Fachbeiträge & Kommentare zu Abrechnung

Rz. 62 Ist die Eigentumswohnung vermietet, so hat der Mieter gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV das Recht, die auf ihn entfallenden Kosten um 15 % zu kürzen, sofern die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig erfolgt. Der einzelne Wohnungseigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft hat dieses Recht nicht (§ 12 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV).mehr

Rz. 251 Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum, d.h. der Abschluss entsprechender Mietverträge, kann im Einzelfall ebenfalls unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fallen. Rz. 252 Dies kann etwa der Fall sein, wenn einzelne Gegenstände, die im Eigentum der Gemeinschaft stehen, kurzfristig vermietet werden (z.B. ein Aufsitzrasenmäher an einen der Wohnungseigentümer) oder wenn der Vermi...mehr

Rz. 195 Da das Anfechtungsrecht auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung dient, braucht der anfechtende Wohnungseigentümer durch den angefochtenen Beschluss nicht persönlich betroffen sein oder sonst Nachteile zu erleiden. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, in welchem Umfang der Anfechtungskläger durch einen Fehler in der Abrechnung betroff...mehr

Rz. 110 Für sonstige Kosten, die aufgrund einer Vereinbarung oder eines Beschlusses nach § 16 Abs. 2 S. 2 verbrauchsabhängig abzurechnen sind, z.B. die Kosten des Kaltwasserverbrauchs, gelten nach verbreiteter Auffassung die gleichen Grundsätze wie für die Abrechnung der Heizkosten.[319] Zu beachten ist allerdings, dass die HeizkostenV für Kaltwasserkosten nicht gilt, so das...mehr

Rz. 5 Um eine verbrauchsabhängige Verteilung zu ermöglichen, sind die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen (§§ 4, 5 HeizkostenV). Solange Messgeräte noch nicht vorhanden sind, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwangsläufig nicht möglich. Es gilt dann der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Es muss zunächst der Anspruch auf ...mehr

Rz. 209 Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Abrechnung ist eine Buchführung des Verwalters, die den wesentlichen Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Buchführung (GoB) entspricht. Aufzeichnungen und Belege über die Einnahmen und Ausgaben und über den Stand der Gemeinschaftskonten müssen vollständig und richtig sein und zeitlich ­sowie nach Sachgruppen geordnet sein. Die Grund...mehr

Rz. 205 Wie bei der Anfechtung eines Beschlusses nach § 28 Abs. 1, hat die Ungültigerklärung nicht zur Folge, dass der Eigentümer bereits gezahlte Hausgelder zurückverlangen kann.[563] Hinsichtlich der Verzugsregelungen gelten die Ausführungen zu § 28 Abs. 1 entsprechend (vgl. Rdn 276). Es besteht ein Anspruch auf einen erneuten Beschluss einer zutreffenden Abrechnung.mehr

Rz. 337 Zum Gemeinschaftsvermögen gehören alle Vermögenswerte der Gemeinschaft. Die sind neben Sachwerten (Wohnungen, Heizvorräte, Arbeitsgeräte) vor allem Forderungen und Verbindlichkeiten. Für Sachwerte ist keine Abschreibung vorzunehmen, anzugeben ist der Anschaffungswert, idealerweise verbunden mit dem Datum/Jahr der Anschaffung.[798] Forderungen und Verbindlichkeiten si...mehr

Rz. 174 Der Beitrag des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Kosten und Lasten besteht grundsätzlich in einer Geldzahlung (bezeichnet als Wohngeld oder Hausgeld), und zwar entweder durch Vorschüsse sowie die Nachschusszahlungen auf die zu erwartenden Unkosten oder durch Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Betrages (Nachschuss) sowie durch anteilige Beiträge für ku...mehr

Rz. 15 Der Sondernutzungsberechtigte hat in der Regel die Kosten des ihm zum ausschließlichen Gebrauch überlassenen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Entsprechende Beschlussfassungen einer abweichenden Kostentragung können u.U. nichtig sein.[62] Die Last der Erhaltungsmaßnahmen und die Kostentragung können bereits in der Teilungserklärung geregelt werden. Denn...mehr

Rz. 12 Von § 44 Abs. 1 WEG unmittelbar erfasst werden nur solche Klagen, die sich gegen oder auf (vorzunehmende) Beschlüsse der Wohnungseigentümer beziehen. Hierzu gehören sowohl Positiv-, Negativ- als auch solche Beschlüsse, die lediglich auslegenden oder deklaratorischen Charakter haben.[4] Rz. 13 Beschlüsse, die nicht von den Wohnungseigentümern gefasst wurden oder zu fasse...mehr

Rz. 25 Versteht man unter Verbrauch, dass Güter nach bestimmungsgemäßer Inanspruchnahme dem Nutzer nicht mehr in einer für den Gebrauchszweck geeigneten Weise zur Verfügung stehen, ist eine Abrechnung von Verwaltungskosten nach Verbrauch nur schwer vorstellbar. Insoweit kommt eine Verteilung nach Verursachung in Betracht, bei der die Entstehung und das Ausmaß von Kosten dem ...mehr

Rz. 194 Vor der Beschlussfassung können noch Änderungen an der Jahresabrechnung vorgenommen werden, wenn diese für die Eigentümer nach Umfang und Auswirkungen überschaubar sind.[513] Fehler der Jahresabrechnung können jedoch nicht durch einen Protokollvermerk korrigiert werden, wonach die Verwaltung für die falsche Kostenzuweisung einsteht und den betroffenen Eigentümern ihr...mehr

Rz. 116 Nach Absatz 2 Nr. 4 gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums größeren Ausmaßes (Dachsanierung, Reparatur der Heizungsanlage, Fassadenrenovierung u.Ä.), es können aber alle Maßnahme...mehr

Gesetzestext Die Erhebung, Speicherung und Verwendung von Daten aus einer fernablesbaren Ausstattung zur Verbrauchserfassung darf nur durch den Gebäudeeigentümer oder einen von ihm beauftragten Dritten erfolgen und soweit dies erforderlich ist:mehr

Rz. 114 Zinserträge können in Form von Verzugszinsen nach der gerichtlichen Durchsetzung von rückständigen Wohngeldforderungen zum Ausgleich eines Verzugsschadens entstehen (siehe Rdn 265). Solche Erträge, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen, können – sofern sie nicht zur Deckung der Kosten und Lasten verwendet werden sollen – auf der Grundlage eines Beschl...mehr

Rz. 158 Der Umlageschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten kann einer Anpassung unterliegen. Diese darf sich allerdings nur im rechtlichen Rahmen § 7 und § 8 Abs. 1 HeizkostenV bewegen. Verstößt der zur Beschlussfassung gestellte oder vereinbarte Umlageschlüssel gegen die Vorschriften der HeizkostenV, dann ist dieser nichtig.[528] Dies gilt insbesondere für die zukünftig...mehr

Rz. 8 Die anteilige Zuteilung der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums richtet sich gem. § 16 Abs. 1 S. 2 anhand der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.[29] Die Vorschrift bildet den gesetzlichen Regelfall. Entsprechend dem Wortlaut ("hat zu tragen") bildet der Regelfall der Umlage nach Miteigentumsanteilen nach § 16 die gesetzliche Grundlage der Beitragspfli...mehr

Rz. 131 Eine vollständige Jahresabrechnung liegt nur vor, wenn sie die Einzelabrechnungen nebst Heizkosteneinzelabrechnung umfasst.[366] Die Jahresabrechnung muss eine Einzelaufteilung des Gesamtergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer enthalten mit Angabe der angewendeten Kostenverteilungsschlüssel. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Einheiten, so ist für jede...mehr

Rz. 68 Letztlich ein Unterfall des Fehlens einer Beschlusskompetenz ist dann gegeben, wenn die Eigentümerversammlung ohne spezielle Rechtsgrundlage den Wohnungseigentümern durch Beschluss konstitutiv Pflichten auferlegen oder Rechte aberkennen will. Lange Zeit wurde dies von einer eine stark vertretenen Meinung bejaht, die allenfalls von der Anfechtbarkeit derartiger Beschlü...mehr

Rz. 1 § 14 beschreibt als Gegenstück zu § 13 (Regelung zu den Rechten) die besonderen Pflichten eines Wohnungseigentümers und konkretisiert in den hier angesprochenen Fällen die sich aus der Gemeinschaft allgemein ergebenden Schutz- und Treuepflichten, insbesondere die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Die Vorschrift wird ergänzt durch § 16 (Nutzung und Kosten) und §...mehr

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Rz. 216 In der Rechtsprechung ist angenommen worden, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kurzfristige Kredite aufzunehmen, die auf die Fälle vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders ausgleichbarer Überziehung des Gemeinschaftskontos beschränkt sind, wenn der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht ü...mehr

Rz. 97 Bei einer Mehrhausanlage gelten Besonderheiten. Insoweit kann auf ältere Rechtsprechung nur mit Vorsicht zurückgegriffen werden, denn zum einen berücksichtigt diese nicht die Systemverschiebung in § 28, zum anderen hat der BGH – noch zum alten Recht – seine Rechtsprechung zur Beschlussfassung[275] geändert. § 10 ermöglicht es, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältn...mehr

Rz. 143 Nach § 3 S. 1 HeizkostenV gilt im für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten im Wohnungseigentum, d.h. im gemeinschaftlichen Eigentum und im Sondereigentum die HeizkostenV in unmittelbarer Anwendung.[483] Die HeizkostenV regelt abschließend, welche Kosten Heiz- und Warmwasserkosten sind.[484] Einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 S. 2 oder eines Beschlusses der ...mehr

Rz. 24 Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat insbesondere den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Wohnungseigentümerversammlung darüber beschließt. Hierzu gehört zunächst eine rechnerische Schlüssigkeitsprüfung, die den Saldo zwischen Einnahmen und Ausgaben mi...mehr

Rz. 181 Die gerichtliche Prüfung findet auf die fristgebundene Beschlussanfechtungsklage statt. Nach §§ 44, 45 WEG ist die gerichtliche Prüfung auf die geltend gemachten Mängel beschränkt. Rz. 182 Der Anfechtungskläger trägt die Darlegungslast für Fehler der Jahresabrechnung. Behauptet er z.B. eine falsche Kostenverteilung, muss er konkret vortragen, welche Kosten falsch zuge...mehr

Rz. 155 Die HeizkostenV gibt keine konkreten Umlageschlüssel vor. Vielmehr folgt daraus lediglich ein zulässiger Rahmen für mögliche Umlageschlüssel. Dieser Rahmen muss von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizkostenV möglich ist.[523] Der Umlageschlüssel kann zu unterschiedlichen prozentualen Anteile...mehr

Rz. 119 Versicherungsleistungen wegen Schäden im Sondereigentum werden mit der Gutschrift auf dem Konto der Gemeinschaft rechtlich zunächst Bestandteil des Verwaltungsvermögens, allerdings nur als Treuhandvermögen. Umstritten ist, ob sie als tatsächliche Einzahlungen s auch in der Jahresgesamtabrechnung zu berücksichtigen ist[339] oder, wenn die Auszahlung an den Berechtigte...mehr

Rz. 154 Auch im Wohnungseigentum muss eine korrekte Verbrauchserfassung vorgehalten werden. Nach § 4 HeizkostenV gilt die Pflicht zur Verbrauchserfassung. Ferner besteht nach § 6 Abs. 4 HeizkostenV die Pflicht, eine verbrauchsabhängige Erfassung der Heiz- und Warmwasserabrechnung festzulegen. In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer treffen die Wohnungseigentümer nach § ...mehr

Rz. 38 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen,[146] sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Kostenverteilung regelt oder die Wohnungseigentümer keinen Bes...mehr

Rz. 14 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.14: Klageantrag auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[26] der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertr...mehr

Rz. 107 Im Außenverhältnis ist der Verwalter nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung berechtigt. Zu den Beschränkungen bei der Vertretung im Außenverhältnis siehe die Kommentierung zu § 9b WEG. Rz. 108 Der Verwalter kann deshalb auch einen Mahnbescheid beantragen, ein Klageverfahren einleiten und Vollstreckungsmaßnahmen (z.B. den Erlass e...mehr

Rz. 167 Die beschlossenen Maßnahmen müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer können aufgrund ihrer Privatautonomie zwar grundsätzlich frei entscheiden, ob sie eine verursachungs- oder verbrauchsabhängige Abrechnung einführen oder ob sie weiterhin nach dem geltenden oder nach einem anderen Maßstab abrechnen wollen. Die Entscheidung ist aber nur re...mehr

Rz. 47 Ein Mehrheitsbeschluss, der erstmals nach Ablauf des Wirtschaftsjahres für ein bereits abgeschlossenes Wirtschaftsjahr rückwirkend Zahlungspflichten nach § 28 Abs. 1 WEG begründet, wird nach verbreiteter Auffassung für nichtig gehalten, so dass er keine Zahlungspflichten begründen kann.[114] Für diese Ansicht spricht zunächst, dass nach Ablauf des zu planenden Wirtsch...mehr

Rz. 62 Die Haftung bezieht sich auf sämtliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, gleich aus welchem Verpflichtungsgrund (z.B. gesetzlich, vertraglich, hoheitlich). Die quotale akzessorische Haftung der Wohnungseigentümer gilt jedoch nur für Verbindlichkeiten der GdWE. Aus Verträgen, die die Wohnungseigentümer persönlich – einzeln oder gemeinsam – eingegangen sind, haften di...mehr

Rz. 56 Regelungen, gegen die ein Beschluss nicht verstoßen darf, finden sich zum einen im Wohnungseigentumsrecht selbst. So kann die Eigentümerversammlung die Bestellung des Verwalters nicht ausschließen oder ihn umgekehrt auf zehn Jahre bestellen, da dies gegen § 26 Abs. 5 WEG verstieße. Ebenso wenig können zwei verschiedene Eigentümergemeinschaften ein gemeinsames Verwaltu...mehr

Rz. 421 Der Anspruch auf Vergütung folgt grundsätzlich aus den §§ 611 Abs. 1, 675 BGB aufgrund der vertraglichen Abrede zwischen dem Verwalter und der GdWE. Rz. 422 Wird ausnahmsweise ein bestimmter Erfolg geschuldet (hierzu auch Rdn 301), folgt der Anspruch aus den §§ 675, 631 Abs. 1 BGB. Rz. 423 Eine Vergütung schuldet die GdWE nur dann, wenn ein Verwaltervertrag besteht, de...mehr

Rz. 23 Gemäß § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Er kann insbesondere den Verwalter beraten und zwischen ihm und den Wohnungseigentümern vermitteln, z.B. wenn es um Fragen der Hausordnung geht. Aus § 29 Abs. 2 WEG ergibt sich keine umfassende/allgemeine Überwachungspflicht und keine P...mehr

Rz. 386 Die Entlastung, d.h. die Vertrauenskundgabe, erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Rz. 387 Ein Entlastungsbeschluss kann grundsätzlich sowohl ausdrücklich als auch konkludent gefasst werden. Erfolgt die Entlastung im Zusammenhang mit Beschlüssen über die Abrechnung, stellt sich aber die Frage, ob mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG z...mehr

Rz. 24 Jede geschäftsfähige natürliche Person kann grundsätzlich zum Verwalter bestellt werden. Rz. 25 Maßgeblich ist, unabhängig von der jeweiligen Rechtsform, dass für den Rechtsverkehr ersichtlich ist, wer für die Annahme und Abgabe von Willenserklärungen verantwortlich ist. Die GdWE sowie Dritte sind insofern schutzwürdig, als für sie erkennbar sein muss, ob die Abgabe ei...mehr

Rz. 380 Unvertretbar ist eine Handlung, die nicht durch einen Dritten vorgenommen werden kann, wobei das Hindernis sowohl aus tatsächlichen als auch rechtlichen Gründen vorliegen kann.[271] Ansprüche, die vor der Reform zum 1.12.2020 häufig gegen den Verwalter gerichtet waren (z.B. auf Gewährung von Einsicht in Unterlagen), sind gegen den Verband zu richten und nach § 888 ZP...mehr

Rz. 16 Eine Verteilung der Kosten einer beschlossenen baulichen Veränderung nach Absatz 2 S. 1 Nr. 1 auf alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihrer Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum findet nach Halbsatz 2 der genannten Vorschrift auch bei Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit nicht statt, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist...mehr

Rz. 296 Verletzt der Verwalter eine seiner Pflichten, die seinerseits gegenüber der GdWE bestehen, kommt sowohl eine Haftung aufgrund von Vertragsverletzungen als auch eine solche wegen Verletzungen seiner organschaftlichen Pflichten in Betracht. Rz. 297 Mit Bestellung des Verwalters entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis zu diesem, auf welches die §§ 280 ff. BGB anwendba...mehr

Rz. 7 Gemäß § 5 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV muss die Ausstattung zur Verbrauchserfassung für das jeweilige Heizsystem geeignet sein. Der Einbau von Heizkostenverteilern, die nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, ist zulässig, obwohl es genauere Messmethoden gibt, denn diese sind auch kostenaufwändiger.[13] An den Heizkörpern angebrachte Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungs...mehr

Rz. 150 Der Saldo aus der Vorjahresabrechnung gehört nicht in die Einzelabrechnung.[402] Er kann zur Information über offene Zahlungspflichten mitgeteilt werden. Eine solche Information über den nach der Berechnung des Verwalters noch geschuldeten Fehlbetrag, ist nicht Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung.[403] Rz. 151 Enthält die Einzelabrechnung einen N...mehr

Rz. 397 Von der Entlastung erfasst werden nur Ansprüche der GdWE, die auf solchen Umständen beruhen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannt oder bei hinreichend sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.[325] Rz. 398 Dabei ist grundsätzlich auf den Kenntnisstand aller an der Beschlussfassung mitwirkender Wohnungseigentümer abzustellen; die Kenntnis einzelner Wohnungseigentü...mehr

Rz. 508 Der Verwalter kann zu den ihm aufgrund seiner Organstellung bestehenden Pflichtaufgaben auch zusätzliche Aufgaben übernehmen. Rz. 509 Übertragen werden können dem Verwalter in diesem Zusammenhang etwa die Aufgabe zusätzliche Bescheinigungen für Abrechnungen als Vermieter für die Betriebskostenabrechnungen gegenüber Mietern oder für haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35...mehr

Rz. 375 Bei der Anwendung des § 887 ZPO ist zunächst zu prüfen, ob die Vorschrift durch besondere Vollstreckungsregeln verdrängt wird, etwa durch die Vorschriften über die Geldvollstreckung (§§ 803 ff. ZPO), die Herausgabevollstreckung (§§ 883 ff. ZPO) oder die Vollstreckung bei der Abgabe einer Willenserklärung (§ 894 ZPO). Rz. 376 Zudem ist eine Abgrenzung zu § 888 ZPO (nic...mehr