Entscheidungsstichwort (Thema)
Voraussetzungen eines nach dem Vergleichswertverfahren erstellten Sachverständigengutachtens für eine Immobilie
Leitsatz (redaktionell)
1. Der Nachweis des geringeren gemeinen Werts eines Grundstücks kann (auch) durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung erfolgen. Ist das Gutachten unplausibel, ist der Nachweis des geringeren gemeinen Werts nicht gelungen. Ist das Gutachten plausibel und entspricht es der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV –, ist der im Gutachten angegebene Wert anzusetzen.
2. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahren (§ 15 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV) kommt der Vergleichbarkeit der Lage zwischen dem Bewertungsgrundstück und dem Vergleichsgrundstück herausragende Bedeutung zu. Der Gutachter muss die Heranziehung oder Nichtheranziehung von Kauffällen aufgrund ihrer Lage, also die Abgrenzung des Vergleichsraumes, nachvollziehbar begründen. Die Abgrenzung des Vergleichsraums ist nach der Homogenität vorzunehmen, d. h. so zu treffen, dass darin befindliche, abgesehen von der Lage in etwa gleiche Grundstücke gleiche Kaufpreise erzielen. Zur Beurteilung der Vergleichbarkeit ist (zumindest) eine reale Außenbesichtigung notwendig; eine bloß virtuelle Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte (im Streitfall: Nutzung des Onlinedienstes „Bing Maps” durch den Gutachter) reicht nicht aus.
3. Darf ein Gutachter aus Gründen seiner Rechtsverhältnisse (z. B. Datenschutz, Amtsverschwiegenheit, standesrechtliche Schweigepflicht o. ä.) ein Grundstück nicht individualisieren, so ist das Grundstück als Vergleichsgrundstück nicht geeignet. Die Angabe lediglich einer größeren Straße in Berlin, ohne Angabe einer Hausnummer, als Adresse eines Vergleichsgrundstücks ist nicht ausrei...
