Fachbeiträge & Kommentare zu Gebäude

Gleiches gilt für Kellerräume bzw. Abstellräume im Keller eines Altbaus. Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls; namentlich, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente,...mehr

Hinweis Unzureichende Dämmung kein Mangel Dementsprechend stellt auch eine aus heutiger Sicht unzureichende Wärmedämmung keinen Mangel dar, da der Vermieter insofern nicht verpflichtet ist, die Wohnung an die jeweils gültigen Normen für die Wärmedämmung anzupassen. Praxis-Beispiel Höherer Heizaufwand bei Altbauten Ein Mieter, der eine Wohnung in einem 1956 errichteten Haus bezi...mehr

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Nach ständiger Rechtsprechung ist der Vermieter nicht zur andauernden Modernisierung der Wohnung und zur ständigen Anpassung an neue Normen und steigende Bedürfnisse verpflichtet. Daher kann der Mieter keine Schallschutzmaßnahmen verlangen, die es zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (hier: 1924) noch gar nicht gab. Ein älteres Anwesen muss somit nicht die heute geltenden We...mehr

Praxis-Beispiel Überschreiten der Opfergrenze: Wassereintritt Ferner ist die "Opfergrenze" überschritten, wenn zur Verhinderung des Eindringens von Wasser in den Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage die Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus und damit der Abriss und der Neuaufbau des Hauses erforderlich wäre.[1] Grundsätzlich verliert der Vermieter auch b...mehr

Ebenso können nutzungsbedingte Umstände eine Vorerfassung erfordern. Unterschiedliche Nutzungen liegen bei einem gemischt genutzten Gebäude (Gewerbe und Wohnungen) vor. In diesem Zusammenhang hatte der BGH über einen Fall zu entscheiden[1], bei dem sich in einem Gebäude ein Geschäftslokal und 4 Wohnungen befanden. Die für das Gebäude bezogene Fernwärme wurde mit einem Hauptz...mehr

Achtung Keine Anpassung an gegenwärtigen Stand der Technik Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Norm...mehr

Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Hinweis "Namentlich" Aus dem Begriff "namentlich" in Nr. 13 geht hervor, dass Nr. 13 keine abschließende Aufzählung enthält. Dies sind grundsätzlich alle Sa...mehr

Darunter fallen die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, insbesondere die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. In Betracht kommen folgende: Kosten für Müllschlucker oder maschinelle Müllbeseitigungsanlagen, z. B. Kosten für das Erneuern der Behälter, für die Reinigung und Wartung der Anlage. Kosten für Feuerlöschgeräte, z. B. Wartungs...mehr

Hinweis Nicht ortsübliche Programme Jedoch unterfallen auch Empfangsanlagen für nicht ortsübliche Rundfunk- und Fernsehprogramme dem Grundrecht auf Informationsfreiheit (Art. 5 GG), sodass der Vermieter die Zustimmung zur Einrichtung einer Empfangsanlage, die über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgeht, nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB nur d...mehr

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Hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bunde...mehr

Die Kosten einer Terrorschadenversicherung sind bei gewerblichen Mietverhältnissen grundsätzlich umlagefähig, da sie eine Sach- und Haftpflichtversicherung i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV darstellt, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner dient. Daher verstößt die Umlage der Kosten grundsätzlich nicht gegen das auch für gewerbliche Mietverhältnisse geltende Wirtschaftlich...mehr

Im Gebiet der ehemaligen DDR muss der Mieter Mängel aufgrund der dürftigen, aber zur Zeit der Herstellung des Gebäudes in der ehemaligen DDR üblichen Bauqualität als vertragsgemäß hinnehmen und kann daraus keine Rechte gegen den Vermieter herleiten. Insbesondere kann der Mieter an die Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht die Anforderungen stellen, die nach westlicher ...mehr

Während der Hausverwalter aufgrund vertraglicher Verpflichtung die zur Bewirtschaftung des Anwesens notwendigen Verwaltungsleistungen ausführt (z. B. Einziehung der Miete, Abrechnung der Betriebskosten, Geschäftsverkehr mit Mietern und Behörden), erstreckt sich die Tätigkeit des Hauswarts auf Maßnahmen praktisch-technischer Art. Dementsprechend zählen folgende Tätigkeiten zu...mehr

Diese Kosten werden zusammenfassend meist als "Wartungskosten" bezeichnet, deren Umfang u. a. von der Art der Ausführung und dem Alter der Anlage abhängig ist. Heizungs- und Warmwasseranlagen sind gemäß § 10 Abs. 3 EnEV sachgerecht zu warten und instand zu halten. Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen dürfen grundsätzlich nur von Personen vorgenommen werden, welche die notw...mehr

Die Informationspflichten nach § 6a Abs. 3 HeizKV gelten für alle Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (nicht nur für fernablesbare). Der Gebäudeeigentümer musste den Nutzern die neuen Informationen zusammen mit den Abrechnungen erstmals für Abrechnungszeiträume zugänglich machen, die ab dem Inkrafttreten der Verordnung, also ab 1.12.2021, begonnen haben. "Zugänglich machen"...mehr

Wenn fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler installiert sind, hat der Gebäudeeigentümer den Nutzern unterjährige Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen auf Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte von Heizkostenverteilern mitzuteilen. Solange die Geräte nicht fernablesbar sind, gilt § 6a Abs. 1 HeizKV nicht, sondern die zwölfmonatige Abrechnungsfr...mehr

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und die Elektrogeräte in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstre...mehr

Praxis-Beispiel Optische Beeinträchtigung Eine erhebliche optische Beeinträchtigung des Anwesens ist gegeben, wenn die am Balkongeländer montierte Satellitenantenne (80 cm Durchmesser) in den Luftraum vor dem Geländer hineinragt, sich damit deutlich von der Fassade des Hauses abhebt und vom gegenüberliegenden Gebäude und der Straße aus sichtbar ist.[1] Diese Grundsätze gelten ...mehr

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Mit der Verordnung über die Änderung der Heizkostenabrechnung vom 24.11.2021 wurden die Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie vom 11.12.2018 in nationales Recht umgesetzt. Die wesentlichsten Neuerungen: Installationspflicht nach § 5 Abs. 2 HeizKV Ab 1.12.2021 wird der Gebäudeeigentümer verpflichtet, fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler zu installieren (§ 5 Abs. 2...mehr

Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. 3.1 Die Kosten für die Haus- und Grundstücksentwässerung Zu diesen Kosten gehören sämtliche, für die Entwässerung in Rechnung gestellten Gebühren, unabhängig davon, ob sie für Schmutz-...mehr

Dementsprechend hat der Mieter Anspruch auf Beseitigung von Graffiti (z. B. an der Hausfassade oder am Eingangsbereich) nur dann, wenn insbesondere nach Lage und Preis der Mieträume sowie nach dem Zustand bei Anmietung die besonderen Umstände des Einzelfalls (z. B. bei einem besonders gepflegten Anwesen) den Anspruch begründen.[1] So auch das AG Berlin, wonach es sich bei Gr...mehr

Besteht kein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Montage, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern bzw. sogar die Entfernung einer eigenmächtig angebrachten Antenne verlangen und den Mieter auf Beseitigung bzw. Unterlassung verklagen. Den Beseitigungsanspruch kann der Vermieter ausschließlich auf § 541 BGB und nicht auf § 1004 BGB (allgemeiner Beseitigungs- und Unt...mehr

Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können von den Parteien auch konkludent, d. h. durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, z. B. dadurch, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Hinweis Einseitige Vorstellung des Mieters Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt d...mehr

Davon umfasst sind z. B. die Kosten der Reinigung einer eigenen Kläranlage oder Sickergrube, wenn das Gebäude nicht an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen ist.mehr

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Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs. Personal- und Sachkosten Die Kosten umfassen jedenfalls Personal- und Sachkosten (z. B. für Reinigungsmittel). Strittig ist, ob Anschaffungs-, Wartungs- und Reparaturk...mehr

Bei den Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip verdunstet je nach Dauer und Intensität der Heizkörpererwärmung eine Messflüssigkeit, die in einem Röhrchen enthalten ist. In der Regel wird Methylbenzoat, Cyclohexanol oder Phenethol verwendet.[1] Bei starker Beheizung verdunstet viel Flüssigkeit, bei geringerer entsprechend weniger. Ergänzend zur Verdunstungsmenge si...mehr

In § 4 HeizKV ist die Pflicht des Gebäudeeigentümers zur Ausstattung der Räume mit Erfassungsgeräten festgelegt. Wie bereits erörtert[1], kann der Gebäudeeigentümer diese Geräte auch mieten oder leasen. In diesem Fall hat er eine Informationspflicht gegenüber den Nutzern/Mietern. Er muss vorab die Nutzer über die Art der Gebrauchsüberlassung (Miete oder Leasing) und die dadu...mehr

Grundsätzlich muss der Gebäudeeigentümer die Einheiten in einem Gebäude mit den gleichen Geräten ausstatten, weil die Werte unterschiedlicher Erfassungssysteme nicht miteinander vergleichbar sind. 3.1 Vorerfassung bei unterschiedlichen Erfassungsgeräten Ist beispielsweise der Gebäudebestand mit Verdunstungsheizkostenverteilern ausgestattet und wird der neu errichtete Anbau mit...mehr

Der Regressschutz erfasst neben dem Mieter auch die Personen, gegen die nach der Wertung des § 67 Abs. 2 VVG ein Rückgriff des Versicherers ausgeschlossen ist, weil deren Inanspruchnahme durch den Versicherer mittelbar auch den Mieter wirtschaftlich treffen würde; also insbesondere Mitbewohner und Familienangehörige, aber auch den Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinsc...mehr

Dagegen können Kosten für das Nachsortieren des Mülls, die dadurch entstehen, dass manche Mieter ihren Abfall nicht getrennt in die hierfür vorgesehenen Behältnisse entsorgen, nicht auf sämtliche Mieter im Haus umgelegt werden. In diesem Fall sei es Sache des Vermieters, den bzw. diejenigen Mieter ausfindig zu machen, welche die Mülltrennung missachtet haben.[1] Bietet das Ab...mehr

Umfasst davon sind die Sach- und Personalkosten einschließlich der Sozialbeiträge, die dem Eigentümer laufend entstehen, insbesondere beim arbeitsintensiven Betrieb von Kokszentralheizungen (Anheizen und Unterhalten der Brennstelle, Beseitigen von Asche und Schlacke). Jedoch können auch bei automatisch arbeitenden Öl- und Gaszentralheizungen Kosten anfallen, insbesondere dan...mehr

Der Wärmeverbrauch wird entweder mit Wärmezählern oder Heizkostenverteilern erfasst. Wärmezähler Wärmezähler sind Erfassungsgeräte für Heizungen, die den Wärmeverbrauch physikalisch exakt messen. Sie ermitteln durch Messfühler die Temperaturdifferenz zwischen Vor- und Rücklauftemperatur des zu messenden Heizkreislaufs. Aus der Temperaturdifferenz und dem gemessenen Volumen des...mehr

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Zu den Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung ents...mehr

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Auch aus dem gesetzlich festgeschriebenen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbs. BGB) kann der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten.[1] Dies gilt auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten. Eine Heizungsanlage, die zwar nic...mehr

Ein grundsätzlicher Vorrang des Informationsinteresses des Mieters (z. B. mit ausländischer Staatsangehörigkeit oder Herkunft) vor dem Eigentumsinteresse des Vermieters ergibt sich weder aus dem Grundgesetz noch aus dem Recht der Europäischen Gemeinschaften, da sowohl die in Art. 49 EG geregelte Dienstleistungsfreiheit noch die in Art. 10 EMRK gewährleistete Informationsfrei...mehr

Ist beispielsweise der Gebäudebestand mit Verdunstungsheizkostenverteilern ausgestattet und wird der neu errichtete Anbau mit Wärmezählern ausgerüstet, muss eine Vorerfassung erfolgen, wenn beide Gebäude mit einer Zentralheizung versorgt werden, denn die Heizkostenverteiler erfassen lediglich Einheiten, während Wärmezähler die physikalische Wärmemenge erfassen. Jedoch kann e...mehr

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Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Nach der Verkehrsanschauung ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.[1] Dies gilt grundsätzlich sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume.[2] 7.1 Modernisierung Hinweis...mehr

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Zur Verpflichtung des Vermieters, eine vermietete Souterrainwohnung durch geeignete Schutzvorrichtungen gegen Schäden infolge Hochwassers zu schützen, siehe LG Köln, Urteil vom 3.1.1996.[1] Mieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt ist (hier: Passau, Bayern), müssen, wenn sie bei Hoch...mehr