Fachbeiträge & Kommentare zu Fristlose Kündigung

Soweit die Beleidigung des Mieters nicht im Eifer des Gefechts gefallen ist oder ausnahmsweise gerade noch von seinem Recht auf freie Meinungsäußerung gedeckt ist, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen.[1] Dies gilt für Bezeichnungen des Vermieters als "Arschloch", "Penner", "Sau" und "dumme Kuh".[2] Dies gilt auch, wenn die Beleidigung per SMS erfolgt.[3] Die bele...mehr

Bei einem Verzug des Mieters mit Mietzahlungen sind in aller Regel sowohl die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB als auch diejenigen einer ordentlichen Kündigung wegen einer schuldhaften nicht unerheblichen Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt. Sowohl im Fall der außerordentlichen fristlosen Künd...mehr

Die Kündigung des Vermieters wegen Mietzahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Vermieter vor der Kündigung die ausstehende Summe erhält, wenn der Mieter berechtigt die Aufrechnung erklären kann und dies auch unverzüglich nach der Kündigung tut, wenn der Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die vollständige Summe vom Mieter bekommt oder wenn sich e...mehr

Rz. 123 Die Mitgliedschaft in einer eG kann prinzipiell nur auf den Wegen beendet werden, die das Genossenschaftsgesetz vorsieht. Diese Wege sind: ordentliche fristgerechte Kündigung des Mitglieds (§ 65 Abs. 1 GenG) außerordentliche Kündigung des Mitglieds in besonderen Fällen, das sind: Unzumutbarkeit der weiteren Mitgliedschaft aufgrund der "persönlichen" oder "wirtschaftlic...mehr

Praxis-Beispiel Der Vermieter hat zur Bewachung des Mietshauses einen Sicherheitsdienst beauftragt. Einer der Mieter des Hauses wirft von seinem Balkon einen Stuhl, der einen der Beschäftigten des Sicherheitsdienstes nur um wenige Meter verfehlt. Des Weiteren hatte der Mieter bei anderer Gelegenheit mit einer Pistole auf einen der Mitarbeiter der Sicherheitsfirma gezielt. De...mehr

Sieht man von der Kündigung ab, so kommt im Rahmen einer Aufhebungsvereinbarung auch eine einvernehmliche Beendigung des Anstellungsvertrags in Betracht, die es ermöglicht, sich ohne prozessuale Auseinandersetzung und öffentliches Aufsehen zu trennen. Zwar liegt die Vertretung der Genossenschaft hierbei in den Händen des Aufsichtsrats, doch hat die obergerichtliche Rechtspre...mehr

Praxis-Beispiel Der Mieter verwendet gegenüber dem Hausverwalter das "Götz-Zitat". Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Beleidigung des Verwalters ist in einem derartigen Fall durchaus wirksam.[1] Entsprechendes gilt bei Mitarbeitern des Vermieters. Ein Kündigungsgrund soll allerdings nicht vorliegen, wenn der Mieter Verwandte des Vermieters beleidigt, die...mehr

Erstattet der Mieter grundlos Strafanzeige gegen den Vermieter, berechtigt dies Letzteren selbstverständlich zur Kündigung des Mietverhältnisses.[1] Die grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter stellt eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung dar. Zwar gilt auch im Mietrecht der Grundsatz, dass es mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar ist, wenn die Wahrnehmung staat...mehr

Rz. 127 Fraglich ist, ob es außerhalb der vorstehend aufgezählten Wege auch noch andere Möglichkeiten einer Beendigung der Mitgliedschaft in der eG gibt. Vereinbarungen über eine Verkürzung der Kündigungsfristen erklärt das Genossenschaftsgesetz für unwirksam (§ 65 Abs. 5 GenG). Dies galt nach bisher h. M. und der in der Vorauflage hierzu vertretenen Meinung umfassend, also ...mehr

Rz. 175 Ein Genossenschaftsmitglied kann auch kurzfristig durch außerordentliche Kündigung aussteigen: Nämlich dann, wenn die Satzung in wesentlichen Punkten, die für die Mitglieder weitreichende Folgen haben, geändert wird. Wichtig ist, dass dieses außerordentliche Kündigungsrecht nicht bei jeder Satzungsänderung wirkt, sondern nur bei ganz bestimmten Änderungen mit gravier...mehr

Grundsätzlich ist die Kündigung des Mietverhältnisses auch dann möglich, wenn sich der Vermieter zwar den Vorwurf einer Straftat oder Ordnungswidrigkeit gefallen lassen muss, jedoch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel nicht gewahrt wird.[1] Über die Kündigung ist dabei unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Neben dem Verhalten des An...mehr

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ist begründet, wenn der Mieter ohne sachlichen Grund gegen den Vermieter bei Behörden agitiert und ihn beispielsweise der Zweckentfremdung von Wohnraum beschuldigt.[1]mehr

Bei Kindern ist zunächst und vor allem zu berücksichtigen, dass ihr Spiel- und Bewegungsdrang altersgemäß besonders stark ausgeprägt ist und dazu führen kann, dass sie – die Ermahnungen der Eltern vergessend – schnell mal durch die Wohnung ins Kinderzimmer laufen, dort toben und die Türen zuknallen. Es liegt in der Natur der Sache, dass Kinder unruhiger, lebendiger und laute...mehr

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Hier regelt das Gesetz in § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sogar einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Allerdings kann der Wohnungsmieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen die Erteilung der Erlaubnis bezüglich eines Teils der Wohnung vom Vermieter verlangen. De...mehr

Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter selbstverständlich zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es gar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlag- und Lagerplatz...mehr

Bewahrt der Mieter unberechtigt eine Schusswaffe in seiner Wohnung auf und beendet er diesen Zustand auch auf eine Abmahnung des Vermieters nicht, kann dies ein Grund zur fristlosen Kündigung ohne Abmahnung darstellen, wenn der Mieter mit dieser Waffe einen Nachbarn schwer verletzt. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter bei der konkreten Tat in Notwehr handelte.[1]mehr

Die Bestimmung des § 721 Abs. 1 ZPO gewährt dem Gericht die Möglichkeit, auf Antrag des Mieters oder gar von Amts wegen dem Mieter eine Räumungsfrist zu gewähren. Hiermit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, eine Ersatzwohnung zu finden. Letztlich soll damit die Räumung erleichtert werden, da die Habseligkeiten des Mieters nicht erst zwischengelagert werden müssen...mehr

Die Erlaubnisfreiheit von Kleintieren reicht nur so weit, wie sie in angemessenem Rahmen in einer Mietwohnung gehalten werden. Ob dieser Umfang überschritten wird, ist nach Maßgabe des Einzelfalls zu beurteilen und richtet sich in erster Linie nach der Größe der Wohnung. Hiernach ist das Maß des Zulässigen weit überschritten, wenn der Mieter 60 Chinchillas in 40 Käfigen hält....mehr

Der Vermieter ist auch dann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter gegen seine Mitbewohner gewalttätig ist und es zu wiederholten Polizeieinsätzen gegen den gewaltbereiten Mieter kommt.[1] Das durch das Verhalten des Mieters bedingte nächtliche Anrücken der Polizei bleibt nämlich auch den übrigen Bewohnern des Hauses nicht verborgen und st...mehr

Rz. 354 Wie bereits oben dargestellt, gibt es nicht nur die summenmäßige Erhöhung des einzelnen Pflichtanteils (siehe Rn. 350), sondern es ist auch eine Erhöhung der Anzahl der Geschäftsanteile möglich. Erforderlich wird dies, wenn eine nachträgliche Änderung der Beteiligung in der Satzung erfolgen soll. Eine entsprechende Satzungsänderung unterliegt bestimmten Mehrheitserfor...mehr

Eine Gefährdung der Mietsache ist spätestens dann gegeben, wenn aufgrund des Zustands in der Wohnung oder auch im Geschäftsraum mit einer Beeinträchtigung der Substanz des Mietobjekts zu rechnen ist. Eine entsprechende Substanzgefährdung entstand, wie eingangs erwähnt, bei der US-Amerikanerin Felton, die als "Erfinderin" des Messie-Syndroms gilt, weil der Boden in ihrer Küch...mehr

Rz. 192 Das Genossenschaftsgesetz selbst sieht seit dem Jahr 2006 keinen normierten Grund mehr für ein Ausschließungsverfahren vor. Aber auch vorher regelte es hierzu nicht viel, sondern enthielt nur einen – zumindest für die Praxis der Wohnungsgenossenschaften völlig unbedeutenden – Grund: nämlich das Betreiben eines gleichartigen Geschäfts am selben Ort. Rz. 193 Daher kommt...mehr

Hatte der Vermieter bereits vor dem Eröffnungsantrag gekündigt, bleibt die außerordentliche fristlose Kündigung wirksam. Zu beachten ist jedoch, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädi...mehr

Nach der zweiten Alternative des § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB kann der Vermieter kündigen, wenn sich der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. Hierzu ist für die Wohnraummiete in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ergänzend bestimmt, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzuseh...mehr

Keiner Problematisierung bedarf es, wenn aufgrund der Anzahl der vom Mieter gehaltenen Tiere konkrete Belästigungen für andere Mieter oder Bewohner des Hauses oder aber auch Nachbarn ausgehen. So ist die Grenze der gemäß Mietvertrag mit der Formulierung "Hauskatzen erlaubt" zugelassenen Hauskatzenhaltung überschritten, wenn der Mieter 15 Hauskatzen in Freilaufgehegen auf dem ...mehr

Der Vermieter muss sich natürlich keine Beleidigungen von seinem Mieter gefallen lassen. Auch hier steht die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – im Einzelfall auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In aller Regel stellt es auch einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter andere Bewohner des Hauses oder auch Beauftragte des Vermieters wie Hausverwal...mehr

Eine ordentliche Kündigung des Anstellungsvertrags der Vorstandsmitglieder kommt neben dem – unabdingbaren – Recht zur fristlosen Kündigung des Anstellungsvertrags dort in Betracht, wo der Anstellungsvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde oder im Rahmen einer Befristung die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung ausdrücklich vorgesehen ist. Beträgt die Laufzeit des...mehr

Die Überbelegung der Wohnung stellt grundsätzlich einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar.[1] Nach erfolgter Abmahnung kann der Vermieter nach der Bestimmung des § 541 BGB auf Unterlassung klagen.[2] Die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB ist allerdings nur dann möglich, wenn die Überbelegung erhebliche Auswirkungen auf die Substanz der Wohnung hat...mehr

Besonders in Großstädten oder auch Tourismusgebieten ist die Versuchung groß, die Mietwohnung für einige Tage oder Wochen Touristen zu überlassen. Gängiges Vermarktungsportal ist hier insbesondere die Online-Plattform airbnb.de. Erfolgt die (Unter-)Vermietung an Touristen ohne Erlaubnis des Vermieters, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 N...mehr

Ob die Tierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört und welche Tiere gehalten werden dürfen, richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Ein formularmäßiger Ausschluss jeglicher Tierhaltung – also einschließlich Kleintieren – ist gemäß § 307 BGB unwirksam.[1] Zu Kleintieren zählen Zierfische,...mehr

Ohne dass die Mietsache selbst gefährdet sein müsste, sind die Grenzen auch dann überschritten, wenn es etwa außerhalb des Mietobjekts zu Geruchsbeeinträchtigungen kommt. Nicht erforderlich ist dabei, dass eine stetige Geruchsbelästigung herrscht. Ausreichend ist, dass sich ein übler Gestank etwa im Treppenhaus verbreitet, wenn der Mieter seine Wohnungstür öffnet, um die Wohn...mehr

Gemäß § 24 Abs. 2 Satz 1 GenG wird der Vorstand von der Generalversammlung gewählt und abberufen. Allerdings kann die Satzung gem. § 24 Abs. 2 Satz 2 GenG eine andere Art der Bestellung und Abberufung vorsehen. Sieht man von Kleinstgenossenschaften ab, so wird in der genossenschaftlichen Praxis die Bestellung von Vorstandsmitgliedern meist in die Hände des Aufsichtsrats gele...mehr

Hat der Vermieter im Mietvertrag wirksam die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, so setzt dieser durchaus das Mietverhältnis aufs Spiel, wenn er jahrelang keine Schönheitsreparaturen durchführt. Hat ein Mieter seit mehr als zehn Jahren keine Schönheitsreparaturen in der Wohnung vornehmen lassen und auch auf mehrmalige Aufforderu...mehr

Sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, muss sich der Mieter auch das Fehlverhalten des Jobcenters bzw. Sozialamts zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.[1] Der BGH[2] hat insoweit klargestellt, dass das Jobcenter/Sozialamt, das die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllungsgehilfe d...mehr

Auch Provokationen des Mieters müssen noch kein Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses sein. Bezeichnet etwa der Mieter den feuerroten Chevrolet Corvette Stingray des Vermieters als "Zuhälterwagen", stellt dies für sich allein keine Beleidigung des Vermieters dar. Zumindest das AG Hamburg-Harburg[1] erachtet die vorgenannte Bezeichnung für diesen Fahrzeugtyp als nicht...mehr

In den Fällen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bedarf es vor der fristlosen Kündigung nur ausnahmsweise einer Abmahnung: Das Mietverhältnis besteht schon sehr lange, der Mieter hatte überwiegend pünktlich gezahlt und es besteht die Aussicht, dass die Zahlungsprobleme alsbald behoben werden können. Der Vermieter hat Mietrückstände rügelos längere Zeit hingenommen. Mieter und Vermieter...mehr

Massive Vorwürfe eines Mieters gegen eine Mietpartei im Mehrfamilienhaus, die objektiv falsch sind und als vorsätzliche rechtswidrige Angriffe ernsthaft gegen die Ehre der anderen Mietpartei gerichtet sind, berechtigen zur fristlosen Kündigung. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter für sein Verhalten strafrechtlich nicht verantwortlich sein sollte.[1] Eine Fortsetzung des M...mehr

§ 138 Abs. 1 ZPO verpflichtet die Parteien eines Zivilprozesses zur Wahrheit. Führt die Lüge der einen Partei zum Prozesserfolg, kann ein strafbarer Prozessbetrug gegeben sein. Führt sie zwar nicht zum Erfolg, kann dennoch eine Straftat vorliegen, nämlich versuchter Prozessbetrug. Beides kann den Vermieter berechtigen, dem Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn si...mehr

Da die Wohnung neben der Funktion als Unterkunft und Lebensmittelpunkt auch soziale Kontakte, individuelle Erholung und Entspannung ermöglichen soll, sind hier Konflikte vorprogrammiert. Der Freiraum des "Lärmenden" ist daher unter dem Gesichtspunkt der Sozialverträglichkeit zu werten und mit dem Gebot der Rücksichtnahme gegenüber den Mitbewohnern abzuwägen. Achtung Die Bewei...mehr

Die Unterlassungsklage nach § 541 BGB ist das mildere Mittel gegenüber einer Kündigung wegen der Vertragsverletzung und der einzige Weg, wenn weder eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 BGB noch eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB möglich ist. Sie kommt daher in erster Linie bei weniger gewichtigen Vertragsverletzungen in Betracht bzw. dann, wenn ...mehr

Die Bestimmung des § 112 InsO regelt, dass der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht kündigen kann wegen des Verzugs mit der Miete oder Pacht, der vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters. Verzug mit Miete vor Eröffnungsantrag Sin...mehr

Rz. 327 Keinesfalls begründet diese Art der Beteiligung eine mehrfache Mitgliedschaft.[1] Es tritt daher auch keine Vermehrung der Mitgliedschaftsrechte – auch nicht des Stimmrechts o. Ä. – ein. Auch kann das Mitglied nicht mit einer Gegenleistung der Genossenschaft rechnen. Der Grund für die Übernahme mehrerer freiwilliger Anteile liegt in dem Wunsch des Mitglieds, der Geno...mehr

Werden allerdings Störungen von einem Mieter verursacht, der schon lange im Haus wohnt und nun infolge Alter, Krankheit oder seelischer Beeinträchtigung verhaltensauffällig geworden ist, ist vom Vermieter und den Hausbewohnern ein erhöhtes Maß an Verständnis und Rücksichtnahme zu erwarten.[1] Praxis-Beispiel Die 90-jährige Mieterin lebt seit 30 Jahren in der Wohnung und ruft ...mehr

Im Übrigen gilt es zu berücksichtigen, dass die gerichtliche und außergerichtliche Vertretung der Genossenschaft gegenüber den gegenwärtigen und ausgeschiedenen Vorstandsmitgliedern nach der im Rahmen der Genossenschaftsnovelle 2006 geschaffenen Neuregelung des § 39 Abs. 1 Satz 1 GenG in der alleinigen Zuständigkeit des Aufsichtsrats liegt. Dies gilt insbesondere für den Abs...mehr

Rz. 374 Der Begriff "Auseinandersetzungsguthaben" wird im Genossenschaftsgesetz in § 73 Abs. 4 genannt. Es handelt sich hierbei um das "Geschäftsguthaben", das dem Mitglied nach seinem Ausscheiden aus der eG durch Beendigung der Mitgliedschaft auszuzahlen ist (§ 73 Abs. 2 Satz 2 GenG; auch im Fall der Gläubigerkündigung nach § 66 Abs. 1 Satz 1 GenG spricht das Gesetz vom "Gu...mehr

Rz. 218 Die Vertragsbeziehungen zwischen dem Übertragenden und dem Erwerber können der eG an sich egal sein. Diese wirken jedenfalls nicht zu Lasten der eG. Es kann sich z. B. um einen Kauf- oder Schenkungsvertrag handeln. Ein Vertrag über eine "treuhänderische" Verwaltung des Geschäftsguthabens ist allerdings ausgeschlossen, da der Erwerber ja selbst Mitglied in der eG werd...mehr

Rz. 228 Die Mitgliedschaft wird zu dem Zeitpunkt, zu dem das Genossenschaftsmitglied verstirbt, nicht sofort beendet, sondern besteht weiter und geht zuerst einmal auf den oder die Erben über (§ 77 Abs. 1 GenG). Die Mitgliedschaft erlischt dann mit dem Ende desjenigen Geschäftsjahrs, in dem der Erbfall eingetreten ist (sog. "Sterbejahr" oder "Sterbegeschäftsjahr"). Dies ist ...mehr

Im Bereich der Wohnraummiete steht dem Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht das Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses zu. Stattdessen bleibt ihm aber das Recht zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der Kündigungsfrist des § 109 Abs. 1 Sazt 1 fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Diese sog. Enthaftungserklärung...mehr

Voraussetzung der ordentlichen wie der außerordentlichen Kündigung ist, dass sich der Mieter in Verzug mit Mietzahlungen befindet. Vom Begriff "Miete" sind die Grundmiete sowie Nebenkostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen umfasst. Dies gilt auch für etwa daneben zu leistende Heizkostenvorschüsse. Haben Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete vereinbart, ist diese...mehr

Rz. 131 Abzugrenzen von den Fällen der Beendigung einer bestehenden Mitgliedschaft ist die Fallgruppe einer nichtigen Mitgliedschaft. Möglicherweise wird die Nichtigkeit erst später erkannt. War die Mitgliedschaft von Anfang an nichtig und somit unwirksam, dann ist eine Beendigung über die dargestellten Wege überflüssig. Etwaig eingezahltes Geld ist dann nach dem zivilrechtl...mehr