Investoren haben ein immer größeres Interesse an deutschen Light-Industrial-Immobilien, wie eine neue Studie von Colliers zeigt. Gründe dafür seien unter anderem ihre Lagen innerhalb der großen Wirtschafts- und Ballungsräume und baurechtliche Vorteile wie die höhere Bandbreite an Nutzungsmöglichkeiten.
Demnach stellten Light-Industrial-Immobilien wie Gewerbehöfe, Lagerflächen, Logistikimmobilien oder umgenutzte Industrieimmobilien laut Colliers eine attraktive Alternative zu Logistikimmobilien und anderen Assetklassen dar. Im Vergleich zu Logistikhallen bieten Sie eine größere Risikostreuung sowie beachtliche Mietsteigerungs- und Nachverdichtungspotenziale.
Nationale Investoren erhöhen Marktpräsenz mit stärkerem Fokus auf Light-Industrial
Mehr als 6,8 Milliarden Euro wurden nach Angaben von Colliers International im vergangenen Jahr in Industrie- und Logistikimmobilien in Deutschland investiert. Gegenüber 2017 mit 8,7 Milliarden Euro war das Ergebnis aufgrund des Mangels an verfügbaren Immobilien und weniger Portfolio-Deals zwar rückläufig, im Fünf-Jahres-Vergleich ist das Ergebnis laut Colliers aber um 48 Prozent gewachsen.
42 Prozent des Gesamtumsatzes (rund 2,9 Milliarden Euro) entfielen auf Industrieimmobilien, dazu zählten zwei der drei größten Deals:
- Das "Optimus Prime"-Portfolio mit 21 deutschen Industrieimmobilien wurde Ende Oktober 2018 für rund 500 Millionen Euro aus einem Fonds der Beos AG an Helaba Invest verkauft. Die Immobilien befinden sich in etablierten Märkten wie Hamburg, Berlin, München und Karlsruhe.
- Das "Laetitia-Portfolio" mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 600 Millionen Euro war der größte Abschluss im Jahr 2018. Im Paket waren 32 deutsche Light-Industrial-Immobilien, die aus dem Bestand von Aurelis Real Estate in den ersten Unternehmensimmobilien-Fonds (CREFG IV) von Beos übergegangen sind.
Deutsche Investoren waren im vergangenen Jahr für rund 52 Prozent des Transaktionsvolumens am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt verantwortlich – 2017 lag ihr Anteil noch bei 35 Prozent.
Asset- und Fondsmanager waren 2018 die aktivsten Käufer
Zu den aktivsten nationalen Käufern gehörte 2018 vor allem die Deutsche Industrie REIT-AG, die in den vergangenen zwölf Monaten diverse Industrie- und Logistikimmobilienankäufe tätigte. Mittlerweile zählt der REIT zirka 41 deutsche Objekte zu seinem Bestand, wovon der Großteil 2018 erworben wurde.
Besonders aktiv am Markt zeigte sich die Käufergruppe Vermögensverwalter (Asset- und Fonds-Manager). Sie generierten im vergangenen Jahr insgesamt rund 3,1 Milliarden Euro (45 Prozent) des Umsatzes. Der Marktanteil war damit höher als der von offenen Immobilienfonds / Spezialfonds (15 Prozent; eine Milliarde Euro) und REITs (zwölf Prozent; 837 Millionen Euro) zusammen.
Auf der Verkäuferseite trennten sich vor allem Projektentwickler im vergangenen Jahr von Logistik- und Industrieimmobilien (2,1 Milliarden Euro; Marktanteil von 30 Prozent). Es folgten Vermögensverwalter mit rund 1,7 Milliarden Euro (25 Prozent) und mit Abstand Corporates / Eigennutzer mit 979 Millionen Euro (14 Prozent).
Renditen sinken wegen Produktmangel und hoher Nachfrage bei Logistik weiter
Die Verschiebung in Richtung alternative Investmentmöglichkeiten, vor allem zu Unternehmensimmobilien (Light-Industrial, Gewerbeparks, Transformations- und Produktionsimmobilien) zeigt Colliers zufolge, dass genügend Kapital im Umlauf ist.
"Anleger suchen nach schnellen und vor allem rentablen Möglichkeiten, um in deutsche Assets zu investieren. Auch vor möglichen Leerständen und Renovierungsarbeiten werde kein Bogen mehr gemacht." Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Investment bei Colliers International Deutschland
Die Brutto-Spitzenrenditen für Class-A-Logistikimmobilien der neuesten Generation mit mindestens zehn Jahren Restlaufzeit sind laut Colliers 2018 um 15 Basispunkte auf 4,5 Prozent gesunken. Auch für Top-Objekte abseits der Spitzenlagen sind die Renditen im Schnitt um insgesamt 30 Basispunkte auf 4,6 Prozent gefallen. Während Colliers keine größeren Änderungen für Logistikimmobilien erwartet, sieht es bei Light-Industrial-Immobilien anders aus.
Bei Light-Industrial-Immobilien ist laut #Colliers aufgrund der derzeitigen Marktgegebenheiten ein Abklingen der Brutto-Spitzenrenditen für 2019 noch nicht in Sicht. #Logistikimmobilien #Rendite #Spitzenrendite #Lightindustrial #Industrieimmobilien
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Für Light-Industrial-Objekte ging Colliers für 2018 von Renditen von bis zu sechs Prozent in den Top-7-Märkten aus.
Colliers geht davon aus, dass Industrie- und Logistikimmobilien auch 2019 erneut zu den Top-3-Assetklassen auf dem gesamtgewerblichen Investmentmarkt gehören werden. Laut einer Studie von Cushman & Wakefield boomen Logistikimmobilien europaweit und erleben einen kontinuierlichen Aufschwung.