Fachbeiträge & Kommentare zu Heizung

Zitat § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizKV Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizKV regelt die Aufteilung der gesamten Heizungsbetriebskosten einer zentralen Heizungsanlage in Grundkosten und Verbrauchskosten. Ein Grundkostenanteil ist ...mehr

Die im Folgenden genannte Rechtsprechung ist nur noch für die Fälle maßgeblich, in denen die Umstellung auf Wärmelieferung vor Inkrafttreten der Wärmelieferverordnung (1.7.2013) erfolgt ist. Abrechnung beim Wärmecontracting Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist nicht verpflichtet, dem Mieter diejenigen Rechnungen vorzulegen...mehr

In § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV werden zwei Sachverhalte dargestellt. Zum einen geht es um das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum jeweiligen Sonder- bzw. Teileigentümer, zum anderen um das Verhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zu seinem Mieter. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV spricht zwar ausdrücklich nur vom Wohnungseigentümer, in § 1 Abs. 2, 3, 6 WEG wird jedoch...mehr

Voraussetzung für die Anwendung der HeizKV ist zunächst, dass Heizenergie und Warmwasser den Nutzern von Räumen zur Verfügung gestellt werden. Dabei kommt es nicht auf die Art der Nutzung des Gebäudes an. Sowohl Wohn- als auch Büro- oder Geschäftsräume, Läden sowie sonstige mit zentraler Wärme und Warmwasser zu versorgende Räumlichkeiten fallen unter den Anwendungsbereich de...mehr

4.1 Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage Hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft...mehr

Bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nr. 4a und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nr. 4c und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nr. 4d und entsprec...mehr

Der BGH hat erläutert, dass die Bestimmungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Geltung haben und es eines Beschlusses für deren Anwendung nicht bedarf.[1] Im Hinblick auf die Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ergibt sich jedoch folgende Problematik: Der Verwalter hat gemäß § 28 Abs. 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Wohng...mehr

Während der Hausverwalter aufgrund vertraglicher Verpflichtung die zur Bewirtschaftung des Anwesens notwendigen Verwaltungsleistungen ausführt (z. B. Einziehung der Miete, Abrechnung der Betriebskosten, Geschäftsverkehr mit Mietern und Behörden), erstreckt sich die Tätigkeit des Hauswarts auf Maßnahmen praktisch-technischer Art. Dementsprechend zählen folgende Tätigkeiten zu...mehr

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit[1] gilt auch für die Kosten der Messgeräte zur Verbrauchserfassung. Hinweis Abrechnung kann gekürzt werden Sind die Kosten für die Messgeräte (hier: Heizkostenverteiler mit Funksystem) wesentlich überhöht, ist die Heizkostenabrechnung zwar nicht unwirksam, jedoch kann der Mieter verlangen, dass die in der Heizkostenabrechnung angesetzten Ko...mehr

Überblick Während § 4 HeizKV die Pflicht des Gebäudeeigentümers zur Erfassung des Verbrauchs von Heizung und Warmwasser festlegt, regelt § 5 HeizKV die Ausstattung zur Verbrauchserfassung. Gemäß § 4 HeizKV ist der Gebäudeeigentümer zur Erfassung des Verbrauchs von Heizung und Warmwasser verpflichtet. Der Gebäudeeigentümer hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserf...mehr

Diese Kosten werden zusammenfassend meist als "Wartungskosten" bezeichnet, deren Umfang u. a. von der Art der Ausführung und dem Alter der Anlage abhängig ist. Heizungs- und Warmwasseranlagen sind gemäß § 10 Abs. 3 EnEV sachgerecht zu warten und instand zu halten. Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen dürfen grundsätzlich nur von Personen vorgenommen werden, welche die notw...mehr

Regelmäßig im Frühjahr und Herbst entbrennt ein Streit um die richtigen Wohnraumtemperaturen. Es gibt aber keine gesetzliche Regelung darüber, wie warm es in einer Wohnung zu sein hat. Die Heizperiode dauert üblicherweise vom 1.10. bis 30.4.[1] Grundsätzlich muss der Gebäudeeigentümer die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in ortsüblicher Weise in Betrieb halten.[2] ...mehr

Hierzu gehören sämtliche Stromkosten, die für das Betreiben der Heizungsanlage anfallen, z. B. der Strom für Pumpen, Brenner, elektrisch arbeitende Wärmefühler, elektrische Wärmepumpen sowie für Strom, der im Rahmen der Überwachung, Pflege und Reinigung der Anlage verbraucht wird. Können diese Kosten nicht mit einem separaten Zähler erfasst werden, sind sie zu schätzen (z. B....mehr

Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz. Hinweis Wartung von Gaseinzelfeuerstätten Seit Inkra...mehr

Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen. Stromkosten für die Beleuchtung der Zuwege sind ansetzbar, sofern die Leuchten auf Privatgelände und nicht auf öffentlichem Straßengrund stehen.[1] Hinweis Ausgenommen: Betriebss...mehr

Beim Kauf von Verbrauchserfassungsgeräten ist (gegenüber Verbrauchern) eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, die es dem Verkäufer bei Zahlungsverzug gestattet, unter Eigentumsvorbehalt gelieferte Geräte bis zur Kaufpreiszahlung vorläufig wieder zurückzunehmen. Dies widerspricht dem wesentlichen Grundgedanken de...mehr

Der Betreiber einer Feuerungsanlage (mit Ausnahme von Kleinanlagen) ist verpflichtet, die Erfüllung der in der Verordnung bestehenden Anforderungen vom zuständigen Bezirksschornsteinfegermeister durch wiederkehrende Messungen jährlich überwachen zu lassen (Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes – Verordnung über Feuerungsanlagen). Durchführung einer Wi...mehr

Dazu gehören die Kosten der Ermittlung der Betriebskosten und deren Aufteilung auf die einzelnen Mieter sowie das Erstellen der Heizkostenabrechnung. Hinweis Ablesung muss geduldet werden Der Mieter ist verpflichtet, das Ablesen der Wärmemesseinrichtungen durch den Vermieter bzw. die beauftragte Ablesefirma zu dulden und die dafür anfallenden Kosten an den Vermieter zu bezahle...mehr

Dazu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nr. 4a (s. Abschn. 4.1). Zur eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme kann neben der aus Fernheizwerken auch diejenige aus zentralen Heizungsanlagen gehören, wenn der Gebäudeeigentümer sie einem Dritten z. B. einem Versorgungsunternehmen zur eigenständi...mehr

Seit Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung am 1.1.2004 ist auch die Umlagefähigkeit der Kosten der Eichung von Erfassungsgeräten gesetzlich bestimmt. Hinweis Eichpflichtige Geräte Eichpflichtig sind Wärmezähler (bzw. Warmwasserzähler), d. h. Messgeräte, die den Wärmeverbrauch in physikalischen Einheiten (z. B. Megawattstunden, Joule) angeben. Dagegen sind Heizkostenverteil...mehr

Hinweis Kosten für Anmietung oder Leasen der Geräte Bei Anmietung oder Leasen der Geräte durch den Vermieter darf dieser die Kosten auf die Mieter im Wege der Heizkostenabrechnung nur dann umlegen, wenn er den Mietern die dadurch entstehenden Kosten mitgeteilt und die Mehrheit der Mieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung nicht widersprochen hat (§ 4 Abs. 2 Hei...mehr

Eine eigenständige Lieferung ist gegeben, wenn der Lieferant die Anlage im eigenen Namen und für eigene Rechnung betreibt und die Wärme ebenso liefert. Eine gewerbliche Lieferung von Wärme ist gegeben, wenn der Lieferant einen auf Gewinnerzielung gerichteten, selbstständigen Gewerbebetrieb i. S. d. Gewerbeordnung betreibt. Hinweis Entgelt für die Wärmelieferung Zum Entgelt für...mehr

Diese Kosten umfassen auch Kosten für Brennstoffzusätze (z. B. Additive zur Reinigung) und Anfeuerungsmaterial. Anzusetzen sind nur die tatsächlich entstandenen Kosten, sodass Mengenrabatte oder Preisnachlässe zugunsten des Mieters zu berücksichtigen sind. Hinweis Preisgünstigster Lieferant Jedoch ist es Sache des Vermieters zu entscheiden, zu welchem Zeitpunkt und von wem er ...mehr

Umfasst davon sind die Sach- und Personalkosten einschließlich der Sozialbeiträge, die dem Eigentümer laufend entstehen, insbesondere beim arbeitsintensiven Betrieb von Kokszentralheizungen (Anheizen und Unterhalten der Brennstelle, Beseitigen von Asche und Schlacke). Jedoch können auch bei automatisch arbeitenden Öl- und Gaszentralheizungen Kosten anfallen, insbesondere dan...mehr

Unter Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind Wärmezähler und Heizkostenverteiler i. S. v. § 5 HeizkostenV zu verstehen, wobei nur solche verwendet werden dürfen, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Nach dem jetzigen Stand der Technik gehören d...mehr

Dazu gehört insbesondere das Reinigen des Heizkessels durch Entfernung von Verbrennungsrückständen und Wasserablagerungen sowie des Brenners. Soweit dies nicht bereits im Rahmen der Wartung erfolgt ist (s. Abschn. 4.4). Reinigung des Öltanks Die Reinigung des Öltanks zählt zu den Heizkosten. Ist der Mieter vertraglich zur Zahlung der Heizkosten i. S. v. § 2 Nr. 4a BetrKV verpf...mehr

Hierzu zählen die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihre Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums. Diese Kosten sind hier anzusetzen, wenn die einzelnen Räume zwar zentral versorgt werden, jedoch nicht direkt mit Wärme (dann Zentralheizung, Nr. 4a, s. Abschn. 4.1), sondern pri...mehr

Praxis-Tipp Kosten für Wärmecontracting in Mietvertrag vereinbaren Ausreichend für die Überwälzung der Kosten des Wärmecontractings (§ 2 Nr. 4c BetrKV) ist eine mietvertragliche Klausel, wonach der Mieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung zu tragen hat. Einer Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant bedarf es nicht.[1] Beinhaltet eine mietv...mehr

Hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bunde...mehr

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Der Wärmeverbrauch wird entweder mit Wärmezählern oder Heizkostenverteilern erfasst. Wärmezähler Wärmezähler sind Erfassungsgeräte für Heizungen, die den Wärmeverbrauch physikalisch exakt messen. Sie ermitteln durch Messfühler die Temperaturdifferenz zwischen Vor- und Rücklauftemperatur des zu messenden Heizkreislaufs. Aus der Temperaturdifferenz und dem gemessenen Volumen des...mehr

Für die Wahl des Verteilerschlüssels sieht § 3 Satz 2 HeizKV vor, dass diejenigen Regelungen anzuwenden sind, die gesetzlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gelten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen wurden. Anderer Verteilerschlüssel als in Heizkostenverordnung vorgegeben Denkbar ist, dass die Kosten für die Versorgung mit Wärme und Wa...mehr

Rz. 158 § 2 Nr. 6 BetrKV Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder bei der eigenständig gewerblichen Lieferung der Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort berü...mehr

Rz. 121 Zu den Brennstoffkosten gehört der Kaufpreis für die verbrauchten Brennstoff; bei Koks/Kohle fallen auch die Kosten für Anfeuerungsmaterial darunter, nicht jedoch Brennstoffadditive (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 28). Der Vermieter darf nur die Kosten für die Wärmeerzeugung umlegen. Daher scheidet eine Umlage der Kosten für Trockenheizen in einem Neubau...mehr

Rz. 8 Die Mietvertragsparteien können eine Nettokaltmiete vereinbaren, in der die Betriebskosten nicht enthalten sind, und Vorauszahlungen, die der Höhe nach den auf das jeweilige Mietobjekt entfallenden Betriebskosten bemessen werden. Muster Vereinbarung Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen Die Miete ohne kalte Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser beträ...mehr

Rz. 118 § 2 Nr. 4a BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Eins...mehr

Rz. 134 Als Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind die Geräte i. S. d. § 5 Abs. 1 HeizkostenV anzusehen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Wärmezähler und Heizkostenverteiler (vgl. dazu näher Kinne, a. a. O., Teil C 6.1), zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen...mehr

Rz. 11 Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass in der vereinbarten Miete für die Betriebskosten gesondert eine Pauschale ausgewiesen wird (Pauschalmiete). Von der Bruttokaltmiete unterscheidet sich diese Miete dadurch, dass die Betriebskosten getrennt von der übrigen Miete ausgewiesen werden und die Wohnraummiete bei gestiegenen Betriebskosten unabhängig von dem An...mehr

Rz. 24 Betriebskosten sind die Aufwendungen des Vermieters, die mit der Nutzung der Wohnung in unmittelbarem Zusammenhang stehen (z. B. Wasserversorgung, Entwässerung, Hausreinigung, Kosten des Hausstroms, Heizung, Fahrstuhl) sowie diejenigen, die durch den Gebrauch des Grundstücks und des Gebäudes verursacht werden (z. B. öffentliche Lasten, Sach- und Haftpflichtversicherun...mehr

Rz. 1 Voraussetzung für den Aufwendungsersatzanspruch nach § 539 ist zunächst, dass ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen ist; denn nur der Mieter als berechtigter Besitzer gegenüber dem Vermieter hat Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen auf die Mietsache. Ist der Mieter gleichzeitig Miteigentümer der Mietsache, ist entscheidend, im Rahmen welchen Rechtsverhältnisses (...mehr

Rz. 30 Die Umlage anderer Kosten als der in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist unzulässig (OLG Koblenz, Beschluss v. 7.1.1986, 4 W-RE 720/85, WuM 1986, 50; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 6.5.1988, 9 RE-Miet 1/88, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261 = WuM 1988, 204). Kapitalkosten wie Erbbauzinsen sind daher als Betriebskosten nicht auf den Wohnraummieter...mehr

Rz. 18 Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung...mehr

Rz. 140 Schließlich sind auch die Kosten für die Berechnung und Aufteilung der Heizkosten umlagefähig. Dazu gehören die Kosten für das Ablesen und den Austausch der Verdunstungsröhrchen (AG Bad Vilbel, WuM 1987, 275 [LS]; AG Hamburg, WuM 1982, 310 [LS]; AG Miesbach, WuM 1980, 221; a. A. AG Bergheim, WuM 1983, 123 [LS]; AG Köln, WuM 1983, 239 [LS]), die Kosten für die Aufteil...mehr

Rz. 37 Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung (vgl. dazu KG, Urteil v. 12.1.2006, 12 U 216/04, GE 2006, 382; AG Rathenow, Urteil v. 10.1.2006, 4 C 587/05, WuM 2006, 149 mit Anm. Wall, WuM 2006, 291) bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter dies...mehr

Rz. 42 Ferner ist der Vermieter zur Kostenvermeidung verpflichtet. Kosten für Betriebsleistungen, die nur deshalb notwendig werden, weil der Vermieter seine Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung nicht erfüllt hat, sind ebenfalls nicht umlagefähig. Betriebskosten, die ihre Ursachen in einem Mietmangel haben oder in einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mi...mehr

Rz. 76 Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17, GE 2018, 577). Die Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Miet...mehr

Rz. 1 § 556 gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3). § 556 gilt auch für ...mehr

Rz. 149 § 2 Nr. 4c BetrKV Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a. Dabei handelt es sich um die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung, wozu neben der herkömmlichen Fernwärme auch ...mehr

Rz. 40 Zum anderen kann die Höhe der Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Der Vermieter muss vermeidbare Kosten auch tatsächlich vermeiden. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter stets das billigste Angebot auswählen muss (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, September 2001, Mietrecht, § 556 Anm. 8). Denn neben dem Preis dürfen auch andere Gesichtspunkte ...mehr