Darüber hinaus setzt das WEG der Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer weitere Grenzen:
- So können gemäß § 5 Abs. 2 WEG dem Gemeinschaftseigentum zugeordnete Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden.[1]
- Nach § 6 WEG kann es kein isoliertes Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil geben.[2]
- Die Wohnungseigentümer können nicht zulasten potenzieller Gläubiger ihre in § 9a Abs. 4 WEG angeordnete und auf ihren Miteigentumsanteil beschränkte Außenhaftung beschränken.
- § 11 WEG verbietet eine Vereinbarung über die Aufhebung der Gemeinschaft, wenn nicht ein Fall der ganzen oder teilweisen Zerstörung des Gebäudes vorliegt und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
- Eine etwa nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Insoweit können die Wohnungseigentümer auch durch Vereinbarung keine nicht wichtigen Gründe zur Versagung der Veräußerungszustimmung regeln.
Umstritten ist, ob die Bestimmung des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG dahingehend abbedungen werden kann, dass auch Mehrheitsentscheidungen im Umlaufverfahren durch Umlaufbeschluss herbeigeführt werden können.[3]
Allerdings ist zu beachten, dass das WEG den Wohnungseigentümern nunmehr mit § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG die Möglichkeit bietet, im konkreten Einzelfall eine Beschlussfassung herbeizuführen, wonach eine Einzelfallregelung auch mehrheitlich im Umlaufverfahren herbeigeführt werden kann.
- Ebenso umstritten ist, ob das Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG durch Vereinbarung "verschärft" werden kann, also eine größere Anzahl von Wohnungseigentümern erforderlich wäre.
- Schließlich können keine abweichenden Vereinbarungen hinsichtlich der Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren der §§ 43 ff. WEG getroffen werden. Enthält die Gemeinschaftsordnung etwa eine Vereinbarung, wonach bei Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern vor Klageerhebung ein Schlichtungsversuch mithilfe des Verwalters und/oder Verwaltungsbeirats durchzuführen ist, entfaltet eine derartige Regelung jedenfalls bei Anfechtungsklagen keine Wirkung.[4] Der Grund ist plausibel: Zum einen würde die Anfechtungsfrist unzumutbar verkürzt, zum anderen können weder Verwalter noch Verwaltungsbeirat den streitgegenständlichen Beschluss aufheben. Selbstverständlich können jedoch Schiedsabreden entsprechend §§ 1025 ff. ZPO vereinbart werden.
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