HAUSGELDAUSFÄLLE - Rückgriff auf Instandhaltungsrücklage?

Leitsatz

Bei der Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung ist zu berücksichtigen, welche absehbaren Instandsetzungsmaßnahmen in der nächsten Zeit anstehen und welchen Kapitaleinsatz sie erfordern, ferner, welche Aussichten vorhanden sind, einerseits die Rückstände noch einzutreiben und andererseits die Rücklage wieder aufzufüllen.

Fakten:

Die Instandhaltungsrücklage hat den gesetzlichen Zweck, notwendige größere Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern. Über Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage kann die Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschließen. Grundsätzlich widerspricht es der Zweckbestimmung einer Instandhaltungsrücklage und bewegt sich damit nicht mehr im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn diese für andere Maßnahmen, etwa zum Ausgleich von Wohngeldausfällen, verwendet wird. Jedoch lassen Rechtsprechung und Schrifttum in mehr oder minder engen Grenzen Ausnahmen zu. In der Instandhaltungsrückstellung gebundene Mittel, die jedenfalls eine angemessene Höhe übersteigen, können für andere Zwecke verwendet werden. Erforderlich ist aber der Erhalt einer "eisernen Reserve", der sich nicht abstrakt festlegen lässt, sondern von den Umständen des Einzelfalls, etwa dem Zustand der Anlage, ihrem Alter und ihrer Reparaturanfälligkeit abhängt.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 20.12.2007, 34 Wx 076/07

Fazit:

Im Einzelfall kann es also durchaus ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, Hausgeldausfälle vorübergehend auch aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren. Für die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses kann es, abgesehen von Feststellungen zur Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklage, auch eine Rolle spielen, welche absehbaren Instandsetzungsmaßnahmen in der nächsten Zeit anstehen und welchen Kapitaleinsatz sie erfordern, ferner, welche Aussichten vorhanden sind, einerseits die Rückstände doch noch einzutreiben und andererseits die Rücklage wieder aufzufüllen.