Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Leitsatz Zahlungs- und Abrechnungspflichten einer "unechten" Wohnungseigentumsverwaltung durch den teilenden Eigentümer im Vorstadium bis zu ordnungsgemäß bestellter und beginnender WEG-Verwaltung Individuelle Abrechnungspflichten des nach Auftragsrecht handelnden teilenden Eigentümers Verneinte Aufrechnungsberechtigung des Teilenden gegenüber Wohngeldvorschüssen für die hi...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist grundsätzlich berechtigt, die Leitung von Wohnungseigentümerversammlungen mit Hilfe von Mitarbeitern durchzuführen, sofern diese nur als seine Hilfspersonen tätig werden. Fakten: Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage enthält eine Bestimmung, wonach Besuchern die Teilnahme an Eigentümerversammlungen nicht gestattet ist. Anlässlich ei...mehr

Leitsatz Nutzungsberechtigte eines Nachbargrundstücks dürfen nicht in der Eigentümerversammlung erscheinen. Vereinbarte Kostenverteilung nach Wohnflächen bedeutet bei Teileigentum Verteilung nach Nutzflächen Auf Wirtschaftsplan gestützter Zahlungsanspruch wird lediglich durch das Ergebnis der Jahresabrechnung begrenzt Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 28 Abs. 1 WE...mehr

Leitsatz Eine durch einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vorgenommene änderung der Gemeinschaftsordnung, die eine änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und Hausordnungsvorschriften enthält, ist nicht nichtig, sondern wirksam. Fakten: Die Gemeinschaftsordnung, die eine Summe von Vereinba...mehr

Leitsatz Mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Mehrheitsbeschlüsse über Änderungen der Gemeinschaftsordnung (speziell zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, zu Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und über Hausordnungsvorschriften) sind nicht nichtig! Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 15 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 2 WEG, § 23 WEG Kommentar...mehr

Leitsatz Verweigerte Abstimmung über Geschäftsordnungsantrag für ein "Rauchverbot" in der Eingentümerversammlung Unter Umständen erfolgreiche Beschlussanfechtung Normenkette § 24 WEG Kommentar 1. Weigert sich ein Versammlungsleiter, in der Eigentümerversammlung über ein beantragtes Rauchverbot (Geschäftsordnungsantrag) abstimmen zu lassen und verlässt daraufhin ein sich gesundh...mehr

Leitsatz Falsche Kostenbelastung in einer Jahresabrechnung zur Ausgabenposition "Rechtsstreitigkeiten" (Position "Rechtskosten") betrifft nur die Einzelabrechnungen, aber die aller Eigentümer; ein Mangel wird hier nicht durch entsprechende Gutschrift beim betreffenden Wohnungseigentümer behoben Mangels vorhandener Messeinrichtungen für eine verbrauchsabhängige Abrechnung der ...mehr

Leitsatz Wird in einer aus zwei Mitgliedern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt, ist grundsätzlich nicht von der stillschweigenden Vereinbarung einer Verwaltervergütung auszugehen. Fakten: Der Mehrheitseigentümer einer Zweiergemeinschaft bestellte sich auf einer Eigentümerversammlung, auf der nur er selbst anwesend wa...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG, § 242 BGB, § 8 Abs. 2 KostO Kommentar 1. Eigentümer hatten mit Schriftsatz vom 22.12.1998 Beschlüsse einer Eigentümerversammlung vom 25.11.1998 angefochten. Mit Verfügung vom 08.11.1999 forderte das AG die Antragsteller zur Einzahlung des Kostenvorschusses sowie zur Begründung ihres Anfechtungsantrags auf (unter Fristsetzung bis 15.12.1999 ...mehr

Leitsatz Erneut: Gültiger "Zitterbeschluss" über pauschalierten Schadenersatz bei Wohngeldverzug Saldenvortrag (Fehlbetrag) aus vorausgegangenem Geschäftsjahr kann in die Abrechnung des Folge-Geschäftsjahres mit aufgenommen werden Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Grundsätzlich bedarf die pauschalierte Festlegung eines über den gesetzlichen Mindestschade...mehr

Leitsatz Nach Meinung eines Amtsgerichts muss der Verwalter "10 Minuten abwarten", bevor er die Erstversammlung schließt, um - wie bestandskräftig beschlossen und in der Einladung vermerkt - im Rahmen einer Eventualeinberufung die Zweit- bzw. Wiederholungsversammlung eine halbe Stunde später zu eröffnen! Auf Anfechtungsantrag des 4 Minuten nach Schließung der Erstversammlung ...mehr

Leitsatz Gültige Eventualeinberufung kraft entsprechender (Zitter-)Beschlussfassung; nicht nichtiger, sondern mangels Anfechtung bindender Beschluss in Abweichung zu § 25 Abs. 4 WEG (wie BayObLG)! Anforderungen an einen zustimmungsersetzenden Beschluss auf Gestattung baulicher Veränderungen Zustellungen im Beschlussanfechtungsverfahren sind nicht nur an den Verwalter als geset...mehr

Leitsatz Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nach vorausgehender bestandskräftiger Wiederbestellung eingeschränkt Dies gilt auch bei majorisierender Wiederbestellung Normenkette § 26 WEG Kommentar 1. Der Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters, der durch - bestandskräftigen (unangefochten gebliebenen) - Beschluss der Eigentümerversammlung für eine weitere Am...mehr

Leitsatz Die Sanierung einer durchfeuchteten Fassade unter erstmaliger Aufbringung einer Wärmedämmung kann eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme darstellen. Kommen mehrere gleichermaßen Erfolg versprechende Sanierungsmaßnahmen in Betracht, steht der Eigentümergemeinschaft bei der Auswahl ein Ermessensspielraum zu. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft beschloss auf einer ...mehr

Leitsatz Die Abänderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung für den Fall der nicht rechtzeitigen Zahlung des Hausgeldes durch bloßen Mehrheitsbeschluss ist unwirksam. Es mag offen bleiben, ob ein solcher Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nichtig ist. Fakten: Die Wohnungseigentümer fassten auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich e...mehr

Leitsatz Wird - gemäß der Teilungserklärung - die Vertretung der Wohnungseigentümer, die in der Eigentümerversammlung nicht anwesend und nicht anderweitig vertreten sind, vom Verwalter ausgeübt, so führt dies auch bei einem "einstimmigen" Beschluss nicht zu einer Vereinbarung i.S. des § 10 WEG. Fakten: Die auf einer Wohnungseigentümerversammlung anwesenden Mitglieder der Eige...mehr

Leitsatz Vereinbarte "Zwangsvertretung" aller in der EV nicht anwesenden Eigentümer durch den Verwalter(?) Auch "einstimmiger" Beschluss (hier: zur Kostenverteilung einer Außenfenster-Sanierung zu Lasten der einzelnen Eigentümer) führt nicht zu einer Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG Normenkette § 10 WEG, § 23 WEG, § 25 WEG Kommentar 1. Vorliegend war in der Gemeinschaftsordnu...mehr

Leitsatz Die Feststellung, dass in einer Wohnungseigentümerversammlung ein Mehrheitsbeschluss zustande gekommen ist, setzt voraus, dass die Anzahl der Ja-Stimmen ermittelt wird; die Feststellung der Anzahl der Nein-Stimmen und der Stimmenthaltungen reicht nicht aus. Fakten: Anlässlich der Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung wurden vom Versammlungsleiter le...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt, wegen erheblicher Wohngeldrückstände eines Teileigentümers die von ihm oder einem noch nicht im Grundbuch als Rechtsnachfolger eingetragenen Erwerber vermietete Einheit bis zum Ausgleich der Zahlungsrückstände von der Energieversorgung abzutrennen! Normenkette § 273 BGB, § 858 BGB, § 862 BGB, § 869 BGB, § 823 Abs. ...mehr

Leitsatz Beschluss über Gestattung einer baulichen Veränderung in einer "Verwaltungseinheit" allein durch diese Untergemeinschaft nichtig Normenkette § 15 WEG, § 21 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 25 WEG Kommentar 1. In einer Mehrhausanlage waren kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kostenverteilung von Bewirtschaftungskosten, Nutzungs- und ...mehr

Leitsatz Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: Müllgebühren) über vereinbarte "Öffnungsklausel" nur eingeschränkt möglich Mehraufwandsgebühr bei Nichtbeteiligung am Wohngeld-Lastschrifteinzugsverfahren setzt ausdrückliche Beschlussfassung voraus (ist also nicht lediglich durch den Verwaltervertrag begründbar!) Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 23 WEG Kommentar 1. ...mehr

Leitsatz Lässt die Teilungserklärung eine änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch mehrheitliche Beschlussfassung der Eigentümerversammlung zu, so werden die von der Rechtsprechung (BGHZ 95, 137) gezogenen Grenzen für eine solche Beschlussfassung überschritten, wenn der Verteilungsschlüssel für die Müllgebühren zugunsten derjenigen Miteigentümer geändert wird, die ihr ...mehr

Leitsatz Gültige Aufrechnungsverbots-Vereinbarung in der Teilungserklärung Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 670 BGB Kommentar 1. In einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft kann derjenige, der Hauskosten verauslagt hat, auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung den anderen Miteigentümer unmittelbar auf Zahlung seines Anteils in Anspruch nehmen. 2. Die Teilun...mehr

Leitsatz Wohngeldanspruch kann auch nach genehmigter Jahresabrechnung weiterhin auf beschlossenen Wirtschaftsplan gestützt werden (jetzt h.R.M.) Bestandskräftiger (unangefochten gebliebener) Mehrheitsbeschluss ("Zitterbeschluss") über 8%igen Verzugszins von Wohngeldrückständen bleibt wirksam und bindend (entgegen der Auffassung von Wenzel u.a.) Der zur Wohngeld-Geltendmachung ...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben. Fakten: Die Rechte und Pflichten des Verwalters richten sich gemäß § 675 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften des Auftragsrechts. Die Gelder auf den vom Verwalter für die Gemeinschaft angelegten Konten s...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar Hat die Eigentümerversammlung bestandskräftig einer baulichen Veränderung zugestimmt, die dann auch durchgeführt wurde, so stellt sich die spätere Beseitigung dieser Maßnahme zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ebenfalls als eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Im vorliegenden Fa...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer, die die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund erreichen wollen, müssen die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung darüber zwar nicht innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung von den für Abberufung und Kündigung maßgebenden Tatsachen, aber doch innerhalb angemessener Fri...mehr

Leitsatz Ausnahmsweise: Getrennte Versammlungen und Beschlussfassungen in einer sog. Mehrhausanlage (Gruppen- bzw. Block-Abstimmungen) Beschlussfähigkeit (nur) nach den Miteigentumsanteilen der Eigentümer des betreffenden Hauses Ungültige Verwalter-Entlastung Normenkette § 21 WEG, § 25 Abs. 3 WEG, § 27 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Selbst eine jahrelange Übung der Eigentümer...mehr

Leitsatz Versäumt es der Verwaltungsbeirat, einen Vorsitzenden zu bestellen, und rufen alle Mitglieder des Verwaltungsbeirats gemeinsam eine Wohnungseigentümerversammlung ein, so leiden die auf einer aus diesem Grund einberufenen Versammlung gefassten Beschlüsse nicht an einem Einberufungsmangel. Fakten: Die Einberufung einer Eigentümerversammlung durch alle Mitglieder des Ve...mehr

Leitsatz Versammlungseinberufung zur Verwalterwahl durch alle Beiratsmitglieder (mangels Bestimmung eines Vorsitzenden) Keine wirksame Antragstellung zur Benennung eines weiteren Verwalter-Kandidaten; "Vorstellung" erforderlich! Normenkette § 21 Abs. 3 WEG, § 23 WEG, § 24 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Versäumt es der Verwaltungsbeirat, einen Vorsitzenden zu bestellen, und berufen des...mehr

Leitsatz Das Wohnungseigentumsgesetz sieht für die Bestellung eines Verwaltungsbeirats bzw. für dessen jeweilige Neueinrichtung keine Höchstdauer vor, insoweit ist daher die Teilungserklärung in ihren Regelungen frei. Fakten: Nach den Bestimmungen der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage war bei der ersten Wohnungseigentümerversammlung ein Verwaltungsbeirat zu best...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 29 WEG Kommentar Das Gesetz sieht für die Bestellung eines Verwaltungsbeirats bzw. für dessen jeweilige Neuwahl keine Höchstdauer vor. Eine Teilungserklärung ist insoweit in ihren Regelungen frei. Ist deshalb eine Beiratswahl "für unbestimmte Zeit" erfolgt, verbleibt der Beirat bis zu jederzeit möglicher Abberufung durch einen bestandskräftigen ...mehr

Normenkette § 43 WEG, § 42 ZPO Kommentar 1. Beauftragt die Eigentümerversammlung zur Klärung einer Rechtsfrage den Verwalter, den zuständigen Wohnungseigentumsrichter telefonisch zu befragen, und teilt dieser seine vorläufige Rechtsmeinung unter ausdrücklichem Vorbehalt der Kenntnis aller genauen Umstände und Argumente mit, kann in einem später anhängig werdenden Verfahren da...mehr

Leitsatz Beauftragt die Eigentümerversammlung zur Klärung einer Rechtsfrage den Verwalter, den zuständigen Wohnungseigentumsrichter telefonisch zu befragen und teilt dieser seine vorläufige Rechtsmeinung unter ausdrücklichem Vorbehalt der Kenntnis aller genauen Umstände mit, kann in einem später anhängigen Verfahren darauf eine Ablehnung des Richters wegen Besorgnis der Befa...mehr

Leitsatz Rechtsnachfolger trifft allein die so genannte Abrechnungsspitze Normenkette § 16 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Bestandskräftige Wirtschaftsplan- und Abrechnungs-Genehmigungsbeschlüsse begründen eine Zahlungspflicht für denjenigen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (BGH, NJW 1988, 1910, 1911). Dabei ist es unschädli...mehr

Normenkette § 47 WEG Kommentar Wird die sofortige Beschwerde ausdrücklich "zur Fristwahrung" eingelegt, weil über die Durchführung des Rechtsmittels in einer demnächst stattfindenden Eigentümerversammlung entschieden werden soll, und wird diese nach Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses, der sich gegen die Durchführung des Beschwerdeverfahrens ausspricht, alsbald zurückgeno...mehr

Leitsatz Hat sich ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vorbehaltlos bereit erklärt, seine Sondernutzungsfläche für den Stellplatz eines anderen Wohnungseigentümers teilweise zur Verfügung zu stellen, und hält er sich daran auch mehrere Jahre, dann kann seinem Herausgabeverlangen der Einwand widersprüchlichen Verhaltens entgegenstehen. Fakten: Einem Wohnungseige...mehr

Leitsatz Wiederholte, nicht rechtzeitige und ggf. mängelbehaftete Jahresabrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen Normenkette § 26 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass der Verwalter spätestens 5 Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres die Jahresabrechnung zu erstellen h...mehr

Leitsatz Nicht anfechtbarer "Nichtbeschluss" bei Abstimmung im Bewusstsein, dass die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist, diese aber nicht erreicht wird Nachträglicher Einbau von Rollladenkästen mit Verkleinerung der Fenster um 8 cm als nachteilige bauliche Veränderung Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 WEG) Kommentar 1. Wird unter Voraussetzung erforder...mehr

Leitsatz Der Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für die Beitragsrückstände seines Vorgängers auch dann nicht, wenn der nach dem Eigentumserwerb gefasste Beschluss über die sie einbeziehende Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist. Fakten: Der jetzige Eigentümer erwarb im Wege der Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung. Die für das Jahr vor dem Erwerbszeitpunkt...mehr

Leitsatz Rechtsnachfolger haften grundsätzlich und generell der Höhe nach nur begrenzt auf die so genannte Abrechnungsspitze (hinsichtlich einer nach Eigentumswechsel beschlossenen und fällig gestellten Einzelabrechnung); dies gilt auch im Falle einer mangels Beschlussanfechtung bestandskräftig gewordenen Einzelabrechnung, in der Soll-Beitragsrückstände des Voreigentümers mi...mehr

Leitsatz Begründung verdinglichter Sondernutzungsrechte Nachträgliche Zuordnung von Stellplatz-Nutzrechten durch den Bauträger Bindung einer Stellplatz-Nutzungsregelung gegenüber einem Sondernachfolger Anspruch auf Einräumung von Mitbesitz an gemeinschaftlicher Grundstücksfläche Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 158 Abs. 1 BGB, § 242 BGB Kommentar 1. Behält sich der teilende Eigentü...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung mit Mehrheit beschlossen und ist dieser Beschluss unangefochten geblieben, so genügt für eine spätere Konkretisierung der beschlossenen Maßnahme ebenfalls ein Mehrheitsbeschluss. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich, die gemeinschaftlich genutzte Hoffläche zu pflastern. In Eigenleistung wurden ...mehr

Leitsatz Bei Zusammenschluss mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften zu einer Wirtschafts- und Abrechnungs-Verwaltungsgemeinschaft (hier: eines Ferienparks im Time-Sharing-Modell) handelt es sich um eine übergeordnete Gesellschaft bürgerlichen Rechts gem. §§ 705ff. BGB Wohnungseigentumsgericht kann auch nach Zurückverweisung zuständig bleiben (Durchführung des Verfahrens je...mehr

Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte seine Einheit ausweislich des Klingelschildes als "Institut für Körperbewusstsein" vermietet. In dieser Einheit wurde jedoch ein Bordell mit "Kunden-Empfang" bis spät in die Nacht hinein betrieben. Da es bereits zu Belästigungen verschiedener Art gekommen war, wurde der betreffende Eigentü...mehr

Leitsatz Bestandskräftige Abrechnung für Heizungs- und Warmwasserkosten nach vereinbartem Verteilungsschlüssel (hier: nach Miteigentumsanteilen mangels beantragter Änderung gem. Heizkostenverordnung) Grundsätzlich Berücksichtigung auch von Schriftsätzen, die vor Hinausgabe einer Entscheidung bei Gericht eingehen (selbst nach bereits erfolgter Unterzeichnung durch die Richter)...mehr

Leitsatz Verwalter-Kontroll- und Wartungspflichten? Verwalterhaftung vorliegend verneint! Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; seine Verpflichtung beschränkt sich allerd...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Wertung eines Abstimmungsergebnisses durch den Versammlungsleiter ("Beschluss" statt Nichtbeschluss!) Wertungs-Feststellung des Versammlungsleiters grundsätzlich ohne rechtliche Bedeutung! Umdeutung eines Beschlussanfechtungsantrags in einen Feststellungsantrag (auf Nichtzustandekommen eines Beschlusses) Normenkette § 23 Abs. 1 und Abs. 4 WEG, § 24 Abs. 6 W...mehr

Leitsatz Nicht zugegangene Einberufung rechtfertigt Beschlussanfechtung nur bei Kausalität dieses Formfehlers Zweitversammlung ist bei vereinbarter Zulässigkeit der Eventualeinberufung förmlich festzustellen Angefochtene Einzelabrechnung ist bei Ist-Ausweisung der Wohngeldzahlungen gültig, selbst wenn die Jahresgesamtabrechnung (fehlerhaft) Wohngeldzahlungen nach Soll-Beträgen...mehr

Leitsatz In kleiner Gemeinschaft können die Mindestanforderungen an den Inhalt eines Wirtschaftsplanes durch Vereinbarung oder bestandskräftigen Beschluss erheblich herabgesetzt werden Grundsätzlich keine Aufrechnung gegenüber Wohngeldansprüchen Normenkette § 16 WEG, § 28 WEG, § 387 BGB Kommentar 1. In einer kleinen Gemeinschaft wie hier mit nur drei Wohnungseigentümern widersp...mehr