Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Rz. 4 Da das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nur dienstbarkeitsähnlicher Rechtsnatur ist, hat der Berechtigte aus dieser Rechtsstellung keine Berechtigung am Grundstück. Dem Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht, das funktional dem Wohnungs- und Teileigentum angenähert ist, steht somit keine Entsprechung zum Gemeinschaftseigentum gegenüber. Ohne die Regelung des § 33 Abs. 3 WE...mehr

Rz. 23 Durch einseitige Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung im Grundbuch kann ein Wohnungseigentum entsprechend § 8 WEG ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer in zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte unterteilt werden, wenn und soweit der rechtliche Status der anderen Wohnungseigentümer unverändert bleibt.[40] Aus der Erklärung muss h...mehr

mehr

Rz. 69 Die Abnahme kann ausdrücklich und grundsätzlich auch durch schlüssiges Handeln, das heißt durch ein Verhalten erfolgen, das den Willen zum Ausdruck bringt, das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß entgegenzunehmen; erforderlich ist ein tatsächliches Verhalten des Bestellers, das geeignet ist, seinen Abnahmewillen dem Unternehmer gegenüber eindeutig zum Ausdruck zu b...mehr

Rz. 46 Eine Ausnahme von den vorstehenden Grundsätzen gilt, wenn sich ein nicht behebbarer Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums nur am Sondereigentum eines einzigen Wohnungseigentümers auswirkt. Der betroffene ­Wohnungseigentümer kann in diesem Fall das Minderungsrecht bzw. den gleich hohen Schadensersatzanspruch selbstständig geltend machen.[114] Ein schützenswertes Inte...mehr

mehr

mehr

Rz. 56 Nach dem bis zum 1.12.2020 geltenden Recht bedurfte es einer Regelung darüber, was geschieht, wenn sich nachträglich sämtliche Wohnungseigentumseinheiten in einer Hand vereinigen. Denn es gab die Ein-Personen-GdWE nicht. In diesem Fall sollte das Gemeinschaftsvermögen nach dem früheren § 10 Abs. 7 S. 4 im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Alleineigentümer der Woh...mehr

Rz. 40 Ein Grund zur Entziehung wurde bejaht beimehr

Rz. 350 Ist der GdWE ein Schaden entstanden, richtet sich die Ersatzpflicht nach den §§ 249 ff. BGB. Rz. 351 Grundsätzlich ist ein Schaden anzunehmen, wenn das Vermögen der GdWE ausgehend von der Differenzhypothese verringert worden ist. Dies ist nicht unproblematisch, sofern der Schaden bei der GdWE darin liegt, dass ihr eine Inanspruchnahme durch einen Wohnungseigentümer we...mehr

Rz. 456 Der Verwalter macht sich wegen Hausfriedensbruches (§ 123 StGB) strafbar, wenn er ohne oder gegen den Willen des Berechtigten befriedetes (d.h. zumeist umschlossenes) Besitztum betritt. Die Straftat wird nur auf schriftlichen Antrag des Berechtigten (§§ 77 ff. StGB; 158 StPO) verfolgt. Beispiel: Der Verwalter betritt ohne oder gegen den Willen das Sondereigentum eines...mehr

Rz. 58 Seit jeher als Grenze der Mehrheitsmacht anerkannt ist ferner der Kernbereich des Sondereigentums. Auch hier greift die Gemeinschaft in Rechte ein, die der Verwaltungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft entzogen sind.[127] Dies gilt auch dann, wenn gleichzeitig über die Sanierung von Gemeinschafts- und Sondereigentum Beschluss gefasst wird.[128] Denn trotz seiner Einb...mehr

Rz. 40 Zum anderen kann die Teilungserklärung für einzelne Räume weitere Bestimmungen vorsehen, etwa die Nutzung als Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller oder Hobbyraum. Sofern diese Bezeichnungen in der Teilungserklärung selbst genannt sind, stellen sie verbindliche Regelungen mit Vereinbarungscharakter dar.[159] Sie nehmen am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäß § 8...mehr

Rz. 33 Unter strengen Voraussetzungen besteht aus der aus dem Gemeinschaftsverhältnis folgenden Treuepflicht ein Anspruch auf Änderung des sachenrechtliche Grundverhältnisses gemäß § 242 BGB, d. h auf Änderung der Miteigentumsanteile oder auf Umwandlung von Sonder- in gemeinschaftliches Eigentum. Die Voraussetzungen dieses Anspruchs sind gesetzlich nicht geregelt worden, ins...mehr

Rz. 42 Neben diesen Regelungen zur Art der Nutzung kann die Gemeinschaftsordnung spezielle Regelungen zum Umfang der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorsehen. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn die gleichzeitige Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschkeller, Trockenraum oder Parkplätzen durch alle Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Hier kommen Turnu...mehr

Rz. 5 Eine besondere Nähe weisen Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht naturgemäß zu Wohnungs- und Teileigentum auf, wie nicht zuletzt die Verweise in den §§ 31 ff. WEG auf die Bestimmungen zum Wohnungseigentum zeigen. Insbesondere kann oftmals auf die Regelungen zum Gebrauch des Sondereigentums zurückgegriffen werden. Die Hauptunterschiede liegen intern in der fehlenden korpora...mehr

Rz. 43 Die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum erfolgt durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum an einem sondereigentumsfähigen Gegenstand in Sondereigentum und Verbindung dieses Sondereigentums entweder mit einem schon bestehenden Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentums (Vergrößerung des Sondereigentums eines bestehenden Wohnungseigentums) oder mit einem durch ...mehr

Rz. 45 Sofern eine Regelung zum Gebrauch von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum völlig fehlt oder sich u.U. erst nachträglich, etwa bei der Verknappung von Parkraum durch die Zunahme des Individualverkehrs – als ungenügend erweist, kann der Erlass einer Gebrauchsregelung durch das Gericht im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG beantragt werden. Hierbei handelt es sich um ei...mehr

Rz. 5 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.5: Nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile Verhandelt zu Frankfurt am Main am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 60 Ein Änderungsanspruch besteht, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Nach Absatz 2 hängt der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Vereinbarungen nicht davon ab, dass...mehr

Rz. 22 Zum anderen hat der BGH schon nach altem Recht bei ausschließlicher Ausübungsbefugnis des Verbandes eine "Rückermächtigung" des einzelnen Wohnungseigentümers für zulässig gehalten.[23] Dass nach neuem Recht anderes gelten soll, ist nicht erkennbar, so dass an dieser Praxis festgehalten werden kann.[24] Aufgrund einer entsprechenden Beschlussfassung kann der Wohnungsei...mehr

Rz. 59 Das Sondernutzungsrecht (und der damit einhergehende Gebrauchsentzug für die übrigen Wohnungseigentümer) ist abzugrenzen von einer mehrheitlich zu beschließenden Gebrauchsregelung i.S.d. § 19 Abs. 1. Während für eine Gebrauchsregelung eine Beschlusskompetenz gegeben ist, fehlt sie für einen Gebrauchsentzug.[172] Maßgebend ist, ob die übrigen Wohnungseigentümer durch d...mehr

Rz. 20 Wesentlich vereinfacht hat sich die prozessuale Durchsetzung derartiger Ansprüche in Aktivprozessen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es bedarf nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der Ermächtigung des Verwalters durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Das WEMoG hat hier segensreich eingegriffen und das komplizierte Vorgehen nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F...mehr

Rz. 26 Heizungsraum/Zählerraum: Ordnungsmäßig ist ein Mehrheitsbeschluss, wonach die einzelnen Wohnungseigentümer nur zusammen mit dem Verwalter, dem Hausmeister oder dem Verwaltungsbeirat den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Heizungskeller oder Zählerraum betreten dürfen[100] und den einzelnen Wohnungseigentümern kein Schlüssel für diese Räume zur Verfügung gestellt...mehr

Rz. 17 Während die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Angelegenheit aller Wohnungseigentümer ist, fällt die Verwaltung des Sondereigentums in den alleinigen Zuständigkeitsbereich des jeweiligen Sondereigentümers. Soweit das WEG sich in den §§ 18 ff. mit der Verwaltung befasst, betrifft dies ausschließlich die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Sondereigentum verwa...mehr

Rz. 51 Der Inhalt des Erwerbsvertrages ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Versagungsgrund vorliegt, ohne Bedeutung. Der Inhalt des Vertrages kann jedoch ein geplantes gemeinschaftswidriges Verhalten des Erwerbers belegen.[178] Die Veräußerungszustimmung kann grundsätzlich nicht mit der Begründung versagt werden, der Veräußerer habe Teile des Gemeinschaftseigentums als...mehr

Rz. 29 Nach § 18 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen – gerichtlich durchsetzbaren – Individualanspruch auf eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse bzw. die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung respektiert. Der Anspruch aus § 18 Abs. 2 WEG beinhaltet auch die Fassung geeigneter Beschlüsse. Geschieht dies nicht, kann jeder...mehr

Rz. 1 § 18 Abs. 1 WEG vollzieht einen radikalen Systemwechsel. Der Gesetzgeber verlagert sowohl die Rechte und Pflichten zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE). Wichtigs...mehr

Rz. 23 Dem Verwalter kommt durch § 27 Abs. 1 WEG unzweifelhaft eine eigene Entscheidungskompetenz zu. Rz. 24 Ob hieraus unmittelbar auch eine Vollzugskompetenz folgt, wird unterschiedlich beurteilt.[19] Ungeachtet der Frage, ob man diese nun aus § 27 Abs. 1 WEG oder der Amtsstellung des Verwalters selbst herleitet, ist der Verwalter zur Organisation und Durchführung der jewei...mehr

Rz. 5 Auch die Früchte und somit der Mietertrag aus der Vermietung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 Abs. 1 S. 1 fällt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Ein typischer Fall ist die Vermietung oder Verpachtung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Flächen oder Räume z.B. ganzer Räume, Wohnungen oder Flächen.[19] Möglich ist eine Entscheidung durch Meh...mehr

Rz. 11 Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe des § 14 zum Mitgebrauch (Nutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. § 16 Abs. 1 S. 3 bestimmt den Umfang des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.[41] Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich auf Flächen und Räumlichkeiten, die für den allgemeinen und gemeinschaftlichen Gebrauch bestim...mehr

Rz. 58 Bei der nicht berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag ebenso wie bei der irrtümlichen Wahrnehmung einer Gemeinschaftsaufgabe, in der Annahme, sie sei eine eigene, besteht weder ein Aufwendungs- noch ein Bereicherungsanspruch. Diesen Grundsatz hat der BGH schon in seinem Urt. v. 25.9.2015 entwickelt.[304] Weder die Regelungen des Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrec...mehr

Rz. 114 Die erfolgreiche Beschlussersetzungsklage setzt voraus, dass eine nach dem Gesetz erforderliche Verwaltungsmaßnahme unterlassen worden ist. Der Anspruch kann sich aus der allgemeinen Vorschrift des § 18 Abs. 2 WEG oder aus einer speziellen Vorschrift (z.B. § 20 Abs. 2 oder 3 WEG) ergeben. Rz. 115 Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist insoweit der Schluss der mündlich...mehr

Rz. 63 Die Verjährung wird gehemmt, solange der Auftragnehmer (Veräußerer) das Vorhandensein eines Mangels und seine Verantwortlichkeit prüft oder Nachbesserungsarbeiten vornimmt (§ 203 BGB).[148] Sie wird ferner durch die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs (§ 204 Abs. 1 BGB) und auch durch Streitverkündung (§ 204 Abs. 1 Nr. 6 BGB) gehemmt. Die Verjährung hemmende Wir...mehr

Rz. 107 Im Außenverhältnis ist der Verwalter nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung berechtigt. Zu den Beschränkungen bei der Vertretung im Außenverhältnis siehe die Kommentierung zu § 9b WEG. Rz. 108 Der Verwalter kann deshalb auch einen Mahnbescheid beantragen, ein Klageverfahren einleiten und Vollstreckungsmaßnahmen (z.B. den Erlass e...mehr

Rz. 70 Liegen die Voraussetzungen für einen Änderungsanspruch vor, kann der betroffene Eigentümer von den übrigen Eigentümern im Rahmen einer Leistungsklage den Abschluss einer bestimmten Vereinbarung verlangen, mit der die Unbilligkeit beseitigt wird. Da es für die Beseitigung der Unbilligkeit in der Regel mehrere Varianten gibt, haben die Eigentümer einen Gestaltungsspielr...mehr

Rz. 241 Ob auch die Anwendbarkeit der Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag nach den §§ 683 S. 1, 677, 670 BGB bzw. §§ 684 S. 1, 677, 812 BGB für nicht erforderliche Maßnahmen bei einer laufenden Verwaltung in Betracht kommt, ist umstritten und mehr als fraglich.[195] Der BGH hat entschieden, dass sowohl die Regelungen über die Geschäftsführung ohne Auftrag als auch d...mehr

Rz. 25 Den auf ordnungsgemäße Erfüllung gerichteten Anspruch auf Nacherfüllung kann hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums jeder einzelne Erwerber auch ohne vorherigen Mehrheitsbeschluss grundsätzlich allein geltend machen.[52] Er ist dabei auch bei einer Mehrhausanlage nicht auf Ansprüche wegen Mängeln an dem Gebäude beschränkt, in dem sich die ihm als Sondereigentum...mehr

Rz. 632 In den Fällen, in denen der Verwalter die Gemeinschaft vertritt, d.h. in denen Rechte der Gemeinschaft betroffen sind (§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO),[515] bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt eines Nachweises der Verwalterstellung. Dies betrifft sowohl Anträge nach § 13 GBO als auch die Abgabe der Bewilligungserklärung nach § 19 GBO. Rz. 633 Da ein amtliches Verwalterregister...mehr

Rz. 135 Verweigern die übrigen Eigentümer eine Auseinandersetzung mit der Frage der Verwalterbestellung oder die Bestellung eines Verwalters insgesamt, kann der betroffene Eigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage die Bestellung eines Verwalters geltend machen. Rz. 136 In eilbedürftigen Fällen kann die gerichtliche Bestellung auch im einstweiligen Rechtschutz nach den §...mehr

Rz. 86 Der Verwalter hat als zuständiges Vollzugsorgan der GdWE die Pflicht, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.[76] Rz. 87 Die Pflicht zur Durchführung der Beschlüsse folgt – wie auch die Pflicht zum Vollzug von Vereinbarungen – bereits aus seiner Organstellung und bedarf keiner ausdrücklichen gesetzlichen Normierung, wie sie in § 27 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 WEG ...mehr

Rz. 296 Verletzt der Verwalter eine seiner Pflichten, die seinerseits gegenüber der GdWE bestehen, kommt sowohl eine Haftung aufgrund von Vertragsverletzungen als auch eine solche wegen Verletzungen seiner organschaftlichen Pflichten in Betracht. Rz. 297 Mit Bestellung des Verwalters entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis zu diesem, auf welches die §§ 280 ff. BGB anwendba...mehr

Rz. 1 Das Besondere des Wohnungseigentums besteht darin, dass die in dem Gebäude aufgeteilten befindlichen Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume mit dem Sondereigentum rechtlich verselbstständigt werden. Die rechtliche Verselbstständigung kann ihren Zweck nur erreichen, wenn diesem Sondereigentum Teile des bebauten Grundstücks als dingliches Substrat zugewiesen w...mehr

mehr

Rz. 86 Für die Beschlussfassung erforderlich ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG. Die abgegebenen Stimmen sind solche der Anwesenden bzw. an der Abstimmung Beteiligten, die auf "Ja" oder "Nein" lauten; Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Die fehlende "Ja"-Stimme bei einem Kandidaten bzw. die Ja-Stimme für einen anderen Kandidaten, die keine Enthal...mehr

Rz. 331 Verschuldet ist die Pflichtverletzung, wenn sie mindestens fahrlässig, d.h. fahrlässig oder vorsätzlich, erfolgt. Rz. 332 Fahrlässig handelt ein Verwalter, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB). Maßstab ist dabei diejenige Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter bei der zu erfüllenden Aufgabe aufge...mehr

Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben für eine bestimmte erforderliche Beschlussmehrheit.[287] D...mehr

Rz. 26 Die Gemeinschaft übt gemäß Absatz 2 Fall 2 die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordernden Rechte der Wohnungseigentümer aus. Die Norm stellt insoweit auf die Rechtsprechung des BGH zur Geltendmachung gemeinschaftsbezogener Forderungen ab.[86] Die Ausübungsbefugnis ist ausschließlich und verdrängt die bestehende Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümer.[87] Die Wo...mehr

Rz. 53 Die Regelung in § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG entspricht dem bis zum 1.12.2020 geltenden § 43 Nr. 2 WEG a.F. Die Norm ist weit auszulegen.[30] Rz. 54 Tritt die GdWE ihre Ansprüche an deinen Dritten (z.B. an einen einzelnen Wohnungseigentümer) ab, handelt es sich weiterhin um eine Streitigkeit, welche die Rechte und Pflichten der GdWE im Verhältnis zum Wohnungseigentümer betrif...mehr

Rz. 27 Gemäß Absatz 2 Nr. 2 hat der Wohnungseigentümer – gegen angemessenen Ausgleich für den die dadurch entstehende Beeinträchtigung nach Maßgabe von Absatz 3 – das Betreten der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Häufige Anwendungsfälle sind: die Un...mehr