Fachbeiträge & Kommentare zu Kaufvertrag

Rz. 22 Ein sachlicher Grund für eine Sammelakte liegt insbesondere in folgenden Fällen vor: mehr

Rz. 45 Nicht beurkundungsbedürftig ist bei einer Schuldübernahme i.S.v. § 415 BGB das übernommene Schuldverhältnis.[106] In die Niederschrift über einen Kaufvertrag, in dem der Erwerber unter Anrechnung auf den Kaufpreis eine dinglich gesicherte Darlehensschuld des Verkäufers übernimmt, ist daher nur die Übernahmevereinbarung aufzunehmen; natürlich muss die übernommene Schul... mehr

Rz. 84 Bei einem Kaufvertrag mit Abwicklung über Notaranderkonto wird die Auszahlung in vielen Fällen dann erfolgen, wenn bei einem Kaufvertrag mit Direktzahlung die Kaufpreiszahlung durch den Käufer erfolgen müsste. Leider gelegentlich noch zu finden (meist allerdings in Treuhandaufträgen von Banken) und dennoch regelmäßig falsch ist dabei folgende Formulierung: "Der Notar ... mehr

Rz. 18 Sodann hat der Notar die am Verwahrungsgeschäft Beteiligten i.S. des § 57 BeurkG zu unterrichten. Dies sind also nicht nur die an der Verwahrungsanweisung unmittelbar Beteiligten,[47] sondern beim Kaufvertrag auch die abzulösenden Gläubiger und die kaufpreisfinanzierende Bank, soweit die Treuhandaufträge noch nicht erledigt sind. Insoweit ist, wie oben bereits ausgefü... mehr

Rz. 79 Hinsichtlich der privatrechtlich notwendigen Zustimmung nach § 6 Abs. 1 ErbbauRG besteht eine Belehrungspflicht des Notars. Insbesondere ist er verpflichtet, die Erwerber eines Erbbaurechts darauf hinzuweisen, dass der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts erteilen, jedoch diejenige zur Belastung verweigern kann, wenn die Zustimmungsb... mehr

Rz. 32 Die gesetzliche Regelung ist unmissverständlich: Der Notar hat (so ist das "soll" zu verstehen) sich jeder Verfügung über das Verwahrungsgut zu enthalten. Es kommt zu einem vorläufigen Stillstand des Verfahrens.[76] Der Notar darf den hinterlegten Betrag nicht zurück überweisen.[77] Das gilt selbst dann, wenn der Kaufvertrag nach materiellem Recht offenkundig rückabzu... mehr

Rz. 13 Die wesentlichen Vertragsbestimmungen des infolge der Versteigerung geschlossenen Kaufvertrags werden durch die bei der Versteigerung abgegebenen Erklärungen festgelegt. Der Versteigerer ruft einen bestimmten Gegenstand zur Versteigerung auf (Kaufsache). Der Bieter bestimmt durch die Abgabe seines Gebots die Höhe des Kaufpreises. Daneben wird aber häufig eine von den ... mehr

Rz. 177 Der Notar darf grds. keine Beurkundungen vornehmen, bei denen eine mit ihm beruflich verbundene Person als Vertreter auftritt oder bevollmächtigt wird. Dies folgt bereits aus § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BeurkG. Diese Vorschrift erfasst zwar keine Durchführungsvollmachten (siehe § 3 BeurkG Rdn 59), so dass der Sozius insoweit tätig werden darf. Durchführungsvollmachten dien... mehr

Rz. 24 Ein Verstoß gegen § 6 BeurkG macht den Beurkundungsakt unwirksam. Damit ist aber noch nicht entschieden, ob die Willenserklärung nichtig ist. Es sind hier streng das formelle und das materielle Recht zu unterscheiden. Nur wenn letzteres ein gesetzliches Formerfordernis vorsieht, hat eine Verletzung des § 6 BeurkG auch die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge (§ 1... mehr

Rz. 108 Mit dem Abschluss der Beurkundung ist die eigentliche Amtstätigkeit des Notars beendet, so dass ab diesem Zeitpunkt grds. keine Amtspflichten aus § 17 BeurkG mehr bestehen können. Dies gilt auch bei einem Grundstückskaufvertrag. Ausnahmsweise können sich freilich Belehrungspflichten auch nach Abschluss der Beurkundung unter den Voraussetzungen der allgemeinen Betreuu... mehr

Rz. 70 Bei vielen Kaufvertragsabwicklungen sind aus dem Kaufpreis Gläubiger abzulösen. Im Regelfall handelt es sich um abzulösende Grundpfandrechtsgläubiger. Für die Lösung dieser Fälle wurde bis heute keine in sich schlüssige und überzeugende Dogmatik entwickelt. Die Gerichtsentscheidungen aber auch die Literatur sind ergebnisorientiert: Die Vertragsabwicklung soll durch sp... mehr

Rz. 15 Ist die Vollmacht unwirksam oder reicht sie nach Form oder Inhalt nicht aus, darf der Notar nur beurkunden, wenn die Genehmigung durch den Vertretenen möglich erscheint.[48] Hält der Notar die nachträgliche Genehmigung für ausgeschlossen, hat er die Beurkundung gem. § 4 i.V.m. § 14 Abs. 2 BNotO abzulehnen.[49] Liegt keine ausreichende Vollmacht bei Beurkundung vor, mu... mehr

Rz. 18 Die Unterwerfungserklärung muss als einseitige Prozesshandlung vom Schuldner abgegeben werden. Darauf ist zu achten, wenn bei einem Kaufvertrag Angebot und Annahme in getrennten Urkunden erklärt werden. Enthält die Angebotserklärung des Verkäufers die Unterwerfungserklärung wegen der Kaufpreisschuld, so gibt der Käufer mit der schlichten Annahmeerklärung keine Prozess... mehr

Rz. 73 § 1850 Abs. 1 BGB regelt das Genehmigungserfordernis für Geschäfte über Grundstücke, Rechte an Grundstücken, Schiffe und Schiffsbauwerke. Dem Genehmigungsvorbehalt nach § 1850 Abs. 1 Nr. 1 BGB unterliegen Verfügungen und die Verpflichtungen dazu (§ 1850 Abs. 1 Nr. 5 BGB), insbesondere die Übereignung eines Grundstücks, die Bestellung von Belastungen (auch aufgrund von... mehr

Rz. 87 Der Begriff derselben Angelegenheit bereitet in der Praxis bisweilen Schwierigkeiten (siehe eingehend Rdn 16 ff.). Hilfreich ist es sich zu vergegenwärtigen, dass es sich um ein rein mandatsbezogenes Mitwirkungsverbot handelt.[179] Im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens war auch ein mandantenbezogenes Verbot diskutiert worden, das jedoch nicht Gesetz wurde. In größeren ... mehr

Rz. 45 Nach herrschender Meinung gilt die Pflicht zur Beratung und Belehrung gem. § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG auch im Rahmen der Beurkundung einer Versteigerung.[62] Hiergegen kann insbesondere nicht angeführt werden, dass die Belehrung bei einer Versteigerung zu spät komme, weil die Willenserklärungen zum Zeitpunkt der Beurkundung bereits abgegeben seien. Gegen dieses Argument ... mehr

Rz. 113 Den Notar treffen besondere Sorgfaltspflichten. Einen Treuhandauftrag, den er erhält, hat er sofort zu prüfen. Kann er ihn nicht annehmen, muss er unverzüglich Änderungen erbitten bzw. ihn zurückweisen. Ein mutmaßliches Einverständnis der Beteiligten mit einem Treuhandauftrag, der nicht genau zu den vertraglichen Vereinbarungen "passt", darf er nicht unterstellen. Si... mehr

Rz. 17 Teilweise wird vertreten, dass die Einrichtung eines Notaranderkontos bereits dann zulässig ist, wenn es nur eine gleichwertige Sicherheit bietet.[41] Das Anderkonto müsse also – nach Durchführung der notwendigen Risikoprognose – keine zusätzlichen Sicherheiten bringen. Die herrschende Meinung[42] lehnt diese Auffassung ab. Das berechtigte Sicherungsinteresse fehle be... mehr

Rz. 129 Abzulösende Gläubigerbanken machen gelegentlich die Verwendung von Löschungsunterlagen davon abhängig, dass ihr Kreditnehmer (Verkäufer) eine dem Notar gleichzeitig übersandte Einverständniserklärung mit der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung unterzeichnet. Materiell-rechtlich besteht gem. § 490 Abs. 2 S. 3 BGB regelmäßig ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädi... mehr

Rz. 114 Die vorstehenden Ausführungen über Grundstücke gelten auch für Wohnungseigentum. Darüber hinaus können sich hier weitere Fragen stellen. Hinsichtlich der tatsächlichen Angaben der Beteiligten gilt die allg. Regel (siehe Rdn 19), dass der Notar sich grds. auf diese Angaben verlassen darf. So ist er z.B. nicht verpflichtet zu überprüfen, ob eine von den Beteiligten als... mehr

Rz. 20 Im Interesse der Glaubwürdigkeit des Notaramtes darf der Notar keine Amtshandlungen vornehmen, deren rechts- oder sittenwidrigen Zweck er bei pflichtgemäßer Prüfung erkennen muss.[36] Das Amtsverbot gilt insbesondere, freilich nicht ausschließlich, bei einem Verdacht von Straftaten.[37] Ob der Notar amtlich oder privat Kenntnis von dem missbilligten Zweck erlangt hat,... mehr

Rz. 1 Der Notar kann auf dreierlei Weise mit der Versteigerung von Gegenständen befasst sein. Er kann eine von einem anderen Versteigerer (Auktionator) vorgenommene Versteigerung beurkunden. Er kann die Versteigerung selbst als Versteigerer vornehmen (§ 20 Abs. 3 BNotO). Schließlich kann er beide zuvor genannten Aufgaben zugleich wahrnehmen und eine von ihm selbst vorgenomme... mehr

Rz. 58 Empfangsberechtigte sind diejenigen, an die die verwahrten Gelder zur Auszahlung kommen sollen. Bei einem Kaufvertrag ist dies zumeist der Verkäufer. Empfänger können aber auch abzulösende Gläubiger und sonstige Personen sein, an die der Zahlungsanspruch beispielsweise abgetreten wurde. Rz. 59 Sind mehrere Verkäufer vorhanden, empfehlen sich dringend klarstellende Anga... mehr

Rz. 9 § 23 BNotO berechtigt den Notar, Verwahrungen durchzuführen. Daraus leitet sich aber keine grundsätzliche Pflicht zur Übernahme von Verwahrungsgeschäften ab. Die Rechtslage ist anders als bei Beurkundungen, die der Notar nicht ohne ausreichenden Grund verweigern darf (vgl. § 15 Abs. 1 S. 1 BNotO). Verwahrungen darf er dagegen – wenigstens nach pflichtgemäßem Ermessen –... mehr

Rz. 12 Wie bereits oben (vgl. Rdn 2) aufgezeigt wurde auch diese Fallgruppe von der Rspr. bereits vor Inkrafttreten des neu gefassten BeurkG im Jahre 1998 entwickelt und anerkannt. Im Wesentlichen geht es um zwei Situationen, in denen ein unwiederbringlicher Schaden drohen kann.[34] Beides sind seltene Ausnahmefälle. Die Fallgruppen können sich "überschneiden". Grundgedanke ... mehr

Rz. 48 Die Prüfungs- und Belehrungspflicht obliegt dem Notar gegenüber allen Personen, die vor ihm Erklärungen abgeben. Der Notar muss also nur die formell Beteiligten nach Abs. 1 belehren.[158] So hat die Belehrung beim Auftreten eines – auch eines vollmachtlosen – Vertreters allein gegenüber diesem, nicht auch gegenüber dem Vertretenen zu erfolgen (siehe aber Rdn 49),[159]... mehr

Rz. 11 Die Vollmachtsvermutung des § 15 GBO gilt hinsichtlich sämtlicher Antragsberechtigter unabhängig davon, ob sie formell Urkundsbeteiligte sind oder nicht.[31] Hat der Notar eine Grundpfandrechtsbewilligung des Eigentümers beurkundet oder beglaubigt, gilt die Vollmachtsvermutung auch zugunsten des Gläubigers, weil dieser als Begünstigter antragsberechtigt ist (§ 13 Abs.... mehr

Rz. 62 Hinterlegt der Käufer den Kaufpreis auf Anderkonto, so erlischt der Kaufpreisanspruch des Verkäufers regelmäßig noch nicht. Die Hinterlegung hat nach h.M. grundsätzlich keine Erfüllungswirkung (m.w.N. vgl. oben Vor §§ 57–62 BeurkG Rdn 21 ff.). Dies hat zur Folge, dass der materiell-rechtliche Kaufpreiszahlungsanspruch gegen den Käufer weiter besteht. Rz. 63 Daneben bes... mehr

Rz. 185 Die (materiell-rechtlich gem. § 128 BGB mögliche) Aufspaltung der Vertragsbeurkundung in die Beurkundung des Angebots und der Annahme kann ebenfalls zu Belehrungsdefiziten führen. In diesem Fall hat der Notar die Grundsätze nach § 14 Abs. 3 BNotO zu beachten und insbesondere hinreichende sachliche Gründe darzulegen, die ausnahmsweise eine derartige Aufspaltung rechtf... mehr

Rz. 25 Nach Abs. 3 S. 1 sind für den Notar nur die Widerrufsgründe beachtlich, bei denen der Bestand des Rechtsgeschäfts in Frage gestellt wird. Der Widerrufende muss sich schon darauf stützen, dass das der Verwahrung zugrunde liegende Rechtsverhältnis aufgehoben, unwirksam oder rückabzuwickeln sei. Behauptete Vollzugsstörungen berechtigen dagegen nicht zum Widerruf. Schuldr... mehr

Rz. 74 Haben die Beteiligten den Notar ausdrücklich um eine kostenpflichtige Vollzugstätigkeit gebeten, so braucht der Notar über die eigenen und registergerichtlichen Kosten i.S.v. § 1 Abs. 1 GNotKG (Gebühren und Auslagen) sowie über sonstige gesetzlich festgelegte Kosten grds. nicht zu belehren (Ausnahmen siehe Rdn 75).[283] Er muss insbesondere auch nicht darauf hinweisen... mehr

Rz. 31 § 53 BeurkG lässt die Aussetzung des Urkundenvollzugs auf übereinstimmende Weisung der Beteiligten zu.[122] Erfolgt die entsprechende Weisung dabei zu einem Zeitpunkt, zu dem die Urkunde bereits eingereicht ist, muss der Notar – sofern dies noch möglich ist – die Urkunde von dem Registergericht zurückerlangen.[123] Der Notar muss in diesem Fall allerdings auf die mit ... mehr

Rz. 24 Abs. 2 schafft eine Erleichterung für das Vorlesen bei Sammelbeurkundungen (Serienbeurkundungen). Hier sind verschiedene Fälle möglich: So können dieselben Beteiligten (Personenidentität) an mehreren weitgehend gleich lautenden Urkunden beteiligt sein (Beispiel: Ein Eigentümer bestellt mehrere Grundschulden zugunsten derselben Gläubigerin). Häufig kommt es auch vor, d... mehr

Rz. 92 Zur Belehrung über die rechtliche Tragweite gehört auch die Belehrung über ungesicherte Vorleistungen. Wenn eine Partei eine ungesicherte Vorleistung erbringen soll, die als solche für die Beteiligten nicht ohne weiteres erkennbar ist,[336] so trifft den Notar eine doppelte Belehrungspflicht: Er muss über die Folgen belehren, die bei Leistungsunfähigkeit des durch die... mehr

Rz. 24 Gemäß § 577 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter einer Wohnung bei Verkauf[47] der Wohnung an einen Dritten vorkaufsberechtigt, wenn nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum (oder Teileigentum[48]) begründet worden ist oder begründet werden soll.[49] Das Recht kann vertraglich nicht abbedungen werden (§ 577 Abs. 5 BGB) und wirkt rein schuldrechtlich. ... mehr

Rz. 68 Erfolgt die Pfändung nach Abschluss des Kaufvertrages und vor der Einzahlung auf Anderkonto, so berührt diese Pfändung – wie gerade dargestellt (siehe Rdn 67) die Vertragsabwicklung zunächst nicht. Der Käufer bzw. seine kaufpreisfinanzierende Bank müssen den Kaufpreis auf dem Anderkonto hinterlegen. Erst im Zusammenhang mit Auszahlungen an den Verkäufer spielt die Pfä... mehr

Rz. 246 Eine Unterschreitung der Zwei-Wochen-Frist ist zulässig, wenn der gesetzlich geforderte Übereilungsschutz in ausreichendem Maße anderweitig gewährleistet ist. Es muss dann nicht "zusätzlich (kumulativ)"[742] ein sachlicher Grund vorliegen, wie der BGH dies zunächst noch ausdrücklich gefordert hatte.[743] Diese Zusammenführung beider Aspekte zu einer einstufigen Prüfu... mehr

Rz. 39 Der Notar ist gem. § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO verpflichtet, sich auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts oder Streit hierüber neutral zu verhalten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts lässt regelmäßig den Bestand des Erstkaufvertrags unberührt, so dass der Notar weiterhin an den darin enthaltenen Vollzugsauftrag gem. § 53 BeurkG gebunden ist. Er müsste den Erstkaufvertrag also g... mehr

Rz. 11 Vertragspartner des infolge des Zuschlags zustande gekommenen Kaufvertrags ist auf der einen Seite der Bieter, dem der Zuschlag erteilt wurde. Auf der anderen Seite des Vertrags steht regelmäßig nicht der Versteigerer selbst, sondern dieser erteilt den Zuschlag im fremden Namen für seinen Auftraggeber (im Folgenden auch Einlieferer genannt). Denkbar ist aber auch, das... mehr

Rz. 26 Die Abrechnungspflicht besteht grundsätzlich gegenüber den Auftraggebern, also zunächst denjenigen, die als unmittelbar Beteiligte Verwahrungsanweisung und Verwahrungsantrag erteilen. Bei Kaufverträgen, die über Treuhandkonto abgewickelt werden, sind dies Käufer und Verkäufer. Sie haben ein Interesse an der Überprüfung der Erfüllungswirkung ihrer Zahlungen. Nicht zu d... mehr

Rz. 14 Auf Antrag kann eine Ausfertigung unter entsprechender Anwendung des § 42 Abs. 3 BeurkG auszugsweise erteilt werden. Die Erteilung einer nur auszugsweisen Ausfertigung ist u.U. zur Sicherung der Beteiligten erforderlich, z.B. eine Ausfertigung des Kaufvertrages mit Eigentumsvormerkung, aber ohne Auflassung, weil die Mitausfertigung der Auflassung es einem unredlichen ... mehr

Rz. 101 Zudem muss der Notarprüfer darauf achten, wann der Grundstückskaufvertrag beurkundet worden ist, weil mit Wirkung zum 23.12.2020 die §§ 656a–656d BGB neu eingefügt worden sind.[80] Es sind danach zwei Konstellationen zu unterscheiden. Zum einen können – was in der Praxis den Regelfall ausmachen dürfte – beide Parteien nacheinander den Makler beauftragt haben, sodass z... mehr

Rz. 23 Verschiedene Landesgesetze, insbesondere Denkmalschutz-, Naturschutz- und Forstgesetze, sehen Vorkaufsrechte vor.[43] Teilweise bewirken sie eine Grundbuchsperre, indem die zum Vollzug des Kaufvertrages erforderlichen Grundbucheintragungen nur nach Vorlage eines Negativattests oder einer Verzichtserklärung vorgenommen werden dürfen. Für manche Vorkaufsrechte ist dingl... mehr

Rz. 66 Wenn nach den Regeln des IPR deutsches Recht anzuwenden ist und dieses die Wahrung einer bestimmten Form zur Wirksamkeitsvoraussetzung des Rechtsgeschäfts macht, so ist zunächst zu prüfen, ob die Formvorschrift zwingend die Beurkundung durch einen deutschen Notar verlangt. Dies ist keineswegs bereits dann der Fall, wenn das deutsche Recht von "Notar" spricht; insoweit... mehr

Rz. 23 Eine eingeschränkte Verlesungspflicht besteht auch bei bestimmten Pfandrechtsbestellungen, wovon allerdings in der Praxis kaum Gebrauch gemacht wird (vgl. oben Rdn 8). Das Gesetz erwähnt insoweit Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, Schiffshypotheken an Schiffen oder Schiffsbauwerken und Registerpfandrechte an Luftfahrzeugen. Auf Hypotheken an Hochseekabeln ist ... mehr

Rz. 44 Die Diskussion um das berechtigte Sicherungsinteresse sollte in ihrer Bedeutung nicht überbewertet werden: Wenn Beteiligte ein Anderkonto unbedingt wollen, werden sie fast immer objektive Gründe finden können, die die Einrichtung rechtfertigen. Das "berechtigte Interesse" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Der Notar hat im Einzelfall einen von der Dienstaufsicht nur ... mehr

Rz. 46 Die soeben beschriebene Schuldübernahme ist nur ein Unterfall der "Übernahme bestehender Rechtsverhältnisse mit Dritten". Hierzu gehört insbesondere die Vertragsübernahme. Grundsätzlich gilt: Soweit auf solche Rechtsverhältnisse nur (untechnisch) verwiesen wird und sich daran Regelungen anknüpfen, die diese nicht unmittelbar rechtlich berühren, sondern voraussetzen, b... mehr

Rz. 49 Um städtebauliche Missstände durch Sanierungsmaßnahmen zu beheben, können die Gemeinden durch Satzung förmliche Sanierungsgebiete festlegen. Grundstücke, die in diesen förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 Abs. 1 BauGB) belegen sind, unterliegen Verfügungs- und Teilungsbeschränkungen nach Maßgabe des § 144 Abs. 2 BauGB. Im grundbuchlichen Vollzug löst dieses... mehr

Rz. 8 Das Zustandekommen eines Vertrags, genauer gesagt eines Kaufvertrags,[10] richtet sich bei einer Versteigerung nach § 156 BGB. Danach ist das Gebot als Vertragsantrag des Bieters und der Zuschlag als Annahme dieses Angebots aufzufassen.[11] Die Ankündigung der Veranstaltung und alle Angaben im Vorfeld, insbesondere das Ausgebot, stellen lediglich eine rechtlich zunächs... mehr

Rz. 34 § 3 BeurkG gilt im Gegensatz zu den §§ 6, 7 BeurkG auch dann, wenn die Amtshandlung des Notars lediglich in einer Unterschriftsbeglaubigung besteht (siehe Rdn 11). Der Notar hat also auch in diesem Fall zu prüfen, ob ihm nach § 3 BeurkG die Amtstätigkeit versagt ist (vgl. § 40 Abs. 2 BeurkG und siehe dazu § 40 BeurkG Rdn 27). Dabei ist allerdings zu differenzieren. Di... mehr