Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuerreform

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Das Mietrecht wird weiter verschärft, die Grundsteuer kommt wieder auf den Prüfstand, die große Reform des Baugesetzbuchs wird vollendet – welche Änderungen Immobilieneigentümer, Vermieter, Verwalter & Co. im Jahr 2026 erwarten. Einige Gesetze hat der Bundestag im alten Jahr noch beschlossen, manche haben den Bundesrat noch im Dezember passiert. Andere Vorhaben wurden auf den...mehr

Rz. 8 Begünstigt von der Regelung des § 23a UStG sind nur die in § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG genannten Körperschaften, Personenvereinigungen und Vermögensmassen. Damit müssen die begünstigten Unternehmer ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dienen. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, bestimmt sich ausschließlich nach den Regelungen de...mehr

Rz. 103 [Autor/Stand] Mit Art. 1 GrStRefUG [2] wurde Abs. 12 in § 265 BewG eingefügt. Rz. 104 [Autor/Stand] Danach sind insbesondere die Änderungen, die als Reaktion auf die höchstrichterliche Rechtsprechung[4] zu verstehen sind, auf Bewertungsstichtage nach dem 22.7.2021 anzuwenden. Dabei sollen die Änderungen in § 177 Abs. 1 und 2, § 179 Satz 3, § 183 Abs. 2 Satz 3, § 187 Ab...mehr

I. Konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes Rz. 45 [Autor/Stand] Durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes wurde die uneingeschränkte konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer in Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG explizit verankert. Nach Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG wird den Ländern die Befugnis zur abweichenden Gesetzgebung über die Grundst...mehr

Bruschke, Der neue Grundsteuerwert für die Land- und Forstwirtschaft, ErbStB 2022, 78; Eisele, Bewertung des land- und fortwirtschaftlichen Vermögens für Zwecke der Grundsteuer, NWB 2019, 2127; Esser, Reform der Grundsteuer – Abschied von einer einheitlichen Bemessungsgrundlage?, WPg 2020, 346; Feldner/Stoklassa, Verfassungsrechtliche Fragen zur sog. Länderöffnungsklausel im...mehr

Andel, Finanzwissenschaft, 1983; Andreae, Zur Systematik der Steuertariflehre, FinanzArchiv 1929, 45; Anzinger, Dauerniedrigzins bei Bilanzierung, Unternehmensbewertung und Besteuerung (Teil I), DStR 2016, 1766; Bayer, Steuerlehre, 1998; Bertelsmann-Stiftung (Hrsg.), Kommunaler Finanzreport 2019, 2019; Brümmerhoff/Büttner, Finanzwissenschaft, 12. Aufl. 2018; Claus/Nehls/Sche...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz)[2] legte der Bundesgesetzgeber die Steuermesszahlen in § 15 Abs. 1 GrStG einheitlich wie folgt fest: 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG). 0,34 Promille für bebaute Grundstücke i.S.d. 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG – sog....mehr

Becker, Die Reform der Grundsteuer – wem obliegt die Gesetzgebungskompetenz?, BB 2013, 861; Bertelsmann (Hrsg.), Kommunaler Finanzreport 2019, 2019; Birk/Desens/Tappe, Steuerrecht, 28. Aufl. 2025; Bimek/Ruf, Der Belastungsgrund der Grundsteuer, StuW 2025, 183; Broer, Grundsteuer: Gemeindesteuer und "Reichensteuer"?, Vierteljahreshefte zur Wirtschaftsforschung 2013, 198; DIHK...mehr

Leserhinweis zur Lieferung 178 Sehr geehrte Leserinnen und Leser, mit der 178. Ergänzungslieferung werden Kommentierungen des BewG, des ErbStG des GrStG und des LGrStG Sachsen-Anhalt aktualisiert. Bearbeiter sind die Autoren Bruschke , Esskandari , Krause , Loose , Mandler , Mannek , Marx und Münch. Die Kommentierung von §§ 2 und 3 BewG wurde umfassend an die Grundsteuerreform ...mehr

Rz. 46 [Autor/Stand] Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung v. 30.11.2019[2] hat der Gesetzgeber den Gemeinden die Möglichkeit der Festlegung eines erhöhten, einheitlichen Hebesatzes auf baureife Grundstücke gegeben. Die Grundsteuer C ("Baulandsteuer") soll einen finanziellen Anreiz schaffen, die baur...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Durch Art. 1 GrStRefG [2] wurden die Regelungen des bisherigen § 205 BewG in § 265 BewG übernommen. § 265 trat nach Art. 18 GrStRefG[3] am Tag nach der Verkündung in Kraft. Die erstmalige Anwendung der Bewertungsvorschriften für Zwecke der Grundsteuer im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils wird in § 266 BewG geregelt. § 265 BewG regelt die Anwendung des B...mehr

Rz. 45 [Autor/Stand] Durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes wurde die uneingeschränkte konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer in Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG explizit verankert. Nach Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG wird den Ländern die Befugnis zur abweichenden Gesetzgebung über die Grundsteuer eingeräumt.[2] Diese Regelungskompetenz ist um...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Im Zuge der Reform der Grundsteuer kam es auch zu Änderungen des Grundgesetzes,[2] die zuvor bestehende Zweifel im Hinblick auf die Gesetzgebungskompetenz ausräumten. Es war davor strittig, ob der Bund nach Art. 105 Abs. 2 (a.F.) i.V.m. Art. 72 Abs. 2 GG über die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für eine Reform der Grundsteuer verfügt.[3] Auch das B...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Mit § 1 GrStG beginnt der erste Abschnitt des Grundsteuergesetzes zur Regelung der Steuerpflicht. Als zentrale Vorschrift des Grundsteuergesetzes richtet sich danach die Erhebung der gemeindlichen Grundsteuer aus. Die Grundsteuer ist eine Vermögensteuer, die am Grundbesitz unabhängig von der Person des Eigentümers und dessen Einkommensverhältnissen anknüp...mehr

Rz. 5 [Autor/Stand] Das Saarland und Sachsen hatten schon sehr früh erkannt, dass das Bundesgrundsteuermodell zu einer Belastungsverschiebung führen wird. Der Anteil, den Wohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a GrStG) zum gesamten Grundsteuermessbetragsvolumen beitragen, steigt, der Anteil der bebauten Nichtwohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b GrStG) nimmt ab. U...mehr

Rz. 8 [Autor/Stand] Das Bundesverfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt das BVerfG aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpun...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 2 BewG enthält die allgemeinen Vorschriften über die Bestimmung und Abgrenzung der zu bewertenden Objekte. Diese Vorschriften waren früher in § 137 Abs. 2 AO 1919 bzw. § 9 BewG 1925 enthalten und wurden seinerzeit in das BewG 1931 (§ 2) übernommen. Im BewG 1934 ist lediglich die Fassung der Vorschriften verbessert worden. § 2 BewG 1934 wurde ohne Änderu...mehr

Drüen/Krumm, Rechtsgutachten zur optionalen Einführung differenzierter Grundsteuerhebesätze durch die Gemeinden in Nordrhein-Westfalen, https://www.finanzverwaltung.nrw.de/system/files/media/document/file/drueen-krumm_gutachten_grundsteuerhebesatzdifferenzierung_16-8-2024.pdf; Eichholz, Novellierung der Grundsteuer, Überblick über die wesentlichen Änderungen und Konsequenzen...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Die Urheber des Gesetzentwurfs sehen in der Differenzierungsmöglichkeit beim Hebesatz innerhalb des Grundvermögens eine Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung.[2] Die kommunale Familie in Sachsen-Anhalt hatte sich jedoch sofort gegen dieses Regelungsanliegen gewendet. [3] Letztlich kam es zu einer Diskussion wie sie zuvor auch schon in Nordrhein-Westfale...mehr

Bayerischer Staatsminister der Finanzen und Minister der Finanzen des Landes Rheinland-Pfalz (Hrsg.), Bericht an die Finanzministerkonferenz, Reform der Grundsteuer, 2004; Bimek/Ruf, Der Belastungsgrund der Grundsteuer, StuW 2025, 183; Claus/Nehls/Scheffler, Grundsteuern in der Europäischen Union, IFSt-Schrift Nr. 509, 2016; Hellmann, Die Besteuerung des privaten Grundeigent...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Mit § 13 GrStG beginnt der zweite Abschnitt des Grundsteuergesetzes, der die Bemessung der Grundsteuer zum Gegenstand hat und Regelungen zur Steuermesszahl und zur Festsetzung des Steuermessbetrags enthält. Die Festsetzung des Steuermessbetrags ist die zweite Stufe des dreigeteilten Besteuerungsverfahrens, das mit der Feststellung des Grundsteuerwerts (§ ...mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] § 13 leitet den zweiten Abschnitt des GrStG ein, der mit Bemessung der Grundsteuer überschrieben ist. Die Norm beschreibt das Verfahren auf abstrakte Weise. Die §§ 14–24 GrStG regeln im Einzelnen die Ermittlung und Festsetzung und Zerlegung der Steuermessbeträge. Differenzierte Messzahlen für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und für Grundstücke leg...mehr

Rz. 3 [Autor/Stand] Der Entwurf für ein Gesetz über die Einführung einer optionalen Festsetzung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer des Landes Sachsen-Anhalt (Grundsteuerhebesatzgesetz Sachsen-Anhalt – GrStHsG LSA) vom 12.9.2024[2] wurde von den die Landesregierung tragenden Fraktionen der CDU, SPD und FDP in den Landtag eingebracht. ...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Das Bundesverfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bun desländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt das BVerfG aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitp...mehr

Rz. 6 [Autor/Stand] Mit Art. 3 GrStRefG [2] wurden die Sondervorschriften für die Hauptveranlagung auf den 1.1.2025 in § 36 GrStG verortet. Die Vorschriften für die zuletzt durchgeführte Hauptveranlagung auf den 1.1.1974 waren im bisherigen § 37 GrStG enthalten. Rz. 7 [Autor/Stand] Mit Art. 31 JStG 2020 [4] wurde § 36 GrStG um Absatz 3 Satz 1 und 2 ergänzt. Diese Vorschrift ste...mehr

Rz. 17 [Autor/Stand] Die Norm beruht auf § 11 GrStG 1951[2] sowie auf §§ 26 und 27 GrStDV 1952.[3] Schon damals war die Ermittlung des Steuermessbetrags durch Anwendung eines Tausendsatzes (Steuermesszahl) auf den Einheitswert gesetzlich angeordnet.[4] Die GrStDV regelte die Festsetzung des Steuermessbetrags für Erbbaurechts- und Erbpachtfälle sowie für Grundbesitz, der für ...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Die Vorschrift des § 3 BewG befand sich früher in einer etwas anderen Fassung in § 140 RAO. Sie ist durch die VO v. 1.12.1930[2] unverändert als § 8 BewG 1931 übernommen. Bei der Neufassung des BewG 1934 wurde die Vorschrift dem § 11 Nr. 5 des inzwischen aufgehobenen StAnpG angepasst und als § 3 in das BewG 1934 aufgenommen. In dieser Fassung ist § 3 auch...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 2 GrStG bestimmt mit dem inländischen Grundbesitz den Steuergegenstand der Grundsteuer, der nach den Regelungen des BewG bestimmt und abgegrenzt wird.[2] Während § 1 GrStG regelt, ob von der hebeberechtigten Gemeinde von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz überhaupt Grundsteuer erhoben wird, legt § 2 GrStG den Steuertatbestand fest. Das Steuerobje...mehr

Rz. 54 [Autor/Stand] Ein Vergleich mit den anderen eine Wohnnutzung begünstigenden Landesgesetzen zeigt, dass die Mehrzahl den Weg über eine ermäßigte Steuermesszahl geht. Dabei bewegt sich das Ausmaß der gewährten Ermäßigungen von 30 % bis 59 %.mehr

Rz. 55 [Autor/Stand] Mit der Grundsteuerreform ist die Neuerung eingeführt worden, dass Gebäude oder Gebäudeteile, die innerhalb land- und forstwirtschaftlich genutzter Hofstellen den Wohnzwecken des Betriebsinhabers oder der Altenteiler dienen, also den sog. Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft darstellen, stets dem Grundvermögen und damit der Grundsteuer B...mehr

Rz. 44 [Autor/Stand] Aus der Begründung des Gesetzentwurfes der die Landesregierung tragenden Fraktionen lässt sich nicht das klare Förderziel einer Begünstigung von Wohngrundstücken ableiten. Stattdessen wird allgemein dargelegt, dass die Gemeinden eigene Lenkungsziele festlegen könnten und als ein solches wird auch die Förderung des Wohnens bezeichnet. Allerdings kommt in ...mehr

Bei der Grundsteuerreform zum 1.1.2022 wählten einige Bundesländer aufgrund der Länderöffnungsklausel anstatt des Bundesmodells eigene (abweichende) Landesgesetze. Auf Basis der zum Stichtag 1.1.2022 neu vorgenommenen Bewertung durch die Grundsteuerwertbescheide wird die "neue" Grundsteuer seit 1.1.2025 durch die Gemeinden erhoben. In 2024 äußerte sich der BFH im Rahmen des v...mehr

Überblick Seit der Grundsteuerreform werden Wohneigentümer teilweise höher besteuert als Eigentümer von Gewerbegrundstücken. Einige Bundesländer gleichen die Schieflage aus. Was ist neu? Überblick zu Gesetzen, kommunalen Hebesätzen und Urteilen. Anfang 2025 trat die Grundsteuerreform in Kraft. Die Bundesländer setzen sie unterschiedlich um. Teilweise werden Eigentümer von Wo...mehr

Seit der Grundsteuerreform wird die Grundsteuer in Deutschland nach unterschiedlichen Modellen berechnet. Jedes Bundesland hat eigene Regelungen, wie der Grundsteuermessbetrag ermittelt wird – meist auf Basis des Bodenrichtwerts. Das Hessische Finanzgericht (FG) hatte nun zu entscheiden, was gilt, wenn dieser Bodenrichtwert noch nicht feststeht. Im Streitfall ging es um ein u...mehr

Rz. 39 Der Wegfall des Gesamthandsvermögens bei Personengesellschaften durch das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) hat gesetzgeberische Anpassungen erfordert. So wurde der § 2a ErbStG neu eingeführt, in dem klargestellt wird, dass rechtsfähige Personengesellschaften weiterhin als Gesamthand gelten und deren Gesellschaftsvermögen als Gesamthand...mehr

Bartsch, Die Reformmodelle der Grundsteuer (Teil 1), KStZ 2011, 164; Beck, Die Reform der Grundsteuer, Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft, DS 2019, 48; Becker, Grundsteuerreformmodelle im Vergleich – Konzeption und Praxisfolgen, BB 2011, 535; Becker, Leitlinien zum verfassungsrechtlichen Rahmen des Steuerrechts am Beispiel des zu reformierenden Grundsteuergesetzes, BB...mehr

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Rz. 333 [Autor/Stand] § 8 Abs. 3 HGrStG ermöglicht es in Fällen, in denen eine Hauptveranlagung unterblieben und die Festsetzungsfrist nach § 169 der Abgabenordnung bereits abgelaufen ist, die Hauptveranlagung mit Wirkung für einen späteren Veranlagungszeitpunkt vorzunehmen, für den die Festsetzungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Rz. 334 [Autor/Stand] Diese Norm, die mit § 1...mehr

Rz. 77 [Autor/Stand] Die hessische Landesregierung weist in der Gesetzesbegründung[2] darauf hin, dass eine insgesamt aufkommensneutrale Grundsteuerreform bereits beim Gesetz gebungsverfahren des Bundes ein zentrales politisches Ziel war. Die Aufkommensneutralität setzt voraus, dass die Gemeinden ihre Hebesätze für das Jahr 2025 so anpassen, dass trotz des durch die Reform v...mehr

Rz. 32 Aus Vereinfachungsgründen werden die abzuziehenden Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen bestimmt; die tatsächlich angefallenen Bewirtschaftungskosten sind demnach ohne Relevanz. Rz. 33 Werden die Erfahrungssätze von den Gutachterausschüssen mitgeteilt, so sind diese zugrunde zu legen. Auch die Bewirtschaftungskosten nach der Verordnung über wohnungswirtschaftli...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: von Arps-Aubert, Aktuelle Brennpunkte bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken nach dem BewG/Eine Betrachtung der wesentlichen Stellschrauben der Grundstückswertermittlung, NWB 2020, 3819; Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903;...mehr

Rz. 275 Zuwendungen an die Opfer von körperlichem oder seelischem Missbrauch sollen ohne Steuerbelastung den Betroffenen zugutekommen. Dies gilt insb. für freiwillige Leistungen ohne Anerkennung einer Rechtspflicht, wie bspw. durch den Arbeitgeber des Verursachers. Hierbei hätte die Prüfung einer steuerbaren Zuwendung nach § 7 ErbStG unter Umständen zu einem positiven Ergebn...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903; Eisele, Steueränderungsgesetz 2015: Änderung des erbschaftsteuerlichen Bewertungsrechts/Verfahrensrechts, Betriebs- und Immobilienvermögen, NWB 2015, 3751; Krause/Grootens, Bewertung des Gru...mehr

Rz. 34 In vielen Fällen stehen für das Sachwertverfahren i. R.d. Verkehrswertermittlung geeignete Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse zur Verfügung. Diese Faktoren sind vorrangig als Wertzahlen anzuwenden (§ 191 Abs. 1 BewG). Sachwertfaktoren sind als geeignet anzusehen, wenn deren Ableitung weitgehend in demselben Modell erfolgt ist wie die Bewertung. Sind von de...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Von Arps-Aubert, Aktuelle Brennpunkte bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken nach dem BewG/Eine Betrachtung der wesentlichen Stellschrauben der Grundstückswertermittlung, NWB 2020, 3819; Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903;...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Arps-Aubert, Grundbesitzbewertung: Wann lohnt sich ein Gutachten?: Anknüpfungspunkte und Nachweismöglichkeiten, NWB 2023, 884; Eisele, Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung: Modalitäten beim Verkehrswertnachweis nach dem GrStRefUG, NWB 2023, 884; Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteu...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 194 BewG regelt die Bewertung von Erbbaugrundstücken für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 v. 16.12.2022[2] ist die Vorschrift umfassend überarbeitet worden, um das Bewertungsgesetz an die Regelungen der ImmoWertV 2021 [3] anzupassen. Rz. 2 [Autor/Stand] Im Idealfall führt die Neuregelung zu einer umfassenden Vereinf...mehr

Rz. 16 Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die sich für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen je Quadratmeter der unbebauten oder bebauten Grundstücksfläche ergeben. Sie werden aus Kaufpreissammlungen für vergleichbare Grundstücke für jedes Gemeindegebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwic...mehr

Rz. 17 Der Bodenwertanteil ergibt sich aus der Differenz zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins (§ 193 Abs. 3 Satz 1 BewG). Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts entspricht dem wirtschaftlichen Vorteil, den der Erbbauberechtigte dadurch erlangt, dass er in vielen Fällen entsprechend den Regelungen des ...mehr