Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der zugleich Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist, ist weder stimmberechtigt noch befugt, einen anderen Wohnungseigentümer bei der Stimmabgabe zu vertreten, wenn seine Abberufung aus wichtigem Grund zur Beschlussfassung steht. Fakten: Zumindest wenn seine Abberufung aus wichtigem Grund zur Beschlussfassung steht, kann der Eigentümer, der ...mehr

Leitsatz Die Eigentümerversammlung kann per Mehrheitsbeschluss zusammen mit dem Beschluss über die Bestellung des Verwalters zugleich einen Miteigentümer beauftragen, mit dem Verwalter den noch im einzelnen auszuhandelnden Verwaltervertrag abzuschließen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in dem Beschluss die "Eckdaten" über die Dauer des abzuschließenden Vertrags, etwaige Verl...mehr

Leitsatz Gültiger Ermächtigungsbeschluss an einen Wohnungseigentümer, den Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen Normenkette § 23 WEG, § 26 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG Kommentar 1. Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss, einen der Wohnungseigentümer zu bevollmächtigen, mit dem Verwalter den Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen, ist nicht nichtig. Die Kompete...mehr

Leitsatz Das pflichtwidrige Nichteinberufen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung kann die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund rechtfertigen. Einem wirksamen Einberufungsverlagen gegenüber hat der Verwalter kein materielles Prüfungsrecht. Fakten: Ein Verwalter verletzt seine Pflichten, wenn er einem Verlangen auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentüme...mehr

Leitsatz Eine gerichtliche Entscheidung, durch die Eigentümerbeschlüsse einer Versammlung für ungültig erklärt werden, die nicht stattgefunden hat, ist gegenstandslos. Die als Antragsgegner behandelten Wohnungseigentümer können dagegen Rechtsmittel mit dem Ziel der formellen Aufhebung einlegen. Fakten: Der Verwalter lud mit Schreiben an alle Wohnungseigentümer der Wohnanlage ...mehr

Leitsatz Ob ein Verwalter gesondert Aufwendungen für das Kopieren und Versenden von Protokollen und Informationsschreiben gesondert fordern kann, bestimmt sich nach dem Verwaltervertrag Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG; § 666 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Nach verfestigter Rechtsprechung des Senats sind in eine Jahresgesamtabrechnung alle tatsächlichen Einnahmen un...mehr

Leitsatz Beim Unterlassungsanspruch zur Abwehr künftiger Beeinträchtigungen ist die Wiederholungsgefahr materielle Anspruchsvoraussetzung. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin hatte ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer den Zufahrtsweg zu dem benachbarten und in ihrem Alleineigentum stehenden Nachbargrundstück aufgeschüttet, eingeebnet und gepflastert. Ein weiteres Mitg...mehr

Leitsatz Zweck und Inhalt des Aufteilungsplans Beim Unterlassungsanspruch zur Abwehr künftiger Beeinträchtigungen ist die Wiederholungsgefahr materielle Anspruchsvoraussetzung Berücksichtigung von Schriftsätzungen, die erst nach der mündlichen Verhandlung bei Gericht eingeben Normenkette § 21 Abs. 4 u. Abs. 5 Nr. 2 WEG; § 242 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Bei der Aufschüttung, ...mehr

Leitsatz Grundsätzliche keine Anfechtbarkeit eines Geschäftsordnungsbeschlusses; zu Unrecht erfolgter Ausschluss eines Vertreters kann allerdings Beschlussanfechtungen bei Kausalität rechtfertigen Der Verwalter als Versammlungsleiter kann sich einer Hilfskraft bedienen Der Bauträger als Wohnungseigentümer muss sich an einer beschlossenen Sonderumlage beteiligen, die der Sicher...mehr

Leitsatz Eine GbR kann auch im Anschluss an die Entscheidung des BGH zur Rechtsfähigkeit einer GbR (BGH vom 29.01.2001) nicht wirksam zum WEG-Verwalter bestellt werden Einladung durch eine nicht wirksam bestellte Verwaltung führen ebenfalls nur zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen Normenkette § 23 WEG, § 26 WEG Kommentar 1. Ein formeller Mangel in der Einladung zu einer Wohnungs...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, durch den Vertreter eines Wohnungseigentümers mangels Vollmachtnachweises von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen wurde, ist als Geschäftsordnungsbeschluss nicht anfechtbar. Fakten: Der nicht entsprechend legitimierte Vertreter eines Wohnungseigentümers wurde seitens der übrigen Eigentümer von der weiteren Teilnahme an einer Eigen...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. In ständiger Rechtsprechung des Senats ist davon auszugehen, dass der Gläubiger eines saldierten Abrechnungsguthabens aus einer beschlossenen Jahresabrechnung ein solches Guthaben nur gegen die Gemeinschaft insgesamt, aber nicht gegen einzelne Miteigentümer - auch nicht in Höhe der jeweils auf diese entfallenden Quote...mehr

Leitsatz Nachträglicher Kabelanschluss eines Teileigentümers gehört nicht zu den Primäraufgaben eines Verwalters Normenkette § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Zur "Abrechnung 1997" fasste die Gemeinschaft im März 1998 mehrheitlich den Beschluss, dass der Antragsteller wegen erhöhten Wasserverbrauches für sein Laden-Te...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer eine Abänderung der in der Teilungserklärung niedergelegten Regelung hinsichtlich eines Sondernutzungsrechts allstimmig "beschlossen", liegt der Sache nach eine Vereinbarung über die Abänderung der Teilungserklärung vor. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten auf einer Versammlung über die Verlegung eines Stellplatzes entschieden, an dem e...mehr

Leitsatz Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Diese ist an keine Form gebunden und verlangt insbesondere nicht einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin brachte vor einigen Jahren einen Balkon im Bereich ihres Sondereigentums an. Der Rechtsnachfolger eines anderen Wohnungseigentümers begeh...mehr

Leitsatz Beschränkt ein beschlussanfechtender Antragsteller die Rechtsbeschwerde auf einzelne Beanstandungen, muss sich das Rechtsbeschwerdegericht auch nur mit diesen Punkten befassen Schätzung des Heizenergie- und Warmwasserverbrauchs aufgrund eines Defekts des Messgeräts berührt die Ordnungsmäßigkeit einer Jahresabrechnung nur dann, wenn die Schätzung grob unrichtig ist No...mehr

Leitsatz Allstimmiger "Beschluss" hinsichtlich der Abänderung eines Stellplatz-Sondernutzungsrechts ist der Sache nach eine Vereinbarung über die Abänderung der Teilungserklärung Normenkette § 10 Abs.2 WEG, 15 Abs.1 WEG; § 873 Abs.2 BGB Kommentar 1. In einer Eigentümerversammlung 1993 wurde u.a. die Verlegung eines Stellplatzes im vereinbarten Sondernutzungsrecht einstimmig (...mehr

Leitsatz Abrechnungs-Anfechtung (u.a. Schätzung des Brennstoff-Endbestands; langjährige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels; ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechende Entlastung des Verwalters) Weiter Ermessensspielraum der Gemeinschaft zu Kostenansätzen im Wirtschaftsplan Wichtige Gründe gegen die Wiederwahl des Verwalters Speicher nicht als Wohnraum nutzbar Verspätete Pr...mehr

Leitsatz Ebenfalls besondere Kosten-Ermessensentscheidung Normenkette § 10 WEG, § 13 WEG, § 15 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar 1. Mit offensichtlich einstimmigem Beschluss gestattete eine Gemeinschaft Terrassenwohnungseigentümern auch die Nutzung von links und rechts neben den Terrassenwohnungen vorhandenen Dachflächen ebenfalls zu Terrassennutzzwecken. D...mehr

Leitsatz Ist nach rechtskräftiger Gerichtsentscheidung ein Baum zu fällen, muss auch der Stumpf beseitigt werden Kein Anspruch auf Verbreiterung einer gemeinschaftlichen Zuwegung Verneinter Anspruch auf Realteilung Normenkette (§§ 21 und 45 WEG) Kommentar 1. Muss nach rechtskräftiger Gerichtsentscheidung ein am Rand einer gemeinschaftlichen Zuwegung stehender Apfelbaum entfernt ...mehr

Normenkette § 25 WEG, § 48 Abs. 3 WEG Kommentar 1.Wird dem Verwalter, der nicht selbst Wohnungseigentümer ist, für eine Eigentümerversammlung Stimmrechts-Vollmacht erteilt, ist es grundsätzlich zulässig, dass er bei Abstimmung über den mit ihm abzuschließenden Verwaltervertrag anderen Eigentümern ohne Weisung über das Abstimmungsverhalten Untervollmacht erteilt. Dadurch kann ...mehr

Leitsatz Zustimmungsbedürftiger Eigentumswechsel und Eintragung unter Verstoß gegen § 12 WEG? Verwalterwechsel und Zustimmungswiderruf Der Verwalter hat nicht das Recht auf Beantragung der Eintragung eines Amtswiderspruchs im Grundbuch Dem Verwalter und den übrigen Eigentümern steht hier kein Grundbuchberichtigungsanspruch zu, vielmehr allein dem Voreigentümer (Veräußerer) Nor...mehr

Leitsatz Nimmt der Wohnungseigentümer die anlässlich der Wohnungseigentümerversammlung mögliche Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht wahr, so bedarf es für sein individuelles Einsichtsverlangen am Ort der Wohnanlage außerhalb des Versammlungstages eines besonderen Rechtsschutzbedürfnisses. Fakten: Grundsätzlich schuldet der Verwalter die Einsichtnahme in die Verwaltung...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war den jeweiligen Reihenhäusern rechtswirksam ein Terrassen- und Gartensondernutzungsrecht nach entsprechenden "Freiflächenplänen" zugeordnet und u.a. in Änderung des § 22 Abs. 1 vereinbart, dass jeder Wohnungseigentümer (hier Wohnungserbbauberechtigte) hinsichtlich der Benutzung seines Hauses bzw. der seinem Sond...mehr

Leitsatz Der Feststellung des Versammlungsleiters, dass ein Beschlussantrag abgelehnt oder angenommen sei, kommt grundsätzlich keine ausschlaggebende oder konstitutive, sondern nur deklaratorische Bedeutung zu, was umso mehr gilt, wenn die Feststellung in Widerspruch zu dem gleichfalls festgestellten Abstimmungsergebnis steht. Fakten: Vorliegend hatten die Wohnungseigentümer ...mehr

Leitsatz (Vorlage an den BGH) Normenkette § 23 WEG, § 24 WEG Kommentar 1. Auch einer (fehlerhaften) Feststellung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter ist grundsätzlich keine rechtliche Bedeutung im Sinne einer konstitutiven Beschlusswirkung beizumessen, was derzeit auch h.M. entspricht. Allerdings hat das OLG Hamm am 28.12.1989 (Az.: 15 W 441/89) und am 07.06...mehr

Leitsatz Wird in einer Versammlung mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer der in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel geändert, so kann darin - ungeachtet der Bezeichnung als Beschluss - eine Vereinbarung liegen. Fakten: Die in der Teilungserklärung vorgesehene Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsanteile...mehr

Leitsatz Haftung des bauträgeridentischen Verwalters auf Schadenersatz wegen unterlassener Pflichten im Bereich anfänglicher Baumängelgewährleistungsanspruchsverfolgung (rechtskräftig bestätigt im 17. Jahr nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums!) Genehmigte Abrechnungs-Entlastung beschränkt sich nur auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefund...mehr

Leitsatz Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, der inhaltlich darauf gerichtet ist, festzustellen, ein für einen Wohnungseigentümer rechtskräftig titulierter Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung sei (trotz gewisser Maßabweichungen) erfüllt, ist nichtig. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer hatte ursprünglich eine rechtswidrige bauliche Veränderung vorgeno...mehr

Leitsatz Der Beseitigungsanspruch einer baulichen Veränderung ist ein Individualanspruch; beschlussweise kann hier nicht in die Rechtszuständigkeit eines einzelnen Eigentümers eingegriffen werden Normenkette § 23 Abs.4 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümer wurde vorliegend im Erkenntnisverfahren verurteilt, 4 veränderte Dachflächenfenster auf die früher vorhandene Größe zurückzubau...mehr

Leitsatz Bloße Meinungsäußerungen in einer Eigentümerversammlung sind nicht als Beschlüsse zu werten Schrittweises Vorgehen bei Reparaturbedürftigkeit eines Altbaus nach Prüfung eines Sachverständigen vertretbar Für den Anspruch auf Minderverkaufserlös wegen zurückgestellter Instandsetzungen fehlte vorliegend die Anspruchsgrundlage, der Nachweis objektiver Pflichtverletzung un...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs eines Eigentümers auf Mitwirkung bei der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen, der Baubeschreibung und Planung entsprechenden Zustandes setzt grundsätzlich die vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung voraus (BGH, NJW 2000, 3500, 3503). Dies kann ausnahmsweise unter...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, wonach der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und diese einen Teil des Mietertrags der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen unzulässigen Eingriffs in den Kernbereich der Sondereigentumsrechte und somit wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nicht...mehr

Normenkette § 13 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ein Beschluss, wonach der Verwalter einer Eigentumswohnanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und die einen Teil des Mietertrags (aus einem vorhandenen Mietpool) der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen eines unzulässigen Eingriffs in die ...mehr

Leitsatz Ein Mehrheitsbeschluss, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung des Senats und Anschluss an BGH NJW 2000, 3500). Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten in diesem Verfahren die Bestimmungen der Teilungserklärung über die Verteilung der Bewirtschaftungskosten hinsichtlich der T...mehr

Leitsatz Unwirksame Verwalterbestellung Normenkette § 24 WEG, § 26 WEG Kommentar 1. In kleinerer Eigentümergemeinschaft (3 Wohneinheiten) verwaltete der Vater die Anlage mit 2 Einheiten seiner beiden Kinder und einer weiteren mit einem "familienfremden" Eigentümer; der Vater war mit seiner Ehefrau auch Nießbraucher der Wohnungen beider Kinder und bewohnte eine Wohnung. Gegen de...mehr

Leitsatz Eine Eigentümerversammlung in einem Wohnwagen des Verwalters kann für einzelne Wohnungseigentümer unzumutbar sein, wenn zwischen ihnen und dem Verwalter gespannte zwischenmenschliche Beziehungen bestehen. Soll eine Wohnungseigentümerversammlung zwischen Weihnachten und Neujahr stattfinden, ist auf das Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer, in dieser Zeit ihre A...mehr

Leitsatz Es ist zulässig, vorsorglich alle Eigentümerbeschlüsse einer Eigentümerversammlung anzufechten, wenn einem Wohnungseigentümer die Niederschrift über die Versammlung kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist noch nicht zugegangen ist. Fakten: In einer Wohnungseigentümerversammlung wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Einer der Wohnungseigentümer hatte vorsorglich die do...mehr

Leitsatz Ein Eigentümer kann vorsorglich alle Eigentümerbeschlüsse anfechten, wenn ihm das Versammlungsprotokoll kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist noch nicht zugegangen ist ! Der Fortgang des Beschlussanfechtungsverfahrens kann nicht von der vorherigen Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses abhängig gemacht werden ! Keine Antragsabweisung allein bei fehlender Begründung...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschluss über die Gestattung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums (hier: Dachterrassen-Errichtung) ist nicht nichtig, sondern bei nicht bestehender Duldungspflicht nur anfechtbar (das BayObLG folgt hier im Ergebnis der neuen Meinung des BGH vom 20.09.2000) Unrichtige Abstimmungswertungen des Versammlungsleiters nicht entscheidend Wiedereins...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen, die das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß überschreiten, sind nicht nichtig, sondern nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar. Fakten: Einem Wohnungseigentümer war per Mehrheitsbeschluss die Errichtung einer Dachterrasse genehmigt worden. Da die Errichtung der Terrasse eine bauliche Veränderung darstellt, die über das von jedem W...mehr

Leitsatz Stimmrecht und Stimmrechtsvertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Wohnungseigentümerin Das Ausscheiden eines Gesellschafters aus der GbR führt dazu, dass sein Anteil automatisch den übrigen Gesellschaftern zuwächst Der bestellte Geschäftsführer (nicht Gesellschafter) der GbR ist zu laden und in der Wohnungseigentümerversamm-lung teilnahme- und stim...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 26 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich sind die Vertragspartner in der Gestaltung eines Verwaltervertrages frei. Allerdings unterliegt ein solcher Verwaltervertrag den allgemeinen Schranken des Privatrechts, d.h., er darf nicht gegen gesetzliche Verbote ( § 134 BGB) und auch nicht gegen die guten Sitten ( § 138 BGB) verstoßen. Nichtig sind hier i...mehr

Leitsatz Mit Beschlussgenehmigung einer Jahresabrechnung ist grundsätzlich auch der Verwalter stillschweigend entlastet (hinsichtlich der in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des der Abrechnung zugrunde liegenden Verwalterhandelns) Von einer stillschweigenden Entlastung ist hier auszugehen, wenn sich die Eigentümer die Entlastung nicht ausdrücklich ...mehr

Leitsatz Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers auf Feststellung der Unwirksamkeit (bzw. Teilunwirksamkeit) eines Verwaltervertrages, der kraft Beschlussfassung vom Beirat auszuhandeln bzw. nur zu unterzeichnen war Beschlussweise Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrags ermächtigt diesen nur, Regelungen zu treffen, die ordnungsgemäßer...mehr

Leitsatz Die Vollmacht, die dem Verwaltungsbeirat durch einen Eigentümerbeschluss zum Aushandeln und Abschließen eines Verwaltervertrages erteilt ist, ermächtigt diesen nur zu solchen Regelungen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Fakten: Gängige Praxis in den Eigentümergemeinschaften ist es, den Verwaltungsbeirat mit dem Abschluss des Verwaltervertrags zu beauftrage...mehr

Leitsatz Die Bezeichnung des Beschlussgegenstands "Wirtschaftsplan" in der Einladung zur Eigentümerversammlung deckt grundsätzlich auch die Beschlussfassung über eine Erhöhung der jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Fakten: In der Einladung zu einer Eigentümerversammlung war u.a. folgender Tagesordnungspunkt genannt: "3. Wirtschaftsplan 1999 - Die Verwaltung sch...mehr

Leitsatz Berücksichtigung von Schriftsätzen vor der Hinausgabe der Gerichtsentscheidung Normenkette § 23 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 1 WEG, § Abs. 5 WEG Kommentar 1. Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung bezeichnet ist. Dazu genügt es, dass die Eigentümer vor Überraschungen...mehr

Leitsatz Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnun...mehr

Normenkette § 24 Abs.5 WEG, § 278 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Gem. § 24 Abs.5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz in Eigentümerversammlungen, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschließt. Als Leiter der Versammlung gehört es zu den originären Aufgaben eines Verwalters, für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsablauf zu sorgen. Auf welche...mehr