Fachbeiträge & Kommentare zu KG

Rz. 640 Wird der Verwalter im Rahmen der Versammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) bestellt, ist das Protokoll, d.h. die Niederschrift des Bestellungsbeschlusses i.S.d. § 24 Abs. 4 S. 1 WEG, zu dieser vorzulegen. Rz. 641 Das Gesetz spricht zwar davon, dass eine Niederschrift vorzulegen ist. Sowohl dem Sinn und Zweck nach als auch den Anforderungen des § 29 GBO entsprechend, ausreichend i...mehr

Rz. 80 Der Beschluss muss schließlich unzweifelhaft die gewünschte Regelung erkennen lassen. Umstritten ist die Folge eines nicht hinreichend bestimmten Beschlusses. Die veröffentlichten Entscheidungen erklären derartige Beschlüsse entweder für ungültig[184] oder stellen ihre Nichtigkeit fest,[185] ohne dies im Einzelnen zu begründen. Nach hier vertretener Auffassung ist ein...mehr

Rz. 236 Ist das Grundbuch unrichtig, weil der Eigentumserwerb wirksam nach § 123 BGB angefochten worden ist, dann haftet der im Grundbuch eingetragene Erwerber (Bucheigentümer) nicht für die nach einer Eintragung fällig gewordenen Beiträge.[606] Auch der aufgrund nichtiger Auflassung unrichtig im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer schuldet der Gemeinschaft kein Wohnge...mehr

Rz. 304 Die Zwangsvollstreckung ist im 8. Buch der ZPO geregelt. Das Gesetz unterscheidet bei Zahlungstiteln nach der Art des Zugriffsobjekts. Die Vollstreckung erfolgt auf Antrag, der an das zuständige Vollstreckungsorgan zu richten ist.mehr

Rz. 18 Gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 WEG sind der Eintragungsbewilligung der Aufteilungsplan (Nr. 1, vgl. Rdn 21) und die Bescheinigung über die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 3 WEG (Nr. 2, vgl. Rdn 34) als Anlagen beizufügen. Dies erfordert keine körperliche Verbindung durch Schnur und Siegel (§ 44 BeurkG) mit der Eintragungsbewilligung, sondern es reicht aus, wenn sie mit der Eintr...mehr

Rz. 88 Beschlüsse sind wie alle rechtlich erheblichen Erklärungen der Auslegung zugänglich. Allerdings gelten hierfür nicht dieselben Maßstäbe wie für Willenserklärungen. Dies ergibt sich aus Erwägungen zum Schutze des Rechtsverkehrs. Nicht auf der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümern oder Sonderrechtsnachfolgern kann nicht zugemutet werden, einen möglicherwe...mehr

Rz. 48 Nach diesen Maßstäben können folgende Gebrauchsregelungen weder beschlossen noch gar verlangt werden:mehr

Rz. 27 Der Wirtschaftsplan dient der Ermittlung und Festsetzung der Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer und damit der Aufbringung der für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentümer erforderlichen finanziellen Mittel, so dass seine eigentliche Bedeutung darin liegt, dass er in den Einzelwirtschaftsplänen die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen...mehr

Rz. 6 Der Inhalt von Vereinbarungen i.S.d. Absatz 1 S. 2 und Absatz 3 betrifft das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des WEG oder des BGB. Vereinbarungen regeln auf abstrakt-genereller Ebene das Gemeinschaftsgrundverhältnis der Wohnungseigentümer im Sinne einer Satzung.[18] Die Gemeinschaftsordnung ist bei der Verwa...mehr

Rz. 52 Die einzelnen Wohnungseigentümer haften dem Wohnungseigentümer daneben nicht gemäß § 9a Abs. 4 WEG (§ 10 Abs. 8 S. 1 WEG a.F.).[289] Dies gilt auch nach Ausscheiden des Anspruchsinhabers aus der Eigentümergemeinschaft; sein Anspruch bleibt auch dann gemeinschaftsbezogen.[290] Der Ersatzberechtigte muss daher – soweit ein ausreichendes Verwaltungsvermögen vorhanden ist...mehr

Rz. 1 In § 24 Abs. 1–4 WEG trifft das Gesetz ausführliche Regelungen zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung. Diese sind kein lästiger Formalismus, sondern stellen gewissermaßen einen Ausgleich zur Mehrheitsherrschaft dar: Wenn die Miteigentümer schon über Gebrauch und Kosten des Eigentums anderer Eigentümer mit Mehrheit und somit gegen den Willen der Überstimmten entsche...mehr

Rz. 158 An die bereits erteilte Gestattung baulicher Veränderungen durch den Rechtsvorgänger ist der Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers gebunden. Diese Gestattung muss jetzt durch Beschluss erfolgen. Dieser wirkt dieser nach § 10 Abs. 4 auch gegen einen Sondernachfolger.[528] Eine Eintragung des Beschlusses in das Grundbuch bedarf es zu einer solchen Bindung n...mehr

Rz. 47 Der gesetzliche Inhalt des Sondereigentums, d.h. die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, bestimmt sich nach §§ 10 ff. und §§ 19 ff. WEG und subsidiär nach §§ 741 ff. und §§ 1009 ff. BGB (§ 10 Abs. 1). Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung abweichende Bestimmungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs....mehr

Rz. 103 Mit dem Terminus der Bestellung knüpft § 24 Abs. 8 S. 2 WEG an die Stellung von Verwalter und Verwaltungsbeirat an. Dies erscheint auch sachgerecht, da mit dem für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen eine weitere, wenn auch ihren Aufgaben nach weit begrenztere, zumindest organähnliche Stellung in der Wohnungseigentümergemeinschaft geschaffen wird. Im Ergebnis kön...mehr

Rz. 53 Im Rahmen der Willensbildung hat der Versammlungsleiter Beschlussanträge entgegenzunehmen, u.U. nach dem von der Versammlung Gewollten auch selbst zu formulieren. Auf Bedenken wegen der Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit einer Beschlussfassung muss er vorab hinweisen. Nach der Abstimmung hat er die Stimmen unter Berücksichtigung von Stimmrechtsausschlüssen etc. auszuzähl...mehr

Rz. 87 Der Durchsetzung eines Abwehranspruchs nach § 1004 Abs. 1 BGB kann auch das Schikaneverbot aus § 226 BGB entgegenstehen. § 226 BGB setzt voraus, dass nach Lage der gesamten Umstände ein anderer Zweck als Schadenszufügung objektiv ausgeschlossen ist. Es genügt nicht, dass jemand subjektiv aus verwerflichen Gründen von seinem Recht Gebrauch macht; es muss feststehen, da...mehr

Rz. 126 Derartige Vereinbarungen können sich in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung finden. Hier kann sich eine Legitimation der baulichen Veränderung auch aus einer vereinbarten Gebrauchsregelung, dem Inhalt eines Sondernutzungsrechts oder aus einer Zweckbestimmung des Sondereigentums ergeben. Ist dem Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung gestattet, diesen zu ...mehr

Rz. 42 Sind bei der Gestattung von Eingriffen in das Sondereigentum durch Maßnahmen der GdWE erhebliche Beschädigungen zu erwarten, kann der betroffene Wohnungseigentümer nur dann die Gestattung der Eingriffe von einer vorherigen Sicherheitsleistung abhängig machen, wenn er konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass die GdWE nicht über die notwendigen Mittel verfügen wird.[125]mehr

Rz. 73 Der einfache Streithelfer (§ 67 ZPO) ist nur dann berechtigt, Angriffs- und Verteidigungsmittel geltend zu machen und alle Prozesshandlungen wirksam vorzunehmen, soweit nicht seine Erklärungen und Handlungen mit Erklärungen und Handlungen der Hauptpartei in Widerspruch stehen. Er kann daher insbesondere keinen Sachvortrag halten, der in Widerspruch zu demjenigen der P...mehr

Rz. 38 Für die praktische Ausübung der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geregelten Befugnisse unter Berücksichtigung eines angemessenen Änderungsmaßstabes stellt sich die Frage, ob im Einzelfall eine Kompetenzverlagerung durch Vereinbarung auf den Verwalter gem. §§ 315, 317 BGB in Betracht kommt.[149] Diese Problematik ist umstritten. Dagegen wird vertreten, das...mehr

Rz. 13 Die Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 bedarf der Genehmigung des Familien-/Betreuungsgerichts nach §§ 1850 Nr. 1, 1643 Abs. 1 BGB, wenn für einen Miteigentümer ein Vermögenssorgeberechtigter (Vormund, Eltern, Betreuer) als gesetzlicher Vertreter handelt, nicht aber bei einer Begründung nach § 8.[16] Daran ändert es nichts, dass mit der Aufteilung nach § 8 gemäß...mehr

Rz. 14 Stehen mehrere Einheiten im Eigentum (teilweise) personenidentischer Bruchteilseigentümergemeinschaften, so kommt es bei der Anwendung des Kopfprinzips nur auf die Identität der Eigentümer, nicht auf die Größe ihres Anteils oder ihre Einwirkungsmöglichkeit an.[35] Nach heute einhelliger Auffassung bestehen demnach mehrere Stimmrechte, wenn eine Mehrzahl von Wohnungen ...mehr

Rz. 8 Die Wahl eines ungeeigneten Versammlungstermins oder -ortes führt nach den allgemeinen Regeln zur formellen Fehlerhaftigkeit von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 40 und 76) grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse,[10] sofern nicht feststeht, dass sich der Mangel nicht auf die Willensbildung ausgewirkt hat.[11] Zur Nichtigkeit de...mehr

Rz. 36 Außerhalb der Regelung des § 24 Abs. 3 WEG sind einzelne Wohnungseigentümer kraft Gesetzes nicht befugt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.[58] Die Beschlüsse einer gleichwohl auf eine solche Einberufung hin zusammengetretenen Eigentümerversammlung sind zumindest anfechtbar, sofern nicht alle Eigentümer teilnehmen und den Fehler nicht rügen (sog. Vollversammlung...mehr

Rz. 56 Es entspricht trotz § 29 Abs. 3 WEG wohl noch ordnungsmäßiger Verwaltung, den Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beschließen,[152] wobei ein angemessener Selbstbehalt vereinbart werden sollte.[153]mehr

Rz. 15 Der Sondernutzungsberechtigte hat in der Regel die Kosten des ihm zum ausschließlichen Gebrauch überlassenen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Entsprechende Beschlussfassungen einer abweichenden Kostentragung können u.U. nichtig sein.[62] Die Last der Erhaltungsmaßnahmen und die Kostentragung können bereits in der Teilungserklärung geregelt werden. Denn...mehr

Rz. 35 Eine Vereinbarung kann nur durch eine Vereinbarung, auch eine stillschweigende Vereinbarung (siehe Rdn 3), aller Wohnungseigentümer geändert werden,[79] sofern nicht das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung eine Änderung oder Aufhebung durch Mehrheitsbeschluss (ggf. mit qualifizierter Stimmenmehrheit) oder einseitige Erklärung eines Wohnungseigentümers (etwa des teile...mehr

Rz. 102 In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 103 Finanzieller Ausgleich für fehlenden Eigengebrauch von Teilen der Eigentumswohnung (z.B. Terrasse) für nicht unerhebliche Zeit;[306] anders aber bei Terrassen oder Gartenflächen vor Räumen, die gewerblich oder freiberuflich genutzt werden.[307]...mehr

Rz. 65 Die Niederschrift ist nur eine Dokumentation der Willensbildung, aber ohne entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung kein konstitutives Element der Beschlussfassung,[103] weshalb auch nicht protokollierte Beschlüsse wirksam sind.[104] Bei unterschiedlichen Nuancierungen im Einzelnen sind sich Rechtsprechung und Schrifttum grundsätzlich darüber einig, dass die...mehr

Rz. 7 Die Entscheidung der Eigentümerversammlung kann indessen über die reine Willensbildung im Innenverhältnis hinausgehen.[4] Nimmt sie etwa das Vertragsangebot eines anwesenden Bewerbers um die Verwaltung an, entfaltet diese Entscheidung unmittelbare Außenwirkung. Der Vertrag ist dann mit der Feststellung des Beschlussergebnisses angenommen. Ähnliches gilt für die Entlast...mehr

Rz. 17 Ist ein Wohnungseigentümer nicht voll geschäftsfähig, ist sein gesetzlicher Vertreter zu laden, etwa die Eltern. Steht das Wohnungseigentum mehreren Eigentümern als Bruchteilsgemeinschaft zu, sind sie alle zu laden, sofern die ­Gemeinschaftsordnung keine Sonderregelung (etwa die Vertretung durch einen Eigentümer) vorsieht. Bei Gesellschaften wie OHG oder KG ist der ve...mehr

Rz. 12 Von § 44 Abs. 1 WEG unmittelbar erfasst werden nur solche Klagen, die sich gegen oder auf (vorzunehmende) Beschlüsse der Wohnungseigentümer beziehen. Hierzu gehören sowohl Positiv-, Negativ- als auch solche Beschlüsse, die lediglich auslegenden oder deklaratorischen Charakter haben.[4] Rz. 13 Beschlüsse, die nicht von den Wohnungseigentümern gefasst wurden oder zu fasse...mehr

Rz. 11 Für Handelsgesellschaften (OHG, KG) nimmt ein geschäftsführender Gesellschafter an der Eigentümerversammlung teil. Für juristische Personen oder ihnen gleichgestellte Gesellschaften etc. ist deren gesetzlicher Vertreter teilnahmeberechtigt, für die GmbH also etwa deren Geschäftsführer. Auch insoweit kann auf die Ausführungen zur Einberufung verwiesen werden. Eine juri...mehr

Rz. 95 Ein Beschluss über die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen entspricht nur dann dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Gesamtkosten der Maßnahme im Beschluss fixiert sind[450] und die Kostenfrage ordnungsmäßig geregelt ist.[451] Denn dieser Grundsatz verlangt die Beachtung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit und Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft.[452] Hie...mehr

Rz. 39 In die Teilungserklärung können – müssen aber nicht[96] – Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander aufgenommen werden, die Inhalt des Sondereigentums werden sollen (vgl. § 5 WEG Rdn 47). Werden Regelungen, die nur durch einen Mehrheitsbeschluss erfolgen können (z.B. die Bestellung eines Verwalters) in die Teilungserklärung aufgenommen, s...mehr

Rz. 90 Der Zwangsverwalter hat aus den eingenommenen Beträgen, insbesondere den Mieten, zunächst die Ausgaben der Verwaltung einschließlich der dem Verwalter zustehenden Vergütung sowie die Kosten des Verfahrens zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG). Zu den Ausgaben der Verwaltung gehören im Wesentlichen die an die GdWE zu leistenden Wohngeldbeiträge (siehe Rdn 95). Reicht die Zw...mehr

Rz. 40 Der Gesetzeswortlaut ist insoweit missverständlich, als er die korrekte Bezeichnung der Beschlussgegenstände als Gültigkeitsvoraussetzung bezeichnet. Tatsächlich handelt es sich um einen formellen Fehler, der nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der trotz diesbezüglicher Mängel gefassten Beschlüsse. Deshalb muss der Anfechtende die Frist des § 45 S. 1 WE...mehr

Rz. 32 Folgende Gebäudebestandteile einer (Tief-) Garage sind auch dann zwingend Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn die Garage insgesamt[98] oder ihre einzelnen Stellplätze (§ 3 Abs. 2 S. 2) als Gegenstand des Sondereigentums bestimmt worden sind: Garagendach[99]/-decke, Stützpfeiler, Bodenplatte, Seitenbegrenzungen,[100] Feuchtigkeitsisolierung, Fußgängertrep...mehr

Rz. 15 Weitergehende Folgen jenseits des Entziehungsverfahrens konnte die Gemeinschaftsordnung dem Beschluss nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. nur in sehr begrenztem Umfang beimessen. Insbesondere wurde es für unzulässig gehalten, das Ruhen des Stimmrechtes schon ab Bestandskraft oder gar ab Zustandekommen des Beschlusses nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. anzuordnen.[17] Dies dürfte nach ne...mehr

Rz. 20 Wie bei allen formellen Mängeln scheidet eine Ungültigerklärung aus, wenn der angefochtene Beschluss mit Sicherheit nicht hierauf beruht.[35] Dies ist dann der Fall, wenn feststeht, dass der Beschluss auch bei korrekter Ladung unverändert gefasst worden wäre.[36] Alleine der Umstand, dass der Anfechtende Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt ist, rechtfertigt diese...mehr

Rz. 22 Versehentliche Fehler der Einberufung führen nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse.[40] Zur Nichtigkeit führen sie nur, wenn ein Wohnungseigentümer bewusst von der Teilnahme abgehalten und somit seiner Mitgliedschaftsrechte beraubt werden sollte.[41] Dies gilt aber dann nicht, wenn der Wohnungseigentümer zwar bewusst nicht geladen wird, dies aber auf einem Rechtsirrtu...mehr

Rz. 31 Zubehörräume, insbesondere Keller und Abstellräume gehören gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV nicht zur Wohnfläche. Dies schließt aber nicht aus, solche Räumlichkeiten bei der Flächenberechnung zum Zwecke der Lastenverteilung wie Wohnraum zu behandeln.[126] Bestimmt die Teilungserklärung ausdrücklich eine Verteilung der Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage nach anteiligen ...mehr

Rz. 34 Auch Betriebskosten unterfallen den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Sind nach einer Teilungserklärung, die aus der Zeit vor der letzten großen WEG-Novellen 2007 und zuletzt 2020 stammt, nach einem bestimmten Umlageschlüssel "Betriebskosten" zu verteilen, so gilt dies für alle Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs i.S.v. § 16 Abs. 2 einschließlich der Kosten...mehr

Rz. 117 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 3 sind bauliche Veränderungen privilegiert, die dem Einbruchsschutz dienen. Diesem Zweck dienen bauliche Veränderungen, wenn sie geeignet sind, den widerrechtlichen Zutritt zu einzelnen Wohnungen oder zu der Wohnanlage insgesamt zu verhindern, zu erschweren oder auch nur unwahrscheinlicher zu machen.[331] Beispiele sind das Anbringen von Fenste...mehr

Rz. 157 Die Eigentumslage an den neu hinzugekommenen Bauteilen richtet sich nach den §§ 1, 5. So entsteht an einem neu eingebauten Fenster gemeinschaftliches Eigentum gemäß § 5 Abs. 2. Entsteht durch eine bauliche Veränderung ein neuer Raum, so steht dieser Raum im gemeinschaftlichen Eigentum.[525] Grundsätzlich hat der Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung am ge...mehr

Rz. 10 Nach § 10 Abs. 1 S. 2 können die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Vereinbarung von § 22 abweichende Regelungen treffen, weil nichts Abweichendes geregelt ist. In der Teilungserklärung oder in einer späteren Vereinbarung kann die Pflicht zum Wiederaufbau unabhängig vom Grad der Zerstörung und der Schadensdeckung vorgesehen werden. Ein M...mehr

Rz. 12 Die Regelungsfreiheit der Wohnungseigentümer findet ferner ihre Grenze in den durch das WEG vorgegebenen Grundprinzipien und Grundstrukturen, die das grundstücksgleiche Recht "Wohnungseigentum" kennzeichnen. Dass es solche Grundstrukturen und -prinzipien geben muss, folgt aus dem numerus clausus der Sachenrechte. Auch wenn die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung den...mehr

Rz. 51 Der Inhalt des Erwerbsvertrages ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Versagungsgrund vorliegt, ohne Bedeutung. Der Inhalt des Vertrages kann jedoch ein geplantes gemeinschaftswidriges Verhalten des Erwerbers belegen.[178] Die Veräußerungszustimmung kann grundsätzlich nicht mit der Begründung versagt werden, der Veräußerer habe Teile des Gemeinschaftseigentums als...mehr

Rz. 597 Für die außerordentliche, fristlose Kündigung bedarf es des Vorliegens eines wichtigen Grundes. Ein solcher setzt voraus, dass das zur Zusammenarbeit erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter so zerstört ist, dass eine künftige Zusammenarbeit nicht zumutbar ist. Rz. 598 Deshalb ist auch eine nach § 341 Abs. 2 BGB grundsätzlich vorgesehene ...mehr

Rz. 4 Nach dem Wortlaut des § 46 wird nicht zwischen einer Teilungserklärung gemäß § 8 und einem Teilungsvertrag unter Miteigentümern gemäß § 3 unterschieden. Der Normzweck lässt jedoch eine Heilung nur dann gerechtfertigt erscheinen, wenn die erstmalige Veräußerung eines Wohnungseigentums im Wege der sog. Vorratsteilung gemäß § 8 – vielfach durch einen Bauträger – erfolgt i...mehr