Fachbeiträge & Kommentare zu Baurecht

I. Typischer Sachverhalt Rz. 31 Das öffentliche Baurecht ist eines der wenigen Verwaltungsrechtsgebiete, in dem vertragliche Vereinbarungen nach §§ 54 ff. VwVfG zur täglichen Praxis gehören und wo sie zumindest teilweise zusätzlich einer gesetzlichen Kodifikation zugeführt wurden.[35] Dies ist zum einen der städtebauliche Vertrag nach § 11 BauGB, in dem sich der Vorhabenträge... mehr

1. Allgemein Rz. 32 Neben den spezialgesetzlichen Grundlagen für Verträge im öffentlichen Baurecht, z.B. §§ 11, 12, 124 BauGB, richtet sich deren Zulässigkeit nach §§ 54 ff. LVwVfG. Bestehen insoweit keine Vorschriften, sind gem. § 62 LVwVfG die Vorschriften des BGB entsprechend anwendbar. Dies gilt vor allem für Leistungsstörungen. Insoweit sind die im Zivilrecht entwickelte... mehr

Rz. 42 Entgegen der Regelung des § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB kann der Erschließungsverpflichtete nicht nur die allemal über Erschließungsbeiträge zu refinanzierenden 90 % der Erschließungskosten übernehmen, sondern auch noch den 10 %-Anteil der Gemeinde vgl. § 11 Abs. 2 S. 3 BauGB (§ 124 Abs. 2 S. 3 BauGB a.F.). mehr

1. Rechtliche Grundlagen Rz. 83 Gemäß § 15 S. 1 HOAI i.V.m. § 650g Abs. 4 S. 1 BGB hat der Architekt einen Honoraranspruch, wenn die Leistung abgenommen ist und eine prüffähige Honorarschlussrechnung überreicht wird. Zuvor hat er Anspruch auf Abschlagszahlungen (§ 15 S. 2 HOAI i.V.m. § 632a BGB). Das Erfordernis der Abnahme (vgl. § 641 Abs. 1 BGB) ist erst mit der HOAI 2013 a... mehr

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Rz. 44 Der Erschließungsvertrag bedarf nach § 11 Abs. 3 BauGB (§ 124 Abs. 4 BauGB a.F.) der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn aufgrund Grundstücksübertragungen notarielle Form nach § 311b Abs. 1 BGB erforderlich ist. mehr

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Rz. 58 Die Parteien können eine Bausumme als Beschaffenheitsvereinbarung im Architektenvertrag festlegen. Dies kann in der Gestalt einer Obergrenze geschehen, die eingehalten werden muss.[114] Stattdessen können sie auch einen Kostenrahmen festlegen, der eine Orientierung gibt und im Einzelfall zu bestimmende Toleranzen zulässt.[115] Bei Überschreiten der Obergrenze bzw. der... mehr

Rz. 64 Nicht jede Kontaktaufnahme mit einem Architekten führt zu einer entgeltlichen Tätigkeit. Die Parteien stehen vor einer längeren Zusammenarbeit. Der Bauherr will ggf. wissen, auf welchen Stil er sich einlässt; der Architekt tritt nicht selten unangesprochen an einen Bauherrn heran, um mit Plänen für ein bestimmtes Grundstück für seine Leistung zu werben. Darüber hinaus... mehr

Rz. 8 Bauvorhaben werden in den seltensten Fällen so ausgeführt, wie sie bei Vertragsschluss vereinbart wurden. Teils liegt dies an technischen Schwierigkeiten, die sich im Verlauf der Ausführung stellen, teils an Zusatzwünschen, die der Bauherr während der Ausführung beauftragt. Häufig kommt noch der Zeitdruck hinzu: Um bspw. ein großes gewerbliches Objekt möglichst früh ve... mehr

Rz. 35 Im Zusammenhang mit der Absicherung der Ansprüche durch Bürgschaften sind, auch ohne dass Bürgschaften auf erstes Anfordern vereinbart werden, eine ganze Reihe von Besonderheiten zu beachten. Die Rechtsprechung hat sich verstärkt mit Bürgschaften beschäftigt. Die große Anzahl von Insolvenzen im Bausektor hat die Bürgen auf den Plan gerufen. Sie haben die Einwände, die... mehr

Rz. 51 Die Zulässigkeit von sog. Stellplatzablöseverträgen ist schon seit langem anerkannt.[50] Sie sind nunmehr in den Landesbauordnungen positivrechtlich geregelt.[51] Sowohl Stellplatzschlüssel und damit Ausgangspunkt der Ablöseverpflichtung als auch Höhe der Ablösebeträge werden von den Gemeinden in Satzungen oder Verwaltungsrichtlinien geregelt. Zu beachten ist dabei, da... mehr

Rz. 15 Eine Gemeinde stellt einen Bebauungsplan auf, der mit den Interessen der davon Betroffenen nicht in Einklang steht. Hiergegen werden von den Betroffenen entweder im Bauleitplanverfahren[25] Anregungen erhoben oder der Bebauungsplan wird nach Rechtsverbindlichkeit[26] mit der Normenkontrolle nach § 47 VwGO beim OVG/VGH angefochten. mehr

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Rz. 24 Streitigkeiten über bautechnische oder baubetriebliche Fragen sind zeitaufwändig und häufig kostspielig. Baubetriebliche Fragen, die sich in der Regel im Zusammenhang mit Nachträgen stellen, stellen an den prozessrelevanten Vortrag erhebliche Anforderungen. Insbesondere Bauzeitnachträge werden in der Praxis kaum noch ohne Privatgutachten rechtshängig gemacht. Da das G... mehr

Rz. 21 Sowohl die Aufstellung als auch die Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Bauleitplänen erfolgen nach denselben Verfahrensvorschriften (§ 1 Abs. 8 BauGB). Ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB kann nur noch für die Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans für nicht-UVP-relevante Vorhaben (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 BauGB) durchgeführt werden, wenn die Grundzü... mehr

Rz. 28 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 10.7: Nachtragsvereinbarung zum GU-Vertrag Nachtragsvereinbarung Nr. _________________________ zum GU-Vertrag vom _________________________ § 1 Der GU wird abweichend von der vertraglichen Vereinbarung die Fenster in Aluminium statt in Kunststoff ausführen. Insoweit wird auf das Nachtragsangebot des GU vom ________... mehr

Rz. 10 Im BGB-Werkvertrag schuldet der Unternehmer die Herstellung in der vereinbarten Zeit. Erfolgt keine solche Vereinbarung eines Fertigstellungstermins, hat der Unternehmer die Leistung in angemessener Frist auszuführen.[14] Die Vertragsparteien können neben einem Endtermin auch Zwischenfristen vereinbaren.[15] Bei solchen Einzelfristen muss aus dem Vertrag allerdings ei... mehr

Rz. 28 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 9.5: Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens nach § 12 Abs. 2 BauGB An die Gemeinde _________________________ Einleitung des Bebauungsplanverfahrens für den Vorhaben- und Erschließungsplan „ _________________________ “ hier: Antrag nach § 12 Abs. 2 BauGB Im Namen der __________________... mehr

Rz. 61 Gelegentlich besteht das Bedürfnis, einen Architekten nur mit Teilaufgaben aus der Vollarchitektur oder gar Teilleistungen aus einzelnen Leistungsphasen zu beauftragen. Zum Beispiel ist denkbar, statt einer Ausführungsplanung und Ausschreibung nach Leistungsverzeichnis lediglich eine funktionale Leistungsbeschreibung vorzugeben. § 8 Abs. 2 HOAI sieht in diesen Fällen ... mehr

Rz. 29 Beim persönlichen Anwendungsbereich bestehen keine Besonderheiten (vgl. § 310 Abs. 3 BGB). Der sachliche Anwendungsbereich entspricht nicht dem des Bauvertrages aus § 650a Abs. 1 BGB, sondern ist wesentlich enger. Umfasst werden nur der Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, § 650i Abs. 1 BGB. Die Abgrenzung von übrigen Ba... mehr

Rz. 13 Obwohl in Bauverträgen häufig die förmliche Abnahme zwingend vorgesehen ist, halten sich die Parteien oft genug nicht an diese Vorgabe. Dies hat zu Problemen bei der Inanspruchnahme der Mängelbürgschaft geführt. Einige Obergerichte argumentieren, durch den Verzicht der Parteien auf die vereinbarte förmliche Abnahme trete eine (unzulässige) Verschärfung der Bürgenhaftu... mehr

Rz. 26 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 9.4: Stellungnahme nach § 3 Abs. 2 BauGB zu Bebauungsplanentwurf An die Stadt _________________________ Stadtplanungsamt Öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. _________________________ vom _________________________ bis _________________________ Anregungen und Bedenken In der Bezugssache zeigen wir die anwaltl... mehr

Rz. 32 Bereits während der Vertragsverhandlungen trifft den Unternehmer, sofern er selbst nicht nur die Ausführungs-, sondern auch Planungsleistungen übernimmt, die Unterrichtungspflicht aus § 650j BGB i.V.m. Art. 249 §§ 1, 2 EGBGB. Danach muss der Unternehmer dem Verbraucher eine ordnungsgemäße und vollständige Baubeschreibung vor Vertragsschluss überlassen. Verletzt der Un... mehr

Rz. 34 Durch § 650n BGB wird die bis dahin bereits teilweise anerkannte Nebenleistungspflicht über die Erstellung und Herausgabe von Unterlagen durch den Unternehmer im Gesetz verankert. Die Abs. 1 und 2 begründen letztlich eine Dokumentationspflicht des Unternehmers ab Vertragsschluss, vor und während der Ausführungsleistung. Welche Unterlagen Gegenstand der Regelung sind, d... mehr

Rz. 41 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 10.8: Gewährleistungsbürgschaft Gewährleistungsbürgschaft Mit Vertrag vom _________________________ ist dem _________________________ (AN) am Bauvorhaben des _________________________ (AG), in _________________________, _________________________, die Ausführung des Gewerks _________________________ übertragen worden.... mehr

Rz. 19 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 10.3: Abnahmeprotokoll Abnahmeprotokoll zum Vertrag zwischen _________________________ (AG) und _________________________ (AN) vom _________________________ mehr

Rz. 37 Zulässig sind auch Folgekostenverträge, in denen sich der Bauwillige gegenüber der Gemeinde verpflichtet, die Kosten für Anlagen und Einrichtungen und andere städtebauliche Maßnahmen, die der Allgemeinheit dienen, zu übernehmen. Dabei können diese Projekte außerhalb des Baugebiets liegen. Von ganz besonderer Bedeutung ist hier allerdings die Kausalität zwischen Vorhab... mehr

Rz. 75 Die Gewährleistung beginnt mit der Abnahme. Der Abnahmezeitpunkt für den Generalplaner ist ein anderer als für den Baugrundgutachter oder den Tragwerksplaner, dem nur die Grundleistungen übertragen sind.[141] Dem Vorteil des Bauherrn, nämlich die einheitliche Verjährungsfrist, steht der Nachteil des Generalplaners gegenüber, dass im Innenverhältnis die Gewährleistungs... mehr

Rz. 21 Der klassische Generalunternehmervertrag verpflichtet den Werkunternehmer, das gesamte Bauwerk zu erstellen. Häufig ist er mit Planungspflichten, etwa nach einer funktionalen Baubeschreibung die Ausführungsplanung für die haustechnischen Gewerke zu erstellen, verbunden. Bei sehr großen Bauvorhaben können sich "Generalunternehmerverträge" auch auf Gewerkegruppen (z.B. ... mehr

Rz. 44 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 10.9: Sicherheitsverlangen nach § 650f BGB Aufgrund des Werkvertrages vom _________________________ erbringen wir für Sie _________________________-Arbeiten für das Bauvorhaben _________________________ in _________________________. Wir haben einen Pauschalpreis von _________________________ EUR vereinbart. Hier... mehr

Rz. 46 Ein Schiedsgutachterverfahren müssen die Parteien vereinbaren. In dieser Vereinbarung werden zugleich die Grenzen der gutachterlichen Tätigkeit festgelegt. Die Parteien können durch genaue Fragestellung, durch Vorgabe bestimmter Prämissen, von denen der Schiedsgutachter auszugehen hat, die von ihm zu beantwortenden Fragen auf rein technische Sachverhalte begrenzen. Da... mehr

Rz. 7 Nach den dem § 80 Abs. 2 VwVfG nachgebildeten Landesverwaltungsverfahrensgesetzen,[15] die im bauaufsichtlichen Verfahren einschlägig sind,[16] sind die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalts im Widerspruchsverfahren[17] nur erstattungsfähig, wenn die Zuziehung eines Anwalts für notwendig erklärt wurde. Hierüber hat die Widerspruchs- oder Abhilfebehörde von Amts weg... mehr

Rz. 47 Seine eigentliche Funktion ist, das Bauvorhaben samt seiner Erschließung – in der städtebaulich relevanten Form – so konkret wie möglich zu beschreiben. Hierzu gehört nicht nur das vom Vorhabenträger beabsichtigte Bauvorhaben, sondern auch alle damit verbundenen Erschließungsmaßnahmen, z.B. Bau von Straßen etc. Auf der anderen Seite ist für die Anwendbarkeit des Instr... mehr

Rz. 50 Die Vereinbarung, ein Schiedsgutachten einzuholen, kann spontan getroffen werden, sie kann auch schon im Vertrag für bestimmte Streitigkeiten vorgesehen sein. Es ist darüber hinaus sinnvoll, mit dem als Schiedsgutachter zu beauftragenden Sachverständigen eine Regelung über dessen Honorierung und dessen Befugnisse zu treffen. Das nachfolgende Muster ist eine ad hoc Ver... mehr

Rz. 45 Der Vorteil des Vorhaben- und Erschließungsplans liegt im Wesentlichen in der Reduzierung des Abwägungsmaterials aufgrund des konkreten Vorhabenbezugs. Dies dient gleichzeitig der Straffung und Beschleunigung des Verfahrens. Allerdings hat sich dieser Vorteil in doppelter Hinsicht relativiert. Wird z.B. von der Möglichkeit des neu eingeführten § 12 Abs. 3a BauGB (Fest... mehr

Rz. 50 Mindestinhalt eines Durchführungsvertrags zum Vorhaben- und Erschließungsplan ist: Der Durchführungsvertrag muss zeitlich vor de... mehr

Rz. 1 Das Bauvertragsrecht ist im Wesentlichen Werkvertragsrecht. Der Bauherr schließt Verträge mit Architekten und Ingenieuren sowie mit den einzelnen Bauhandwerkern. Bei größeren Bauvorhaben gibt es neben dieser gewerkebezogenen Vergabe an Einzelunternehmer und Planer noch verschiedene Kombinationen, bei denen bestimmte Pakete von geschuldeten Gewerken an einen Generalunte... mehr

Rz. 22 Natürlich sind auch in Generalunternehmerverträgen Fertigstellungstermine von großer Bedeutung. Behinderungen können dieses Zeitkonzept ganz empfindlich stören. Daher muss für den Generalunternehmer eine Verpflichtung bestehen, an einer Neuordnung der Termine mitzuwirken. Einseitig kann der Bauherr noch keine Terminvorgaben machen. Rz. 23 Muster in Ihr Textverarbeitung... mehr

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Rz. 23 Für Normenkontrollanträge gegen Bebauungspläne ist das Oberverwaltungsgericht zuständig (§ 47 VwGO). Der Normenkontrollantrag ist seit dem 1.1.2007 innerhalb von einem Jahr nach Rechtsverbindlichkeit, dh Bekanntgabe des Bebauungsplans, zu stellen (§ 47 Abs. 2 VwGO). Für Bebauungspläne, die vor dem 1.1.2007 bekannt gemacht wurden, bleibt es gem. § 195 Abs. 7 VwGO bei d... mehr

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Rz. 62 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 10.12: Ergänzende Vereinbarung zum Architektenvertrag – Leistungseinschränkung Ergänzende Vereinbarung zum Architektenvertrag vom _________________________ § 1 Der Auftraggeber wird die Bauleistungen für die Errichtung der Produktions- und Lagerhalle an einen GU übertragen. Aus diesem Grund werden hiermit die Leis... mehr

Rz. 66 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 10.13: Vereinbarung über eine unentgeltliche Akquisitionsleistung Vereinbarung zwischen _________________________ (Auftraggeber) und _________________________ (Auftragnehmer) mehr

Rz. 31 Der Verbraucherbauvertrag muss zumindest in Textform geschlossen werden, §§ 650i Abs. 2, 126b BGB. Insbesondere bei Überlagerung des Verbraucherbauvertrages mit Verbraucherkreditverträgen oder gar Grundstückskaufverträgen kann aber die Schriftform oder notarielle Beurkundung des Vertrages erforderlich sein. Auch für den Verbraucherbauvertrag ist nun ein 14-tägiges Wide... mehr

Rz. 68 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 10.14: Einseitiges Schreiben über eine unentgeltliche Akquisitionsleistung Wie Sie wissen, überlegen wir, das Grundstück _________________________ in _________________________ mit einem Gebäude für betreutes Wohnen zu bebauen. Zum jetzigen Zeitpunkt steht weder fest, ob das Grundstück mit einem Baukörper von 3.5... mehr

Rz. 33 Der Unternehmer kann Abschlagszahlungen nur bis zu 90 % der Gesamtvergütung verlangen (§ 650m Abs. 1 BGB). Mit der ersten Abschlagsrechnung erhält der Verbraucher einen Gegenanspruch auf Sicherheit in Höhe von 5 % der Gesamtvergütung. Der Anspruch gibt dem Verbraucher ein Zurückbehaltungsrecht und passt sich ab einer Preissteigerung von 10 % an, § 650m Abs. 2 S. 2, 3 ... mehr