Fachbeiträge & Kommentare zu Fristlose Kündigung

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Mietet ein Mieter eine Wohnung von vornherein mit der Absicht, sie niemals selbst zu bewohnen, sondern einem Dritten – auch einem engen Verwandten – zum Gebrauch zu überlassen, rechtfertigt dies eine Kündigung des Vermieters wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung.mehr

LG Berlin, Beschluss v. 24.2.2022, 65 S 202/21, GE 2022 S. 471mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte eine Mieterin eine Wohnung angemietet, wobei sie bereits im Zeitpunkt der Anmietung die Absicht hatte, diese ihrem Bruder zu überlassen. Die Mieterin selbst bewohnt gemeinsam mit Ehemann und Kindern eine andere Wohnung. Das LG Berlin stellte klar, dass ein Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB) nicht vo...mehr

Eine Pflichtverletzung liegt nach einem Urteil des AG München nicht erst dann vor, wenn der Mieter die Wohnung an Touristen überlässt, sondern bereits dann, wenn der Mieter die Wohnung zur Vermietung über ein Internetportal (z. B. Airbnb) anbietet. Dies rechtfertigt somit ohne Weiteres eine Abmahnung. Wurde der Mieter dementsprechend abgemahnt, ist eine fristlose Kündigung d...mehr

Grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters von Mängeln der Wohnung schließt eine Minderung oder fristlose Kündigung aus.mehr

Mängel der Mietsache können den Mieter zur Minderung der Miete und in bestimmten Fällen auch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Kennt der Mieter jedoch bei Abschluss des Mietvertrags den Mangel der gemieteten Sache, stehen ihm diese Rechte nicht zu (§ 536b BGB).mehr

Nach einem Urteil des LG Lübeck schließt nicht nur eine positive Kenntnis von Mängeln, sondern auch eine grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters eine Minderung oder fristlose Kündigung aus. Dies ist der Fall, wenn der Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrags auf eine gründliche Besichtigung der Wohnung verzichtet. Ungünstige Eigenschaften der Mietsache muss der Vermieter ni...mehr

Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Wohnung unbefugt einem Dritten z. B. Touristen überlässt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine Untervermietung an Touristen ist selbst dann unzulässig, wenn dem Mieter die Untervermie...mehr

Rz. 22 In einigen Fällen bedarf die Kündigung der Zustimmung einer behördlichen Stelle, so nach §§ 85 ff. SGB IX des Integrationsamtsamts bei Kündigung eines Schwerbehinderten, oder der Zulässigkeitserklärung, so nach § 18 Abs. 1 S. 2 BEEG bei Kündigung während der Elternzeit oder nach § 9 Abs. 3 S. 1 MuSchG bei Kündigungen während der Schwangerschaft. Rz. 23 Wird der Anwalt ...mehr

Rz. 17 In arbeitsrechtlichen Angelegenheiten ist zum Teil vorgeschrieben, dass vor Einleitung eines Rechtsstreits ein Schlichtungsverfahren durchzuführen ist, so nach § 111 Abs. 2 ArbGG oder nach §§ 76a, 112 BetrVG und in weiteren Fällen. Für diese Verfahren sieht Nr. 2303 Nrn. 2, 3 und 4 VV vor, dass eine gesonderte 1,5-Geschäftsgebühr anfällt.[8] Hierzu siehe § 9. Rz. 18 Na...mehr

Einen Sonderfall der Feststellungsklage stellt die Kündigungsschutzklage dar. Hierfür gibt es neben der allgemeinen Feststellungsklage nach § 46 Abs. 2 ArbGG i. V. m. § 256 ZPO die besondere Feststellungsklage nach § 4 KSchG. Mit der besonderen Feststellungsklage des § 4 KSchG begehrt der Arbeitnehmer die punktuelle Feststellung, dass das Arbeitsverhältnis nicht durch eine (...mehr

Bei der Ausgestaltung der Satzung zum Thema Beitragswesen kommt es also auf genaue Regelungen an. Da das Gesetz kaum Vorgaben enthält, wurden durch die Rechtsprechung zahlreiche Grundsätze entwickelt, die nachfolgend dargestellt werden sollen:mehr

Rz. 45 Im Kündigungsschutzverfahren ist zu fragen, ob in der Erhebung der Klage auch gleichzeitig die Geltendmachung von Urlaubsansprüchen liegt und damit ein Verfall aufgrund des Ablaufs des Urlaubsjahres bzw. des Eingreifens von Ausschlussfristen ausgeschlossen ist. Aufgrund der nunmehr vom BAG bejahten Initiativlast einer Arbeitgeberin für die Verwirklichung des Urlaubsan...mehr

Rz. 43 Das BAG hat seine Rechtsprechung zur Frage, welche Pflichten einem Arbeitgeber bei der Erfüllung der Urlaubsansprüche obliegen, weiterentwickelt[1] und damit die Vorgaben des EuGH aufgrund der Vorabentscheidung vom 6.11.2018[2] umgesetzt. Nach Maßgabe des § 7 Abs. 1 Satz 1 BUrlG ist es dem Arbeitgeber vorbehalten, die zeitliche Lage des Urlaubs unter Berücksichtigung ...mehr

Der Arbeitgeber wird durch den allgemeinen Kündigungsschutz der §§ 1–14 KSchG nicht daran gehindert, seinen Betrieb (z. B. wegen Unrentabilität) ganz oder teilweise stillzulegen. Die Gerichte für Arbeitssachen prüfen eine entsprechende Entscheidung nicht auf ihre Zweckmäßigkeit nach.[1] Vorübergehende Einstellungen der Produktion (z. B. infolge des Ausbleibens von Zubehörtei...mehr

Zur Abwendung des Insolvenzverfahrens kann der Arbeitgeber die entsprechenden unternehmerischen Entscheidungen fällen, die ihrerseits einen Überhang an Arbeitskräften zur Folge haben können. Um eine drohende Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung zu verhindern, kann der Arbeitgeber Maßnahmen ergreifen, die zu einem Fortfall von Arbeitsplätzen führen (z. B. Einstellung eines ...mehr

Leitsatz 1. Ein Mehrgewinn, der aus der Korrektur nicht betrieblich veranlasster Betriebsausgaben stammt und im laufenden Gesamthandsgewinn enthalten ist, ist bei der Gewinnermittlung durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung abweichend vom allgemeinen ­Gewinnverteilungsschlüssel zuzurechnen, wenn die zugrundeliegenden Aufwendungen ausschließlich einem Mitunternehmer zugutegekomme...mehr

Lügt der Mieter auf eine zulässig gestellte Frage oder kommt er seinen Aufklärungspflichten nicht nach, ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Stattdessen ist er auch zur Anfechtung des Mietvertrags berechtigt.[1] Siehe vertiefend Kap. 4.7.2.mehr

Sach- und begriffslogisch muss bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung keine Kündigungsfrist eingehalten werden. In der Praxis spielen gleichwohl zwei Fristen eine überragende Rolle: die Frist zwischen Kenntnisnahme des zur Kündigung rechtfertigenden Grundes und der tatsächlichen Kündigung – also der "Reaktionsfrist" – sowie die sog. "Ziehfrist", also die Frist innerhal...mehr

Auch bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt der Grundsatz: vor der Kündigung die Abmahnung. Diesen Grundsatz durchbricht allerdings das Gesetz in § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst: Hiernach ist eine Abmahnung nicht erforderlich, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter A...mehr

Ist dem Mieter eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, kann der Vermieter nach Kenntnisnahme des Grundes, der ihn zur Kündigung berechtigt, nicht ewig zuwarten, bis er die Kündigung tatsächlich erklärt. Die mietrechtlichen Bestimmungen des BGB schweigen sich allerdings darüber aus, innerhalb welche...mehr

Unter der "Ziehfrist" ist die Zeitspanne zu verstehen, die dem Mieter zu gewähren ist, damit er im Anschluss an eine außerordentliche fristlose Kündigung seiner Räumungspflicht nachkommen kann. Achtung Die außerordentliche fristlose Kündigung beendet zwar das Mietverhältnis mit Zugang beim Mieter.[1] Diesem ist jedoch eine sog. "Ziehfrist" zu bewilligen, da er schlechterdings...mehr

Die Anfechtung führt zur rückwirkenden Nichtigkeit des Mietvertrags, die außerordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Für den vor die Wahl gestellten Vermieter stellt sich hier natürlich die Frage, welche Rechtsausübung im Einzelfall vorteilhafter für ihn ist. Wie beim grundsätzlichen Recht zur Kündigung bzw. Anfechtung kommt es hier auch stets auf ...mehr

Nach der Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des...mehr

Im Bereich der Geschäftsraummiete müssen die Kündigungsgründe grundsätzlich nicht genannt werden. Im Bereich der Wohnraummiete hingegen müssen sie genannt werden, sonst ist die Kündigung unwirksam. Diese Regelung ergibt sich für die ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses direkt aus dem Gesetz: § 573 Abs. 3 BGB verlangt die Angabe der Gründe für das berechtigte In...mehr

Eine Abmahnung vor Ausspruch der außerordentlichen Kündigung ist entbehrlich, wenn das Fehlverhalten des Vertragspartners die Vertrauensgrundlage in so schwerwiegender Weise erschüttert hat, dass diese auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann.[1] Praxis-Beispiel Handelt der Mieter in der Wohnanlage mit Heroin, führt dies zu einer besonderen A...mehr

Gerade bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist von überragender Bedeutung, stets auch hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Denn es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht im Rahmen einer anschließend erforderlich werdenden Räumungsklage in dem angegebenen Kündigungsgrund nur einen solchen sieht, der ein...mehr

Sind die Fristen zur Erklärung der Anfechtung verstrichen (Irrtum: ca. zwei Wochen; arglistige Täuschung: ein Jahr), kommt eine Anfechtung nicht mehr in Betracht. Achtung Sind die Fristen zur Erklärung der Anfechtung des Mietvertrags versäumt worden, kommt in aller Regel auch keine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags mehr in Betracht. Weiß der Vermieter seit...mehr

Nach der Bestimmung des § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört auch die Versorgung des Wohn- und Gewerberaums mit Wasser, Heizung und Strom. Die entsprechenden Kosten werden dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung auferlegt. In aller Regel leistet er auf d...mehr

Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der...mehr

Die Anfechtung des Mietvertrags kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn der Mieter den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags arglistig getäuscht hat. Eine arglistige Täuschung ist insbesondere dann gegeben, wenn der Mieter auf eine zulässige Frage im Rahmen der Mieterselbstauskunft gelogen hat oder wenn der Mieter den Vermieter nicht von sich aus über wesentliche Umstä...mehr

Das Gesetz regelt ausdrücklich zwei Fälle, in denen der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen muss: Unterlassungsklage (§ 541 BGB) außerordentliche fristlose Kündigung wegen Vertragspflichtverletzung (§ 543 Abs. 1 BGB) 6.3.1 Unterlassungsklage (§ 541 BGB) Nutzt der Vermieter die Mietsache nicht vertragsgemäß, kommt eine Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB in Betracht. Der Mieter m...mehr

Ist eine Abmahnung vor der Erklärung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erforderlich, muss der zur Kündigung berechtigende Grund selbstverständlich im Wesentlichen dem Verhalten des Mieters entsprechen, das bereits abgemahnt wurde. Praxis-Beispiel Die Wohnraummieterin betreibt seit Kurzem in ihrer Wohnung ein Nagelstudio. Wegen der vertragswidr...mehr

Gegen eine Abmahnung kann sich der Mieter grundsätzlich nicht zur Wehr setzen. Einzige Ausnahme: Der Vermieter bombardiert den Mieter mit unberechtigten Abmahnungen. Der Mieter kann sich deshalb nicht gegen die Abmahnung wehren, weil sie ihn nicht in seinen Rechten verletzt. Die Abmahnung selbst hat noch keine Rechtswirkung. Sie ist in aller Regel die Vorstufe einer außerorde...mehr

Die Frage, ob das derzeitige Mietverhältnis des Mietinteressenten von seinem derzeitigen Vermieter gekündigt ist, ist zulässig.[1] Zwar ist zuzugeben, dass dem Mieter mit der Frage nach der Kündigung des vorherigen Mietverhältnisses, insbesondere mit der Frage nach dem Grund, durchaus Informationen aus seinem persönlichen Lebensbereich abverlangt werden, die den Vermieter ei...mehr

Insbesondere die Diskussionen über zunehmendes Mietnomadentum hatten den Gesetzgeber auf den Plan gerufen. Mit dem am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln" (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG 2012/213, BGBl. I 2013, 434 – im Folgenden "kleine Mietrech...mehr

Ist das Mietverhältnis in der Krise, wird es maßgeblich darauf ankommen, welche Pflichtverletzungen dem Mieter zum Vorwurf zu machen sind. Vereinbarungen mit dem Mieter, um das Mietverhältnis zu retten, wird der Vermieter lediglich dann anstreben, wenn er an seinem Mieter festhalten möchte, weil dieser eigentlich ein zuverlässiger und angenehmer Mieter ist. Dem Vermieter dür...mehr

Eine Abmahnung ist immer dann entbehrlich, wenn sie keinen Erfolg haben wird, weil mehr oder weniger feststeht, dass der Mieter sein Verhalten ohnehin nicht ändern wird. Lehnt es der Mieter also ausdrücklich oder eindeutig – auch durch schlüssiges Verhalten – ernsthaft und endgültig ab, eine noch andauernde Pflichtverletzung einzustellen oder künftig zu unterlassen, bedarf e...mehr

Insbesondere im Bereich des Gewerberaummietrechts sind Klauseln verbreitet, die dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses verleihen, sollte über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet werden. Derartige Lösungsklauseln widersprechen der gesetzlichen Kündigungssperre des § 112 InsO und sind gemäß § 119 InsO unwirksam.[1] Wichtig Wo...mehr

Überblick Die schwierigen Mietverhältnisse sind ein Problem für alle Vermieter – egal, ob sie den privaten Kleinvermieter oder große Wohnungsunternehmen betreffen. Für Erstere aber können die Folgen wesentlich einschneidender sein als für Letztere. Häufig wird der Weg aus der Krise vor das Gericht führen. Insbesondere, wenn infolge einer ordentlichen oder außerordentlichen K...mehr

Die Kündigung kann auch im Prozess durch einen Schriftsatz des Vermieteranwalts erfolgen. Aus dem entsprechenden Schriftsatz muss sich freilich klar und eindeutig ergeben, dass neben der Prozesshandlung – also insbesondere Klageerhebung wegen Zahlungsrückstands und/oder Räumung – eine materiell-rechtliche Kündigungserklärung abgegeben wird.[1] Allein die Erhebung einer Räumu...mehr

Das Arbeitsrecht kennt sie – die Druckkündigung: Auf Druck von Dritten wird der Arbeitgeber gezwungen, das Arbeitsverhältnis mit seinem Arbeitnehmer zu beenden. Dritte können zum einen Mitglieder der Belegschaft, also andere Mitarbeiter sein. Dritte können aber auch Kunden des Arbeitgebers sein. Ohne an dieser Stelle auf nähere Details zum Arbeitsrecht einzugehen, stellt sich...mehr

Im Gegensatz zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses bedarf die Anfechtung eines Wohnraummietvertrags keiner Form. Gleichwohl ist bereits zu Beweiszwecken die schriftliche Anfechtungserklärung dringend zu empfehlen. Da bei der Geschäftsraummiete nicht einmal besondere Formvorschriften für eine Kündigung existieren, kann die Anfechtung freilic...mehr

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein. Wichtig Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt, so umfasst diese Vollmacht nic...mehr

Ein aufgrund einer Einigung der Mietvertragsparteien oder auch gerichtlich für eine bestimmte Zeit fortgesetztes Mietverhältnis kann nach § 574c Abs. 1 BGB auf Verlangen des Mieters weiter fortzusetzen sein, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände erforderlich ist. Ist die Interessenlage auf beiden Seiten gleich geblieben, so bleibt es bei der Beendigung des M...mehr

Kardinalspflicht des Vermieters zur Bewältigung eines schwierigen Mietverhältnisses ist die lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters. Im Fall der Fälle, also im gerichtlichen Verfahren, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung. Seiner Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß ex...mehr

Nicht selten sind Fälle, in denen die eigentlichen Störungen nicht vom Mieter selbst, sondern von seinen Besuchern ausgehen. Unter Umständen erweist sich der Mieter selbst als zuverlässig und der Vermieter möchte das Mietverhältnis auch angesichts der stets pünktlichen Mietzahlungen nicht aufs Spiel setzen. In derartigen Fällen ist an ein Hausverbot gegenüber den Besuchern d...mehr

Grundsätzlich muss der Vermieter beachten, dass der Mieter zur Stellung einer Mietsicherheit nicht etwa per Gesetz verpflichtet ist. Das Gesetz sieht nur die Möglichkeit vor, Entsprechendes zu vereinbaren. Die Stellung einer Mietsicherheit muss also vertraglich geregelt werden. Wichtig Kaution vertraglich nicht vereinbart Da das Gesetz die Leistung einer Mietsicherheit nicht v...mehr

Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten. Vermietende Wohnungseigentümer sollten sich dabei vor Augen führen, dass sie bei bestimmungswidrigem Gebrauch durch ihre Mieter selbst Adressaten von entsprechenden Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft sein können. Die Beseiti...mehr