Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die gemeinschaftlichen Kosten nach der „jeweiligen Wohnfläche“ umgelegt werden sollen, ist dies nichtig, wenn die Flächen der einzelnen Einheiten mit Circa-Werten angegeben sind und die angegebene Gesamtfläche von der Summe der Einzelflächen abweicht.
Hintergrund
Die Eigentümer dreier Wohnungen wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse über mehrere Jahresabrechnungen.
In der Teilungserklärung ist zu jeder Sonder- bzw. Teileigentumseinheit eine Circa-Angabe der Flächengröße (z. B. "ca. 68,92 Quadratmeter") enthalten. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Betriebskosten mit wenigen Ausnahmen "grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohnfläche" auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden.
In der Gemeinschaft ist streitig, welches der zutreffende Schlüssel für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten ist. Eine Wohnflächenermittlung durch ein Vermessungsbüro auf Basis der Wohnflächenverordnung ergab eine Gesamtfläche von 1.402,98 Quadratmetern, während die Addition der in der Teilungserklärung angegebenen Flächen 1.328,72 Quadratmeter ergibt. Die Gemeinschaftsordnung nennt als Gesamtfläche insgesamt 1.323,02 Quadratmeter.
Im März 2012 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, die künftigen Abrechnungen und Wirtschaftspläne bis zur Eintragung einer neuen Teilungserklärung nach den vom Vermessungsbüro ermittelten Werten aufzustellen.
Im Oktober 2012 beschlossen die Eigentümer die Jahresabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2011 sowie den Wirtschaftsplan 2012/2013. Darin werden die Kosten ganz überwiegend nach Flächen umgelegt, wobei manche Kosten nach 1.328,70 Quadratmetern "Umlagefläche" und einige andere nach 1.289,72 Quadratmetern "Wohnfläche" umgelegt werden.
Die Eigentümer mehrerer Wohnungen haben diese Beschlüsse angefochten. Sie rügen insbesondere die fehlerhaften Verteilerschlüssel. Ihrer Auffassung nach müssten sämtliche Kosten, die nach der Teilungserklärung flächenabhängig umzulegen seien, gemäß der Neuvermessung verteilt werden.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage ist begründet. In den Abrechnungen und im Wirtschaftsplan werden die Mehrzahl der Kostenpositionen nach dem falschen Schlüssel umgelegt.
Der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Schlüssel ist nichtig, da der dort verwendete Begriff der "jeweiligen Wohnfläche" zu unbestimmt ist. Als nächstliegende Bedeutung der Klausel kann nur die Bezugnahme auf die Flächenangaben im textlichen Teil der Teilungserklärung gesehen werden. Da es sich aber hier um Circa-Angaben handelt, die in keiner Weise eingegrenzt sind, und außerdem eine Gesamtfläche angegeben wird, die sich rechnerisch nicht mit der Addition der Einzelflächen deckt, ist die Angabe hier derart unbestimmt und unbestimmbar, dass von einer Nichtigkeit der Klausel ausgegangen werden muss.
Den Eigentümern steht es auch nicht frei, die derart unbestimmte Klausel durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG zu konkretisieren. § 16 Abs. 3 WEG eröffnet nämlich nur eine Beschlusskompetenz für die dort aufgeführten Betriebs- und Verwaltungskosten. Für einen Beschluss, der sämtliche Kosten nach einem neuen Maßstab umlegt, fehlt nach wie vor die Beschlusskompetenz. Eine Umdeutung in einen Beschluss, der lediglich die Betriebs- und Verwaltungskosten neu umlegt, scheidet aus, sodass Gesamtnichtigkeit anzunehmen ist. Deshalb ist auch der Beschluss aus dem März 2012, dass die Kosten künftig auf Basis der Vermessung umgelegt werden sollen, nichtig und kann keine Grundlage für die angefochtenen Abrechnungen und den Wirtschaftsplan sein.
Die Kosten sind mangels wirksamer anderweitiger Vereinbarung gemäß § 16 Abs. 1 und 2 WEG daher hier nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Die angefochtenen Beschlüsse sind somit für ungültig zu erklären.
(AG Charlottenburg, Urteil v. 17.5.2013, 73 C 156/12)