Im Verwalteralltag ist es keine Seltenheit, dass die Wohnungseigentümer ihrer Zahlungspflicht auf Grundlage beschlossener Wirtschafspläne nicht in voller Höhe nachkommen. In aller Regel zahlen die Wohnungseigentümer das Hausgeld auch in einer Summe, also ohne nach den Bewirtschaftungsbeiträgen und denjenigen zur Erhaltungsrücklage zu unterscheiden bzw. eine entsprechende Tilgungsbestimmung zu treffen. In derartigen Fällen stellt sich für den Verwalter stets die Frage, wie die Minderzahlungen zu verbuchen sind. Mangels entsprechender Beschlussfassung und bei fehlender Tilgungsbestimmung sind die Teilzahlungen quotal auf die Wohngeldvorschüsse und auf den Beitrag der Erhaltungsrücklage zu verrechnen.
Quotale Verbuchung
Der Wohnungseigentümer zahlt monatliches Hausgeld in Höhe von 200 EUR. Tatsächlich wäre er nach dem geltenden Wirtschaftsplan verpflichtet, einen Betrag von 220 EUR für die laufenden Maßnahmen der Bewirtschaftung und Verwaltung zu zahlen und darüber hinaus einen monatlichen Beitrag zur Erhaltungsrücklage von 40 EUR. Er wäre also zur monatlichen Zahlung von 260 EUR verpflichtet. Bei quotaler Verbuchung der tatsächlich in Höhe von 200 EUR geleisteten Zahlung entfielen 169,24 EUR auf die Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten und ein Betrag von 30,76 EUR auf die Erhaltungsrücklage.
Trifft ein Wohnungseigentümer im Fall einer Minderzahlung keine Tilgungsbestimmung, können die Wohnungseigentümer auf Grundlage der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG beschließen, wie derartige Minderzahlungen aufzuteilen sind.[1] Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht dabei selbstverständlich die Beschlussfassung über die bereits erwähnte quotale Verbuchung tatsächlich gezahlter Hausgelder. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht aber auch ein Beschluss über die vorrangige Buchung der tatsächlich gezahlten Hausgelder auf die Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten.
Musterbeschluss: Tilgungsbestimmung bei Minderzahlungen (quotale Verteilung)
TOP XX Tilgungsbestimmung bei Minderzahlungen
Im Fall von Minderzahlungen der Wohnungseigentümer nach dem Wirtschaftsplan-Soll sind die eingehenden Zahlungen quotal auf die Kosten und Lasten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und als Zuführung zur Erhaltungsrücklage zu buchen. Trifft der Wohnungseigentümer bei Zahlung allerdings eine Tilgungsbestimmung, so ist diese maßgeblich.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
__________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Musterbeschluss: Tilgungsbestimmung bei Minderzahlungen (erst Kosten und Lasten, Rest auf Rücklage)
TOP XX Tilgungsbestimmung bei Minderzahlungen
Im Fall von Minderzahlungen der Wohnungseigentümer nach dem Wirtschaftsplan-Soll ist von den eingehenden Zahlungen zunächst der auf die Kosten und Lasten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entfallende Betrag zu verbuchen und der Restbetrag als Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Trifft der Wohnungseigentümer bei Zahlung allerdings eine Tilgungsbestimmung, so ist diese maßgeblich.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
__________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Würde entgegen vorstehender Beschlussalternativen etwa beschlossen, Minderzahlungen seien zunächst der Erhaltungsrücklage zuzuführen, etwaige Restbeträge den Betriebs- und Verwaltungskosten, würde dies gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.[2]
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