Die betragsmäßige Begrenzung von 3 EUR bzw. 2 EUR je Quadratmeter Wohnfläche gilt für einen Zeitraum von 6 Jahren, Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 560 BGB (Anpassung von Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen) ausgenommen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR/m2 Wohnfläche, darf sie sich nicht um mehr als 2 EUR/m2 Wohnfläche erhöhen.
Mehrere Modernisierungsmaßnahmen[1]
Anbringung einer Wärmedämmung in 2023
Im Rahmen einer energetischen Maßnahme – Anbringung einer Wärmedämmung – werden im Jahr 2023 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umgelegt.
Die Gesamtkosten betragen 150.000 EUR. 8 % hieraus entspricht einer Umlage von 12.000 EUR pro Jahr, somit 1.000,00 EUR monatlich auf alle Wohnungen. Bei einer Gesamtwohnfläche von 500 m2 entspricht dies monatlich 2 EUR/m2. Die Kappungsgrenze gemäß § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB – Erhöhung von nicht mehr als 3 EUR/m2 – ist in diesem Fall eingehalten.
Falls es sich um eine bislang günstige Miete von weniger als 7 EUR/m2 Wohnfläche handelt, ist auch hier die Kappungsgrenze eingehalten, da die monatliche Miete sich nicht um mehr als 2 EUR/m2, sondern genau um 2 EUR/m2 Wohnfläche monatlich erhöht.
Fensteraustausch in 2027
Führt der Vermieter im Jahr 2027 eine weitere Modernisierungsmaßnahme durch, z. B. einen Fensteraustausch, mit einem Kostenaufwand von insgesamt 100.000 EUR, kann er die Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB grundsätzlich um 8 % der wiederum für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Bei einem Kostenvolumen von 100.000 EUR für den Austausch der Fenster kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB 8 % umlegen, somit 8.000 EUR.
Die Modernisierungsmieterhöhung aus dem Jahr 2023 beträgt allerdings schon 2 EUR/m2.
Die 2. Modernisierung fand innerhalb des 6-Jahreszeitraums statt. Bezogen auf die Wohnfläche von 500 m2 beträgt der umlagefähige Aufwand jetzt 8.000 EUR ./. 500 m2 = 16 EUR/m2 pro Jahr, entspricht monatlich 1,33 EUR/m2 Wohnfläche.
Nachdem es sich um die 2. Modernisierungsmaßnahme innerhalb des 6-Jahreszeitraums handelt, gilt hier die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB. Die 1. Modernisierungsmieterhöhung lag bei 2 EUR/m2, die 2. Modernisierungsmieterhöhung bei 1,33 EUR/m2 Wohnfläche pro Monat. Damit ist die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB überschritten (2 EUR + 1,33 EUR = 3,33 EUR).
Im Ergebnis kann der Vermieter daher im Rahmen der 2. Miethöhung nur noch bis zum Höchstbetrag von 3 EUR/m2 Wohnfläche erhöhen.
Liegt ein Fall der günstigen Miete vor, also bisher unter 7 EUR/m2, so konnte die 1. Mieterhöhung noch vollumfänglich durchgesetzt werden, da sie nicht um mehr als 2 EUR/m2 betrug. Die 2. Mieterhöhung wegen Heizungs- und Fenstermodernisierung kann in diesem Fall aber nicht mehr durchgesetzt werden.
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