Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuerreform

Überblick Seit der Grundsteuerreform werden Wohneigentümer teilweise höher besteuert als Eigentümer von Gewerbegrundstücken. Einige Bundesländer gleichen die Schieflage aus. Was ist neu? Überblick zu Gesetzen, kommunalen Hebesätzen und Urteilen. Anfang 2025 trat die Grundsteuerreform in Kraft. Die Bundesländer setzen sie unterschiedlich um. Teilweise werden Eigentümer von Wo...mehr

• 2021 Erweiterte Grundstückskürzung / Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen / § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG Eine auch nur geringfügige Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schließt die Anwendung der erweiterten Kürzung aus. Geltung hat dies auch dann, wenn es sich bei den Betriebsvorrichtungen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes handelt. Fraglich ist, wie im Fall der Ver...mehr

Broemel/Gescher, Keine Verlängerung der grunderwerbsteuerlichen Nachbehaltensfrist in § 6 Abs. 3 S. 2 GrEStG für Grundstücksübertragungen vor dem 1.7.2021 – Zum Beschluss FG Düsseldorf v. 9.9.2024 – 11 V 1325/24 A (GE), DStR 2024, 2801. Beyer, Neue Mitwirkungspflicht nach Außenprüfungen gem. § 153 Abs. 4 AO n.F. – Praxishinweise zur Anwendung der neuen Regelung, NWB 2024, 16...mehr

Bartsch, Die Reformmodelle der Grundsteuer (Teil 1), KStZ 2011, 164; Beck, Die Reform der Grundsteuer, Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft, DS 2019, 48; Becker, Grundsteuerreformmodelle im Vergleich – Konzeption und Praxisfolgen, BB 2011, 535; Becker, Leitlinien zum verfassungsrechtlichen Rahmen des Steuerrechts am Beispiel des zu reformierenden Grundsteuergesetzes, BB...mehr

Rz. 77 [Autor/Stand] Die hessische Landesregierung weist in der Gesetzesbegründung[2] darauf hin, dass eine insgesamt aufkommensneutrale Grundsteuerreform bereits beim Gesetz gebungsverfahren des Bundes ein zentrales politisches Ziel war. Die Aufkommensneutralität setzt voraus, dass die Gemeinden ihre Hebesätze für das Jahr 2025 so anpassen, dass trotz des durch die Reform v...mehr

Rz. 333 [Autor/Stand] § 8 Abs. 3 HGrStG ermöglicht es in Fällen, in denen eine Hauptveranlagung unterblieben und die Festsetzungsfrist nach § 169 der Abgabenordnung bereits abgelaufen ist, die Hauptveranlagung mit Wirkung für einen späteren Veranlagungszeitpunkt vorzunehmen, für den die Festsetzungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Rz. 334 [Autor/Stand] Diese Norm, die mit § 1...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 194 BewG regelt die Bewertung von Erbbaugrundstücken für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 v. 16.12.2022[2] ist die Vorschrift umfassend überarbeitet worden, um das Bewertungsgesetz an die Regelungen der ImmoWertV 2021 [3] anzupassen. Rz. 2 [Autor/Stand] Im Idealfall führt die Neuregelung zu einer umfassenden Vereinf...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Die politische und fachliche Diskussion um eine sachgerechte Bemessung der Grundsteuer wurde in Deutschland – ausgelöst durch den Beschluss des BVerfG zur Vermögensteuer[2] – über fast ein viertel Jahrhundert kompromiss- und ergebnislos geführt.[3] Erst durch das Urteil des BVerfG vom 10.4.2018 [4] waren die politischen Akteure endgültig zum Handeln verpfl...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Das BVerfG hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt es aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zu gravierend...mehr

Rz. 9 [Autor/Stand] Die Grundsteuer auf der Basis der (verfassungswidrigen) Einheitsbewertung ist nach § 37 Abs. 2 GrStG noch bis einschließlich des Kalenderjahrs 2024 anzuwenden. Der Bundesgesetzgeber hat die vom BVerfG gesetzte Frist (31.12.2019) für die Fortgeltungswirkung gewahrt. Denn das Gesetz zur Reform der Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz ...mehr

Rz. 9 [Autor/Stand] Das BVerfG hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt es aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zu gravierende...mehr

Rz. 329 [Autor/Stand] Nach Satz 1 gelten die durch Hauptveranlagung festgesetzten Steuermessbeträge für die Grundsteuer ab dem Kalenderjahr, das ein Jahr nach dem Hauptveranlagungszeitpunkt beginnt, frühestens jedoch vom Kalenderjahr 2025 an. Somit gelten die Steuermessbeträge der Hauptveranlagung zum 1.1.2022 erstmals für die Grundsteuer in Hessen ab dem Kalenderjahr 2025 (...mehr

Rz. 39 Durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 16.7.2021[1] sind nach Maßgabe des § 13 Abs. 1 Nr. 19 ErbStG bestimmte Leistungen steuerfrei. Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist, dass die Steuerbescheide noch nicht bestandskräftig sind.mehr

Rz. 8 [Autor/Stand] Mit der Einführung des Vergleichswertverfahrens bei der steuerlichen Bewertung für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2008 beschritt der Gesetzgeber einen neuen Weg. § 183 BewG ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden. Bis zu diesem Zeitpunkt sah das Bewertungsgesetz lediglich pauschalierte Bewer...mehr

Rz. 9 [Autor/Stand] Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz)[2] legte der Bundesgesetzgeber die Steuermesszahlen in § 15 Abs. 1 GrStG einheitlich wie folgt fest: 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG). 0,34 Promille für bebaute Grundstücke i.S.d. 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG – sog. ...mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] Im Zuge der Reform der Grundsteuer kam es auch zu Änderungen des Grundgesetzes,[2] die zuvor bestehende Zweifel im Hinblick auf die Gesetzgebungskompetenz ausräumten. Es war davor strittig, ob der Bund nach Art. 105 Abs. 2 (a.F.) i.V.m. Art. 72 Abs. 2 GG über die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für eine Reform der Grundsteuer verfügt.[3] Auch das B...mehr

Rz. 54 [Autor/Stand] In der Praxis wird der Steuerzahler einen Kaufpreis, der für das konkrete Bewertungsobjekt innerhalb eines Toleranzzeitraums um den Bewertungsstichtag erzielt worden ist, immer bei der Feststellung des Grundbesitzwerts geltend machen, wenn der Kaufpreis niedriger ist als der Wert, den das Finanzamt nach den typisierten Bewertungsmethoden anzusetzen hat. ...mehr

Rz. 31 [Autor/Stand] Auf den ersten Blick erweckt das Bundesmodell den Eindruck mit seiner reduzierten Steuermessesszahl von 0,31 Promille für Wohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst.a GrStG, vgl. Rz. 10) eine Begünstigung des Wohnens anzustreben. Viel spricht für eine hinreichende tatbestandliche Vorzeichnung eines legitimen Förderziels (Rz. 28). Rz. 32 [Autor/Stand] Doch ...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 230 BewG wurde durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts[2] mit dem Siebten Abschnitt des Zweiten Teils neu in das Bewertungsgesetz eingefügt. Hintergrund waren die Entscheidungen des BVerfG zur Verfassungsmäßigkeit der bisherigen Einheitsbewertung.[3] § 230 BewG entspricht § 30 BewG.[4] Diese Vorschrift enthielt eine Regelung zu...mehr

Drüen/Krumm, Rechtsgutachten zur optionalen Einführung differenzierter Grundsteuerhebesätze durch die Gemeinden in Nordrhein-Westfalen, https://www.finanzverwaltung.nrw.de/system/files/media/document/file/drueen-krumm_gutachten_grundsteuerhebesatzdifferenzierung_16-8-2024.pdf; Eichholz, Novellierung der Grundsteuer, Überblick über die wesentlichen Änderungen und Konsequenzen...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 231 BewG wurde durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts[2] mit dem Siebten Abschnitt des Zweiten Teils neu in das Bewertungsgesetz eingefügt. Hintergrund waren die Entscheidungen des BVerfG zur Verfassungsmäßigkeit der bisherigen Einheitsbewertung.[3] Rz. 2 [Autor/Stand] § 231 BewG entspricht inhaltlich § 31 BewG [5] Die Vorschrif...mehr

Rz. 9 [Autor/Stand] Der BFH hat sich mit Urteil vom 18.9.2019[2] mit der Anwendung von durch den Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssätzen beschäftigt. Danach sind durch den Gutachterausschuss ermittelte örtliche Liegenschaftszinssätze für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaftsteuer – neben weiteren Voraussetzungen – geeignet, wenn der Gutachte...mehr

Rz. 34 [Autor/Stand] Das BremGrStMG vermeidet die Risiken der in der Luft hängenden Steuermesszahlendifferenzierung des Bundesmodells (Rz. 32). Im Hinblick auf die landeseigenen Steuermesszahlen (§ 1 Abs. 1 BremGrStMG) zeichnen sowohl Steuertatbestand als auch Gesetzbegründung ein einheitliches Bild des Gewollten. Wohngrundstücke sollen im Vergleich zu den anderen Grundstück...mehr

Rz. 2 [Autor/Stand] Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz v. 24.12.2008[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden. Rz. 3 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat die Bewertung des Grundvermögens zunächst mit gleich lautenden Erlassen vom 5.5.2009[4] – GV-Erlass vom 5.5.2009 – näher erläutert und dabei in Abschn. 19 auch Erläuterungen zu den Bewirtschaftungs...mehr

Rz. 5 [Autor/Stand] Das Saarland und Sachsen hatten schon sehr früh erkannt, dass das Bundesgrundsteuermodell zu einer Belastungsverschiebung führen wird. Der Anteil, den Wohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a GrStG) zum gesamten Grundsteuermessbetragsvolumen beitragen, steigt, der Anteil der bebauten Nichtwohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b GrStG) nimmt ab. U...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Ein Vergleich mit den anderen eine Wohnnutzung begünstigenden Landesgesetzen zeigt, dass die Mehrzahl den Weg über eine ermäßigte Steuermesszahl geht. Dabei nimmt das Ausmaß der in Bremen gewährten Ermäßigung von rd. 59 % (Rz. 14) den Spitzenplatz ein.mehr

Rz. 495 Nach § 157 Abs. 3 BewG sind die Grundbesitzwerte für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke i. S. d. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG unter Anwendung der §§ 159 und 176–198 BewG zu ermitteln. Der Umfang des Grundvermögens wird durch § 176 BewG bestimmt. Die Abgrenzung gegenüber dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen ergibt sich aus d...mehr

Gesetzgebungskompetenz: Der deutsche Gesetzgeber ist nach Art. 105 GG befugt, das Steuer- und Bewertungsrecht zu regeln. Mit dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz v. 16.7.2021 (BGBl. I 2021, 2931) wurde § 198 Abs. 2 BewG so gefasst, dass zertifizierte Sachverständige, deren Zertifizierung auf einer Akkreditierung durch die DAkkS beruht, ausdrücklich zugelassen sind. Die Ges...mehr

Ausgangspunkt des folgenden Artikels ist ein Fachbeitrag von Dipl.-Finw. (FH) Marquardt (OFD NRW) in der Zeitschrift ErbStB 6/2025, 191 ff., in dem die Rechtsgrundlage der Akkreditierung von Zertifizierungsstellen für Sachverständige der Grundstückswertermittlung durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) in Frage gestellt wird. Insbesondere wird die Auffassung vertret...mehr

Am 5.12.2019 entschied der BFH unter ausdrücklicher Nennung der Nichtanwendungserlasse v. 19.2.2014 gegen die Rechtsauffassung der obersten Finanzbehörden. Er bestätigte seine Entscheidung v. 11.9.2013 und knüpfte an diese an (BFH v. 5.12.2019 – II R 9/18, BStBl. II 2021, 135 2. LS = ErbStB 2020, 209 [Marfels]). Der BFH entschied, dass nur fachlich besonders qualifizierte Gut...mehr

Die Überschussprognose bildet das Herzstück des Ertragswertverfahrens und beruht auf einer fundierten Vergangenheitsanalyse der wirtschaftlichen Entwicklung der Kanzlei. Dabei werden i. d. R. die letzten 3 bis 5 Geschäftsjahre herangezogen, um auf dieser Basis eine verlässliche Einschätzung über die künftig nachhaltig erzielbaren Überschüsse vorzunehmen. Die Analyse umfasst s...mehr

Das FG Düsseldorf folgte dieser Argumentation nicht. Das Gericht hält die gesetzliche Regelung für verfassungsgemäß – sowohl hinsichtlich der Gesetzgebungskompetenz des Bundes als auch im Hinblick auf Gleichheits- und Freiheitsrechte der Klägerin. Die Klägerin hat Revision eingelegt. Damit wird sich nun die nächste Instanz mit der Grundsteuerreform beschäftigen.mehr

Mit der neuen Grundsteuerreform werden Grundstücke nach neuen Bewertungsregeln eingestuft. Seit 1.1.2025 kommt die neue Grundsteuerberechnung zur Anwendung (Stichtag für die Bewertung ist rückwirkend der 1.1.2022). Doch die Neuregelung stößt auf viel Kritik – und beschäftigt derzeit die Gerichte. So auch das FG Düsseldorf. Geklagt hatte eine Frau, die zwei Wohnungen besitzt....mehr

Seit dem 1.1.2025 erfolgt die Erhebung der Grundsteuer aufgrund einer Grundsteuerreform in den Bundesländern nach neuen Regeln. Bei der Reform geht es vor allem darum, dass sich die Bewertung der Grundstücke aufgrund einer Grundsatzentscheidung des Bundesverfassungsgerichts geändert hat.[1] In dieser Entscheidung hat das Bundesverfassungsgericht die Regelungen des Bewertungsg...mehr

Rz. 4 Abs. 3 befasst sich mit den Auskunfts- und Teilnahmerechten der Gemeinden hinsichtlich ihrer Steuern, die von Landesfinanzverwaltungsbehörden verwaltet werden, also der Gewerbesteuer und der Grundsteuer. Die Kirchen sind in das Informationsverfahren nicht eingeschlossen. Die Gemeinden sind grundsätzlich so gestellt wie die Länder bei den Steuern, die der Bund für die L...mehr

Rz. 56 [Autor/Stand] Dementsprechend hat der Gesetzgeber die Vorschrift des § 188 BewG mit dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz[2] v. 16.7.2021 angepasst. Danach waren die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet werden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungssti...mehr

Bräutigam, Grundsteuerreform – von der künftigen Diversität einer Steuerart, DStR 2021, 1330; Esser, Reform der Grundsteuer – Abschied von einer einheitlichen Bemessungsgrundlage?, WPg 2020, 346; Grootens, Die Reform der Grundsteuer, NWB-EV 2019, 228; Grootens, Umsetzung der Grundsteuerreform in den Ländern – Der Flickenteppich kommt!, ErbStB 2021, 80; Hey, Stellungnahme zu ...mehr

Rz. 46 [Autor/Stand] Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz)[2] legte der Bundesgesetzgeber die Steuermesszahlen in § 15 Abs. 1 GrStG einheitlich wie folgt fest: 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG). 0,34 Promille für bebaute Grundstücke i.S.d. 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG – sog....mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz)[2] legte der Bundesgesetzgeber die Steuermesszahlen in § 15 Abs. 1 GrStG einheitlich wie folgt fest: 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG). 0,34 Promille für bebaute Grundstücke i.S.d. 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG – sog....mehr

Rz. 7 [Autor/Stand] Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz v. 24.12.2008[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden. Rz. 8 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat die Bewertung des Grundvermögens zunächst mit gleich lautenden Erlassen vom 5.5.2009[4] – GV-Erlass vom 5.5.2009 – näher erläu tert und dabei auch Erläuterungen zu den Liegenschaftszinssätzen aufge...mehr

Rz. 53 [Autor/Stand] Die zunächst mit dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz[2] vorgenommene Ergänzung des § 177 BewG stand im Zusammenhang der Reaktion des Gesetzgebers auf die Rechtsprechung des BFH zu den Liegenschaftszinssätzen. Der BFH[3] hatte in einem Rechtsstreit über den anzusetzenden Liegenschaftszinssatz entschieden, dass durch den Gutachterausschuss ermittelte ör...mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Im Zuge der Reform der Grundsteuer kam es auch zu Änderungen des Grundgesetzes,[2] die zuvor bestehende Zweifel im Hinblick auf die Gesetzgebungskompetenz ausräumten. Es war davor strittig, ob Bund nach Art. 105 Abs. 2 (a.F.) i.V.m. Art. 72 Abs. 2 GG über die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für eine Reform der Grundsteuer verfügt.[3] Auch das BVerf...mehr

Rz. 414 [Autor/Stand] Durch § 7 Abs. 2 NGrStG wird die Gemeinde verpflichtet, den aufkommensneutralen Hebesatz und die Abweichung des von der Gemeinde bei der Hauptveranlagung bestimmten Hebesatzes von dem aufkommensneutralen Hebesatz in geeigneter Art und Weise zu veröffentlichen. Rz. 415 [Autor/Stand] Die Veröffentlichung des aufkommensneutralen Hebesatzes dürfte für zusätz...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Im Zuge der Reform der Grundsteuer kam es auch zu Änderungen des Grundgesetzes,[2] die zuvor bestehende Zweifel im Hinblick auf die Gesetzgebungskompetenz ausräumten. Es war davor strittig, ob Bund nach Art. 105 Abs. 2 (a.F.) i.V.m. Art. 72 Abs. 2 GG über die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für eine Reform der Grundsteuer verfügt.[3] Auch das BVerf...mehr

Rz. 335 [Autor/Stand] Die Niedersächsische Finanzverwaltung hat im Mai/Juni 2022 jeder Eigentümerin/jedem Eigentümer eines Grundstücks des Grundvermögens ein Informationsschreiben zur Grundsteuerreform mit wichtigen Daten zur Erklärungsabgabe übersandt. Darin sind u.a. folgende Informationen aufgeführt: zuständiges Lage- bzw. Belegenheitsfinanzamt, Aktenzeichen, Lagebezeichnung...mehr

Rz. 168 [Autor/Stand] § 2 Abs. 4 Satz 1 NGrStG ermöglicht bei Ehegatten und Lebenspartnern nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz die Zurechnung mehrerer Wirtschaftsgüter zu einer wirtschaftlichen Einheit. Die Norm führt damit die bisher in § 26 BewG enthaltene Regelung, die sich dort bereits bewährt hatte, fort. Rz. 169 [Autor/Stand] Auch die Grundsteuerbewertung nach dem Bunde...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Das Bundesverfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt das BVerfG aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpu...mehr

Rz. 117 [Autor/Stand] Ob für eine Neuregelung der Grundsteuer und Bestimmung der für sie nötigen Bemessungs- und Berechnungsgrundlagen eine Gesetzgebungskompetenz der Länder oder des Bundes besteht, war nicht erst im Zuge der Beratungen zur Grundsteuerreform umstritten, sondern bereits zuvor in der finanz- und steuerwissenschaftlichen Literatur. Rz. 118 [Autor/Stand] Offen wa...mehr

Rz. 35 [Autor/Stand] Auf den ersten Blick erweckt das Bundesmodell den Eindruck mit seiner reduzierten Steuermessesszahl von 0,31 Promille für Wohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst.a GrStG, vgl. Rz. 11) eine Begünstigung des Wohnens anzustreben. Viel spricht für eine hinreichende tatbestandliche Vorzeichnung eines legitimen Förderziels (Rz. 32). Rz. 36 [Autor/Stand] Doch ...mehr

Rz. 495 [Autor/Stand] Zur Durchführung der Feststellung der Äquivalenzbeträge (sog. Grundsteuerausgangsbeträge) am jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt bedarf es einer Erklärung des Steuerpflichtigen. Die Einzelheiten dazu sind § 228 Abs. 1 BewG geregelt (vgl. die Kommentierung zu § 228 BewG). Rz. 496 [Autor/Stand] Die Aufforderung zur Abgabe einer Steuererklärung kann dana...mehr