Ein Vermieter kann den Käufe wirksam zu Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter ermächtigen. Dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch nicht stattgefunden hat, steht dem nicht entgegen.
Hintergrund:
Die Beklagte erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 16. März 2006 eine vermietete Wohnung. In diesem Vertrag war bestimmt, dass die Käuferin und Beklagte ab dem 1.1.2006 "wirtschaftliche" Eigentümerin wird. Es war ausdrücklich geregelt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Dazu sollte auch gehören, dass sie ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch bevollmächtigt ist, sämtliche mietrechtlichen Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben und bei Bedarf im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.
Am 4.5.2010 fand die Eigentumsumschreibung im Grundbuch statt. Bis zu diesem Zeitpunkt zog die Beklagte die fälligen Mieten ein und erteilte die Betriebskostenabrechnungen. Mehreren an die Klägerin gerichteten Mieterhöhungsverlangen stimmte diese jeweils zu.
Die Klägerin fordert Rückzahlung der seit März 2007 bis 4.5.2010 geleisteten Zahlungen in Höhe von fast 29.000 Euro. Begründung: Die Beklagte habe ihre Vermieterstellung nur "vorgespiegelt", denn die Eigentumsumschreibung fand erst am 4.5.2010 statt. Am 24.7.2012 trat die frühere Eigentümerin und Vermieterin "vorsorglich" sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis an die Beklagte ab.
Entscheidung:
Der BGH hat entschieden, dass der Klägerin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht. Die Beklagte hat jedenfalls schon aufgrund der Vereinbarung vom 24.7.2012 eine Genehmigung, die Forderungen aus dem Mietverhältnis einzuziehen. Aber auch die von der Beklagten aufgrund des notariellen Vertrags im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen sind wirksam. Dies ergibt sich aus § 566 BGB. Eine Offenlegung der Ermächtigung war hierfür nicht notwendig.
(BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13)