Fachbeiträge & Kommentare zu Instandhaltung

Eine Finanzierung mittels laufender Hausgelder wird in der Regel lediglich bei kleineren Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung möglich sein, ist aber grundsätzlich zulässig.mehr

Begriff Die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung, gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Wie auch andere Verwaltungsmaßnahmen, werden Maßnahmen der Erhaltung stets einfach-mehrheitlich beschlossen. Was der Verwalter neben der Herbeiführung der Beschlüsse beachten muss, erläutert dieser Beitrag...mehr

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Auf Grundlage eines Begehungsprotokolls und der Ergebnisse einer ergänzenden Kontrolle bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch Fachunternehmen sollte hinsichtlich des ermittelten Erhaltungsbedarfs eine Prioritätenliste erarbeitet und die Wohnungseigentümer entsprechend informiert werden. Die Entscheidung über das "Ob" und "Wie" erforderlicher Maßnahmen der Erhalt...mehr

Zunächst ist zu beachten, dass jede Maßnahme der baulichen Veränderung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme für alle oder einzelne Wohnungseigentümer beeinträchtigend ist.[1] Grundsätzlich könnte daher auch die Beseitigung einer ohne Beschluss legitimierten baulichen Veränderung verlangt werden, die für keinen der übrigen ...mehr

Wie bereits ausgeführt[1], ist über jede Baumaßnahme ein Beschluss zu fassen – egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme oder eine Gestattungsmaßnahme handelt. Beschlüsse, die eine bauliche Veränderung auf Grundlage des § 20 WEG zum Gegenstand haben, müssen ebenfalls – wiederum egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Baumaßnahme oder eine Individualmaßna...mehr

Ist der Verwalter vom teilenden Eigentümer als Erstverwalter eingesetzt und kann er Einfluss auf den Inhalt der Gemeinschaftsordnung nehmen, sollte er diese Chance nutzen und sogleich für flexible Regelungen sorgen, die ihm und seinen Nachfolgern die Arbeit erleichtern und vor allem eine rechtssichere Grundlage im Rahmen seiner Pflichten bei der Erhaltung bzw. Instandhaltung...mehr

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Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unverm...mehr

Es ist gängige Praxis, dass sich Bauträger selbst oder "bauträgernahe" Verwaltungsunternehmen zum Verwalter bestellen. Häufig werden seitens der Bauträger zu diesem Zweck auch Tochterunternehmen gegründet, die dann zum Verwalter bestellt werden. Dies ist zulässig.[1] Neben dem Vorteil der "Nähe" zu dem zu verwaltenden Objekt und hiermit verbundener genauester Kenntnis der ba...mehr

Obwohl nicht mehr ausdrücklich gesetzlich geregelt, ist der Verwalter in erster Linie verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Allerdings wird er insoweit als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig. Da dieser gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, wären Ansprüche auf Beschlussdurchführung gegen di...mehr

Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Maßnahmen der baulichen Veränderung stellen keine Erhaltungsmaßnahmen dar. Dies gilt nach herrschender Meinung auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Inso...mehr

Liegt keine Notmaßnahme vor und handelt es sich auch nicht nur um eine unbedeutende Maßnahme, hat der Verwalter Beschlüsse über die erforderlichen Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung fassen zu lassen. Grundsätzlich genügt eine einfachmehrheitliche Beschlussfassung. In aller Regel wird hier eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WE...mehr

Hatte § 16 Abs. 4 WEG a. F. lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erlaubt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr Dauerregelungen beschlossen werden. Praxis-Beispiel Fenstererhaltung Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungsei...mehr

Auch Maßnahmen der erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften werden unter den Begriff der "Erhaltung" subsumiert. Praxis-Beispiel Erstmalige Herstellung wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist Aufg...mehr

Ist der Betrieb Halter von Fahrzeugen, muss er z. B. für folgende Punkte sorgen: ordnungsgemäße Instandhaltung (z. B. Reifenkontrolle, Beleuchtungsanlage); regelmäßige Prüfungen. Diese sind nach § 57 DGUV-V 70 einmal jährlich vorgesehen, wobei die Hauptuntersuchung nach StVZO mitzählt. Achtung Prüfung von Dienstwagen nach DGUV V70 soll wegfallen Im Oktober 2025 hat das Bundesmin...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Sind gemäß Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen wie etwa ein Schwimmbad und/oder eine Sauna vorhanden, obliegt es der GdWE, diese instandzuhalten. Eine Stilllegung würde einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen. Eine Stilllegung wäre nur einstimmig möglich.[1] Die dauerhafte Stilllegung einer im Gemei...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is...mehr

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Eine digitale Betriebsbegehung wird erforderlich, wenn neben den internen Teilnehmern vor Ort (wie Führungskräfte, Betriebsrat, Sicherheitsbeauftragte) auch externe Personen (wie Fachkraft für Arbeitssicherheit, Betriebsarzt oder außerbetriebliche Techniker) beteiligt werden sollen. Dabei gehen die internen Beteiligten mit einer Digitalkamera oder Tablet durch den Betrieb un...mehr

"Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt, bestimmte Maßnahmen der Erhaltung an bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums durchführen zu müssen, ist dies zunächst zulässig. Auch ohne ausdrückliche Anordnung umfasst eine derartige Regelung auch die Verpflichtung, di...mehr

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Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder solchen, deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren und somit eine Kostentragungsverpflichtung unter allen Wohnungseigentümern die Folge ist, steht jedenfalls eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme im Ra...mehr

Umstritten ist, ob Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung als bauliche Veränderungen zu qualifizieren sind oder noch den Erhaltungsmaßnahmen zugeordnet werden können. Jedenfalls sind etwa Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmeisolierung, insbesondere durch eine fachgerecht ausgeführte Dampfbremse auf der gesamten Dachebene sowie die Ersetzung des vorhandenen Dämmmaterials au...mehr

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Eine Kostenamortisation...mehr

Ein weiterer einkommensteuerrechtlicher Sonderaspekt des Werkvertrags ist der Steuerabzug bei Bauleistungen gemäß §§ 48 bis 48d EStG .[1] Bauabzugsteuer i. S. d. § 48 Abs. 1 Satz 1 EStG kann auch für die Errichtung von Freiland-Photovoltaikanlagen anfallen, da die Begriffe Bauwerk und Bauleistung normspezifisch auszulegen sind. Die der Bauabzugsteuer unterliegenden Bauwerke si...mehr

Wird ein Werkvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen, dann sind zunächst die allgemeinen Pflichten aus § 312 a BGB zu berücksichtigen. Insbesondereobliegen dem Unternehmer gemäß § 312a Abs. 2 Satz 1 BGB i. V. m. Art. 246 EGBGB umfangreiche Informationspflichten, die sich sowohl auf die Identität des Unternehmers beziehen als auch auf die wesent...mehr

In 2 Jahren verjähren als Ansprüche ausgestaltete Rechte des Bestellers bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht (§ 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB). Ausdrücklich vorbehalten bleibt allerdings die Sonderregel für Bauwerke: In 5 Jahren verjähren als Ansprüche au...mehr

Lässt der Unternehmer z. B. Reparaturen an beweglichem Gegenständen des Betriebsvermögens durchführen, liegen sofort abzugsfähige Betriebsausgaben vor. Lässt der Auftraggeber als Privatperson aufgrund von Werkverträgen z. B. Reparaturen im Haushalt oder an seiner (Mietwohnung oder eigengenutzte Eigentums-) Wohnung durchführen (z. B. Austausch von Bodenbelägen, Türen und Fenst...mehr

Die Fälle, bei denen die Umsatzsteuerschuld auf den Leistungsempfänger übergeht, sind in § 13b Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 bis 11 UStG abschließend aufgeführt. Es besteht kein Wahlrecht, sodass die Umsatzsteuerschuld zwingend auf den Leistungsempfänger übergeht. Der leistende Unternehmer darf keine Umsatzsteuer ausweisen. Der Leistungsempfänger ermittelt die Umsatzsteuer und kan...mehr

Wie geht man mit den Bewohnern um, die die Wartungen nicht ausführen lassen und nie da sind? Der Wohnungseigentümer (oder Nutzer) ist abzumahnen, dass er sich an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu halten hat. Gewährt er nicht freiwillig Zugang zum Bereich des Sondereigentums, ist er auf Duldung des Zugangs zu verklagen. Diese Entscheidung dürfte in der Regel § 27 Abs....mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage hat der Bauträger vor Übergabe der Wohnungen die Rauchwarnmelder installiert. In wessen Eigentum stehen die Rauchwarnmelder? Der BGH[1] hat die Antwort offengelassen. Ich tippe darauf, dass er, sollte er mit der Frage nochmals befasst werden, die Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB ansehen wird. Gehören...mehr

Müllabwurfanlage Kann beschlossen werden, eine Müllabwurfanlage stillzulegen, wenn es wegen des Brandschutzes eine behördliche Auflage gibt? Ja, dann handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Diese kann nach § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden. Spielplatz Muss ein Spielplatz weiter instandgehalten werden, auch wenn die Eigentümer dies einstimmig (bzw. allstimmig) nicht mehr...mehr

Gibt es bei einem Gebäude (beispielsweise aus den 1970er-Jahren) eine Verpflichtung zu präventiven Maßnahmen, z.B. wie auch immer geartete Wartung von Flachdächern oder Balkonen, insbesondere wenn Wasserschäden in Folge anderer undichter Balkone in der Vergangenheit in dieser Wohnungseigentumsanlage bekannt sind? Ja. Die Verwaltung muss jede Wohnungseigentumsanlage regelmäß...mehr

Angenommen, die Wohnungseigentümer beschließen, Rauchwarnmelder anzumieten und zu warten. Muss in diesem Fall ein Wohnungseigentümer es sich gefallen lassen, dass die Verwaltung bzw. Handwerker den räumlichen Bereich seines Sondereigentums betreten? Ja. Dies folgt aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Jeder Wohnungseigentümer ist danach gegenüber der GdWE in diesem Fall verpflichtet, ...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wird die Miete von Rauchwarnmeldern und deren Wartung (fernablesbar) beschlossen. Ein Wohnungseigentümer weigert sich, dass diese Beschlüsse im Bereich seines Sondereigentums umgesetzt werden. Was ist zu tun? Der Wohnungseigentümer ist abzumahnen, dass er sich an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu halten hat. Gewährt er nicht freiwilli...mehr

In der Gemeinschaftsordnung von 1990 wurde unter Benutzungsregelung § 15/1 zur alleinigen Nutzung ausgegeben (Sondernutzungsrechte). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen. Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann in diesem Fall ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine an...mehr

In einer Teilungserklärung (1970) werden in § 2 die Fenster dem Sondereigentum zugeordnet. Diese Zuordnung ist vermutlich nichtig. In einem weiteren § 6 wird den Eigentümern die Pflicht zur Instandhaltung des in § 2 genannten Sondereigentums, also auch der Fenster, auferlegt. Ein Anstrich der Fenster durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist nicht festgeschr...mehr

§ 80 SGB X regelt die Verarbeitung von Sozialdaten im Auftrag. Die Vorschrift entspricht im Wesentlichen dem bisherigen Recht, ist aber redaktionell angepasst worden. Die Erteilung eines Auftrags zur Verarbeitung von Sozialdaten ist nur zulässig, wenn der Verantwortliche seiner Rechts- oder Fachaufsichtsbehörde rechtzeitig vor der Auftragserteilung den Auftragsverarbeiter, di...mehr

Rn. 224 Stand: EL 122 – ET: 06/2017 Zum Thema auch s Wünnemann, DB 2016, 2438 u wegen weiterer Erläuterungen BMF v 14.12.2016, IV C 5 – S 2334/14/10002–03, DB 2016, 3008. Deutschland hat sich das Ziel gesetzt, bis 2020 seinen CO ²-Ausstoß gegenüber 1990 um mindestens 40 % zu senken. Zur Erfüllung dieses Zieles bedarf es unterschiedlicher Maßnahmen. Vorläufer des Gesetzes zur s...mehr

Rn. 325 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Das Bauwerk muss den Aufenthalt von Menschen "gestatten"; dass es zum Aufenthalt von Menschen aus "bestimmt" ist, ist nicht erforderlich (BFH BStBl II 2009, 986). Dies bedeutet (Tz 2.4 Erlass betreffend Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen, BMF v 05.06.2013, BStBl I 2013, 734): Arbeitsbühne: Für die Gebäudeeigenschaft ...mehr

“… Zu Recht hat das LG die Klage abgewiesen, denn der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Rückzahlung der Leistungen aus der Kaskoversicherung wegen der Schadensereignisse vom 21.7.2018 (Seitenschaden) und 13.11.2019 (Glasschaden) an dem Fahrzeug Pkw V … zu, §§ 812 Abs. 1, 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB. 1. Die Bekl. ist für die geltend gemachten Ansprüche passivleg...mehr

Rn. 391 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Auf die Darstellung der Rechtslage für vor dem 31.12.2003 begonnene Baumaßnahmen wird aus Aktualitätsgründen verzichtet. Rn. 391a Stand: EL 185 – ET: 12/2025 § 6 Abs 1 Nr 1a EStG (idF Art 1 Nr 5, Nr 34 Buchst c Doppelbuchst aa StÄndG 2003 v 15.12.2003, BGBl I 2003, 2645) enthält für nach dem 31.12.2003 begonnene Baumaßnahmen in S 1 eine positi...mehr

Rn. 157 Stand: EL 61 – ET: 05/2004 Zum Jahresende 2003 wurden wieder einmal zahlreiche steuerliche Gesetzesänderungen verabschiedet, nämlich das StÄndG 2003, das StraBEG (nachfolgend s Rn 158) und das G zur Umsetzung der Protokollerklärung der Bundesregierung zur Vermittlungsempfehlung zum Steuervergünstigungsabbaugesetz (KORB II-Gesetz – folgt mit der nächsten Ergänzungslief...mehr

Rn. 51 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Die Gewinnübertragung auf andere WG (Abzug von den AK/HK) nach § 6b Abs 1 EStG setzt voraus, dass der StPfl ein begünstigtes WG mit Gewinn veräußert (Veräußerungsgewinn) und ein anderes begünstigtes WG (Reinvestitions-WG bzw Ersatz-WG) anschafft oder herstellt. Zur Anschaffung im Zuge einer Verschmelzung s Rn 118. Als Zeitpunkt muss die Ansch...mehr

Rn. 381 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Für den Begriff der AK gilt ausschließlich § 255 Abs 1 HGB (s Rn 113), egal, ob PV oder BV (BFH BStBl II 2017, 343; BFH BStBl II 2019, 170; BFH BStBl II 2020, 545; BFH IX R 14/20, BB 2023, 626; H 6.2 EStH 2023). Dh AK sind (BFH BFH/NV 2002, 966; FG Niedersachsen EFG 2017, 1418 rkr; BFH BStBl II 2019, 170; BFH IX R 14/20, BB 2023, 626):mehr

Sind die Ausgaben in der Jahresabrechnung wie die Einnahmen aufzuschlüsseln? Auch hinsichtlich der Ausgaben soll der Eigentümer erkennen können, welche Ausgaben im Einzelnen im Abrechnungsjahr angefallen sind. Die Ausgaben sind deshalb ebenfalls aufzuschlüsseln. Da die Jahresabrechnung für vermietende Eigentümer die Grundlage für die Erstellung der Mietnebenkostenabrechnung ...mehr