Notar im Wohnungseigentum / 4.1.5 Änderungen der Teilungserklärung

Ist die Teilung im Grundbuch vollzogen und demnach die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, kann die Teilungserklärung nur noch mit – notariell beurkundeter – Zustimmung aller werdenden Wohnungseigentümer geändert werden.^[1] Regelmäßig erteilt der Erwerber dem Verkäufer in dem notariellen Kaufvertrag eine Vollmacht zur Abänderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung.

Soll die Teilungserklärung ohne die genannten Voraussetzungen geändert werden, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Wird eine Änderung der durch die Aufteilung festgelegten Eigentumsverhältnisse beabsichtigt, reicht eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht aus. Vielmehr verlangt § 4 WEG hierfür die Form der Auflassung, also die Eintragung im Grundbuch.^[2] Eine hierfür vorweggenommene Zustimmung oder Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung reicht nicht aus, da sie nicht mit bindender Wirkung für die Rechtsnachfolger als Inhalt des Sondereigentums vereinbart und in das Grundbuch eingetragen werden kann.

Will nur ein Eigentümer ein bestehendes Wohnungseigentum in mehrere Einheiten unterteilen, so reicht seine – notariell beurkundete – Erklärung gegenüber dem Grundbuch aus, wenn das Eigentum teilungsfähig ist.^[3] Wesentlich ist, dass es sich hierbei nur um das Sondereigentum des Eigentümers handelt und dieses vollständig erfasst ist, da die Unterteilung sonst unwirksam ist.^[4]

Achtung

Keine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum bzw. Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum

Insbesondere darf kein Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum bzw. Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum umgewandelt werden, da hierfür die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich wäre. Hierauf hat der beurkundende Notar zu achten und gegebenenfalls hinzuweisen.

Von Bede...