Wird ein Wohnungseigentümer nicht zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, führt dies in der Regel nur dazu, dass die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar sind, nicht aber zur Nichtigkeit der Beschlüsse.
Hintergrund
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom Eigentümer einer Garage die Zahlung von Nachforderungen aus mehreren Jahresabrechnungen sowie laufende Hausgelder. Die Abrechnungen und Wirtschaftspläne wurden in mehreren Eigentümerversammlungen beschlossen. Der Garageneigentümer hat an keiner der Versammlungen teilgenommen, weil er hierzu nicht geladen worden war. Die Verwalterin hatte irrtümlich angenommen, Garageneigentümer gehörten nicht zum Kreis der zu ladenden Wohnungseigentümer.
Der Garageneigentümer meint, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, da die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne aufgrund seiner Nichtladung nichtig seien.
Entscheidung
Der BGH gibt der Eigentümergemeinschaft Recht. Der Umstand, dass der Garageneigentümer versehentlich nicht zu den Eigentümerversammlungen geladen worden ist, führt nicht dazu, dass die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne nichtig sind.
Die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit. Ein Beschluss ist im Sinne von § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des WEG oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts. Hierzu gehören nicht die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften, weil diese dispositiv sind und durch Vereinbarung abgeändert werden können
Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führt nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, etwa wenn der Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll. Ein solcher Ausnahmefall liegt hingegen nicht vor, wenn die Ladung nur irrtümlich unterblieben ist. So verhält es sich hier. Die Verwalterin hatte den Garageneigentümer zwar bewusst nicht zu den Eigentümerversammlungen geladen. Dies beruhte aber auf einem bloßen Rechtsirrtum, da sie fälschlich annahm, Garageneigentümer zählten nicht zu dem Kreis der Wohnungseigentümer und seien daher nicht zu laden. Ein solcher Fehler führt nicht dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig sind.
(BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 235/11)