Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Als Kläger einer Anfechtungsklage kommen seit Inkrafttreten des WEMoG nur noch die Wohnungseigentümer in Betracht und nicht mehr der Verwalter. Bereits nach alter Rechtslage hatte der Verwalter kein altruistisches Anfechtungsrecht. Anfechtungsklage konnte er nur insoweit erheben, als seine Rechtsstellung betroffen war, was insbesondere beim Beschluss über seine Abberufung der...mehr

Kostenregress droht insbesondere in den Fällen, in denen die Gerichte grobe Fahrlässigkeit bejaht hatten – zu beachten ist allerdings, dass der Verwalter grundsätzlich auch bei einfacher Fahrlässigkeit in Regress genommen werden kann: Bedenkenhinweis vor Beschlussfassung Nicht ausreichender Bedenkenhinweis.[1] Kein Bedenkenhinweis vor Fassung eines nichtigen Beschlusses.[2] Besc...mehr

Insbesondere in zerstrittenen verwalterlosen Eigentümergemeinschaften, in denen ein gewisses Chaos vorprogrammiert ist, dürfte einzelnen Wohnungseigentümern auch zu einer Nebenintervention zu raten sein. Denn die prozessualen Befugnisse des Streithelfers sind weitreichend: Er kann alle der Partei zustehenden Prozesshandlungen wirksam vornehmen. In der mündlichen Verhandlung is...mehr

Die Zustellung der Anfechtungsklage erfolgt gegenüber dem Verwalter als gesetzlichem Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt grundsätzlich und für sämtliche Anfechtungsklagen. Ob der Verwalter den Beschlussmangel zu vertreten hat und insoweit ein Interessenkonflikt bestehen könnte, spielt keine Rolle, weshalb das Gesetz auch keinen Ersatzzustellungsvertr...mehr

Alte vs. neue Rechtslage Die nachfolgende Rechtsprechung bleibt auch nach Inkrafttreten des WEMoG weiter maßgeblich; aktualisiert wurden Gesetzesnormen im Klammerzusatz. Soweit sie lediglich noch für vor dem 1.12.2020 anhängig gewordene Altverfahren gilt, ist dies ausdrücklich vermerkt. Abmahnungsbeschluss, Entziehungsklage Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussanfechtun...mehr

Schließlich besteht ein gesetzliches Stimmverbot dann, wenn der Wohnungseigentümer rechtskräftig zur Veräußerung seines Sondereigentums verurteilt ist. Bekanntermaßen kann die Entziehung des Sondereigentums dann von einem Wohnungseigentümer verlangt werden, wenn dieser in ganz erheblicher Weise gegen die ihm obliegenden Pflichten verstößt. Bis zum Inkrafttreten des WEMoG am ...mehr

Ein Stimmverbot besteht auch dann, wenn der Beschluss die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits zum Gegenstand hat. Der Begriff des Rechtsstreits ist dabei weit zu fassen. Hierunter fallen sämtliche Verfahren des § 43 WEG. Voraussetzung ist allerdings, dass sich der vom Stimmverbot betroffene Wohnungseigentümer und die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer g...mehr

Dienst-/Werkverträge Unmittelbar und unproblematisch greift das Stimmverbot des § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG, wenn mit einem Wohnungseigentümer Dienst-, Werk- oder Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen werden sollen. Egal, ob er als Hausmeister, als Handwerker, Rechtsanwalt oder Steuerberater beauftragt werden soll, unterliegt er dem Stimmverbot. Verwalterbestellung Keinem Stimmv...mehr

§ 148 Abs. 2 ZVG entzieht dem Eigentümer die Verwaltungsbefugnis über seine Sondereigentumseinheit. Im Rahmen der Zwangsverwaltung übt daher der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist zwar auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es...mehr

Werden bauliche Veränderungen ohne entsprechenden Gestattungsbeschluss vorgenommen, richtet sich der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung gegen denjenigen Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung durchgeführt hat. Dies gilt auch dann wenn er der Eigentümergemeinschaft gar nicht mehr angehört. Sein Sondernachfolger kann nur ausnahmsweise in Anspruch geno...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen werden. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst ...mehr

Hat nur ein Teil der Wohnungseigentümer einen Nachteil durch die bauliche Maßnahme und haben diese Eigentümer ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme erklärt, besteht ein Anspruch auf Gestattung der begehrten Maßnahme. Durch den Wegfall eines bestimmten Beschlussfähigkeitsquorums der Wohnungseigentümerversammlung in § 25 WEG könnte durchaus der Fall eintreten...mehr

Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Maßnahmen der baulichen Veränderung stellen keine Erhaltungsmaßnahmen dar. Dies gilt nach herrschender Meinung auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Inso...mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG räumte § 21 Abs. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einer Beschlussfassung zur Regelung der Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands ein. Die Bestimmung war insbesondere in den Fällen von Bedeutung, in denen im Verwaltervertrag Sonderhonorare für den Verwalter geregelt sind, die verursacherbezogen ausgelöst werden und die insow...mehr

Nicht selten bestehen Wohnungseigentumsanlagen aus mehreren Gebäuden, ohne diesem Umstand im Hinblick auf die Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft Rechnung zu tragen. Solche Wohnungseigentümergemeinschaften sind für den Verwalter zunächst denkbar einfach zu verwalten, da die Verteilung sämtlicher Kosten einheitlich unter allen Wohnungseigentümern erfolgt – e...mehr

Ein Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels der Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen bedarf lediglich der einfachen Mehrheit der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer. Stimmverbote nach § 25 Abs. 4 WEG sind allenfalls mit Blick auf § 25 Abs. 4 Alt. 3 WEG zu beachten, so einem Wohnungseigentümer sein Sondereigentum dur...mehr

Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder aber des Kabelempfangs werden grundsätzlich in Ermangelung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Dies gilt hinsichtlich der Kabelempfangsgebühren selbst dann, wenn der Kabelbetreiber gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel abrechnet.[1] Selbstve...mehr

Im Fall der Übernahme einer neuen Eigentümergemeinschaft sind für den Verwalter stets 2 Konstellationen zu unterscheiden: Übernahme einer Erstverwaltung in einer neu begründeten Eigentümergemeinschaft Verwaltungsübernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft 1.2.1 Übernahme einer Erstverwaltung Übernimmt der Verwalter die Erstverwaltung einer neu entstandenen Wohnungseigentü...mehr

Bei Übernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft als Nachfolgeverwalter hat der übernehmende Verwalter die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten Wirtschaftsperioden dahingehend zu überprüfen, ob und in welcher Höhe Beiträge zur Erhaltungsrücklage geleistet wurden. Allein den Bankkontenunterlagen des Vorverwalters wird er dies nur dann entnehmen können, we...mehr

Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage Die Erhebung von Sonderumlagen wird stets bei Liquiditätsengpässen infolge von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer erforderlich. Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage verbietet sich ohne entsprechende Ermächtigung der Wohnungseigentümer. Er ist auch lediglich für einen kurzen Zeitraum in begrenzter Höhe möglich. Der Rücklage ...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

Abrechnung Die Abrechnung von Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht gesondert neben der in § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vorgesehenen Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen.[1] Änderung der Sanierungsmaßnahme Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dies...mehr

Neben den im Wirtschaftsplan festgesetzten Beiträgen, die von den Wohnungseigentümern in die Rücklage zu zahlen sind, können auch sonstige Einnahmen der Gemeinschaft der Erhaltungsrücklage zugeführt werden. Zunächst einmal unterliegt die Frage, ob Zinsen des Rücklagenkontos in der Rücklage verbleiben sollen oder unter den Wohnungseigentümern als Einnahme ausgeschüttet werden...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen zu bilden. Eine solche zusätzliche Rücklage muss nicht gebildet werden, wenn sie aber gebildet wird, muss sie ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das dürfte im Fall einer Liquiditätsrücklage wenigen Zweifeln unterliegen, stellen d...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen...mehr

Als Sondereigentümerin kann die GdWE Pflichten nach GEG treffen (siehe oben Kap. 4.3.1). Sieht man sie über ihre Zuweisungskompetenz nach § 9a Abs. 2 WEG auch als Verantwortliche gemäß § 8 Abs. 1 GEG an, würde nichts anderes gelten. Da sie selbst aber nicht als Täterin oder Beteiligte einer Ordnungswidrigkeit infrage kommt, kommt als potenzieller Adressat eines Bußgeldbesche...mehr

Wird die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstellung eines Energieausweises. Allerdings stellt sich in den Übertragungsfällen die Frage, ob der betroffene Wohnungseigentümer den Energieausweis selbst und auf eigene Kosten erstellen lassen muss od...mehr

In 1. Linie könnte zwar die GdWE als Adressatin eines Bußgeldbescheids in Betracht kommen, da sie nach § 9a Abs. 2 WEG die Pflichten der Wohnungseigentümer bezogen auf das gemeinschaftliche Eigentum wahrnimmt. Allerdings wäre dies nur möglich, wenn sich die GdWE unter die Norm des § 30 OWiG einordnen ließe. Vorerwähnte Vorschrift erweitert die Möglichkeit der Festsetzung ein...mehr

Den nach § 71n Abs. 7 Satz 3 GEG in den Konstellationen "Bisher teilweise dezentrale Versorgung wird parallel mit Anschluss weiterer WE an eine bestehende Zentralheizung fortgeführt" (Kap. 3.4.4) und "Bisher teilweise dezentrale Versorgung wird parallel mit Anschluss weiterer WE an eine neue Heizungsanlage fortgeführt" (Kap. 3.4.5) von den Wohnungseigentümern durch Beschluss fe...mehr

Da die GdWE die Eigentümerpflichten ohnehin nur im Rahmen einer Verwaltungstreuhand wahrnimmt[1] und § 8 Abs. 1 GEG neben dem Bauherrn auch den Eigentümer verpflichtet, kommen als Adressaten der Bußgeldbescheide also die Wohnungseigentümer infrage. Den Wohnungseigentümern obliegt nämlich gemäß § 19 Abs. 1, 2 Nr. 2 WEG die Beschlussfassung über die konkrete Maßnahme, deren Au...mehr

Es dürfte zu prognostizieren sein, dass die Informationsbeschaffung nicht in allen Fällen reibungslos verlaufen wird und nicht alle (betroffenen) Wohnungseigentümer tatsächlich der Aufforderung des Verwalters innerhalb der ihnen gesetzten Frist folgen werden. Im Fall der Weigerung einzelner Wohnungseigentümer, erforderliche Informationen zu erteilen, muss der Verwalter für d...mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitestmöglich getrennte Verwaltung "Die einzelnen Hä...mehr

Da die zur Umrüstung der vorhandenen Zentralheizung erforderlichen Maßnahmen oder deren Austausch seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu initiieren sind, unterliegen auch die Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum mittels Etagenheizung mit Wärmeenergie (weiter)versorgt wird, der Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WE...mehr

Grundsätzlich liegt es im Ermessen der Wohnungseigentümer, eine Sonderumlage zu beschließen, um die Erhaltungsrücklage nicht zu erschöpfen. Es besteht also kein Anspruch darauf, zunächst die Rücklage auszuschöpfen.[1] Ob eine größere Investition aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage finanziert oder unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage...mehr

Ist in einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit eine Etagenheizung zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt, verpflichtet § 71n Abs. 1 Satz 1 GEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, bis zum Ablauf des 31.12.2024 vom Bezirksschornsteinfeger die Mitteilung der im Kehrbuch vorhandenen Informationen zu verlangen, die für die Entscheidung über eine zukünftige...mehr

Insbesondere kleine Eigentümergemeinschaften haben häufig keinen Verwalter. Diesen Umstand berücksichtigt zwar das GEG nicht, die Pflichten nach §§ 71l und 71n GEG sind aber selbstverständlich auch für verwalterlose Gemeinschaften verbindlich. Stets ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer einen Vertreter der Gemeinschaft aus ihren Reihen nicht durch Beschluss best...mehr

Grundsätzlich liegt eine Erhaltungsmaßnahme auch dann vor, wenn zwar die betreffende Anlage noch funktionstüchtig ist, mit ihrem Ausfall allerdings in naher Zukunft jederzeit zu rechnen ist.[1] Die Wohnungseigentümer müssen also nicht zuwarten, bis eine bereits marode Heizungsanlage tatsächlich ausfällt. Die Art der Beheizung wird durch einfach-mehrheitlichen Beschluss gereg...mehr

§ 71n Abs. 2 Satz 1 GEG verpflichtet die GdWE, bis zum Ablauf des 31.12.2024 von den betreffenden Wohnungseigentümern bzw. Teileigentümern, in deren Einheiten eine Etagenheizung betrieben wird, die Mitteilung von Informationen über die zum Sondereigentum gehörenden Anlagen und Ausstattungen zu verlangen, die für eine Ersteinschätzung etwaigen Handlungsbedarfs zur Erfüllung d...mehr

In Eigentümergemeinschaften kann sich die Frage stellen, ob die vorhandene Heizung, die weder aktuell noch in absehbarer Zukunft einen Ausfall erwarten lässt, durch eine neue ersetzt werden soll. Infrage kommt sowohl eine Heizung, die die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt als auch eine solche, die die 65 %-EE-Voraussetzung nicht erfüllt. In beiden Fällen ist zu beachten, ...mehr

Grundsätzlich stellt sich für den Bereich des Wohnungseigentums im maßgeblichen Zusammenhang die Frage, wann ein finanzielles Unvermögen der Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzunehmen ist. Für den Bereich des Prozessrechts ist geklärt, dass die Eigentümergemeinschaft im Fall finanziellen Unvermögens prozesskostenhilfefähig ist.[1] Hiernach lie...mehr

In der Wohnungseigentumslage gibt es 2 Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümerin K ist Eigentümerin der Wohnungseigentumsrechte 1 und 2, bei denen das Sondereigentum im Gebäude Y gelegen ist, Wohnungseigentümerin B die Eigentümerin des Wohnungseigentumsrechts 3, bei dem das Sondereigentum im Gebäude Z gelegen ist. Mit notariellem Vertrag ändern K und B die Teilungserklärung, ...mehr

Für die Verantwortlichkeit in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht ist die Differenzierung zwischen Bauherr und Eigentümer zunächst von untergeordneter Bedeutung. Bezüglich der Vorgaben, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, sind Eigentümer die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit als Bruchteilseigentümer.[1] Da die jeweiligen Vorgaben gleichgerichtet von allen Wo...mehr

Voraussetzung für die Befreiung nach § 102 Abs. 5 Satz 1 GEG ist, dass der Eigentümer zum Zeitpunkt der Antragstellung seit mindestens 6 Monaten ununterbrochen eine der vorbezeichneten einkommensabhängigen Sozialleistungen bezogen hat. Die zuständige Behörde hat den Eigentümer dann auf seinen Antrag zunächst für 12 Monate von den Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG zu befreien...mehr

Über die Heizkostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB, Abrechnungszeitraum). Dabei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass eine Abrechnung, die über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.[1] Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach de...mehr

Besteht kein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Montage, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern bzw. sogar die Entfernung einer eigenmächtig angebrachten Antenne verlangen und den Mieter auf Beseitigung bzw. Unterlassung verklagen. Den Beseitigungsanspruch kann der Vermieter ausschließlich auf § 541 BGB und nicht auf § 1004 BGB (allgemeiner Beseitigungs- und Unt...mehr

Der Wärmeverbrauch wird entweder mit Wärmezählern oder Heizkostenverteilern erfasst. Wärmezähler Wärmezähler sind Erfassungsgeräte für Heizungen, die den Wärmeverbrauch physikalisch exakt messen. Sie ermitteln durch Messfühler die Temperaturdifferenz zwischen Vor- und Rücklauftemperatur des zu messenden Heizkreislaufs. Aus der Temperaturdifferenz und dem gemessenen Volumen des...mehr

Rz. 88 Die Fälligkeit des Anspruchs aus der Abrechnung setzt zunächst den Zugang einer ordnungsgemäß erstellten und nachvollziehbaren Abrechnung voraus (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502; BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; BGH, Urteil v. 11.11.2004, IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487). Für Betriebskostenabrechnungen ist keine Form vorgesch...mehr

Nachdem die Zahl der Notverkäufe von Immobilien 3 Jahre lang rückläufig war, kam 2023 die Wende – vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser wurden laut Argetra zwangsversteigert. Für Anleger könnte das auch 2024 noch interessant sein. Der Gesamtwert der versteigerten Verkehrswerte ist nach Recherchen des Fachverlags Argetra im Jahr 2023 um 15,2 % auf 3,87 Mrd. EUR gestiegen. Die ...mehr

Rz. 289 Abs. 2 stellt eine eigenständige Anspruchsgrundlage für Leistungen zur Deckung des Bedarfs für unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum, das nach § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 (bis 31.12.2022: § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4) nicht als Vermögen zu berücksichtigen ist, weil es von angemessener Größe ist und von dem Leistungsbere...mehr