Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Rz. 156 Ein Gestattungs- oder Durchführungsbeschluss kann je nach Art der baulichen Veränderung Auswirkungen auf den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Grundstücks haben. Nach § 21 Abs. 1 S. 2 gebühren nämlich die Nutzungen der baulichen Veränderung dauerhaft dem interessierten Wohnungseigentümer, wenn er die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 1 S. 1 allein tragen muss. Die ...mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 4 Veräußerung ist die vollständige oder teilweise rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden auf einen neuen Rechtsträger und umfasst sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (z.B. Bau-, Werk- oder Kaufvertrag) als auch das dingliche Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung); unerheblich ist, ob die Veräußerung entgeltlich oder unentge...mehr

Rz. 45 Gegenstände, die gemäß § 94 BGB wesentliche Bestandteile des gemeinschaftlichen Grundstücks sind, gehören nicht zum Gemeinschaftsvermögen.[155] Sie sind gemeinschaftliches Eigentum aller Eigentümer. Alle beweglichen Gegenstände, insbesondere Zubehör im Sinne des § 97 BGB, gehören zum Gemeinschaftsvermögen, soweit sie vom Verband rechtsgeschäftlich erworben wurden.[156...mehr

Rz. 4 Ist die Wohnanlage ganz oder teilweise zerstört und besteht nach der Gemeinschaftsordnung und dem WEG keine Verpflichtung zum Wiederaufbau, kann die Aufhebbarkeit der Gemeinschaft gemäß § 11 Abs. 1 S. 3 durch Vereinbarung geregelt werden. Die Vereinbarung kann bereits vor der Zerstörung bestehen oder danach getroffen werden. Die Wohnungseigentümer können regeln, welche...mehr

Rz. 54 Nicht zum Gemeinschaftsvermögen gehören die Rechte der Wohnungseigentümer, die GdWE nach Absatz 2 Fall 2 ausübt, wie z.B. der Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums. Inhaber dieser Ansprüche sind nach wie vor die Wohnungseigentümer (siehe oben Rdn 21 f.). Der Gesetzgeber hat sich insoweit ausdrücklich gegen eine Vollrechtsübertragung...mehr

Rz. 148 Ob eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme nur von untergeordneter Bedeutung ist und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, ist im konkreten Einzelfall ausgehend von der Wohnungseigentumsanlage und den Interessen der Wohnungseigentümer (hierzu siehe Rdn 31 ff.) zu prüfen. Rz. 149 Bei wiederkehrenden Maßnahmen mit geringem Finanzvolumen wird man dies re...mehr

Rz. 73 Bei der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum.[352] Ordnungsmäßig ist eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist. Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme nach einer an den konkreten Bedürfnissen und ...mehr

Rz. 283 Die Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen ist eingeschränkt, weil insbesondere die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen sollen.[684] Aufgerechnet werden kann grundsätzlich nur mit einer Gegenforderung, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt...mehr

Rz. 203 Zu den Maßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehört das allgemeine Zahlungsmanagement, worunter auch die Entgegennahme von Geldern fällt.[168] Rz. 204 Dies betrifft etwa die Entgegennahme von Hausgeldern, von Sonderumlagen und Erhaltungsrücklagebeiträgen, Mieten aus der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums usw. Rz. 205 Leistungen an die GdWE – gleich welcher Art – si...mehr

Rz. 4 Das Recht zum Gebrauch des Sondereigentums und zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums (siehe § 16 Abs. 1 S. 3) ist im Rahmen der Zweckbestimmung und der vereinbarten und beschlossenen Gebrauchsregelungen nach Maßgabe von Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 maßvoll auszuüben. Keinem anderen Wohnungseigentümer darf ein Nachteil erwachsen, der das bei einem geordneten Zu...mehr

Rz. 19 Verstößt ein Wohnungseigentümer gegen die gesetzlichen, vereinbarten oder beschlossenen Gebrauchsregelungen, steht der GdWE ein eigener[76] schuldrechtlicher Abwehranspruch[77] aus Absatz 1 Nr. 1 zu. Zugleich kann sie nach § 9a Abs. 2 als exklusive Prozessstandschafterin den Abwehranspruch aus der Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums geltend machen. Dieser setz...mehr

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Rz. 40 Ein durch den Aufteiler nach § 8 begründetes Sondernutzungsrecht kann durch dessen einseitige Erklärung und die Eintragung im Grundbuch so lange geändert werden, bis ein Erwerber als Eigentümer oder zur Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruchs eine Vormerkung eingetragen ist.[122] Nach dem Eintritt werdender Wohnungseigentümer in die Wohnungseigentümergemeinsc...mehr

Rz. 12 In der Rechtsprechung war die Frage nach der Existenz eines "faktischen Sondernutzungsrechts" bislang umstritten.[49] Beispielsweise ist dies der Fall, wenn Wohnungseigentümern eine bauliche Veränderung z.B. eine Terrasse, der Ausbau eines Gartens bewilligt werden. Grundsätzlich muss ein zugunsten eines Wohnungseigentümers bestehendes Sondernutzungsrecht vereinbart un...mehr

Rz. 49 Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen gemäß § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 der GdWE. Dies gilt grundsätzlich auch für Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht. Dem Sondernutzungsberechtigten kann jedoch durch Vereinbarung die Verwaltung, insbesondere die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung,...mehr

Rz. 364 Das Vorliegen eines Schuldverhältnisses (vertraglich oder gesetzlich, vgl. Rdn 297 f.), die Pflichtverletzung sowie der Eintritt eines Schadens sind von der GdWE darzulegen und zu beweisen (Hauptbeweis). Gelingt der Hauptbeweis, kann der Verwalter den Gegenbeweis hierzu führen. Rz. 365 Hinsichtlich der Frage, in welcher Höhe ein Schaden durch die Pflichtverletzung ver...mehr

Rz. 76 Im Wohnungseigentumsrecht ist nicht der jeweils neueste Stand der DIN 4109 maßgeblich. Maßgeblich ist vielmehr die bei Errichtung des Gebäudes geltende Fassung der DIN 4109.[368] Auf die Lästigkeit des Geräusches kommt es nicht an.[369] Ein höherer Schallschutz kann sich aber aus der Gemeinschaftsordnung bzw. einer nachträglichen Vereinbarung ergeben; nicht hingegen a...mehr

Rz. 54 Absatz 2 gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung im Sinne des Absatzes 2 abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Die (ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnun...mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan...mehr

Rz. 99 Zuständig für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch für dessen Erhaltung ist nach § 18 Abs. 1 die GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer kann von dieser nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und in diesem Rahmen auch eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme verlangen, wenn es nur diese Maßnahme ordnungs...mehr

Rz. 115 Die im Rahmen des Absatz 3 von der GdWE aufgewandten Ausgaben für den Ausgleich sind in der Jahresabrechnung nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel oder, sofern die Wohnungseigentümer keine abweichende Regelung getroffen haben, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Sondereigentumseinheiten umzulegen (§ 16 Abs. 2 S. 1). Rz. 116 Ent...mehr

Rz. 30 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.30: Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main I. Ruhezeitenmehr

Rz. 8 Die nachfolgenden Beispiele aus der Rechtsprechung betreffen Konstellationen, in denen die Eigentümer keine Gebrauchsregelung durch Vereinbarung oder Beschluss nach § 10 Abs. 1 S. 2, § 19 Abs. 1 getroffen haben: Rz. 9 Balkone und Terrassen dienen ihrer natürlichen Zweckbestimmung nach dem erholsamen Aufenthalt im Freien. Mit dieser Zweckbestimmung ist es vereinbar, auf ...mehr

Rz. 170 Der Verwalter ist ferner verpflichtet, die Wohnungseigentümer über den erforderlichen Instandhaltungs- oder -setzungsbedarf vollumfänglich zu informieren. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob er aufgrund der Dringlichkeit (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) selbst Maßnahmen ergreifen darf oder eine Beschlussfassung erforderlich ist. Rz. 171 Nur in Ausnahmefällen kann die Hi...mehr

Rz. 67 Die Treuepflicht begründet eine Rechtspflicht des überlassenden Wohnungseigentümers zum Handeln, deren Zweck darin besteht, im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander die Erfüllung der wechselseitigen Pflichten sicherzustellen.[202] Schreitet der Wohnungseigentümer entgegen dieser Handlungspflicht gegen ein beeinträchtigendes Verhalten des Nutzers nicht ein, kann...mehr

Problemüberblick In der Entscheidung, die hier auf eine Frage reduziert ist, ist zu fragen, welche Wohnungseigentümer Schadensersatz schulden können (der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, aber auch nach § 9a Abs. 4 WEG nach außen), wenn ein Wohnungseigentümer einen Schaden durch die Hinauszögerung einer Erhaltungsmaßnahme beklagt. Erhaltung und Schadensersatz Lehnen die Wohn...mehr

Wohnungseigentümer K erhebt eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, den die Wohnungseigentümer außerhalb der Versammlung gefasst haben. Dieser sieht für die Beauftragung zur Fertigstellung der Tiefgarage eine "Sonderumlage" von 129.500 EUR vor, welche i. H. v. 3.500 EUR von den Sondereigentümern, welche eine Nutzungsberechtigung an der Tiefgarage haben, binnen einer im ...mehr

Eine Abmahnung ist Voraussetzung für die verhaltensbedingte Kündigung von Arbeitsverhältnissen. Praxis-Beispiel Verhaltensbedingte Kündigungsgründe Unfreundliches Verhalten von Verwaltungsmitarbeitern gegenüber Eigentümern und Mietern, fahrlässiger oder sorgloser Umgang mit Gemeinschaftseigentum, Schlechterfüllung der Arbeitspflicht.mehr

Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft kann gem. § 2 WEG begründet werden durch die Teilung eines Gebäudes [1] oder durch die Einräumung von Sondereigentum. [2] Bei der Teilung geben die Eigentümer eines Gebäudes in der sog. Teilungserklärung eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab, dass das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Hierbei m...mehr

Wie eingangs dargestellt, handelt es sich bei der Wohnungseigentumsgemeinschaft um eine Art Zwangsgemeinschaft, die unabhängig von dem Willen der einzelnen Eigentümer entsteht. Diese Gemeinschaft schließt durch den Verwalter Verträge ab, die der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dienen. Hierbei handelt es sich vor allem um Reparatur- und Wartungsverträge, z. B. hinsichtli...mehr

Rz. 13 Gegenstand des Sondereigentums sind gem. § 5 Abs. 1 WEG primär die bei der Begründung des Wohnungseigentums zu Sondereigentum erklärten Räume, soweit sie nicht aufgrund der unabdingbaren gesetzlichen Vorschriften in § 5 Abs. 1 und 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Nach § 5 Abs. 1 letzter Satz WEG gilt: Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes...mehr

Rz. 33 Von der Erteilung von Abnahmevollmachten im Bauträgervertrag ist abzuraten, sofern hiervon auch das Gemeinschaftseigentum erfasst wird. Die Rechtsprechung lässt für Vertretung bei der Abnahme kaum Raum. So sind Regelungen in einem vorformulierten Bauträgervertrag unwirksam, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen von dem Bauträger zu benennenden Sachverständigen ...mehr

Rz. 92 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.23: Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage bei negativem Beschluss Klage nach § 44 WEG der Wohnungseigentümer Eheleute _________________________, _________________________-Straße, _________________________ – Kläger – Prozessbevollmächtigte: _________________________ gegen den Verband "GdWE" ____________________...mehr

Rz. 15 Rechtlich ist eine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum (bis es kein Sondereigentum mehr gibt) jederzeit möglich, nicht aber umgekehrt in jedem Fall eine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (da bestimmte Teile zwingend Gemeinschaftseigentum sind, siehe Rdn 14). Die letztgenannte Umwandlung setzt aber die Mitwirkung aller Wohnungsei...mehr

Rz. 3 Zum 1.1.2018 trat das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch und Schiffsregisterverfahren vom 28.4.2017[1] (nachfolgend "Reformgesetz") in Kraft. Damit wurde der Bauträgervertrag als eigener Vertragstyp in § 650u Abs. 1 S. 1 BGB g...mehr

Rz. 10 Die beschriebenen Beispiele zeigen Grenzen auf, die den Wohnungseigentümern bei der Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses gesetzt sind. Beschluss und auch Vereinbarung helfen hier nicht weiter, da es nicht um die Regelungsbereiche der §§ 10–29 WEG geht, sondern um das sachenrechtliche Grundverhältnis (§§ 1–9 WEG), auf dem das Gemeinschaftsverhältnis aufbaut. Um...mehr

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Rz. 24 Bei dem Verkauf fertig gestellter Neubauten (kein Bauträgervertrag) stellt sich die Frage der Anwendbarkeit von Kauf- oder Werkvertragsrecht. Die wohl überwiegende Meinung in der Literatur plädierte auch nach der Angleichung der Verjährungsfristen (438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a) BGB) für die Anwendbarkeit von Werkrecht. Der BGH[18] entschied sich jedenfalls im Fall von e...mehr

Rz. 48 Nach § 3 Abs. 2 MaBV kann der Bauträger die Ratenhöhe beliebig nach insgesamt 13 möglichen Bauabschnitten gestalten. Er muss sich allerdings für höchstens sieben Abschnitte entscheiden. Kontrovers diskutiert wird die Frage, ob man den Ratenplan, der unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich flexibel gestaltet werden kann, vertraglich festlegen muss,[9...mehr

Rz. 34 Der BGH hat sich in der letzten Zeit darüber hinaus in einer Reihe von Entscheidungen mit dem Thema Nachzügler-Erwerber auseinandergesetzt. Hierbei geht es um Erwerber, die von einem Bauträger erst nach der Fertigstellung eines Projekts insbesondere Eigentumswohnungen erwerben. Höchstrichterlich geklärt ist nunmehr die Frage, ob auch dann Werkvertragsrecht Anwendung f...mehr

Maßnahmen, die der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben dienen, werden nicht unter § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG subsumiert. Wird aufgrund behördlicher Anordnung etwa die Errichtung eines 2. Rettungswegs im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers durch Einbau eines Fensters erforderlich, stellt dies eine Maßnahme zur Fertigstellung de...mehr

Ohne besondere Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer, egal ob mit oder ohne Garagenplatz oder Nutzungsrecht in einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgarage, für die laufenden Kosten, z. B. Reparaturkosten im Bereich der Tiefgarageneinfahrt oder des Garagentors, anteilig aufzukommen. Umgekehrt haben sich aber auch Teileigentümer, die nur...mehr

In aller Regel erfolgt die Kostenverteilung in den Gemeinschaften nach Miteigentumsanteilen. Ggf. werden auch einzelne Kosten nach einem abweichenden Maßstab umgelegt, was insbesondere bei den Verwalterhonoraren der Fall ist, die vielfach nach Objekten bzw. Sondereigentumseinheiten verteilt werden. Möglich ist jedoch auch ein anderer Verteilungsmaßstab, soweit dieser den Gru...mehr

Ob die Kosten einer erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung des Gemeinschaftseigentums exklusiv auf einzelne Wohnungseigentümer verteilt werden können, hat der BGH[1] für den Fall einer Mehrhausanlage unter der Voraussetzung bejaht, dass in der Teilungserklärung eine umfassende verwaltungsmäßige Trennung der einzelnen Baukörper in selbstständige Untergemeinschaften vorgesehe...mehr

Bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gelten keine Besonderheiten gegenüber der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten. Auch ihre Verteilung richtet sich nach dem gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Allerdings bestehen nicht selten insoweit Besonderheiten, als bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch die Tei...mehr

Unterhalb der Schwelle von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG und soweit sich die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, gilt für einfach-mehrheitlich beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie b...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, o...mehr

Auch für Wartungs- bzw. Erhaltungskosten an Teilen des Gemeinschaftseigentums, die letztlich nur einem einzelnen Wohnungseigentümer zugutekommen, bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insgesamt verantwortlich, soweit hier nicht ausdrücklich abweichende Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung bestehen. Soweit die Wohnungseigentümer im konkreten Einzelfall nicht ge...mehr

Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit nicht nur Einzelfallregelungen beschließen, sondern dauerhaft beschließen, dass die Kosten z. B. für die Reparaturen ihrer Fenster oder eines Fensteraustauschs oder auch entsprechender Maßnahmen wie an den Wohnungseingangstüren bzw. den Zugangstüren zum Sondereigentum, allein von de...mehr