Fachbeiträge & Kommentare zu Abrechnung

Rz. 191 Im alten Recht der "Joker" der Anfechtung war die fehlende rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung. Rz. 192 Der Saldo zwischen den tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben musste unter Berücksichtigung einer eventuellen Bargeldkasse mit den Salden der Bankkonten übereinstimmen (rechnerische Schlüssigkeit; Kontenabstimmung).[502] Anders ausgedrückt musste der B...mehr

Rz. 90 Auch wenn die Gesamtjahresabrechnung nicht mehr Beschlussgegenstand ist und Fehler, die sich auf die Abrechnungsspitzen nicht auswirken, eine Anfechtung nicht begründen können, empfiehlt sich weiterhin eine Gesamtabrechnung nach den zum alten Recht geltenden Grundsätzen aufzustellen. Nur mit einer ordnungsgemäßen ­Abrechnung wird der Verwalter gegenüber der GdWE von s...mehr

Rz. 199 Informationsmängel sollen im neuen Recht grundsätzlich eine Anfechtbarkeit nicht begründen.[528] Der Verwalter ist weiter verpflichtet, den Wohnungseigentümern die schriftliche Abrechnung vor der Eigentümerversammlung, die über die Genehmigung der Jahresabrechnung beschließen soll, vorzulegen, d.h. zu übersenden.[529] Dies folgt allerdings nicht aus dem Wortlaut des ...mehr

Rz. 80 In welchem Umfang die Darstellung der Rücklagen weiter in die Jahresabrechnung gehört oder letztlich weitgehend Teil des Vermögensberichts ist, ist noch nicht abschließend geklärt. Im alten Recht gab es vom BGH recht umfassende Vorgaben zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung sollte den Wohnungseigent...mehr

Rz. 88 Wann der Anspruch auf Vorlage der Abrechnung erfüllt ist, ist streitig. Zum Teil wurde im alten Recht der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 bereits dann als erfüllt angesehen, wenn der Verwalter eine den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Jahresabrechnung vorlegt; ob die Jahresabrechnung an sachlichen Fehlern leidet, sollt...mehr

Rz. 206 Im Grundsatz kann auch ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 durch einen Zweitbeschluss geändert werden. In Einzelfällen hat der BGH einen Anspruch eines Eigentümers auf einen Zweitbeschluss bejaht, der gem. § 242 BGB sogar der Inanspruchnahme auf die Nachschüsse aus einer bestandskräftigen Abrechnung entgegengehalten werden kann.[564] In dem vom BGH entschiedenen Fall war,...mehr

Rz. 186 Eine der umstrittensten Fragen im neuen Recht war, ob die Anfechtung des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 weiter – wie im alten Recht – auf einen rechnerisch selbstständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung beschränkt werden.[486] Rz. 187 Unproblematisch zu bejahen ist eine Teilbarkeit bezüglich des Beschlusses über die Abrechnungsspitzen zur Kostentragung und zu den ...mehr

Rz. 196 Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG muss – wie jeder Beschluss – hinreichend bestimmt sein. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet aber nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, gedeutet werden kann.[522] Insoweit gelten die gleichen Anforderungen, wie bei einem Beschluss nach § 28 Abs. 1 WEG. Da anders als früher nicht mehr die gesamte A...mehr

Rz. 203 Vor allem ältere Gemeinschaftsordnungen bestimmen teilweise, dass die Jahresabrechnung auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer bestandskräftig wird, wenn nicht innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen sie erhoben wird.[546] Sowohl die Auslegung als auch die Frage der Wirksamkeit derartiger Klauseln wurden schon im alten Recht unterschiedlich beurteilt. D...mehr

Rz. 1 § 28 bildet gemeinsam mit § 16 Abs. 2 die gesetzliche Grundlage für eine geordnete Wirtschaftsführung der Gemeinschaft. § 16 Abs. 2 bestimmt, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei...mehr

Rz. 104 Die Heizkostenabrechnung, die regelmäßig auch die Kosten für Warmwasser umfasst, wird in der Regel nicht durch den Verwalter erstellt, sondern von hierauf spezialisierten Dienstleistungsunternehmen. Der Verwalter übermittelt dem Serviceunternehmen die in der Abrechnungsperiode entstandenen Brennstoffkosten und die umlagefähigen Betriebskosten. Das Serviceunternehmen ...mehr

Rz. 139 Ausgaben, die nicht in der Jahresgesamtabrechnung enthalten sind, können grundsätzlich nicht Gegenstand der Einzelabrechnung sein. Rz. 140 Eine Ausnahme von diesem Grundsatz muss aber bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung gelten, wenn im Folgejahr Heizkosten für das laufende Jahr gezahlt worden sind, weil die Gesamtabrechnung sich auf die tatsächlich gezah...mehr

Rz. 117 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 2 und 3 BetrKV die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Entwässerung wie beispielsweise zur Treppenhausreinigung, zur Pflege der Außenanlagen oder des Gartens.[388] Die Rechtsprechung hatte schon vor der WEG-Novelle 2007 mit feinsinniger Argumentation die Beschlusskompetenz für die Einführung einer verbrauchsabhäng...mehr

Rz. 42 Gemäß § 6 Abs. 4 S. 1 HeizkostenV kann der Gebäudeeigentümer innerhalb des durch die HeizkostenV vorgegebenen Rahmens den Verteilungsschlüssel frei wählen. Die Festlegung eines der HeizkostenV widersprechenden Verteilungsschlüssels durch die Wohnungseigentümer, wonach weniger als 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen sind, ist nichtig.[83] Eine Abrechnung, der eine solc...mehr

Rz. 55 § 9a HeizkostenV regelt die Kostenverteilung für die Fälle, in denen der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Andere zwingende Gründe müssen dem Geräteausfall gleichstehen, also eine rückwirkende Korrektur des Erfassungsmangels ausschließen, weil z.B. der...mehr

Rz. 48 Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze wie für die Entlastung des Verwalters.[129] Der Verwaltungsbeirat hat zumindest kraft Gesetzes keinen Anspruch auf Entlastung.[130] Im Regelfall billigen die Wohnungseigentümer mit dem Beschluss über die Entlastung des Beirats dessen zurückliegende Amtsführung im jeweils genannten Zeitraum als dem G...mehr

Rz. 597 Für die außerordentliche, fristlose Kündigung bedarf es des Vorliegens eines wichtigen Grundes. Ein solcher setzt voraus, dass das zur Zusammenarbeit erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter so zerstört ist, dass eine künftige Zusammenarbeit nicht zumutbar ist. Rz. 598 Deshalb ist auch eine nach § 341 Abs. 2 BGB grundsätzlich vorgesehene ...mehr

Rz. 87 Nach welchen Regeln ein Urteil auf Vorlage einer Abrechnung zu vollstrecken ist, war Gegenstand divergierender BGH-Entscheidungen, wobei die Änderung durch das WEMoG zu berücksichtigen ist. Traditioneller Auffassung entsprach es, eine gerichtliche Entscheidung (Titel), wonach der Verwalter eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu erstellen hat, für Kalenderjahre, in de...mehr

Rz. 157 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 28.3: Einzelabrechnungmehr

Rz. 82 Im alten Recht war der Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung Teil des Individualanspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 a.F.) und konnte daher von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich durchgesetzt werden.[198] Hier hat das WEMoG eine Strukturänderung vorgenommen. Gläubiger des Anspruchs ist nun die GdWE, der Verwalter m...mehr

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Rz. 1 Die auf der Grundlage des Energieeinsparungsgesetzes erlassene HeizkostenV findet auch auf das Wohnungseigentum Anwendung. Rz. 2 Die HeizkostenV will eine Verminderung des Energieverbrauchs im Bereich der Gebäudeheizung erreichen. Dieses Ziel soll dadurch verwirklicht werden, dass bei gemeinschaftlichen Heiz- und Warmwasseranlagen die entstehenden Kosten unter Berücksic...mehr

Rz. 89 Hier ist zu trennen. Der Anspruch der GdWE gegen den Verwalter auf Erstellung der Abrechnung verjährt in der Regelverjährung von drei Jahren (§ 195 BGB).[241] Dies folgt daraus, dass es letztlich ein vertraglicher Anspruch gegen den Verwalter ist, welcher der normalen Verjährung unterliegt. Unverjährbar sind nur die Ansprüche der Eigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltun...mehr

Gesetzestext (1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Absatz 2 oder Absatz 3 kein...mehr

Rz. 326 Neu durch das WEMoG ist die Regelung des Vermögensberichts in § 28 Abs. 4 aufgenommen worden. Durch den Vermögensbericht sollen die Eigentümer eine möglichst genaue Information über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft erhalten. Der Vermögensbericht übernimmt dabei Teile der Abrechnung im alten Recht, jedenfalls wenn man die Struktur des neuen Rechts ernst nimmt...mehr

Rz. 123 Wird ein Wohnungseigentümer als Mitglied der Gemeinschaft für diese entgeltlich tätig, kann die Abrechnung der erbrachten Dienstleistungen in der Weise geregelt werden, dass der von diesem Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsmaßstab zu tragende Kostenanteil vorab von den Gesamtkosten abgezogen wird und nur der restliche Betrag von den übrigen Wohnungse...mehr

Rz. 333 Im alten Recht entsprach es gefestigter Rechtsprechung, dass in der Jahresabrechnung [787] die Rücklagenentwicklung darzustellen ist. Insoweit waren die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung sollte den Wohnungseigentümern e...mehr

Rz. 126 Die Gesamtabrechnung muss sich an den Anforderungen für die konkrete Wohnungseigentumsanlage orientieren und kann im Einzelnen durchaus auf unterschiedliche Weise erfolgen. In Betracht kommen auch von dem hier – von Niedenführ entwickelten Beispiel – abweichende Darstellungen.[352] Rz. 127 Entscheidend für die Gesamtabrechnung ist, dass die tatsächlichen Einnahmen und...mehr

Rz. 76 Die Gesamtabrechnung dient auch weiter in Teilen der turnusmäßigen Rechnungslegung des Verwalters und damit auch dessen Kontrolle.[187] Die im alten Recht in § 28 Abs. 3 und 4 enthaltenen speziellen Regeln zur Rechnungslegung hat der Reformgesetzgeber gestrichen. Damit ist aber kein Wegfall der Rechnungslegungspflicht verbunden, diese folgt jedoch weiter aus der allge...mehr

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Gesetzestext (1) Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen. Die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten sind bei Anlagen mit Heizkesseln nach den Anteilen am Brennstoffverbrauch oder am Energieverbrauch, bei Wärmepumpen oder bei eigenst...mehr

Rz. 75 Die einzelnen Teile der Abrechnung, die der Verwalter den Eigentümern vorzulegen hat, haben unterschiedliche Funktionen. Auch hier gilt, dass die Vorlage vom Verwalter der GdWE geschuldet ist und nur der Vorbereitung der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 dient. Beschlossen wird die Abrechnung im neuen Recht nicht mehr. 1. Gesamtabrechnung Rz. 76 Die Gesamtabrechnung die...mehr

Rz. 448 Ist zwischen der GdWE und dem Verwalter eine Grundvergütung bzw. Pauschalvergütung vereinbart worden, muss hinsichtlich weiterer Leistungen, die der Verwalter kraft Gesetzes schuldet, eindeutig im Verwaltervertrag klargestellt werden, dass und in welchem Umfang für diese ein gesondertes Entgelt gezahlt werden soll. Anderenfalls ist davon auszugehen, dass alle gesetzli...mehr

Rz. 18 Aus § 28 Abs. 1 S. 1 und § 28 Abs. 2 folgt, dass das Wirtschaftsjahr dem Kalenderjahr entspricht. Entgegen dieser gesetzlichen Regelung kann die Teilungserklärung oder eine sonstige Vereinbarung das Wirtschaftsjahr abweichend vom Kalenderjahr festlegen. Selbst eine langjährige faktische Handhabung führt aber nicht zu einer Vereinbarung über ein vom Kalenderjahr abweic...mehr

Rz. 28 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.28: Verwaltervertrag Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main – im Folgenden "Gemeinschaft" genannt – vertreten durch den mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.11.2023 zu TOP 3 zur Unterzeichnung dieses Vertrages ermächtigten Vorsitzenden des...mehr

Rz. 198 Ist die Vorprüfung durch den Verwaltungsbeirat (§ 29 Abs. 2 S. 2) unterblieben oder folgen die Wohnungseigentümer der Empfehlung des Beirats nicht, so ergibt sich daraus kein Anfechtungsgrund. Der Eigentümer muss vielmehr darlegen, dass die Abrechnung an inhaltlichen Mängeln leidet.mehr

Rz. 52 Der Erfolg einer Anfechtungsklage hat auf Zahlungspflichten des Anfechtungsklägers nur dann Einfluss, wenn er die Zahlungen bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung des Beschlusses nach § 28 Abs. 1 verweigert hat. Aufgrund des Wegfalls des Beschlusses, ist er nun zur Zahlung nicht mehr verpflichtet.[131] Ein anhängiger Rechtsstreit ist für erledigt zu erklären. Da bi...mehr

Rz. 71 Der Sonderumlagebeschluss kann angefochten werden. Beschließen die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage aus Anlass eines Sanierungsbeschlusses kann alleine der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage angefochten werden, auch wenn bei Ungültigerklärung der Sanierungsbeschluss dann ohne Finanzierung bestandskräftig wird.[178] Dies kann insbesondere bei Baumaß...mehr

Rz. 151 Die Wohnungseigentümer können die Umlageschlüssel, die nach §§ 6, 7, 8, 9, 9a, 9b HeizkostenV zu bestimmen sind, nach § 10 Abs. 1 S. 2 vereinbaren. Ein anderer Weg ist die Bestimmung durch Beschluss nach § 19 Abs. 1.[508] Der Verwalter hingegen ist nach zutreffender Auffassung grundsätzlich nicht befugt, die Umlageschlüssel zu bestimmen. Dennoch soll es den Wohnungse...mehr

Rz. 166 Die Umlage von Betriebskosten beim vermieteten Wohnungseigentum erfolgt nach § 556a Abs. 3 BGB. Diese Vorschrift ist lex specialis zu § 556a Abs. 1 BGB.[549] Betriebskosten des Sondereigentums werden nur erfasst, soweit sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden, nicht aber, soweit sie von Dritten gegenüber einem Wohnungseigentümer unmittelbar abgerechnet werden (s...mehr

Rz. 11 Eine Sonderregelung für die Verbrauchserfassung enthält § 7 Abs. 1 S. 3, 4 HeizkostenV. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden, wozu auf das Beiblat...mehr

Rz. 23 Zu den elementaren Grundprinzipien gehören ferner eine geordnete Finanzverfassung und Finanzverwaltung. Dies ist nicht gleichzusetzen mit einem Anspruch auf absolute Kostengerechtigkeit. Bei der Frage, wie die Wohnungseigentümer die Einnahmen und Ausgaben verteilen, haben sie einen weiten Gestaltungsspielraum. Es muss aber feste Regeln geben, um vor willkürlichen Kost...mehr

Rz. 19 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.19: Vollstreckungsgegenklage Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[46] des Wohnungseigentümer Hans Becker, Hohlweg 1, 84000 München, Kläger, – Prozessbevollmächtigter: RA Obermüller, Frankfurt am Main, Gerichtsfach 2002 – gegen die Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 130 Bei den Kosten der Müllbeseitigung handelt es sich um Betriebskosten (§ 2 Nr. 8 BetrkV). Es kann sich um Betriebskosten des Sondereigentums handeln, dass auch im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anfällt. Die Kosten sind vorrangig nach § 16 Abs. 2 S. 1 zu verteilen, sofern nicht durch Vereinbarung oder Beschluss etwa...mehr

Rz. 34 Der Gebäudeeigentümer hat gemäß § 6 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer nach § 6 Abs. 1 S. 2, 3 HeizkostenV innerhalb eines Monats mitgeteilt werden.[67] Rz. 35 Gemäß § 7 Abs. 1 S. ...mehr

Rz. 81 Der Verwalter ist gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. 1. Grundlagen Rz. 82 Im alten Recht war der Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung Teil des Individualanspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 a.F.) und konnte daher von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich d...mehr

Rz. 160 Schuldner des Anspruchs auf Nachschüsse ist derjenige, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Wohnungseigentümer ist. Weil Gesamtakte zu Lasten Dritter unzulässig sind, schuldet ein Veräußerer keine Beiträge, die auf einem Beschluss beruhen, der erst nach seinem Eigentumsverlust gefasst worden ist.[421] Ein Beschluss begründet für einen Veräu...mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 117 Die Voraussetzungen, unter denen für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht kommt, regelt das BMF-Schreiben vom 9.11.2016 – IV C 8 – S 2296-b/07/10003:008 – (BStBl I 2016, 1213) unter Rn 26 wie folgt: Zitat Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) ode...mehr

Rz. 172 Ebenso wie bei § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer bei § 28 Abs. 2 WEG nicht die Jahresabrechnung als solche, sondern nur die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen – also die bislang so bezeichneten Abrechnungsspitzen und zwar bezüglich der Vorschüsse und der Rücklagen. Damit ist die in der Vergangenheit lebhaft diskutierte Frage, was...mehr