Gefahrerhöhung, die dem Versicherer anzuzeigen ist. So ist z. B. die Entfernung des Blitzschutzes oder die Öffnung der Dachhaut (Folienabdeckung) im Vorfeld einer Dachsanierung ebenso bedeutsam wie die Einrüstung des Gebäudes oder die zeitweise Entfernung der Br...mehr

Im stationären Einzelhandel wirkt sich vor allem die Umsatzverlagerung auf den Online-Handel aus. Neben der Miete sind die Personalkosten der zweitgrößte Kostenfaktor, den es zu reduzieren gilt. Es gilt zu überprüfen, ob die aktuell bezahlte Miete verhandelbar ist. Zu den heute fast überall möglichen Konzessionen der Vermieter hat der wachsende Leerstand in den Innenstädten,...mehr

Rz. 114 [Autor/Stand] Der Gesetzgeber hat sich mit § 186 BewG dazu entschieden, auch bei ungenutzten Grundstücken die übliche Miete anzusetzen. Nach R B 186.4 Abs. 2 Satz 5 ErbStR 2019[2] ist ein Grundstück ungenutzt, wenn kein Mietvertragsverhältnis vorliegt und es leersteht. Rz. 115 [Autor/Stand] Damit wird klargestellt, dass ein Grundstück, das zwar vermietet ist, in tatsä...mehr

Rz. 126 Eine ausnahmsweise nach Zeitaufwand berechnete Vergütung setzt gemäß § 19 ZwVwV voraus, dass das verwaltete Grundstück nicht durch Vermietung oder Verpachtung genutzt wird oder dass die Bemessung der Vergütung nach § 18 ZwVwV auch unter Ausschöpfung der Erhöhung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV offensichtlich unangemessen ist.[208] Damit soll dem Zwangsverwalter ein Anreiz ges...mehr

Rz. 12 [Autor/Stand] Es ist nicht vorgesehen, den Rohertrag rückschauend zu ermitteln. Ebenso wenig ist es zulässig, den erwarteten Ertrag anhand einer Prognose anzusetzen. Stattdessen muss der am Bewertungsstichtag vertraglich vereinbarte Rohertrag auf einen – abstrakten – Zeitraum von zwölf Monaten umgerechnet werden. Praxis-Beispiel Beispiel Ein Grundstück wird seit fünf Ja...mehr

Rz. 164 [Autor/Stand] Die Ermittlung der üblichen Miete ist bei Ferienwohnungen regelmäßig problematisch, weil eine "üblicherweise zu erzielende Miete" einer Ferienwohnung nicht während eines ganzen Jahres in gleich bleibender Höhe feststellbar ist. Außerdem sind Ferienwohnungen regelmäßig nicht ganzjährig vermietet, so dass sich auch insoweit eine Auswirkung auf die Höhe de...mehr

Rz. 248 Die relative Gleichbehandlung gilt als genossenschaftsrechtlicher Grundsatz überall dort, wo nicht die absolute Gleichbehandlung Anwendung findet. Sie ist jedoch nur dann zulässig, wenn ein sachlicher Grund für die Ungleichbehandlung gegeben ist. Sind die Voraussetzungen dagegen gleich, darf nicht ungleich behandelt werden. Fälle der relativen Gleichbehandlung ergebe...mehr

Rz. 241 Der absoluten Gleichbehandlung unterliegen Sachverhalte, die eine Ungleichbehandlung aus genossenschaftsrechtlichen Prinzipien nicht zulassen, da sie gesetzlich vorgeschrieben gleich zu behandeln sind. Dies betrifft die Höhe des Geschäftsanteils (vgl. § 7 Nr. 1 GenG, § 17 MS), die Anzahl der übernommenen (mitgliedschaftsbegründenden und wohnungs-/nutzungsbezogenen) Pfl...mehr

Das interne Kontrollsystem (IKS) beinhaltet Regelungen und deren Umsetzung durch organisatorische Abläufe (Verfahrensabläufe, Maßnahmen, systemintegrierte Kontrollmechanismen) zur Sicherung bestimmter Bereiche, wie zum Beispiel Absicherung zuverlässiger Buchführung, organisatorische Abläufe zur Umsetzung von Vorstandsentscheidungen. Ziel eines IKS ist es, alle wesentlichen oper...mehr

Rz. 269 Das Nutzungsverhältnis eines Mitglieds berührt die Rechtsgebiete Mietrecht und Genossenschaftsrecht, deren Anwendung zu unterschiedlichen, ja bisweilen völlig gegensätzlichen rechtlichen Ergebnissen führen kann: Zum einen ist das Mitglied Teil der genossenschaftlichen Gemeinschaft und damit den genossenschaftlichen und satzungsmäßigen Pflichten unterworfen, es kann si...mehr

Ehrverletzende Äußerungen des Mieters über den Vermieter rechtfertigen auch nur dann eine Kündigung, wenn die Äußerung des Mieters weder in Wahrnehmung berechtigter Interessen nach § 193 StGB erfolgt, noch es sich bei ihr um eine vom Grundrecht auf freie Meinungsäußerung nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Meinungsäußerung handelt.[1] Praxis-Beispiel Der Vermieter verlang...mehr

Hat ein Steuerpflichtiger sich bei Erwerb eines Objekts noch nicht entschieden, ob er dieses veräußern, selbst nutzen oder dauerhaft vermieten will, sind dies Indizien, die gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechen. Wird ein Vermietungsobjekt renoviert, ist es grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen, darüber zu befinden, ob und inwieweit Renovierungsarbeiten aus Zeit- ...mehr

Muss der Gründer Gewerbeflächen anmieten, muss er sich klar machen, dass ein langfristiger Mietvertrag im Fall eines Scheiterns genauso nachteilig sein kann wie in dem Fall, dass er schon bald expandieren muss. Praxis-Tipp Dauer und Kündigung eines Mietvertrags Gewerbemietverträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, unterliegen gem. § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB bei Abs...mehr

Rz. 76 Die Beurteilung, ob eine Maßnahme ein Fall der "ordnungsmäßigen" Verwaltung ist, bleibt stets einzelfallabhängig. Fraglich ist es bspw., ob man den Abschluss von Mietverträgen als einen Fall der ordnungsmäßigen Verwaltung ansehen kann. Die Frage lässt sich nicht generell beantworten: Die Vermietung von Nachlassgegenständen ist fraglos eine Maßnahme der Verwaltung[185]...mehr

Rz. 39 Zu den vertraglichen Obliegenheiten gehört insbesondere die Einhaltung aller gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften. Diese Sicherheitsvorschriften werden in A § 16 VGB 2008/2010 definiert: Zitat "Die versicherten Sachen müssen in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten werden. Wasserführende Anlagen und Einrichtungen sind zu übe...mehr

Rz. 7 Ein Marktvergleich von Wohnungs- und Teilerbbaurechten mit Wohnungs- und Teileigentum zeigt signifikante Wertunterschiede. Weil ein Grundstücksanteil nicht miterworben wird, sondern "lediglich" ein Anteil am Erbbaurecht, bewegen sich die Kaufpreise von Wohnungs- und Teilerbbaurecht deutlich unter dem Niveau von Wohnungs- und Teileigentum.[37] Ein Beispiel aus dem Münch...mehr

Rz. 182 Der Verkauf einer Nachlassimmobilie stellt eine Verfügung i.S.d. § 2040 BGB dar. Nach der Rechtsprechung des BGH sollen Verfügungen durch die Mehrheit der Erben zulässig und mitwirkungspflichtig sein, wenn diese zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind. Mit seinem Urteil vom 28.9.2005[275] hat der BGH entschieden, dass zu den mitwirkungspflichtigen Verwaltungs...mehr

Rz. 77 Maßgebend ist primär der vereinbarte Umlagemaßstab, wenn er nicht unbillig ist. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50 % der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt jedoch den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zugunst...mehr

Rz. 52 Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, begeht er eine positive Vertragsverletzung (BGH, VIII ZR 243/06, GE 2008, 116; Lützenkirchen in Lützenkirchen § 556 Rn. 441; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 93), die ihn bei Verschulden (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276) zum Schadensersatz verpflichtet (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2). I.d.R. dürfte der Vermieter zuminde...mehr

Rz. 47 Ferner müssen Möglichkeiten zur Kosteneinsparung genutzt werden. Der Vermieter muss prüfen, ob die Besteuerungsgrundlagen im Einheitswert- und Grundsteuerbescheid richtig angesetzt worden sind; bei hohem Leerstand muss eine Herabsetzung der Grundsteuer gemäß §§ 33, 34 GrStG beantragt werden (von Seldeneck, NZM 2002, 550 = ZMR 2002, 399). Rz. 48 Wenn ein Teil des Frisch...mehr

Rz. 107 § 2 Nr. 2 BetrKV Die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern...mehr

Die Einkünfteerzielungsabsicht kann schon vor Abschluss eines Mietvertrags bei einer leerstehenden Wohnung vorliegen. Entsprechende Aufwendungen können als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige aufzeigen kann, dass er den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat. In anderen Fällen muss die Einkünfteerzielungsabsicht ge...mehr

In den Zeilen 30–55 sind Gewinne bzw. Verluste aus sog. "Spekulationsgeschäften" zu erfassen. Gewinne aus derartigen Verkäufen bleiben steuerfrei, wenn sie im Jahr nicht mehr als 599 EUR betragen. Dieser Betrag gilt bei Eheleuten getrennt für die Geschäfte des jeweiligen Ehegatten. Kauf und Verkauf von Grundstücken Die Zeilen 30 bis 40 betreffen Grundstücke, die Sie innerhalb v...mehr

[Absetzungen für Abnutzung bei Gebäuden → Zeilen 33–41] Wegen ihrer unterschiedlichen steuerlichen Auswirkung sind folgende Aufwendungen in Zusammenhang mit einem vermieteten Grundstück zu unterscheiden: Die AK für den Grund und Boden können nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Die AK oder HK für das Gebäude sind nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) als Werbun...mehr

Rz. 41 Sowohl für das Besitzunternehmen als auch für die Betriebsgesellschaft ist eine Vermögensaufstellung zu erstellen. Grundsätzlich umfasst das Betriebsvermögen gem. § 95 Abs. 1 BewG alle Teile eines Gewerbebetriebes i. S. d. § 15 Abs. 1 und 2 EStG, die bei der steuerlichen Gewinnermittlung zum Betriebsvermögen gehören. Insbesondere gilt daher bei der Betriebsaufspaltung...mehr

Rz. 32 § 48 Abs. 1 S. 1 EStG sieht vor, dass Empfänger von Bauleistungen einen Steuerabzug vornehmen müssen, wenn sie Unternehmer i. S. d. § 2 UStG sind (Rz. 14). Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinn ist auch derjenige, der Grundstücke vermietet oder verpachtet. Der Anwendungsbereich des Steuerabzugs wird durch die Einführung der Zwei-Objekt-Grenze durch das Steueränderung...mehr

Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Grundgebühren, unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch. Leerstand Dieser Grundsatz findet seine Grenze aber dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Festkosten der Wasserversorgung führt, weil bei leer stehenden Wohnungen ...mehr

VVG § 23 § 26 § 81; VGB 2003 § 24 Ziffer 1 c Leitsatz 1. Zur Gefahrerhöhung bei Leerstand in der Gebäudeversicherung gegen Leitungswasserschäden. 2. Werden Wasser führende Anlagen eines Gebäudes ab November eines Jahres weder abgesperrt noch entleert, so kann dieses Versäumnis weder durch eine genügend häufige Kontrolle noch durch irgendeine Form des Beheizens ersetzt werden. 3....mehr

Rz. 295 Bleiben versicherte Gebäude für längere Zeit unbewohnt, begründet dies die Gefahr, dass spielende Kinder, Einbrecher, Landstreicher oder sonstige Unbefugte in das Gebäude eindringen und dadurch die Gefahr eines Brandes erhöhen. Nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ist das längere Leerstehen eines Wohngebäudes gefahrerhöhend, sofern das Gebäude ...mehr

Köln hat eine, München hat schon seit Längerem eine, Berlin hat selbstverständlich eine, Leipzig und Dresden haben erst kürzlich eine erlassen – die Rede ist von Zweckentfremdungssatzungen oder auch Satzungen zum Schutz von Wohnraum. In Zeiten eines immer angespannteren Mietmarktes haben schon in den vergangenen Jahren immer mehr Städte von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, d...mehr

Der Kl. steht aus abgetretenem Recht gegen die Bekl. ein Anspruch auf bedingungsgemäße Regulierung aus § 1 VVG i.V.m. dem zwischen der Bekl. und Herrn C bestehenden Versicherungsvertrag dem Grunde nach zu. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist der Antrag auf Feststellung, dass die Bekl. zur bedingungsgemäßen Regulierung verpflichtet ist, zulässig. Ob der Kl. eine – teilweise – B...mehr

1. Zur Gefahrerhöhung bei Leerstand in der Gebäudeversicherung gegen Leitungswasserschäden. 2. Werden Wasser führende Anlagen eines Gebäudes ab November eines Jahres weder abgesperrt noch entleert, so kann dieses Versäumnis weder durch eine genügend häufige Kontrolle noch durch irgendeine Form des Beheizens ersetzt werden. 3. Hinweise des VN an einen (möglichen) Erwerber eines...mehr

Rz. 156 Nach dieser Vorschrift führt es zu einer Gefahrerhöhung, wenn Räumlichkeiten, die oben, unten oder seitlich an den Versicherungsort angrenzen, dauernd oder vorübergehend nicht mehr benutzt werden.[272] Auch hier steht es dem Versicherungsnehmer frei, gem. § 34a VVG den Gegenbeweis zu erbringen, dass die fehlende Nutzung der betreffenden Räume zu keiner konkreten Gefa...mehr

Rz. 198 Die Sicherheitsvorschriften beinhalten gefahrmindernde Obliegenheiten. Sie fordern von dem Versicherungsnehmer ein Verhalten, das einer versicherten Gefahr entgegenwirkt. Rz. 199 Allgemein sind gesetzliche oder behördliche Sicherheitsvorschriften zu beachten. Dies sind VDE-Normen, Regeln für den Betrieb von Gasgeräten, polizeiliche Vorschriften über die Lagerung leich...mehr

Rz. 190 Der in § 81 Abs. 1 VVG für die Schadensversicherung normierte Grundsatz, dass der Versicherer von der Verpflichtung zur Leistung frei ist, wenn der Versicherungsnehmer den Versicherungsfall vorsätzlich herbeiführt, wird in den VGB 2010 in B § 16 Nr. 1 a VGB 2010 näher ausgeführt. Der erste Absatz der Klausel hat lediglich deklaratorische Bedeutung, da er lediglich de...mehr

Allgaier, Grundsteuerwerte nach Ablauf der Grundsteuervergünstigung, StW 1990, 193; Bur, Die fehlerbeseitigende Fortschreibung – eine Korrekturvorschrift außerhalb der AO, StW 1995, 324; Christoffel, Einspruch versäumt – Ausweg fehlerbeseitigende Wertfortschreibung?, ErbBstg 2023, 226; Eisele, Der Anfang vom Ende der "klassischen" Einheitsbewertung, NWB 2015, 260; Englert/Al...mehr