Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Rz. 188 Zur Beweissicherung und -feststellung vor und außerhalb eines anhängigen Streitverfahrens kommen die Verfahren nach § 485 ZPO in Betracht. Die Antragsstellung richtet sich nach § 486 ZPO und danach, ob bereits ein streitiges Hauptsacheverfahren anhängig ist; die Anhängigkeit eines Verfahrens im einstweiligen Rechtschutz wird nicht von § 486 Abs. 1 ZPO erfasst.[154] R...mehr

Rz. 32 Von der weggefallen gekorenen Ausübungsbefugnis der GdWE ist die Vergemeinschaftung werkvertraglicher Ansprüche aus Erwerbsverträgen auf Nacherfüllung, Erstattung aufgewandter Fertigstellungs- und Mangelbeseitigungskosten und Kostenvorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum[130] zu unterscheiden. Der Gesetzgeber der WEG 2007 hatte diese der geborenen Ausübungsbe...mehr

Rz. 46 Die Entscheidung ist auch nach Streichung von § 21 Abs. 8 WEG a.F. in das Ermessen des Gerichtes für Wohnungseigentumssachen gestellt, da dieses nach der Nicht- oder Fehlausübung des Ermessens durch die Eigentümerversammlung auf das Gericht übergeht. Das Gericht ist somit nicht an Anträge der Verfahrensbeteiligten gebunden; eines solchen bedarf es noch nicht einmal, s...mehr

Rz. 23 Schließlich kann der einzelne Wohnungseigentümer alleine gegen eine Störung seines Sondereigentums vorgehen, auch wenn diese gleichzeitig das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt. Diesen Anspruch kann als Individualanspruch jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung durch die Gemeinschaft geltend machen.[26] Die Fortführung dieser Praxis entspricht dem ausdrücklichen ...mehr

Rz. 21 Einem einzelnen Wohnungseigentümer verbleibt in den Fällen, in denen sich die Eigentümerversammlung nicht auf Maßnahmen zur Durchsetzung solcher Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum verständigen kann, zum einen die Beschlussersetzung. Denn er kann aus § 18 Abs. 2 WEG eine Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums verlangen, die ordnungsmäßiger Verwaltung ent...mehr

Rz. 67 Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter befugt und verpflichtet, zur Abwendung tatsächlicher und rechtlicher Nachteile, tätig zu werden. Eine Beschränkung auf Rechtsnachteile ist nicht mehr vorgesehen.[61] Rz. 68 Von der Befugnis umfasst sind nur diejenigen Maßnahmen, die aus objektiver Sicht erforderlich sind. Die Not- bzw. Eilvertretungskompetenz berechtigt den ...mehr

Rz. 24 Eine systematisch wenig konsequente Ausnahme von der Übertragung der Ausübungsbefugnis aller Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum auf die GdWE macht die Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Gewährleistung beim Kauf von (gebrauchtem) Wohnungseigentum. Danach darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechte der Wohnungseigentümer aus den Erwerbsverträgen nicht kraft...mehr

Rz. 107 In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 108 Für einen Ersatzanspruch nach Absatz 3 genügt es hingegen nicht, dass der Schaden am Sondereigentum zwar auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist (z.B. Schimmelflecken am Teppichboden wegen Feuchtigkeit in der Geschossdecke), der ...mehr

Rz. 75 Da jeder einzelne Wohnungseigentümer aufgrund des Erwerbsvertrages einen eigenen Anspruch auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum hat (vgl. Rdn 23), ist grundsätzlich jeder Erwerber für sich zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig.[170] Die Belange der Wohnungseigentümer verlangen keine gemeinschaftliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Baut...mehr

Rz. 112 Der aus Absatz 3 folgende wohnungseigentumsrechtliche Ausgleichsanspruch kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder modifiziert werden.[326] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu setzen hat, so trägt der Eigentümer sämtliche Kosten dieser Maßnahme, mithin auch die Kos...mehr

Rz. 18 Zu einem anderen Ergebnis kam der BGH. Danach soll die Regelung des § 9a Abs. 2 WEG, wonach dem einzelnen Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums fehlt, in Altfällen nicht gelten. Das Fehlen einer Übergangsvorschrift erlaube nicht den Schluss, dass auch in Altprozessen ohne ...mehr

Rz. 43 Das Sondernutzungsrecht berechtigt zum alleinigen Gebrauch und zum Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch. Es erlaubt dem Berechtigten keinen weitergehenden Gebrauch, als er den anderen Eigentümern zustünde, wenn das Sondernutzungsrecht nicht bestünde. Der Berechtigte hat lediglich das Recht, die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch auszuschli...mehr

Rz. 48 Eine unzulässige Beeinträchtigung kann sich aus einem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer ergeben. Während dieser als solcher "nur" einen Unterlassungsanspruch der GdWE aus Absatz 1 Nr. 1 auslöst, löst er einen Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nur aus, wenn es dadurch auch zu einer Be...mehr

Rz. 36 Als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die mit Mehrheit beschlossen und somit vorbehaltlich der Entscheidung für eine Alternative, die ebenfalls einer korrekten Ermessensausübung entspricht, auch verlangt werden können, wurden anerkannt:mehr

Rz. 103 Aufzug Ist nichts geregelt, sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich eines Aufzugs durch die Miteigentümer zu tragen.[336] Steht die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten des Aufzugs im unmittelbaren Zusammenhang mit den Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen....mehr

Rz. 118 Hat der einzelne Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Sondereigentum vorgenommen und müssen diese im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beschädigt oder beseitigt werden, stellt sich die Frage, ob die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer nach Absatz 3 zur Wiederherstellung des ...mehr

Rz. 352 Die Vollstreckung eines Leistungsurteils richtet sich nach den §§ 704 ff. ZP und den Regelungen des ZVG (§ 869 ZPO). Rz. 353 Neben der Vollstreckung in das bewegliche Vermögen der GdWE kommt ein Zugriff auf das unbewegliche Vermögen, d.h. das Gemeinschaftseigentum, durch Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung, durch Zwangsversteigerung und durch Zwangsv...mehr

Rz. 40 Ein Schwimmbad (oder eine Sauna) schafft hingegen nur persönliche Annehmlichkeiten und geht über den Bedarf hinaus, der sich aus dem Interesse der Wohnungseigentümer an einem zweckgerechten Gebrauch der Wohnungen oder des gemeinschaftlichen Eigentums ergibt. Es wäre deshalb nicht zwingend gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer und ist damit sondereigentums...mehr

Rz. 42 Ein Raum des Gebäudes oder eine Freifläche kann zum Gemeinschaftseigentum oder zum Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören. Erwirbt die Gemeinschaft einen "Rezeptionsraum mit Kiosk" steht dieser im Sondereigentum der Gemeinschaft und nicht im Gemeinschaftseigentum, sondern zum Gemeinschaftsvermögen.[166] Die Wohnungseigentümer haben keinen Ans...mehr

Rz. 3 Die rechtsfähige GdWE ist gemäß Absatz 2 Trägerin des Gemeinschaftsvermögens. Sie kann gemäß Absatz 1 Satz 1 gegenüber Dritten und den Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Die Rechtsfähigkeit der GdWE hängt nicht (mehr) davon ab, ob sie sich im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bewegt. Daraus folgt nicht, dass die regelmäßig von de...mehr

Rz. 23 Ein Beschluss, der die Grenze der Ordnungsmäßigkeit überschreitet, ist anfechtbar, nicht aber nichtig. Nichtigkeit liegt vor, wenn der Beschluss gegen eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 verstößt oder diese abändert.[90] Ein solcher Fall ist etwa gegeben, wenn einem oder allen Wohnungseigentümer(n) eine erlaubte Nutzung des Sondereigentums dauerhaft verboten [91] oder u...mehr

Rz. 22 Nach Absatz 2 übt die GdWE zunächst die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte der Wohnungseigentümer aus. Die Regelung knüpft an § 1011 BGB an und bezieht sich auf alle Rechte der Wohnungseigentümer, die aus dem Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum fließen. Die Ausübungsbefugnis der GdWE setzt anders als bisher keinen Beschluss der Wohnungse...mehr

Rz. 28 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.28: Verwaltervertrag Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main – im Folgenden "Gemeinschaft" genannt – vertreten durch den mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.11.2023 zu TOP 3 zur Unterzeichnung dieses Vertrages ermächtigten Vorsitzenden des...mehr

Rz. 13 Danach ist davon ausgehen, dass jeder Wohnungseigentümer von der GdWE die erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums verlangen kann. Bei einem steckengebliebenen Bau werden wohnungseigentumsrechtliche Ansprüche dieser Art allerdings erst begründet, wenn mindestens ein Erwerber die Stellung eines (werdenden) Wohnungseigentümers nach § 8 Abs. 3 erlangt hat.[24] Be...mehr

Rz. 33 Inhaltlich enthält das neue Recht keine neuen Vorgaben dazu, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG fasst lediglich den vormals in § 15 Abs. 2 WEG a.F. und § 21 Abs. 4 WEG a.F. normierten Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und ordnungsmäßige Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zusammen. Di...mehr

Rz. 53 Der Teileigentümer, der in der Wohneigentumsanlage ein nach der Gemeinschaftsordnung zulässiges Geschäft betreibt, darf ein ortsübliches und angemessenes Werbeschild an der Außenfront des Hauses anbringen.[169] Dies gilt auch für einen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung einen nicht störenden Beruf ausübt.[170] Der Wohnungseigentümerversammlung steht hinsichtlic...mehr

Rz. 17 Sofern nicht der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ohne Beschluss tätig werden kann, entscheiden die Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer Vereinbarung gemäß § 19 Abs. 1 WEG über die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und über die Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum durch Beschluss. Diese weitgesteckte Beschlusskompetenz entspr...mehr

Rz. 59 Verändert ein Eigentümer den Bodenbelag in seiner Wohnung (z.B. Fliesen statt Teppich) und verringert sich dadurch der Trittschallschutz mehr als unerheblich, kann der beeinträchtigte Eigentümer Beseitigung der Störung, d.h. Wiederherstellung des bei Errichtung der Anlage maßgeblichen Trittschallniveaus, verlangen.[181] Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Tritt...mehr

Rz. 106 Der Anmeldung bedürfen aber gezahlte Vorschüsse des betreibenden Gläubigers, die in Rangklasse 1 berücksichtigt werden sollen. Hierunter fallen Ausgaben für die Erhaltung oder nötige Verbesserung des Wohnungseigentums. Aus dem Vorschuss erbrachte Wohngeldzahlungen werden nur insoweit berücksichtigt, als sie objekterhaltend oder -objektverbessernd verwandt worden sind...mehr

Rz. 12 Die Regelungsfreiheit der Wohnungseigentümer findet ferner ihre Grenze in den durch das WEG vorgegebenen Grundprinzipien und Grundstrukturen, die das grundstücksgleiche Recht "Wohnungseigentum" kennzeichnen. Dass es solche Grundstrukturen und -prinzipien geben muss, folgt aus dem numerus clausus der Sachenrechte. Auch wenn die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung den...mehr

Rz. 31 Über die Duldung des Betretens und der Benutzung des Sondereigentums hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Eingriffe in die Substanz des Sondereigentums bis hin zur teilweisen Zerstörung zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist,[103] z.B. das Aufbrechen einer im Sondereigentum stehenden Wand und Abschlagen der ...mehr

Rz. 19 Von diesem System ist das WEMoG vollständig abgerückt. Nach §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG ist nunmehr alleine die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums befugt, gleich, ob es sich um Beseitigungs-, Schadensersatz- oder sonstige Ansprüche handelt. Materiell-rechtlich sind zwar die Wohnungseigentümer als Beeinträchtigte Inhaber ...mehr

Rz. 46 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn aufgrund konkreter Umstände zu erwarten ist, dass sich der Erwerber nicht an die gesetzlichen, vereinbarten und beschlossenen Regeln der Gemeinschaft halten wird. Ein wichtiger Grund liegt aber nur vor, wenn der Verstoß gegen die Regeln der Gemeinschaft von erheblicher Schwere ist (vgl. Rdn 40), sodass die Gemeinschaftsinteressen un...mehr

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Rz. 50 Gebrauchsregelungen, insbesondere Zweckbestimmungen über die Nutzung des Sondereigentums, können in der Gemeinschaftsordnung, in der dinglichen Teilungserklärung oder in dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan enthalten sein. Sind die Regelungen zum Gebrauch widersprüchlich, stellt sich die Frage, welche Regelung Vorrang hat. Die Lösung ist in diesen Fällen unter...mehr

Rz. 14 § 27 Abs. 1 WEG regelt Amtspflichten des Verwalters, die diesen aufgrund seiner Stellung als Organ der GdWE treffen. Rz. 15 Auf diese können die Wohnungseigentümer nur durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss (Abs. 2) einwirken; nicht aber durch den Verwaltervertrag.[11] Rz. 16 Der Verwalter wird auch im Rahmen des § 27 Abs. 1 WEG nur für die GdWE tätig.[12] Nur die...mehr

Rz. 7 Sondereigentum ist entweder Wohnungseigentum, nach Abs. 2 Sondereigentum an einer Wohnung, oder Teileigentum, nach Abs. 3 Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilen des Gebäudes. Welcher dieser Arten die einzelnen Sondereigentumsrechte einer Anlage zugeordnet sind, muss in der Teilungserklärung festgelegt werden. Nach dieser Einordnung bestimmt sich im Gru...mehr

Rz. 15 Zu den weiteren Grundprinzipien des WEG gehört das Recht auf Gebrauch des (eigenen) Sondereigentums und das Recht auf Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum.mehr

Rz. 132 Nach dem Katalog des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Rz. 133 Hieran hat sich durch die Neufassung der Norm zum 1.12.2020 nichts geändert. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass di...mehr

Rz. 442 Bei Leistungsklagen (Zahlung, Unterlassung, Protokollberichtigungsklagen usw.) und Feststellungsklagen, die keine Beschlussklagen i.w.S. darstellen, gelten für die Wertbestimmung die §§ 3 ff. ZPO über den Verweis in § 48 GKG. Rz. 443 Bei einer positiven Feststellungsklage ist der Wert mit 80 % gegenüber dem Wert einer entsprechenden Leistungsklage anzusetzen; bei eine...mehr

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Rz. 36 Anlagen und Einrichtungen, die den Zugang zu gemeinschaftlichem Eigentum oder mehr als nur einem Wohnungseigentum gewährleisten, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Zu ihnen zählen z.B.: Treppen, auch wenn sie nur den Zugang für zwei von vielen Wohnungen bilden;[113] Treppenhäuser[114] mit Wohnungseingangstüren (samt Innenseite);[115] allgemein zugängliche Fahr...mehr

Rz. 32 Die GdWE kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer nach § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.[72] Die Wohnungseigentümer können z.B. be...mehr

Rz. 28 Die Pflichten der Wohnungseigentümer, die einheitlich wahrgenommen werden müssen, nimmt gemäß Absatz 2 Fall 3 die GdWE als rechtsfähiger Verband wahr. Hieraus folgt eine gesetzliche passive Prozessführungsbefugnis der GdWE.[104] Die gesetzliche Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft verdrängt aber nicht die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümer und eine etwaige ge...mehr

Rz. 48 Nach ständiger Rechtsprechung des BGH darf jemand ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen im Prozess geltend machen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (gewillkürte Prozessstandschaft).[37] Schutzwürdig ist ein Interesse des Klägers nur dann, wenn der Beklagte durch die gewählte Art der P...mehr

Rz. 18 Nach früherem Recht war die Befugnis zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums gespalten. Teils stand sie bereits kraft Gesetzes der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, teils den einzelnen Wohnungseigentümern. In letztgenanntem Fall konnte sie aber durch Beschluss der Eigentümerversammlung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden, was man "Ver...mehr

Rz. 94 Nach Absatz 3 ist dem einzelnen Wohnungseigentümer Ausgleich für über das zumutbare Maß hinausgehende Nachteile zu leisten, die ihm dadurch entstehen, dass er das Betreten oder Einwirkung gestatten muss. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums.[290] Kein Ausgleichsanspruch nach Absatz 3 besteht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer zwar ...mehr

Rz. 519 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und -Vermögens (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG) ist Aufgabe des rechtsfähigen Verbandes sui generis,[452] die sie durch ihren Verwalter als Organ wahrnimmt. Rz. 520 Deshalb muss sie sich dessen Verhalten gem. § 31 BGB analog zurechnen lassen, sofern es sich um ein amtsbezogenes Verhalten des Verwalters handelt, d.h. der Verwalter...mehr

Rz. 31 Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt und verpflichtet solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu einer erheblichen Verpflichtung führen. Rz. 32 Die Voraussetzungen müssen immer kumulativ vorliegen. Rz. 33 Beide Elemente stellen unbestimmte Rechtsbegriffe dar und unterliegen deshalb einer Wertung. Rz. 34 Diese Wertung ist e...mehr

Rz. 105 Durch Vereinbarung kann Wohnungseigentümern die Verpflichtung auferlegt werden, die Kosten bestimmter Erhaltungsmaßnahmen zu tragen.[470] Ein ähnlicher Effekt könnte – allerdings beschränkt auf einzelne Kostenarten und nicht die Erhaltungspflicht als solche[471] – auch durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 erreicht werden.[472] Nur durch Vereinbarung kann Wohnungsei...mehr