Haus- und Grundstückskauf / Zusammenfassung

Während die meisten Verträge an keine Form gebunden sind, und deshalb schriftlich, mündlich oder auch konkludent durch schlüssiges Handeln zustande kommen und wirksam werden, unterliegt der Haus- und Grundstückskaufvertrag einem 3-fachen Formzwang:

• Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.
• Auflassung und Auflassungsvormerkung: Im Grundbuch eingetragene Vormerkung zugunsten des künftigen Erwerbers aufgrund notariell beurkundeter Einigung über die Eigentumsübertragung oder vor dem Grundbuchamt abgegebener oder eingereichter Eintragungsbewilligung.
• Eintragung des Grundstückserwerbers ins Grundbuch.

Diesem 3-fachen Formzwang entsprechend verläuft der Haus- und Grundstückskauf in den 3 Phasen: Abschluss des Kaufvertrags, Einigung über die Eigentumsübertragung und Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

Ausgangsnorm für bebaute und unbebaute Grundstücke ist § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf.

Die Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel beim Grundstückskauf, § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dabei dient die Auflassungsvormerkung dem Schutz des Erwerbers. Sie ist die Ankündigung einer Rechtsänderung und soll verhindern, dass der Verkäufer das Grundstück belastet oder ein weiteres Mal verkauft.

Ihr folgt die Eintragung ins Grundbuch, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist, so § 19 GBO. Diese Bewilligung seitens des Verkäufers ist Voraussetzung für die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Erst Einigung und Eintragung der Rechtsänderung machen den Grundstückserwerb wirksam (§ 873 Abs. 1 BGB).