Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 1.3.6 Kaution bereits geleistet oder nicht?

1.3.6.1 Rechtslage bei noch nicht geleisteter Kaution

Der Anspruch auf die nicht gezahlte Kaution steht bis zum Eigentumswechsel dem Veräußerer zu. Mit dem Eigentumswechsel geht der Anspruch auf Zahlung der Kaution auf den Erwerber über. Auf eine durch nach dem Eigentumsübergang durch Zahlung bereits übergegangene Kaution kann der Veräußerer auch dann nicht mehr zugreifen, wenn er Ansprüche gegen den Mieter hat.^[1]

Erwerb in der Zwangsversteigerung und durch Mehrfachveräußerung

Beim Erwerb in der Zwangsversteigerung ist § 566a Satz 1 BGB anzuwenden.

Achtung

Erwerber haftet auf alle Fälle für Kautionsrückgabe

Wer das Eigentum unter der Geltung des jetzigen Rechts erworben hat, haftet für die Rückgabe der gezahlten Kaution auch dann, wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat.^[2]

Denken Sie als Erwerber daher daran, die Kaution im Kaufvertrag so zu regeln, dass Sie diese auf jeden Fall erhalten, z. B. durch Verrechnung mit dem Kaufpreis.

[1] AG Köln, Urteil v. 23.5.1978, 153 C 3077/78, WuM 1981, 18; Emmerich, in Staudinger (2011), § 566a BGB Rn. 4; Häublein, in MüKomm, § 566 BGB Rn. 34; Lammel, Wohnraummietrecht, § 566 BGB Rn. 1; Kraemer, NZM 2001, 736, 742; Börstinghaus, NZM 2004, 481, 485; a. A. OLG Hamburg, WuM 1997, 375; OLG Frankfurt, Urteil v. 30.12.2010, 2 U 141/10; Palandt/Weidenkaff, § 566 BGB Rn. 17.

[2] BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 304/10.

1.3.6.2 Rechtslage bei geleisteter Kaution

Hatte der Mieter die Kaution bereits an den Veräußerer gezahlt, so gilt die Vorschrift des § 566a BGB. Kann der Veräußerer im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs fällige Ansprüche gegen den Mieter geltend machen, so ist er berechtigt, sich deswegen aus der Kaution zu befriedigen. Der Erwerber kann in diesem Fall vom Mieter aus vertraglichem Recht die Wiederauffüllung der Kaution verlangen.

Veräußerer hat keinen Anspruch gegen Mieter

Hat der Veräußerer dagegen keinen Anspruch gegen den ...