Fachbeiträge & Kommentare zu Abrechnung

Rz. 53 Ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsmaßstabs besteht, wenn die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG vorliegen.[101] Führt die Abrechnung nach der HeizkostenV wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles zu einer Mehrbelastung, die nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist, so besteht ein Anspruch auf Änderung nach den gleichen Grundsätzen unter denen ein Anspruch...mehr

Rz. 27 Im Einzelfall gebotene Abweichungen stehen im billigen Ermessen der Wohnungseigentümer. Sie können durch abweichende Beschlussfassung gem. § 16 Abs. 2 S. 2 geregelt werden (zur Systematik der Beschlusskompetenz Rdn 179 ff.). Die Wohnungseigentümer konnten im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung daher auch einen Verteilungsschlüssel beschließen, der nur eine Annäherung an...mehr

Rz. 251 Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum, d.h. der Abschluss entsprechender Mietverträge, kann im Einzelfall ebenfalls unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fallen. Rz. 252 Dies kann etwa der Fall sein, wenn einzelne Gegenstände, die im Eigentum der Gemeinschaft stehen, kurzfristig vermietet werden (z.B. ein Aufsitzrasenmäher an einen der Wohnungseigentümer) oder wenn der Vermi...mehr

Rz. 195 Da das Anfechtungsrecht auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung dient, braucht der anfechtende Wohnungseigentümer durch den angefochtenen Beschluss nicht persönlich betroffen sein oder sonst Nachteile zu erleiden. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, in welchem Umfang der Anfechtungskläger durch einen Fehler in der Abrechnung betroff...mehr

Gesetzestext Die Erhebung, Speicherung und Verwendung von Daten aus einer fernablesbaren Ausstattung zur Verbrauchserfassung darf nur durch den Gebäudeeigentümer oder einen von ihm beauftragten Dritten erfolgen und soweit dies erforderlich ist:mehr

Rz. 110 Für sonstige Kosten, die aufgrund einer Vereinbarung oder eines Beschlusses nach § 16 Abs. 2 S. 2 verbrauchsabhängig abzurechnen sind, z.B. die Kosten des Kaltwasserverbrauchs, gelten nach verbreiteter Auffassung die gleichen Grundsätze wie für die Abrechnung der Heizkosten.[319] Zu beachten ist allerdings, dass die HeizkostenV für Kaltwasserkosten nicht gilt, so das...mehr

Rz. 114 Zinserträge können in Form von Verzugszinsen nach der gerichtlichen Durchsetzung von rückständigen Wohngeldforderungen zum Ausgleich eines Verzugsschadens entstehen (siehe Rdn 265). Solche Erträge, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen, können – sofern sie nicht zur Deckung der Kosten und Lasten verwendet werden sollen – auf der Grundlage eines Beschl...mehr

Rz. 5 Um eine verbrauchsabhängige Verteilung zu ermöglichen, sind die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen (§§ 4, 5 HeizkostenV). Solange Messgeräte noch nicht vorhanden sind, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwangsläufig nicht möglich. Es gilt dann der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Es muss zunächst der Anspruch auf ...mehr

Rz. 18 Hierauf können die Wohnungseigentümer nicht so reagieren wie der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestags für das Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit empfohlen hat. Würden sie den Beschluss auch unter die Bedingung stellen, dass die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, wüssten sie nach erfolgter Beschlussfassung nicht, ob der Beschluss wirksam ist. Teilweise...mehr

Rz. 330 Der Bericht über den Stand der Rücklagen erfordert eine Angabe der tatsächlich vorhandenen Ist-Rücklagen. Die bisher geforderte Darstellung der Soll-Rücklagen ist an dieser Stelle im neuen Recht nicht geschuldet, das Gesetz stellt ausdrücklich auf den aktuellen Stand der Rücklagen ab.[779] Als Soll-Rücklage wurde der Betrag bezeichnet, der vorhanden wäre, wenn alle W...mehr

Rz. 205 Wie bei der Anfechtung eines Beschlusses nach § 28 Abs. 1, hat die Ungültigerklärung nicht zur Folge, dass der Eigentümer bereits gezahlte Hausgelder zurückverlangen kann.[563] Hinsichtlich der Verzugsregelungen gelten die Ausführungen zu § 28 Abs. 1 entsprechend (vgl. Rdn 276). Es besteht ein Anspruch auf einen erneuten Beschluss einer zutreffenden Abrechnung.mehr

Rz. 174 Der Beitrag des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Kosten und Lasten besteht grundsätzlich in einer Geldzahlung (bezeichnet als Wohngeld oder Hausgeld), und zwar entweder durch Vorschüsse sowie die Nachschusszahlungen auf die zu erwartenden Unkosten oder durch Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Betrages (Nachschuss) sowie durch anteilige Beiträge für ku...mehr

Rz. 15 Der Sondernutzungsberechtigte hat in der Regel die Kosten des ihm zum ausschließlichen Gebrauch überlassenen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Entsprechende Beschlussfassungen einer abweichenden Kostentragung können u.U. nichtig sein.[62] Die Last der Erhaltungsmaßnahmen und die Kostentragung können bereits in der Teilungserklärung geregelt werden. Denn...mehr

Rz. 74 Durch Vereinbarung kann das Wirtschaftsjahr abweichend vom Kalenderjahr festgelegt werden. Auch eine langjährige faktische Handhabung führt nicht zu einer Vereinbarung über ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr.[184] Liegt der Abrechnung ein Zeitraum von mehr als zwölf Monaten zugrunde, so entspricht dies nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.[185] Legt der Ver...mehr

Rz. 12 Von § 44 Abs. 1 WEG unmittelbar erfasst werden nur solche Klagen, die sich gegen oder auf (vorzunehmende) Beschlüsse der Wohnungseigentümer beziehen. Hierzu gehören sowohl Positiv-, Negativ- als auch solche Beschlüsse, die lediglich auslegenden oder deklaratorischen Charakter haben.[4] Rz. 13 Beschlüsse, die nicht von den Wohnungseigentümern gefasst wurden oder zu fasse...mehr

Rz. 58 § 9b Abs. 1 HeizkostenV sieht für den Fall des Nutzerwechsels eine Zwischenablesung der Erfassungsgeräte der vom Wechsel betroffenen Räume vor. Die nach Verbrauch abzurechnenden Kosten sind gemäß § 9b Abs. 2 HeizkostenV auf der Grundlage dieser Zwischenablesung zu verteilen. Die übrigen Kosten sind gemäß § 9b Abs. 2 HeizkostenV nach Gradtagzahlen oder zeitanteilig zu ...mehr

Rz. 25 Versteht man unter Verbrauch, dass Güter nach bestimmungsgemäßer Inanspruchnahme dem Nutzer nicht mehr in einer für den Gebrauchszweck geeigneten Weise zur Verfügung stehen, ist eine Abrechnung von Verwaltungskosten nach Verbrauch nur schwer vorstellbar. Insoweit kommt eine Verteilung nach Verursachung in Betracht, bei der die Entstehung und das Ausmaß von Kosten dem ...mehr

Rz. 62 Ist die Eigentumswohnung vermietet, so hat der Mieter gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV das Recht, die auf ihn entfallenden Kosten um 15 % zu kürzen, sofern die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig erfolgt. Der einzelne Wohnungseigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft hat dieses Recht nicht (§ 12 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV).mehr

Rz. 194 Vor der Beschlussfassung können noch Änderungen an der Jahresabrechnung vorgenommen werden, wenn diese für die Eigentümer nach Umfang und Auswirkungen überschaubar sind.[513] Fehler der Jahresabrechnung können jedoch nicht durch einen Protokollvermerk korrigiert werden, wonach die Verwaltung für die falsche Kostenzuweisung einsteht und den betroffenen Eigentümern ihr...mehr

Rz. 116 Nach Absatz 2 Nr. 4 gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums größeren Ausmaßes (Dachsanierung, Reparatur der Heizungsanlage, Fassadenrenovierung u.Ä.), es können aber alle Maßnahme...mehr

Rz. 111 In die Jahresgesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind.[321] Maßgebend ist also die rechnerische Richtigkeit, nicht die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung des Verwalters soll den Wohnungseigentümern nämlich eine einfache und leicht nachvollzieh...mehr

Rz. 158 Der Umlageschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten kann einer Anpassung unterliegen. Diese darf sich allerdings nur im rechtlichen Rahmen § 7 und § 8 Abs. 1 HeizkostenV bewegen. Verstößt der zur Beschlussfassung gestellte oder vereinbarte Umlageschlüssel gegen die Vorschriften der HeizkostenV, dann ist dieser nichtig.[528] Dies gilt insbesondere für die zukünftig...mehr

(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. (2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließ...mehr

Rz. 209 Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Abrechnung ist eine Buchführung des Verwalters, die den wesentlichen Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Buchführung (GoB) entspricht. Aufzeichnungen und Belege über die Einnahmen und Ausgaben und über den Stand der Gemeinschaftskonten müssen vollständig und richtig sein und zeitlich ­sowie nach Sachgruppen geordnet sein. Die Grund...mehr

Rz. 337 Zum Gemeinschaftsvermögen gehören alle Vermögenswerte der Gemeinschaft. Die sind neben Sachwerten (Wohnungen, Heizvorräte, Arbeitsgeräte) vor allem Forderungen und Verbindlichkeiten. Für Sachwerte ist keine Abschreibung vorzunehmen, anzugeben ist der Anschaffungswert, idealerweise verbunden mit dem Datum/Jahr der Anschaffung.[798] Forderungen und Verbindlichkeiten si...mehr

Rz. 421 Die nachfolgende alphabetische Übersicht ist nicht abschließend und stellt lediglich eine auszugsweise Auflistung dar. Dargestellt ist insofern das jeweils maßgebliche Interesse, das – unter Berücksichtigung der Regelungen in § 49 GKG – nicht mit der Höhe des Gebührenstreitwertes gleichzusetzen ist. Rz. 422 Anfechtung von Beschlüssen (Allgemein): Maßgeblich ist der je...mehr

Rz. 24 Soweit die Messgeräte zur gemeinschaftlichen Abrechnung verwendet werden und wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, gehören sie zum gemeinschaftlichen Eigentum, weil sie Einrichtungen sind, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen (§ 5 Abs. 2).[56] Soweit Verbrauchsmessgeräte keine wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sind, sondern nu...mehr

Rz. 146 Ist die Abrechnungssumme geringer als das Wohngeldsoll (überhöhter Wirtschaftsplan) sieht § 28 Abs. 2 nun ausdrücklich vor, dass die Vorschüsse angepasst werden. Diese Terminologie beseitigt die im alten Recht bestandenen Unsicherheiten, wann ein Rückzahlungsanspruch des Eigentümers in diesen Fällen besteht. Es werden die Ansprüche der Gemeinschaft aus dem Wirtschaft...mehr

Rz. 216 In der Rechtsprechung ist angenommen worden, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kurzfristige Kredite aufzunehmen, die auf die Fälle vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders ausgleichbarer Überziehung des Gemeinschaftskontos beschränkt sind, wenn der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht ü...mehr

Rz. 97 Bei einer Mehrhausanlage gelten Besonderheiten. Insoweit kann auf ältere Rechtsprechung nur mit Vorsicht zurückgegriffen werden, denn zum einen berücksichtigt diese nicht die Systemverschiebung in § 28, zum anderen hat der BGH – noch zum alten Recht – seine Rechtsprechung zur Beschlussfassung[275] geändert. § 10 ermöglicht es, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältn...mehr

Rz. 143 Nach § 3 S. 1 HeizkostenV gilt im für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten im Wohnungseigentum, d.h. im gemeinschaftlichen Eigentum und im Sondereigentum die HeizkostenV in unmittelbarer Anwendung.[483] Die HeizkostenV regelt abschließend, welche Kosten Heiz- und Warmwasserkosten sind.[484] Einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 S. 2 oder eines Beschlusses der ...mehr

Rz. 24 Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat insbesondere den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Wohnungseigentümerversammlung darüber beschließt. Hierzu gehört zunächst eine rechnerische Schlüssigkeitsprüfung, die den Saldo zwischen Einnahmen und Ausgaben mi...mehr

Rz. 181 Die gerichtliche Prüfung findet auf die fristgebundene Beschlussanfechtungsklage statt. Nach §§ 44, 45 WEG ist die gerichtliche Prüfung auf die geltend gemachten Mängel beschränkt. Rz. 182 Der Anfechtungskläger trägt die Darlegungslast für Fehler der Jahresabrechnung. Behauptet er z.B. eine falsche Kostenverteilung, muss er konkret vortragen, welche Kosten falsch zuge...mehr

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Rz. 155 Die HeizkostenV gibt keine konkreten Umlageschlüssel vor. Vielmehr folgt daraus lediglich ein zulässiger Rahmen für mögliche Umlageschlüssel. Dieser Rahmen muss von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizkostenV möglich ist.[523] Der Umlageschlüssel kann zu unterschiedlichen prozentualen Anteile...mehr

Rz. 119 Versicherungsleistungen wegen Schäden im Sondereigentum werden mit der Gutschrift auf dem Konto der Gemeinschaft rechtlich zunächst Bestandteil des Verwaltungsvermögens, allerdings nur als Treuhandvermögen. Umstritten ist, ob sie als tatsächliche Einzahlungen s auch in der Jahresgesamtabrechnung zu berücksichtigen ist[339] oder, wenn die Auszahlung an den Berechtigte...mehr

Rz. 154 Auch im Wohnungseigentum muss eine korrekte Verbrauchserfassung vorgehalten werden. Nach § 4 HeizkostenV gilt die Pflicht zur Verbrauchserfassung. Ferner besteht nach § 6 Abs. 4 HeizkostenV die Pflicht, eine verbrauchsabhängige Erfassung der Heiz- und Warmwasserabrechnung festzulegen. In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer treffen die Wohnungseigentümer nach § ...mehr

Rz. 38 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen,[146] sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Kostenverteilung regelt oder die Wohnungseigentümer keinen Bes...mehr

Rz. 14 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.14: Klageantrag auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[26] der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertr...mehr

Rz. 107 Im Außenverhältnis ist der Verwalter nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung berechtigt. Zu den Beschränkungen bei der Vertretung im Außenverhältnis siehe die Kommentierung zu § 9b WEG. Rz. 108 Der Verwalter kann deshalb auch einen Mahnbescheid beantragen, ein Klageverfahren einleiten und Vollstreckungsmaßnahmen (z.B. den Erlass e...mehr

Rz. 167 Die beschlossenen Maßnahmen müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer können aufgrund ihrer Privatautonomie zwar grundsätzlich frei entscheiden, ob sie eine verursachungs- oder verbrauchsabhängige Abrechnung einführen oder ob sie weiterhin nach dem geltenden oder nach einem anderen Maßstab abrechnen wollen. Die Entscheidung ist aber nur re...mehr

Rz. 47 Ein Mehrheitsbeschluss, der erstmals nach Ablauf des Wirtschaftsjahres für ein bereits abgeschlossenes Wirtschaftsjahr rückwirkend Zahlungspflichten nach § 28 Abs. 1 WEG begründet, wird nach verbreiteter Auffassung für nichtig gehalten, so dass er keine Zahlungspflichten begründen kann.[114] Für diese Ansicht spricht zunächst, dass nach Ablauf des zu planenden Wirtsch...mehr

Rz. 56 Regelungen, gegen die ein Beschluss nicht verstoßen darf, finden sich zum einen im Wohnungseigentumsrecht selbst. So kann die Eigentümerversammlung die Bestellung des Verwalters nicht ausschließen oder ihn umgekehrt auf zehn Jahre bestellen, da dies gegen § 26 Abs. 5 WEG verstieße. Ebenso wenig können zwei verschiedene Eigentümergemeinschaften ein gemeinsames Verwaltu...mehr

Rz. 421 Der Anspruch auf Vergütung folgt grundsätzlich aus den §§ 611 Abs. 1, 675 BGB aufgrund der vertraglichen Abrede zwischen dem Verwalter und der GdWE. Rz. 422 Wird ausnahmsweise ein bestimmter Erfolg geschuldet (hierzu auch Rdn 301), folgt der Anspruch aus den §§ 675, 631 Abs. 1 BGB. Rz. 423 Eine Vergütung schuldet die GdWE nur dann, wenn ein Verwaltervertrag besteht, de...mehr

Rz. 23 Gemäß § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Er kann insbesondere den Verwalter beraten und zwischen ihm und den Wohnungseigentümern vermitteln, z.B. wenn es um Fragen der Hausordnung geht. Aus § 29 Abs. 2 WEG ergibt sich keine umfassende/allgemeine Überwachungspflicht und keine P...mehr

Rz. 386 Die Entlastung, d.h. die Vertrauenskundgabe, erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Rz. 387 Ein Entlastungsbeschluss kann grundsätzlich sowohl ausdrücklich als auch konkludent gefasst werden. Erfolgt die Entlastung im Zusammenhang mit Beschlüssen über die Abrechnung, stellt sich aber die Frage, ob mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG z...mehr

Rz. 68 Letztlich ein Unterfall des Fehlens einer Beschlusskompetenz ist dann gegeben, wenn die Eigentümerversammlung ohne spezielle Rechtsgrundlage den Wohnungseigentümern durch Beschluss konstitutiv Pflichten auferlegen oder Rechte aberkennen will. Lange Zeit wurde dies von einer eine stark vertretenen Meinung bejaht, die allenfalls von der Anfechtbarkeit derartiger Beschlü...mehr

Rz. 24 Jede geschäftsfähige natürliche Person kann grundsätzlich zum Verwalter bestellt werden. Rz. 25 Maßgeblich ist, unabhängig von der jeweiligen Rechtsform, dass für den Rechtsverkehr ersichtlich ist, wer für die Annahme und Abgabe von Willenserklärungen verantwortlich ist. Die GdWE sowie Dritte sind insofern schutzwürdig, als für sie erkennbar sein muss, ob die Abgabe ei...mehr

Rz. 380 Unvertretbar ist eine Handlung, die nicht durch einen Dritten vorgenommen werden kann, wobei das Hindernis sowohl aus tatsächlichen als auch rechtlichen Gründen vorliegen kann.[271] Ansprüche, die vor der Reform zum 1.12.2020 häufig gegen den Verwalter gerichtet waren (z.B. auf Gewährung von Einsicht in Unterlagen), sind gegen den Verband zu richten und nach § 888 ZP...mehr

Rz. 16 Eine Verteilung der Kosten einer beschlossenen baulichen Veränderung nach Absatz 2 S. 1 Nr. 1 auf alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihrer Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum findet nach Halbsatz 2 der genannten Vorschrift auch bei Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit nicht statt, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist...mehr