Betriebskosten bei dinglichem Wohnungsrecht

Leitsatz

1. Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts hat sich an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen (Fortführung des Senatsurteils v. 4.7.1969, V ZR 37/66, BGHZ 52 S. 234 ff.).
2. Die anteilig auf seine Wohnung entfallenden anteiligen verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung trägt der Wohnungsberechtigte auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Normenkette

BGB § 1093

Kommentar

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hat die Heiz- und Warmwasserkosten gemäß den Vorschriften der Heizkostenverordnung auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Hinsichtlich einer Wohnung beruht das Nutzungsverhältnis auf einem unentgeltlichen dinglichen Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Diese Wohnung steht leer, weil der Berechtigte bereits im Jahr 2000 ausgezogen ist. Der BGH hatte zu entscheiden, ob sich der Nutzungsberechtigte an den Grundkosten für Heizung und Warmwasser zu beteiligen hat.

Der BGH führt aus, dass der Berechtigte auch bei einem unentgeltlichen Wohnrecht die verbrauchsabhängigen Kosten (z.B. für Strom, Heizung und Warmwasser) zu tragen hat, weil es sich insoweit nicht um Kosten der Wohnung, sondern um Kosten der Ausübung des Wohnungsrechts handelt. Darüber hinaus können auch die verbrauchsunabhängigen Kosten auf den Berechtigten umgelegt werden, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Berechtigte die Wohnung nutzt.

Der BGH kommt zu diesem Ergebnis aufgrund einer Interessenabwägung: Zum einen sei es nicht sachgerecht, den Eigentümer über die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hinaus auch mit den Betriebskosten zu belasten. Zum anderen sei die Unterscheidung zwischen den verbrauchabhängigen und den verbrauchsunabhängigen Betriebskosten wegen der damit verbundenen Abgrenzungsprobleme auch nicht angezeigt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 57/11, NJW 2012 S. 522