Fachbeiträge & Kommentare zu Baurecht

Rz. 45 Der Schiedsgutachter soll zwischen den Parteien verbindlich einen Sachverhalt feststellen. Insoweit ist er vom Schiedsrichter abzugrenzen. Der Schiedsrichter entscheidet einen Fall unter allen in Betracht kommenden Rechtsaspekten und unter Ausschluss des ordentlichen Rechtsweges.[70] Demgegenüber obliegt dem Schiedsgutachter die Feststellung von Leistungen und Element...mehr

Rz. 32 Neben den spezialgesetzlichen Grundlagen für Verträge im öffentlichen Baurecht, z.B. §§ 11, 12, 124 BauGB, richtet sich deren Zulässigkeit nach §§ 54 ff. LVwVfG. Bestehen insoweit keine Vorschriften, sind gem. § 62 LVwVfG die Vorschriften des BGB entsprechend anwendbar. Dies gilt vor allem für Leistungsstörungen. Insoweit sind die im Zivilrecht entwickelten und durch ...mehr

I. Typischer Sachverhalt Rz. 31 Das öffentliche Baurecht ist eines der wenigen Verwaltungsrechtsgebiete, in dem vertragliche Vereinbarungen nach §§ 54 ff. VwVfG zur täglichen Praxis gehören und wo sie zumindest teilweise zusätzlich einer gesetzlichen Kodifikation zugeführt wurden.[33] Dies ist zum einen der städtebauliche Vertrag nach § 11 BauGB, in dem sich der Vorhabenträge...mehr

1. Anwendungsbereich Rz. 29 Beim persönlichen Anwendungsbereich bestehen keine Besonderheiten (vgl. § 310 Abs. 3 BGB). Der sachliche Anwendungsbereich entspricht nicht dem des Bauvertrages aus § 650a Abs. 1 BGB, sondern ist wesentlich enger. Umfasst werden nur der Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, § 650i Abs. 1 BGB. Die Abgre...mehr

1. Allgemein Rz. 32 Neben den spezialgesetzlichen Grundlagen für Verträge im öffentlichen Baurecht, z.B. §§ 11, 12, 124 BauGB, richtet sich deren Zulässigkeit nach §§ 54 ff. LVwVfG. Bestehen insoweit keine Vorschriften, sind gem. § 62 LVwVfG die Vorschriften des BGB entsprechend anwendbar. Dies gilt vor allem für Leistungsstörungen. Insoweit sind die im Zivilrecht entwickelte...mehr

Rz. 34 Verträge zur Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Hiervon erfasst sind Regelungen über Altlastensanierungen, Anfertigung der Pläne, Gutachten, Herstellung von Infrastrukturmaßnahmen etc.mehr

Rz. 51 Zu Nr. 7: Es ist auch denkbar, den Sachverständigen nach Maßgabe des § 92 ZPO über die Verteilung der Kosten entscheiden zu lassen.mehr

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Rz. 71 Der Generalplaner hat einen umfassenden Planungsauftrag. Wenn er ihn in Subunternehmerverhältnisse aufteilt, muss er darauf achten, dass die Schnittstellen sorgfältig definiert werden. Jede Unklarheit geht zu seinen Lasten.mehr

Rz. 10 Zu I. 1.: GRZ = Grundflächenzahl, § 19 Abs. 1 BauNVO. GFZ = Geschossflächenzahl, § 20 Abs. 2 BauNVO.mehr

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Rz. 39 Ein städtebaulicher Vertrag bedarf gem. § 11 Abs. 3 BauGB der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschrift eine andere Form vorgeschrieben ist. Städtebauliche Verträge, die mit Grundstücksübertragungen verbunden sind, bedürfen nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung.mehr

Rz. 42 Entgegen der Regelung des § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB kann der Erschließungsverpflichtete nicht nur die allemal über Erschließungsbeiträge zu refinanzierenden 90 % der Erschließungskosten übernehmen, sondern auch noch den 10 %-Anteil der Gemeinde vgl. § 11 Abs. 2 S. 3 BauGB (§ 124 Abs. 2 S. 3 BauGB a.F.).mehr

Rz. 14 Zum Begriff der zentralen Versorgungsbereiche: BVerwG BauR 2008, 315 ff.; Restriktionen können sich ggf. auch aus einfachen Bebauungsplänen mit dem Inhalt des § 9 Abs. 2a BauGB nach § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB ergeben.mehr

1. Rechtliche Grundlagen Rz. 83 Gemäß § 15 Abs. 1 HOAI hat der Architekt einen Honoraranspruch, wenn die Leistung abgenommen ist und eine prüffähige Honorarschlussrechnung überreicht wird. Zuvor hat er Anspruch auf Abschlagszahlungen (§ 15 Abs. 2 HOAI). Das Erfordernis der Abnahme (vgl. § 641 Abs. 1 BGB) ist erst mit der HOAI 2013 aufgenommen worden. Architektenleistungen wer...mehr

Rz. 44 Der Erschließungsvertrag bedarf nach § 11 Abs. 3 BauGB (§ 124 Abs. 4 BauGB a.F.) der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn aufgrund Grundstücksübertragungen notarielle Form nach § 311b Abs. 1 BGB erforderlich ist.mehr

Rz. 53 Für die Gebühren gilt § 2 Abs. 2 RVG i.V.m. Nr. 2300 RVG-VV. Der Gegenstandswert gem. § 23 RVG richtet sich nach dem Wert des Vertragsgegenstandes. Hierbei ist grds. der Wert der vom Vorhabenträger zu übernehmenden Leistungen maßgebend.mehr

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1. Die vertraglich geschuldete Leistung Rz. 55 Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag. Der Erfolg lässt sich bei Vertragsschluss in der Regel nur abstrakt umschreiben. Geschuldet werden eine technisch und wirtschaftlich einwandfreie Planung und das Entstehenlassen des Bauwerks nach dieser Planung, § 650p BGB. Welchen konkreten Inhalt der Erfolg haben soll, ist bei Vertrag...mehr

Rz. 73 Der Generalplaner geht ein hohes Haftungsrisiko ein. Natürlich unterhalten auch die als Subplaner eingeschalteten Fachingenieure Haftpflichtversicherungen. Jedoch kann der Generalplaner nicht wissen, ob das Verhältnis zum Versicherer jeweils in Ordnung ist, insbesondere die Versicherungsprämien bezahlt sind. Daher bietet es sich an, wenn der Generalplaner das gesamte ...mehr

Rz. 62 Zu § 5 (2): Bei der Neuerrichtung beseitigter Anlagen sind auf die Stellplatzpflicht früher abgelöste Stellplätze anzurechnen und zwar auch dann, wenn die Gemeinde die geleisteten Ablösebeträge nicht für die Herstellung oder Unterhaltung von Garagen oder Stellplätzen verwendet hat. Die (bauliche) Anlage gilt als mit dieser Zahl von Einzelstellplätzen ausgestattet (Bay...mehr

Rz. 41 Gegenstände des Erschließungsvertrags können grundsätzlich alle Erschließungsanlagen nach BauGB und KAG sein, unabhängig davon, ob sie nach Bundes- oder Landesrecht beitragsfähig sind oder nicht, also Straßen, Wege, Plätze, Entwässerungs- und Wasserversorgungsanlagen etc.mehr

Rz. 77 Der Generalplaner hat für seine Mühewaltung und – wie oben dargelegt – sein Risiko ein Interesse an einer gesonderten Vergütung. Diese kann er durch einen Generalplaneraufschlag gegenüber dem Bauherrn geltend machen. Soweit der Bauherr einen solchen Zuschlag bewilligt, gibt es hiergegen keine Einwände. Gelingt es dem Generalplaner, eine über dem Mindestsatz liegende Ve...mehr

Rz. 12 Der Widerspruchsbescheid kann selbstverständlich nur im Falle der Durchführung eines solchen Verfahrens Klagegegenstand sein. Bei Ausschluss des Widerspruchsverfahrens, z.B. nach Art. 15 Abs. 2 BayAGVwGO, ist nur der Ausgangsbescheid Klagegegenstand.mehr

Rz. 24 Für die Gebühren gilt § 2 Abs. 2 RVG i.V.m. Nr. 3100 RVG-VV. Der Gegenstandswert bemisst sich entsprechend dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.[32] Die Gerichte tendieren meist zu dem unteren Wert.mehr

Rz. 42 Der Unternehmer erbringt die vertraglich geschuldeten Leistungen und – wie er meint – auch nicht zum ursprünglichen Vertragsumfang gehörende Arbeiten, für die er eine zusätzliche Vergütung beansprucht. Der Bauherr weigert sich, Nachtragsangebote zu beauftragen und kürzt zunehmend Abschlagsrechnungen mit der Begründung, es lägen umfangreiche Mängel vor. Der Unternehmer...mehr

Rz. 7 Der nachfolgende Mustervertrag orientiert sich an den Besonderheiten des Bauvertrages, und zwar – angesichts der Gefahren einer Inhaltskontrolle der VOB/B – auf der Basis des BGB. Einige der Vorschriften ähneln allerdings den sinnvollen Vorgaben der VOB/B. Bei den Regelungsbereichen, die seit dem 1.1.2018 im BGB explizit geregelt sind, erfolgt ein besonderer Hinweis. a)...mehr

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Rz. 58 Die Parteien können eine Bausumme als Beschaffenheitsvereinbarung im Architektenvertrag festlegen. Dies kann in der Gestalt einer Obergrenze geschehen, die eingehalten werden muss.[104] Stattdessen können sie auch einen Kostenrahmen festlegen, der eine Orientierung gibt und im Einzelfall zu bestimmende Toleranzen zulässt.[105] Bei Überschreiten der Obergrenze bzw. der...mehr

Rz. 64 Nicht jede Kontaktaufnahme mit einem Architekten führt zu einer entgeltlichen Tätigkeit. Die Parteien stehen vor einer längeren Zusammenarbeit. Der Bauherr will ggf. wissen, auf welchen Stil er sich einlässt; der Architekt tritt nicht selten unangesprochen an einen Bauherrn heran, um mit Plänen für ein bestimmtes Grundstück für seine Leistung zu werben. Darüber hinaus...mehr

Rz. 8 Bauvorhaben werden in den seltensten Fällen so ausgeführt, wie sie bei Vertragsschluss vereinbart wurden. Teils liegt dies an technischen Schwierigkeiten, die sich im Verlauf der Ausführung stellen, teils an Zusatzwünschen, die der Bauherr während der Ausführung beauftragt. Häufig kommt noch der Zeitdruck hinzu: Um bspw. ein großes gewerbliches Objekt möglichst früh ve...mehr

Rz. 35 Im Zusammenhang mit der Absicherung der Ansprüche durch Bürgschaften sind, auch ohne dass Bürgschaften auf erstes Anfordern vereinbart werden, eine ganze Reihe von Besonderheiten zu beachten. Die Rechtsprechung hat sich verstärkt mit Bürgschaften beschäftigt. Die große Anzahl von Insolvenzen im Bausektor hat die Bürgen auf den Plan gerufen. Sie haben die Einwände, die...mehr

Rz. 10 Im BGB-Werkvertrag schuldet der Unternehmer die Herstellung in der vereinbarten Zeit. Erfolgt keine solche Vereinbarung eines Fertigstellungstermins, hat der Unternehmer die Leistung in angemessener Frist auszuführen.[12] Die Vertragsparteien können neben einem Endtermin auch Zwischenfristen vereinbaren.[13] Bei solchen Einzelfristen muss aus dem Vertrag allerdings ei...mehr

Rz. 1 Das Bauvertragsrecht ist im Wesentlichen Werkvertragsrecht. Der Bauherr schließt Verträge mit Architekten und Ingenieuren sowie mit den einzelnen Bauhandwerkern. Bei größeren Bauvorhaben gibt es neben dieser gewerkebezogenen Vergabe an Einzelunternehmer und Planer noch verschiedene Kombinationen, bei denen bestimmte Pakete von geschuldeten Gewerken an einen Generalunte...mehr

Rz. 31 Der Verbraucherbauvertrag muss zumindest in Textform geschlossen werden, §§ 650i Abs. 2, 126b BGB. Insbesondere bei Überlagerung des Verbraucherbauvertrages mit Verbraucherkreditverträgen oder gar Grundstückskaufverträgen kann aber die Schriftform oder notarielle Beurkundung des Vertrages erforderlich sein. Auch für den Verbraucherbauvertrag ist nun ein 14-tägiges Wide...mehr

Rz. 72 Der Generalplaner erhält vom Bauherrn Honorar entweder nach einem Zahlungsplan oder nach Planungsfortschritt (§ 15 Abs. 2 HOAI). Dabei kann ein zahlungsunwilliger Bauherr oder ein Zurückbehaltungsrecht wegen Planungsmängeln in einem "Gewerk" ein Ärgernis für das Miteinander der Planer darstellen. Der Fachingenieur, der eine ordnungsgemäße Arbeit abgeliefert hat, hat o...mehr

Rz. 29 Beim persönlichen Anwendungsbereich bestehen keine Besonderheiten (vgl. § 310 Abs. 3 BGB). Der sachliche Anwendungsbereich entspricht nicht dem des Bauvertrages aus § 650a Abs. 1 BGB, sondern ist wesentlich enger. Umfasst werden nur der Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, § 650i Abs. 1 BGB. Die Abgrenzung von übrigen Ba...mehr

Rz. 32 Bereits während der Vertragsverhandlungen trifft den Unternehmer, sofern er selbst nicht nur die Ausführungs-, sondern auch Planungsleistungen übernimmt, die Unterrichtungspflicht aus § 650j BGB i.V.m. Art. 249 §§ 1, 2 EGBGB. Danach muss der Unternehmer dem Verbraucher eine ordnungsgemäße und vollständige Baubeschreibung vor Vertragsschluss überlassen. Eine Pflichtver...mehr

Rz. 6 Gegen Verwaltungsakte der Bauaufsichtsbehörden[13] bedarf es gem. § 68 VwGO grds. – mit Ausnahme der Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO – eines Vorverfahrens (vgl. § 54 Rdn 1). Einer solchen Nachprüfung durch Widerspruchsverfahren bedarf es nicht, wenn ein Gesetz dies bestimmt oder wenn der VA von einer obersten Bundes- oder Landesbehörde erlassen wurde oder gegen eine e...mehr

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Rz. 33 Städtebauliche Verträge dienen der Erfüllung städtebaulicher Aufgaben; sie ergänzen das hoheitliche Instrumentarium des Städtebaurechts. Ein Vertrag der Gemeinde wird nur dann zum "städtebaulichen", wenn sie mit ihrem Vertragspartner die Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen regelt oder hierüber andere Vereinbarungen trifft. Einen numerus clausus der...mehr

Rz. 34 Durch § 650n BGB wird die bis dahin bereits teilweise anerkannte Nebenleistungspflicht über die Erstellung und Herausgabe von Unterlagen durch den Unternehmer im Gesetz verankert. Die Abs. 1 und 2 begründen letztlich eine Dokumentationspflicht des Unternehmers ab Vertragsschluss, vor und während der Ausführungsleistung. Welche Unterlagen Gegenstand der Regelung sind, d...mehr

Rz. 13 Obwohl in Bauverträgen häufig die förmliche Abnahme zwingend vorgesehen ist, halten sich die Parteien oft genug nicht an diese Vorgabe. Dies hat zu Problemen bei der Inanspruchnahme der Gewährleistungsbürgschaft geführt. Einige Obergerichte argumentieren, durch den Verzicht der Parteien auf die vereinbarte förmliche Abnahme trete eine (unzulässige) Verschärfung der Bü...mehr

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Rz. 75 Die Gewährleistung beginnt mit der Abnahme. Der Abnahmezeitpunkt für den Generalplaner ist ein anderer als für den Baugrundgutachter oder den Tragwerksplaner, dem nur die Grundleistungen übertragen sind.[128] Dem Vorteil des Bauherrn, nämlich die einheitliche Verjährungsfrist, steht der Nachteil des Generalplaners gegenüber, dass im Innenverhältnis die Gewährleistungs...mehr

Rz. 14 Stundenlohnarbeiten (Regiearbeiten) sind ein Quell von Streitigkeiten. Neben der Frage, von wem sie angeordnet werden können (vgl. insoweit § 3 Nr. 1 AVB), ist die Anzahl der abgerechneten Stunden regelmäßig streitig. Daher muss der AN ein großes Interesse an einer möglichst guten Dokumentation haben. Dennoch fehlt es in der Praxis häufig hieran. Regiezettel, die nur ...mehr

Rz. 76 Eine Gefahr droht aus der Rechtsprechung zum Organisationsverschulden. Bei der Vergabe an Subplaner trifft den Auftraggeber die Pflicht, deren Tätigkeit angemessen zu überwachen und vor der Abnahme zu prüfen. Wird dies unterlassen, muss sich der Auftraggeber so behandeln lassen, als hätte er sich bewusst der Erkenntnis des Mangels und dessen Offenbarung bei der Abnahm...mehr

Rz. 78 In der Literatur wird empfohlen, zwecks Vermeidung der oben aufgezeigten Probleme eine Innengesellschaft zu gründen, die die Ausführung der Leistungen übernimmt. Im einfachsten Fall tritt die ARGE als Vertragspartner auf. Für den Bauherrn dürften sich hieraus keine Probleme ergeben. Er kann durch vertragliche Gestaltung sicherstellen, lediglich einen Ansprechpartner z...mehr

Rz. 61 Gelegentlich besteht das Bedürfnis, einen Architekten nur mit Teilaufgaben aus der Vollarchitektur oder gar Teilleistungen aus einzelnen Leistungsphasen zu beauftragen. Zum Beispiel ist denkbar, statt einer Ausführungsplanung und Ausschreibung nach Leistungsverzeichnis lediglich eine funktionale Leistungsbeschreibung vorzugeben. § 8 Abs. 2 HOAI sieht in diesen Fällen ...mehr

Rz. 21 Sowohl die Aufstellung als auch die Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Bauleitplänen erfolgen nach denselben Verfahrensvorschriften (§ 1 Abs. 8 BauGB). Ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB kann nur noch für die Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans für nicht-UVP-relevante Vorhaben (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 BauGB) durchgeführt werden, wenn die Grundzü...mehr